Kom igång och börja investera i fastigheter och hyreshus

Intervju med Annika Backlund från AB Hem.

Jan och Caroline Bolmeson

10 december, 2017

Annika Backlund är en erfaren fastighetsägare med mer än 400 lägenheter värderade till ett antal hundra miljoner. I den här intervjun delar Annika med sig av sina bästa tips, erfarenheter och misstag kring att investera i fastigheter och köpa hyreshus.

Några av de mest populära artiklarna på bloggen jämte dem om att investera i fonder handlar om att investera i hyresfastigheter. Det är en klassisk investering som många rika familjer har gjort i generationer. Tröskeln för att komma igång och köpa ett hyreshus är tyvärr ganska stor och det var därför som jag blev så glad när jag kom i kontakt med Annika. Där är så många saker man kan säga om Annika som är spännande, hon är kvinna i den mansdominerade fastighetsbranschen, hon har gjort resan med att köpa hyreshus själv, men framförallt brinner hon för att hjälpa och visa andra att det går.

I den här intervjun som jag gjorde med Annika innan midsommar delar hon med sig av sina tips, erfarenheter från att ha förhandlat med banker, interaktionen med hyresgäster, tillfällen då hon haft otur och det har brunnit i hennes fastighet och en massa andra värdefulla saker. För att vara supertydlig, jag har inte fått någon ersättning från Annika för intervjun, men dealen vi gjorde var att hon i utbyte mot att hon delar med sig får göra reklam för sin fastighetskurs.

Hon berättade för mig nämligen att hon har många väninnor och människor som hon vill hjälpa och komma igång. Därför kommer hon under 2018 att hålla en kurs i hur man kommer igång. Det speciella med den här kommer att vara att man får följa med henne och kika över hennes axel i AB-hem och hon kommer hjälpa till så mycket hon kan så att man själv kan komma igång. Låt nu inte det avskräcka dig från att lyssna på intervjun, för vi pratar mindre än 5 minuter om det och resten handlar om goda råd kring fastighetsinvesteringar.

• Lämna en intresseanmälan för att komma i kontakt med Annika kring hennes utbildning →

Jag kan även rekommendera följande artikel om att investera och köpa fastigheter. Jag ger även fler tips i slutet på fler artiklar som jag har skrivit.

• Investera i fastigheter: för- och nackdelar - En komplett genomgång med både historiska och genomsnittsiffror

I slutet av artikeln delar jag även med mig av de sakerna som jag tyckte stack ut mest i intervjun.

Andra sätt att köpa hyresfastighet, t.ex. tillsammans med andra

Om du har läst hit och lyssnat på avsnittet, så rekommenderar jag att ”scroll-läsa” resten av artikeln. Jag har försökt markera det som jag tyckte var extra intressant i intervjun med Annika, men framförallt i slutordet ger jag lite tips på bl.a. Tessin vars nyhetsbrev jag rekommenderar varmt om just att investera i fastigheter (annonslänk).

• Så scolla gärna ner, men missa inte slutordet (eller klicka här för att komma dit direkt)

Hela intervjun med Annika Backlund

Eftersom ljudkvaliteten inte är fantastisk på hela avsnittet har jag faktiskt betalat för att få den transkriberad. Så hela intervjun finns mer eller mindre ordagrant lite längre ner i den här artikeln.

Hur började resan att investera i hyresfastigheter för dig? (04:04)

JB: Den första frågan är så här: Kan inte du berätta…hur började den här resan med fastigheter för dig?

AB: Jo, den började så här att, jag har jobbat hela livet inom turism. Min pappa var en av de första som startade campingplatser och stugby i Sverige. Och det där höll jag på med väldigt länge. Jag brukar skoja och säga att jag jobbade åt min pappa tio år efter det att han gick bort (skratt). Sen kom brorsan in i bilden och brorsan ville fortsätta men inte utan mig.

Men för att göra en lång historia kort, till slut blev jag utköpt. Då fick jag ett antal miljoner, min andel av familjeföretaget, och då var jag redan 46 år och hade ingen lust att börja nåt vanligt jobb eller så, utan jag tänkte det att jag skulle investera de här pengarna men det var ju inte tillräckligt mycket att jag på nåt vis kunde gå in på börsen och leva på det.

Så mycket pengar var det ju inte. Jag tänkte…och det skulle jag ju inte vilja heller. Jag är ju liksom arbetsnarkoman (skratt). Så jag gick in och tittade just på hyreshus därför att jag har alltid varit intresserad av hus. Jag tycker om hus och jag har bott i hus och renoverat och byggt till och så, och så tycker jag om människor. Så antingen var jag ju van vid att få nya gäster varje vecka och här får man då hyresgäster som stannar i flera år liksom.

JB: Ah, så det som många ser som nackdel, att det är hyresgäster som byts ut, det var du van vid redan från början?

AB: Jag måste inte lära känna mig nya varje vecka, utan jag får ha kvar dem i flera år och jag hinner till och med lära mig vad deras hund och katt heter liksom. Så började jag 2009 och köpte 18 radhus i Fjärdhundra och för de som inte vet det, så ligger Fjärdhundra mellan Enköping och Sala. Och i och med att jag köpte det beståndet, då blev Fjärdhundra världens mitt och plötsligt Sala väldigt centralt för det ligger ju bara 20 minuter från Fjärdhundra. Så i ett senare skede blev det sen att jag kom att köpa mycket i Sala.

JB: Och bor du där i närheten också själv då?

AB: Eh, var jag bor är en mycket speciell fråga för jag är sjukligt nomadisk. Just nu så har jag flyttat upp till Hälsingland, för jag har träffat en man där så där kommer jag nog att bli kvar. Men på den här tiden, när jag köpte husen i Fjärdhundra, då bodde jag först i Göteborg och sen flyttade jag till Örebro.

JB: Och för mig som är så här dålig på geografi, hur är avståndet från Göteborg till Fjärdhundra?

