Köp av hyresfastighet

Hej jag har länge haft planer att köpa mig en liten hyresfastighet med några lägenheter, som en steg i ekonomisk frihet.
Har räknat lite på kassaflöden i objekt som ligger tillsalu, men har minst två frågor förtillfället.

  1. Hur hög ränta bör man klara av för att gå plus minus noll. Just nu med denna låga räntenivå lär fastighetersbolagen gå rejält med vinst, men om räntan skulle vandra upp mot 7 procent är det ju enorm skillnad.

  2. Skulle ni äga fastigheten i AB

Tacksam för svar :blush:

Kolla gärna den här artikeln:

samt den här:

Angående AB eller inte beror lite på andra omständigheter. Finns exempel där det är olika lönsamt beroende på situation. Kolla gärna med t.ex. Jakob som brukar vara gäst ibland på MainHome han har både fastigheter och en redovisningsbyrå. :slight_smile: Du får gärna hälsa från mig.

2 gillningar

Hej tack för svar. Jag har läst och lyssnat på dessa och de gjorde nytta :blush:

Har två frågor till som har dykt upp.

  1. Jag har hittat en hyresfastighet som är uthyrd till 3 företag som betalar el värme och vatten själva , alltså kallhyra. Vad bör man räkna för schablon på driftskostnaderna i en sådan situation?

  2. Hyran är 253200kr exkl moms. Tanken är att köpa fastigheten via ett AB, men fattar inte detta med momsen. Ska jag betala in den eller får jag 316500 per år. ?

Tack för ett grymt bra forum :blush:

1 gillning

Oj, bra fråga. Jag vet tyvärr inte. Kanske @Filip.L kan hjälpa till. Vet att han är duktig på dessa frågor. Annars kan du ju kontakta mäklaren och fråga. :+1:

Jag ska försöka hjälpa dig med lite svar. Men först skulle jag vilja tipsa dig om en blogg-artikel som jag skrev för några år sedan nu. Den brukar vara bra att läsa:

  1. Ränta. Om vi får 7% ränta, så kommer vi få enorma problem i samhället. Många bolag skulle gå i konkurs innan det händer. Min åsikt är att det är väldigt låg risk att vi skulle se 7% ränta de närmsta 10 åren. Det finns för många som har incitament att hålla nere räntan. Men gör än räntekänslighetsanalys och var beredd att visa den för banken när du ber om lån. Banken kommer annars göra den själva och om du serverar den på ett fat till dem, så gör du deras arbete enklare.

  2. Om du driver ett annat företag via AB idag, så ska du definitivt lägga fastigheten i ett AB i samma koncern som ditt andra AB. Annars får man se på hur stor fastigheten är om det lönar sig eller inte. Om totala hyresintäkterna bara är 235 tkr om året, så skulle jag rekommenderat dig att köra med enskild firma.

  3. Schablon för lokal-fastigheter är väldigt svårt att säga. Det skiljer sig väldigt mycket mellan fastighet till fastighet. Dessutom så kan man lägga mycket av driftskostnaderna på hyresgästen. Du måste läsa hyresavtalen för att förstå hur det är uppbyggt. Det kan ligga allt mellan 0 kr upp till kanske 350 kr/kvm och år.

  4. Om du inte förstår moms, så skulle jag rekommendera dig att titta på en hyresfastighet med lägenheter istället. Anledningen är att i en fastighet där företag hyr, så är hyresgästen mycket mer professionell än om det är vanliga bostadshyresgäster. En mer professionell hyresgäst kräver en mer professionell hyresvärd. Om du inte förstår moms, så är det troligtvis bara toppen av isberget av saker du inte förstår i företagande. Det är mycket högre risk i lokal-fastigheter och om du då inte kan axla den rollen som krävs, så kommer det troligtvis bli jobbigt för dig. Troligtvis kommer banken inte att låna ut pengar till dig för en sådan typ av affär heller. De är medvetna om risker och vill inte ta risker att låna ut pengar till någon som de inte tror på. Jag brukar säga att det är bra att ha banken som benchmark i mina affärer. Om banken säger ja till att låna ut pengar till en affär, då måste jag göra den. Banken är livrädda att förlora pengar och det är helt orimligt att jag ska vara mer rädd än banken.

Lycka till!

2 gillningar

Jag är ägare till ett AB idag där jag för närvarande tar lön till brytpunkt=nyttjar löneregeln vid k10 beräkning. Vore de inte smartast privat skattemässigt att få schablongränsbeloppet=går ju bara att använda i ett bolag. Förstår om man har fler bolag redan. Utgår då från att koncernbidrag och dylikt inte behövs i bolaget med hyresfastigheten. Tänker jag fel?

Det låter rimligt att lägga fastigheten i ett AB om du redan maxar din lön och kan få sjysst utdelning med hjälp av K10.
Jag förstod inte riktigt vad du menar med att “koncernbidrag och dylikt inte behövs”. Det man oftast gör, är att lägga fastigheten i ett separat AB. Dvs att ditt befintliga AB äger 100% av aktierna i det fastighetsägande AB:t. Då använder man koncernbidrag för att flytta vinster och förluster inom koncernen.
Den enda gången som det skulle kunna vara rekommenderat att äga fastigheten i samma AB som du redan har verksamhet i, är om din verksamhet använder lokaler i den specifika fastigheten. Då är fastigheten en integrerad del av verksamheten och rimlig att ha i samma AB. Annars ska man alltid försöka äga fastigheten i ett eget AB.

1 gillning

Hej Filip. Du verkar ha koll

Hur använder jag mig av milersättningen i ett fastighetsbolag?

Kan jag få ersättning för resor mellan privata bostaden och hyreshuset?

@Laserlisa Jag tar inte milersättning till mig själv när jag åker mellan fastigheterna - kan man göra det om man cyklar? :thinking: :grin:.
Skulle rekommendera dig att ringa Skatteverket (0771-567567) istället.

2 gillningar

Ja, vill man sälja fastigheten någon gång i framtiden är det inte fel om den ligger i ett separat bolag.

1 gillning