AB: Ja, det är ju långt. Men jag bodde inte där så länge i Göteborg, men just när värvet genomfördes bodde jag kvar i Göteborg men sen flyttade jag ju upp då. Men man behöver ju inte vara, jag har inte…med nästan varje hyreshus man köper så följer det med nån slags person som en fastighetsskötare då om det är ett stort bestånd eller nån hustomte bland hyresgästerna som har vissa uppdrag eller… så att det är sällan man behöver vara där och lösa alla de praktiska problemen själv.

JB: Precis, för det är väl en rätt vanlig så här invändning jag hör från folk så här, ”nä men jag kan inte köpa nåt hus, utan bor jag i Malmö så måste jag köpa i Malmö och så är det jättedyrt i Malmö och så liksom ignorerar…så säger man så här ”fastighetsmarknaden är inte för mig”, men där tänker ju du annorlunda.

AB: Först skulle jag tänka så här, ”jag bor i Malmö, då kanske det är fel att köpa i Fjärdhundra, men man kan ju köpa i liksom nån liten ort i Skåne.” Man behöver inte köpa i Malmö, man kan du åka dit på en eller ett par timmar, så tycker jag…kan man göra ett besök över dagen, då räcker det, säg två timmars radie, är det en så… Man kan ju göra det också, men det behövs ju inte.

Hur kan man köpa hyreshus om man inte har ett par miljoner? (08:05)

JB: Och sen, en sak som jag tänker, för här hade du ju ett startkapital. Och där är det ju också många som jag pratar med som ”ja, jag skulle gärna vilja börja med fastigheter men jag har liksom inte pengarna riktigt själv, hur… För en nybörjare som inte har ett par miljoner, vad skulle du ge för råd då?

AB: Jag tycker de ska spara ihop åtminstone en. Alltså, att…eller kunna låna på sitt…har man ingenting att stoppa in…alltså en miljon kanske är lite mycket men säg att man ska väl ha råd att köpa åtminstone ett hus med två eller tre lägenheter i och kunna lägga kontantinsatsen själv. Och sen vad huset kostar, det beror ju bara på var det ligger. Men jag tycker man kan inte börja…eller kan, det kanske man kan, men man måste satsa nånting själv därför att det du tar…när jag tar…om jag tänker så här…

Här är mina pengar, det är dem jag kan konsumera för, jag kan resa ut med dem, jag kan köpa kläder för dem eller jag kan göra nåt annat jag tycker om. Men dem tar jag istället och satsar i det här fina hyreshuset, då får man hjärta med. Men om man bara använder andra människors pengar eller pengar som man liksom har lånat eller, man får ju låna av banken…upp till 60-70 % får man ju låna av banken till en väldigt fin ränta. Idag ligger ju den på under 2 %. Men jag tycker nog…men det är ju min åsikt, det är ju min personliga åsikt att man ska lägga nånting själv så att det svider om det går dåligt.

JB: Ja, så att man är åtagen affären.

AB: Ja, precis. Och det är ju de pengarna som växer. Det är ju så jag kan tänka mig att jag har växt, att mitt bestånd har växt så mycket som det har gjort, det har berott på att jag har tagit varje pengar jag har kunnat få tag i (skratt) och köpt nytt, därför att det fina med hyresfastigheter är ekonomin i det är att om jag kan få ihop en tredjedel av pengarna själv, antingen genom egna medel…jag har ju mycket egna medel från början.

Sen har jag ju också gått in och lånat, min mamma har lånat ut en miljon till mig och så där, för hon har en bostadsrätt som det inte finns några lån på. Och sen lägger man till de här…det som banken investerar då, då får du ju en avkastning på hela huset. Jag får ju…säg att huset avkastar 6, 7, 8 %…då tjänar jag ju de 6, 7, 8 procenten dels på den tredjedel jag har skaffat fram själv och dels på de här två tredjedelarna där jag betalar 1,5 % till banken.

JB: Precis, det är en hävstång på det där.

AB: Ja…jag vill korrigera en sak jag sa, för att…jag menar inte att man ska spara ihop till en miljon, jag menar att man måste ordna fram den på något eget sätt. Det kan vara via vänner eller…

JB: Jo men så här, man behöver ju ett startkapital, alltså det kommer man inte runt och där är ju många…jag har ju kompisar också som har tagit ett övervärde i huset, alltså i det huset som de bor i, så har de tagit ett par hundratusen där. Sen har ju folk köpt allt från bilar och resor, men om man kan använda det som en startpott till en fastighet så är ju det verkligen ett mycket bättre alternativ, tycker jag.

AB: Det är det, absolut, för då får du låna de pengarna också billigt. Om man bor i en bostadsrätt eller villa. Om villan är värd fyra miljoner och du bara har lån på en, då kanske du får låna mer på den villan du bor i och då får du en väldigt låg finansieringskostnad på den pengen också. Man måste ju få fram en tredjedel själv, men man behöver inte spara ihop, det var fel sagt av mig.

Vad vill banken ha för kontantinsats för att tillåta köp av hyreshus? (11:49)

JB: Vad är din upplevelse att banken vill ha i kontantinsats?

AB: De vill ha en tredjedel i runda slängor, 30 %.

JB: När jag har pratat med banken ibland, så är min upplevelse att om man lägger in 25 % i kontantinsats och huset har en bra kalkyl, så brukar de gå med på 70-75 % belåning.

AB: Ja, fast på det lägsta på köpeskilling och värdering. Banken gör alltid en egen värdering eller så frågar du efter en extern värdering. Om din kompis vill sälja ett hus till dig som är värt två miljoner och han säljer till dig för tio, då lånar inte banken ut sju och en halv.

JB: Nä, så klart. Men om man utgår från att marknadspriset och värderingen är samma.

AB: Precis, då är det 70-75 % ungefär men det är på väg ner. Det är därför jag säger 70, för det är på väg ner mot 60.

JB: Ja, precis. Min upplevelse är också att då behöver du inte gå in med din egen privatekonomi, att då tittar de inte på om du har jobb eller är anställd eller vad du tjänar, utan då räknar man affären för sig själv.

AB: Just det.

Vilka är de vanligaste myterna kring att äga hyresfastigheter? (13:17)

JB: Vad upplever du är de vanligaste myterna kring att äga fastigheter?

AB: Att det är svårt att hyra ut lägenheter och vakansen. Det frågar bankerna också, ”vad är vakansnivån?” Jag har ägt fastigheter nu i sju år på de mest märkliga orter, de sämsta tänkbara lägena i bankens ögon, och jag har aldrig haft några tomma lägenheter. Så där tror jag att jag har något med mig från campingplatsen – service. Jag annonserar på blocket, det ringer människor eller de mejlar in och säger att de vill hyra lägenhet.

Då synar man ju förstås, för man vill inte hyra ut till några som har skulder och anmärkningar. Vad gäller flyktingar som ansöker, ska de kunna flytande svenska eller engelska, för vi måste kunna prata på telefon. Vissa av mina orter ligger så till att man måste ha bil faktiskt, eller har man inte bil, så måste man lifta till matbutiken (skratt).

Om man bemöter människor med respekt, trevligt, visar intresse, pratar med dem, känner lite på vilka de är, så är det lätt att få bra hyresgäster och även på orter som anses dåliga. Detta är för att vi har en generell bostadsbrist i Sverige.

JB: Jag gjorde en intervju här om veckan med en kvinna som heter Isabelle och där pratade vi rätt mycket om privatuthyrning, alltså att man hyr ut en del i sitt rum eller i huset man bor i. Då funderade de på flytta till en ort och då sa hon att för att få reda på om det var folk som var intresserade av att hyra en lägenhet, så satte hon ut en annons på Blocket där hon skrev ”vi avser att köpa den här fastigheten, det kommer vara den här lägenheten, är du intresserad av att hyra den?” När hon sedan fick 60 svar på 24 timmar, ja då fanns ju liksom intresset.

AB: Ja och det man ju inte säga att det här intresset kommer att vara för alltid, men

så länge byggen kostar 25 000 eller 30 000 per kvadratmeter att bygga på orter där hus är värda under 10 000 kronor per kvadratmeter, då kommer det inte att byggas nånting på de orterna. Ett bygge kostar ju lika mycket om du bygger i Stockholm, Göteborg eller på landet utanför Laxå.

Men detta ska jag berätta on sen under intervjun, för det är ganska intressant.

Mitt mest lönsamma objekt ligger på sämsta orten. Det låg ute ett år och ingen annan ville ha det.

Så länge som det inte byggs tillräckligt på landsorten, vilket det inte gör för varför skulle man bygga ett hus som kommer att gå med förlust. Det beror också på det här att byggbranchen har sen tio år fått mycket ökade säkerhetskrav, vilket är bra. De fått ner olycksfallen per år till 10 % av vad det var, men det har ju ökat byggkostnaderna nåt otroligt, med all administration och att det ska vara ställningar, man får inte göra…

JB: Sen är det ju också så att husen ska vara anpassade och att det är en massa krav. När jag tittade på en fastighet som vi skulle göra om till en förskola, då var vi tvungna att ha dit en hiss och jag kan säga det att jag visste inte att en hiss kostar en miljon kronor (skratt).

AB: Och det ska ju vara handikappkrav på alla lägenheter som byggs idag och det gör då att det byggs inget eller det byggs ju inte inget, men det byggs inte på de orter där jag är verksam (skratt).

JB: Det är ju jätteintressant. Vad du egentligen säger här är ju att man inte behöver vara särskilt rädd för de här småorterna som ligger en bit utanför.

AB: Nä, så länge man är trevlig och tycker om människor och är beredd att lägga en hel del av jobbet på att ligga ute på Blocket, visa framfötterna… Jag har köpt en hel del renoveringsobjekt, alltså hus som ingen har målat på de sista 30 åren.

Jag börjar alltid, när jag köper ett nytt område, med fasad, fönster och trädgård, därför att då ser hela bygden att det har hänt nåt där, det har blivit trevligt. Alla som kör förbi ser ”det här sunkiga området, titta vad fint det har blivit”.

Sen i andra hand går jag in och renoverar inne i lägenheten, inte tvärtom, därför att då skapar man den här känslan av att det blir synligt och på varje ort finns det folk som vill bo så det gäller bara att vara en av de bästa hyresvärdarna på den lilla orten där man är verksam. Det finns så många dåliga hyresvärdar alltså. Det var svårare att vara en bra campingplats än att vara en bra hyresvärd (skratt).

Vad tittar du efter när du köper ett hyreshus eller investerar i en fastighet? (18:35)

JB: Jag kan verkligen tänka mig det. Om du skulle säga så här till nån som tittar på ett hus två timmar från en storstad, om man bor i en sådan, vad är grejerna som du tittar efter?

AB: Det är jätteenkelt. Jag har ett jättebra svar på den frågan. Jag älskar att få säga det här, för ibland frågar banker och mäklare, ”vad är det som gör att du väljer ett visst hus?” Lyssna:

Skulle jag vilja bo här? Så enkelt är det.

Och det här leder till ganska ologiska saker i mitt fall för jag gillar inte att bo på trafikerade vägar, så följaktligen har jag inga hus som ligger på trafikerade vägar, även om det mycket väl kan hända att mina hyresgäster inte har nåt emot att bo så. Men jag tycker att svaret är väldigt bra, för om jag skulle kunna tänka mig att bo i de här huset, då måste det finnas nånting som är fint. Det kan vara naturen, det kan vara huset, det kan vara stämningen, känslan.

JB: Och det blir kanske mycket enklare också att sälja in det, att här skulle jag kunna tänka mig själv att bo?

AB: Ja, jag har faktiskt en lägenhet i Sala som har ett tornrum och hon har aldrig sagt upp. Hon ha bott där ända sen jag köpte huset, men den dag hon säger upp, då är jag nästan lite sugen på att flytta till Sala. Den är så fantastiskt fin, den ligger högst upp i ett gammalt sekelskifteshus, i ett sånt där torn med fönster åt alla håll. Sen är det väl viktigt att titta på ekonomin också givetvis, så att med de hyror som kommer in ska jag kunna betala vad det kostar att driva huset och så ska det bli en slant över.

Det ser ju banken till; om banken låter dig köpa huset, då kan du lita på att du kommer att gå runt för de släpper inte en affär som de inte är säkra på att huset går att driva.

Direktavkastningen från hyreshus och hyresfastigheter (20:40)

JB: Precis. Man tittar ju på de här lite olika avkastningskrav beroende på om det är storstad, mellanstor ort eller om det är på landet, vad skulle du säga är de direkta avkastningskraven?

AB: Då måste jag förklara vad direktavkastning är. Om du får in alla hyror och så betalar du alla kostnader utom räntor och amorteringar och där ska du inte heller räkna med pengarna till dig själv, utan när du har betalat alla kostnader, även skatt och renoveringar och pengar du lägger undan för att kunna laga taket om tre år, allt som kostar. Nu håller avkastningsnivåerna i Sverige på att gå ner.

Det har blivit lite hårdare tryck på fastighetsmarknaden, så om man köper ett riktigt renoveringsobjekt kanske man måste ha en avkastning på 10, 12 % för att ha råd att renovera huset.

Jag köper aldrig för under sex och en halv och det gör jag för att då tänker jag att 2 % är amortering till banken och då har man fyra och en halv kvar att betala räntor för, så den dag räntorna stiger över fyra och en halv procent, antingen går huset med förlust eller så måste man börja skuta lite på den där takläggningen. Och den elasticiteten har man ju.

Så länge jag har pengar över och det har jag ju haft de sista åren, då stoppar jag tillbaka dem in i husen. Jag renoverar och jag lägger om tak och jag byter fönster, därför att den dag räntorna går upp, då kanske jag kan vänta i tio år utan att behöva göra en enda stor insats. De små insatserna – läckande kranar eller nåt elfel eller måla och tapetsera – det får man ju göra hela tiden, men just de här tunga grejerna – stambyten, tak – och det är ju inte så aktuellt heller. Den publik som jag talar till nu är mer som jag var för tio år sen.

Då är det ju inga gigantiska hus som det handlar om, utan det är ju hus som är lite större än en villa, gamla bruksgårdar, fyra fem lägenheter. De jobben är ju inte större än att man kan greppa dem. Man kan vara med själv lite grann och kan man inte det så kan man hyra in nån, så det är ju inte att man måste ringa PEAB eller Skanska och säga till dem att ”gör om mitt hus” för då blir det dyrt.

Schabloner för drift och underhåll för en hyresfastighet (23:23)

JB: När jag tittade på ett hus, så hade jag med driftsiffrorna från mäklarmomsen och det första banken gjorde i kalkylen var att de tog en penna och strök dem och satte dit 420 eller 400 per kvadratmeter. Så sa de att detta är nån slags driftschablon, skulle du hålla med om det?

AB: Bankerna kommer alltid att räkna med schablon, de måste göra det. Det är därför jag säger att om banken låter dig låna pengar på huset, då har de kollat att även med den här kostnaden som du nämnde nu, så kommer huset att gå runt. Sen är det också att mäklarna anger olika saker. Man ska skilja på fyra saker: ren drift – el, vatten, sopor, uppvärmning, försäkring och skatt – det är de sex grejerna bara. El, alltså gatlyktor och tvättstugor.

Elen betalar ju ofta hyresgästerna själva i lägenheterna, men tvättmaskinsel eller bergvärme och då är det ju uppvärmning, det kan vara olja, pellets, fjärrvärme eller bergvärme. Vatten och sopor, eller VA, sopor och sen försäkring och skatt – de kommer du inte ifrån och de går inte att göra så mycket åt. Man kan isolera lite, man kan sätta in smala snålstrilande kranar – vattenspar. Vissa mäklare anger bara det här och då blir skillnaden väldigt stor till de här 440 kronorna; det här kanske blir 200.

Nästa grej är det som kallas skötsel, löpande underhåll och periodiskt underhåll. Skötsel är gräsklippning, snöröjning, städning – alltså det som fastighetsskötaren gör. Löpande underhåll är till exempel att toalettstolen läcker, det droppar i kranen, nån hade sönder en fönsterruta – felavhjälpande underhåll. Detta måste man också ta itu med hela tiden. Sedan har vi det här fina som heter periodiskt underhåll och det är det som jag försöker att ligga före med. Det handlar om att måla om fasaden, kitta om fönster eller byta till plastfönster, bygga om taken, stambyten, byta inredning i kök, lägga nya golv – sånt som handlar om perioder på tjugo år eller mer. Där ligger en väldigt stor peng.

När bankerna räknar så ligger det på 110, 150 per kvadratmeter, därför att när du gör ett stambyte så blir det ju fantastiskt dyrt. Om man är nybörjare och köper sitt första hus, köp inte ett hus där du måste byta stammarna imorn (skratt), eller att taket måste läggas om. Däremot är fasadmålningar inget man ska vara rädd för, det är ju ganska lätt. Vissa mäklare anger bara det här som jag kallar för rena driften, de här sex grejerna. Andra anger vissa delar av den här skötseln, det är lite olika. Vänta, det är sju grejer. Kabel-tv kan vara med också i den här rena driften.

JB: Men det ligger väl också ofta på hyresgästen?

AB: Nej, det gör den inte. Den tas ut via hyran, men…

JB: För att när jag bodde i hyresrätt förra året, då hade jag det på hyresavin som separerat.

AB: Ja, men det är inte alltid som det är så. Detta är petitesser. Det är därför mäklarens siffror inte stämmer med bankschablonen. Det handlar om vad mäklaren tar upp.  Sen är det så att om banken går med på att låna ut, då är du hemma. Vem som helst som är mån om sitt eget skinn, alltså man gör inte av med de där 440 kronorna per kvadratmeter och år. Det är tilltaget för att de flesta som förvaltar fastigheter idag är ju mycket större än jag. De har tusentals hus, om du tar allmännyttorna till exempel. Och de ringer ju in en firma när det ska målas en fasad. Den som jag vill rikta den här lilla utbildningen till är ju den som tjänar pengar på att göra de här grejerna själv i den mån det går.

Är det verkligen passiv inkomst att äga en hyresfastighet? (28:29)

JB: Precis. Jag vet ju med kompisar att tricket är ju att göra det här effektivare än de stora företagen gör och att det inte är särskilt svårt om man anstränger sig lite. Man brukar ju prata om det som passiva inkomster, men att de egentligen inte är så passiva, utan man får ju lägga ner en del tid. De flesta som tittar på det här videoklippet har ju ett vanligt jobb och ser ju kanske det här som starten för att i framtiden kunna välja hur mycket man ska jobba och se detta som en extrainkomst, så vad tänker du kring tidsaspekten?

AB: Jag tycker att man måste kunna ha ett jobb där man måste kunna ta emot åtminstone sms, alltså man måste ha en jour. Även om man bara har fyra hyresgäster, så kan man hantera 99,99 % av all hantering av de hyresgästerna på kvällar och helger, men om nån råkar låsa sig ute eller om det helt plötsligt är strömlöst i hela kåken, då man kunna nå dig.

Men visst, är du lärare och står med en klass framför dig och så ser du det där sms:et på lunchen, det räcker ju, men du får inte vara onåbar i en vecka. Det kan vara jobbigt att vara ensam om detta. Om du vill åka på semester till Thailand en vecka, eller två eller tre, då måste du ju be din vän eller granne. De måste ju kunna nå någon, det är ju väldigt viktigt. För det kan börja brinna, det kan bli översvämning eller folk låser sig ute.

Detta är en liten enkel grej man måste kunna hantera. Hur ofta händer det på fyra hyresgäster, kanske en gång vart tionde år, men det kan hända. Jag har 400 lägenheter idag. Jag började med 80, så låt oss säga att jag i snitt under de här sju åren har haft kanske 200 lägenheter.

Jag har haft två översvämningar, en brand, kanske två tre utelåsningar och sen har det varit en hel del störningar.

Jag vill inte ha störningsjour, för det är jättedyrt, om man Securitas som ska rycka ut, utan de får ringa mig om det är grannar som bråkar och det har väl varit kanske tio gånger, men det beror på vilka fyra hyresgäster du har i huset. Det händer otroligt sällan, så det är ingenting som är störande. Den här branden, när den väl hände, det är klart att jag var skitstressad men det var ingen som omkom och de fick stopp på det i tid. Men det kan hända och det är det som gör att du aldrig till 100 % kan koppla av. Du kan inte försvinna från jordens yta i tre månader om du vill; då måste du ordna nån annan som dina hyresgäster kan ringa till.

JB: Det var nån som sa till mig att ”det lönar sig inte med en fastighetsförvaltning förrän man har kanske tio, tjugo lägenheter, att då blir det enklare att delegera ett vaktmästeri eller sådant, hur tänker du kring det?

AB: Oftast är det så att skulle man köpa ett hus med fyra lägenheter i, vilket jag tror är lagom som första steg. Alternativet om man inte har pengar, så är ett allra första steg att, och det här steget har jag faktiskt haft, jag köpte en tvåfamiljsvilla så bodde jag på övervåningen och hyrde ut där nere. Och det här var ju på campingtiden, så jag försvann varje sommar men då skötte ju de gräset där nere.

Det bästa är väl om man kan få en av de här fyra hyresgästerna som är lite hustomte, då är det väldigt bra. Det behöver inte vara nåt mer än att personen känner ansvar. Det kan vara nån som har parkerat sin skrotbil på vår tomt och den har stått här i två veckor – såna saker kan hända också.

Så jag tycker nog att ha en av hyresgästerna som hjälp och kontaktperson och det brukar de oftast vilja vara, framför allt herrar 65+ brukar tycka att det är toppen (skratt) att få klippa med åkgräsklippare

eller känna att man är lite viktig, att man har ett ansvar, att man är hyresvärdens kontaktperson liksom.

Det är viktigare med en fin verksamhet än vinst! (33:20)

JB: Ett av dina mål, hur vi kom i kontakt med varandra, det är ju att du verkligen vill göra detta tillgängligt för du brinner ju verkligen för det här, att göra detta tillgängligt för många fler, att du till hösten kommer att starta en utbildning kring där du hjälper människor från tanke till handling. Låt säga att man skulle få tag på en halv miljon kronor för man har det i övervärde på huset, kan du beskriva processen steg för steg.? Vad är det man behöver göra?

AB: Om man har en halv miljon, då kan man köpa för en och en halv miljon. Det räcker inte till mer än ett hus med två eller tre lägenheter i på sin höjd och då är du på en liten ort. Jag tänkte bara svara på det att ”varför kom den här idén upp?”. Jo, för att jag har ett gäng människor omkring mig som dras till mig som flugor till ett flugpapper. ”Annika, jag har hört att du håller på med hus. Vi har också den här tanken jag och min man att vi ska ta lån på huset”, men de flesta av de här människorna bor i Stockholm och de känner just att det måste vara Stockholms-nära och Stockholms-nära är mycket värre än Malmö-nära, det vill säga apdyrt.

JB: Vi pratade ju lite om det innan med direktavkastningen. I Malmö var det en stor familj som sålde sina fastigheter till Akelius för, tror jag, två tre miljarder. Jag vet att det är många fastighetsägare eller firmor i Malmö som har mycket pengar och har man mycket pengar på banken idag så betalar man ju pengar för att ha pengar på banken. Så jag tror att det direktavkastningarna i Malmö idag är ungefär 2 %.

AB: Ja, 2, 3 kanske i Malmö. I Stockholm kan det ju vara ännu mindre.

Och där kommer lite min kvinnliga åsikt, eller vad jag ska kalla det, in…jag vet inte om det är en kvinnlig åsikt eller vad det är för slags åsikt. Jag är lite emot det här med att spekulera i fastigheter, framför allt i bostadsfastigheter,

för att i Stockholm är det ju så att om man köper ett hus så ska man tjäna pengar på värdestegringen, för du kan inte driva runt ett hus på direktavkastningen på 1,5 %, därför att du amorterar 2 % till banken.

Nu kanske Akelius kan det, för det är en så stor ekonomi bakom Akelius. De tänker ju strategiskt. Men jag tycker nånstans att man ska tjäna pengarna på själva verksamheten, på kassaflödet, det vill säga det som blir över efter det att hyrorna har kommit in och man har betalat sina kostnader, räntor och amorteringar till banken. För om man köper ett hus och tänker att man ska tjäna pengar på hyrorna, då vill man rusta, måla om, byta stammarna, då vill man göra fint. De investeringarna man gör i huset, det har man ju tillbaka på lång sikt.

Men den som köper ett hus bara för att sälja det tre år senare, den kommer inte att göra nånting för du får inte tillbaka det på tre år, eller ens fem år. På lång sikt får du tillbaka det och det gör också att många av de som köper också för att spekulera, de har inte det här intresset för människorna.

Det här begreppet ”vinst” är ju på ett sätt väldigt viktigt, men det har blivit för viktigt i samhället. Jag tycker att det första är att man måste ha en fin verksamhet.

En frisör ska klippa håret bra eller en restaurang ska servera god mat, jag ska vara en bra hyresvärd för mina hyresgäster. Om det sen blir vinst också, så är det lysande. Men det är ju ganska självklart. Om nån väljer att lägga en timme på att klippa mitt hår, eller en kvart, ja då är det klart att den som lägger en kvart hinner ju klippa fyra personer i timmen men det kanske inte blir så bra.

JB: Och man kanske inte kommer tillbaka heller.

AB: Nä, och hyresbranschen är ju lite känsligare, det får man ju hålla med om. Det är skillnad mellan att vara campingvärd och hyresvärd. Jag sa det att det finns många fler dåliga värdar än det finns dåliga campingvärdar. Varför det? Har du en dålig campingplats, så kommer inte folk, men alla måste ha en bostad och det gör att, om du bor i ett hus, du trivs med dina grannar, barnen går i skolan i närheten, du har kanske till och med en radhustomt som du har satt en massa fina äppelträd och grejer på, så säljs huset och plötsligt får du en jättedålig hyresvärd som struntar i dig och inte finns tillgänglig.

Du är ju i hans våld. Camparen kan ju bara åka till nästa campingplats, men den som redan bor och barnen redan går i skolan och har kompisarna i närheten och du gillar dina grannar, det enda du kan göra är att flytta och i värsta fall måste du flytta så att barnen måste börja i en ny skola.

Det är därför det är så tråkigt när det blir den här spekulationen i värdestegringen, den är endast ogynnsam.

Rädslan för att köpa ett hyreshus och ”Rich Dad, Poor Dad” (39:05)

JB: Precis, jag förstår. Nu blev det ett litet sidospår. Du berättade att du hade väninnor i Stockholm som ringer till dig och blir attraherade och inspirerade av det du gör.

AB: Ja, det började just med balansekonomin där du också har varit, eller är, verksam.

JB: Absolut.

AB: Ja. Några av de här har gått där (skratt). Då tänkte jag att då skriver jag till Charlie eller till dig då och säger att jag vill göra det här och då kanske vi kan samarbeta på nåt sätt, därför att jag tror att jag är en bra person att både ge de konkreta faktiska råden men också att ingjuta tron på sig själv för det handlar mycket om det. Vissa av de här människorna skulle kunna göra det här imorn, men de vågar inte.

JB: Vad tror du rädslan är, att de inte vågar?

AB: Jag tror faktiskt att det ofta sitter väldigt djupt psykologiskt. Min pappa var egenföretagare. Han flyttade hemifrån och startade eget när han var fjorton. Om du har läst den här boken ”Rich dad, poor dad”…

JB: Ja, absolut.

AB: Jag föddes med allt det där. Jag har det där tänkandet med mig. Jag tror att det kan vara bara en ängslighet, kanske ängsliga föräldrar som har haft fasta jobb, kanske till och med lågavlönade jobb och som har fått vända på slantarna och då blir de ängsliga och det ängsliga tänkandet har man med sig nånstans, så när man väl ska komma till skott så tänker man ”nä, inte jag, det här är inget för mig”.

JB: ”Detta är något som andra människor gör”.

AB: Jag brinner för att ge den här…

Jag är också asförbannad för att man inte undervisar om det här i vanlig skola. De två viktigaste sakerna som förstör mest människors liv får man inte lära sig nånting av i skolan: parrelationer och ekonomi. Det som ställer till flest livskriser för folk, det undervisar man inte om i skolan, men man ska lära sig mossornas fortplantning och vad huvudstaden i Kongo heter.

JB: Precis. Det är nånting som jag brinner för också, att lära barn nånting. De fattar ju också så mycket mer än vad vi vuxna tror. De behöver ibland bara lite guidning. ´Jag har en hel del läsare som är i 20, 25-årsåldern, vad skulle du vilja ge för råd till dem?

AB: När jag växte upp, då fick man ju ränta på banken. Det får man ju inte idag, men man kan ju få ränta via crowdfunding eller aktier. Jag tycker att man ska avsätta ett belopp varje månad och se till att tidigt göra en vana av att spara och se till att dina pengar växer. Den djupaste ekonomiska kunskapen som finns, det är ju marshmallows-testet. Har du hört talas om det?

JB: Absolut.

AB: Det var ett antal barn som satt i ett klassrum. Läraren säger ”nu går jag härifrån, jag säger inte riktigt när jag kommer tillbaka. Ni har fått varsin marshmallow. Ni kan välja själva om ni vill äta upp den eller spara den. När jag kommer tillbaka, jag vet inte riktigt när det blir. Ni som då har ätit upp er marshmallow, ni får ingen mer. Men ni som har kvar er, ni får en till.”

Så funkar ekonomi. Den som spar, han har inte bara sina slantar kvar utan har får oftast mer.

Vilka risker med att investera i fastigheter ser du? (42:54)

JB: Precis. Vi har inte pratat så mycket om riskerna. Vad är riskerna som man ska se upp för när man väljer att ge sig in på det här?

AB: När jag var liten, när jag inte hade så mycket och jag började ju ändå ganska stort. Om jag hade börjat på en liten skala, då tål man inga ekonomiska överraskningar. Så köp inte ett hus där det behövs stambyte eller takomläggning, utan se till att du har gjort allt du kan för att försäkra dig mot stora oväntade utgifter. Det är ganska viktigt.

Men annars, att det skulle va högre risk på små orter håller jag inte med om, inte i den skalan.

Akelius, som äger tiotusentals fastigheter, måste ju tänka statistiskt. Det är klart att det är enklare att hyra ut en lägenhet i Uppsala än i Tomelilla (skratt) eller det kanske det inte ens är. Men det behöver man inte tänka på, för äger man fyra lägenheter och bryr sig om de hyresgästerna och ser till att ha lite annonser ute… Det man inte tål när man är liten är en oväntad stor utgift. Så det gäller att besiktiga huset väl innan man köper.

JB: Men när du tittar på såna här fastigheter, tänker du att det måste vara färdigt då, att det är flera lägenheter eller har du också köpt ett hus där man sen har gjort det till lägenheter? Vad tänker du om det?

AB: Nä, jag tycker att man ska köpa färdigt. Om man ska ha ett fast jobb och köra det här med vänster hand, då måste man ha färdiga lägenheter. Jag har mycket letter som jobbar åt mig; jag har själv hus i Lettland och har varit mycket i Lettland, nästan pratar lettiska (skratt), så jag har kunnat bygga ganska billigt. Jag inredde en råvind i Sala till fyra lägenheter, men priset per kvadratmeter är ändå samma som det hade kostat att köpa ett annat hus.

Det är ju mer om man tycker det är roligt, men om man ska tjäna pengar så ska man köpa färdiga lägenheter, inte bygga.

Men om man inreder en råvind i Malmö eller Stockholm, då har man mer utväxling på det för man kan ta ut en högre hyra per kvadratmeter. Den målgruppen jag riktar mig till ska ha sina jobb till att börja med och ska kunna klara det här lite vid sidan om och ändå tycka att det är kul och göra det gör att man vill det, för att det ger en nånting; då ska man ha färdiga lägenheter där det redan bor folk.

Var hittar du de hyreshus och fastigheter som du investerar i? (46:02)

JB: Var hittar du, är det på Hemnet, Blocket, Objektvision eller var letar du?

AB: Objektvision bara. På Hemnet kan man hitta lite också. Om man vill hitta på Hemnet, får man gå in och söka på så många rum som möjligt – 10 rum eller mer, 300 kvadratmeter eller mer, pris mindre än två och en halv miljon (skratt) och då får du se vad du hittar. Då hittar du konstiga objekt (skratt).

JB: Ja, precis. Är det nåt mer som du tänker är viktigt, som vi inte har pratat om, nåt som skulle vara värdefullt för den som tittar på det här videoklippet?

AB: Ja, jag tycker det. Jag ska ta min andra devis här. Den första devisen var marshmallow-testet. När det gäller att starta företag, framför allt fastigheter men även andra företag, så har jag faktiskt en devis som jag tycker är väldigt talande och den är hämtad från bondesamhället:

Man bakar inte bröd på utsädet.

Om du har sparat ihop eller ärvt en slant, eller tagit ett extra lån på ditt hus, och fått det här lilla startkapitalet och stoppar in det i ett hus så börjar du få hyror tillbaka.

Räkna inte med att ta ut nånting åt dig själv de fem första åren, eller hoppas inte på det.

Om du inte gör det utan köper ett nytt hus för det du får tillbaka varje år, eller förbättrar det hus du redan har. Om startar ett företag, så är det ganska mycket att likna vid en åker. Du sår ut dina pengar på en åker och låter du dem växa upp där och tar hem skörden, så får du tiofalt och hundrafalt tillbaka; då har du så här mycket utsäde – ”oj, jag vill baka bröd och äta”. Nä nä nä nä, då köper du en åker till liksom och så sår du ut där också.

Så den kommer jag att använda i min fastighetsskola, den ska hamras. Man bakar inte bröd på utsäde. De pengar du har sparat ihop, dem du vill investera i nånting, antingen ett plåtslageri eller som i det här fallet fastigheter, ge tillbaka till husen. Det är ungefär som en förälder som ger tillbaka till sitt barn.

Ge tillbaka och inte börja nalla, att ta halva utsädet och baka bröd för, utan ägna de första fem åren åt att bara fortsätta att investera. Då kommer du att ha en jättefin åkersäd som du kan äta av resten av livet.

JB: Jag håller helt med dig. Det är ju mycket mer poetiskt sagt än när jag brukar säga samma sak – använd inte avkastningen (skratt).

AB: Ta den om du vill – baka inte bröd på utsäde.

JB: Tack (skratt). Jag kommer nog till och med sätta den som rubrik på videoklippet, för jag tycker den är briljant.

AB: Ja, gör det. Jag vet att jag kände det efter tre år, så var jag lite ledsen. På mitt tredje år drabbades jag av flera olika saker. Det var lite putsskador, nåt takläckage, den här branden. Även om det täcks av försäkringen, så är det ju faktiskt 40 eller 80 000 i självrisk (skratt). Så tredje året gick det med förlust. De första två åren var det jättelite vinst och tredje året var det förlust, så jag satt och deppade lite inför en luttrad fastighetsägare som har hållit på med det här i många år som är verksam i Stockholm. Och det var så skönt för han sa så härmen

Annika, fastigheter ger aldrig nåt de första fem åren, det ska du inte räkna med.

JB: Ja då blev du så här ”bara två år kvar!”

AB: Ja, precis. Jag kände ju mig misslyckad. Jag kände ”jaha, här har jag kämpat i tre år och så var det små vinster och nu förlust”. När han sa så här att ”Annika, de första fem åren ska du inte räkna med att ta hem nånting, sen kommer det”. ”Jaha”, han säger så. ”Men åå, vad bra”. Det stämmer. Jag har hållit på i sju år nu och nu har jag jobbat heltid, så det är ju en annan sak. Jag har ju fastigheter för många hundra miljoner idag, så bra har det gått.

Information om fastighetsskolan (50:35)

JB: Ja, det är helt fantastiskt. Om du ska berätta kort om din fastighetsskola, hur kommer den gå till, hur kommer den se ut, vad tänker du?

AB: Upplägget på utbildningen ska vara att jag fixar en lokal i Stockholm. Jag har en lokal vid Slussen och så träffas man bara ungefär en gång i månaden, för det handlar om ett långsiktigt projekt där man förverkligar sin dröm. Där emellan ger jag uppgifter och då ska man lära sig, hur räknar jag, vad ska jag tänka på vid besiktningen.

Jag kan tänka mig att till och med ge råd om nån av mina elever har nåt konkret projekt på gång, så kommer jag att hjälpa till så mycket jag kan. Jag kanske inte kan åka med på varenda visning, men jag kan i alla fall säga det här och det här skulle jag titta på när det gäller just det här huset och sen kommer jag också erbjuda det här torrsim, att man kan få öva, man kan få testa.

Det blir egentligen som en öppen bok, man kan titta i våra mejl för att se vad det handlar om, man kan få svara i telefon. För sex och en halv procent skulle jag kunna ha vissa hus ute till försäljning, som jag inte vill sälja men som jag kan sälja. Jag skulle tycka det var riktigt kul om några av eleverna gick ihop och köpte ett av mina områden, för då tror jag att de kommer att ha jättestor glädje av varann. ”Nu ska jag och min fru till Thailand i två veckor, kan jag få ställa mo telefonen till dig?” Då hjälper man varann på ett fint sätt. Då är de verkligen rika tillsammans.

JB: Ja, precis. Med det vill jag verkligen tacka dig Annika för att du har tagit dig den här tiden och delat med dig av dina bästa tips. Jag tycker att detta har varit jätteroligt. Jag som ändå är lite gammal i gemet tycker att jag har lärt mig nya saker också, så tack så hemskt mycket.

Slutord och tips om Annikas fastighetsskola och Tessin

Jag hoppas att du uppskattade den här artikeln och intervjun med Annika. Jag har försökt markera många av de, enligt mig, bästa citaten i texten ovan. Min förhoppning är att i framtiden även kunna intervjua några av mina kompisar som har liknande fastighetsbestånd fast i storstäder för att se lite på skillnaderna i erfarenheter och tillvägagångssätt. Jag vill slutligen också göra reklam för två saker.

Annikas fastighetskurs – jag vill gärna ge tillbaka till dem som ställer upp med sin tid, kunskap och erfarenhet. I det här fallet så är det att puffa för hennes fastighetsskola. Som du hör i intervjun så är det inte hennes affärsidé att utbilda människor, utan om jag får göra min egen gissning så handlar det om sista steget i Maslows behovstrappa. När man har nått en nivå av framgång själv, så vill man ge bort det man kan till andra. Sådana initiativ tycker jag ska uppskattas och belönas.

Om du är intresserad, fyll i nedanstående intressenamälan. Om jag förstod det rätt så har hon en informationskväll i Stockholm nu på torsdag och kursen sätter igång i januari och löper framgent.

• Fyll i intresseanmälan för Annikas fastighetsskola här →

Tessin – investera i fastigheter med andra – om du har läst hända hit på den här artikeln så utgår jag från att du är intresserad av att investera i fastigheter. En av bloggens sponsorer är Tessin.se som gör det möjlighet för många små investerare att gå ihop tillsammans med en fastighetsägare som Annika och köpa hyreshus. Annika har till och med varit i ett av deras projekt.

Om du är intresserad av den typen av investeringar i fastigheter, kan tänka dig ta rygg på en erfarenhet fastighetsutvecklare, då skulle jag vilja be dig att klicka på nedanstående länk för att komma till Tessins hemsida och anmäla dig till deras nyhetsbrev. Det är gratis för dig, det ger mig en liten ersättning då t.ex. ljudfixandet och transkriberingen kostade ett par tusen och Tessins nyhetsbrev är ett av få riktigt bra nyhetsbrev om just att investera och köpa fastigheter. Win-win-win helt enkelt.

• Gå till Tessins hemsida (scrolla ner lite) och anmäl dig till deras nyhetsbrev → (annonslänk)

Jag kommer försöka göra en uppföljningsintervju med Annika under nästa år, så ställ gärna frågor i kommentarerna som jag kan ta upp med henne, eller andra saker som du tänker och funderar på. Tack än en gång för att du följer mig på bloggen. Hoppas att vi ses och hörs på onsdag, då nästa avsnitt publiceras och det kommer att handla om PPM eftersom det i helgen skickades in över 450 miljarder kronor i det svenska pensionsssytemet. Då får du också reda på den bästa PPM-fonden om du inte redan har hört mig säga det. :-)

Relaterade artiklar om att investera i fastigheter

Jag rekommenderar följande artiklar som jag har skrivit tidigare:

• Investera i fastigheter: för- och nackdelar - En komplett genomgång med både historiska och genomsnittsiffror
• Tjäna pengar på privatuthyrning av ditt boende och bo gratis! - Intervju med Isabelle och Jakob om privatuthyrning, de bästa tipsen och vanligaste misstagen...
• Alternativa sätt att investera i fastigheter - För oss som inte har ett par miljoner till en egen stor fastighet men ändå vill ha exponering mot fastighetsmarknaden
• Tessin - ett tips för dig som är intresserad av fastigheter och fastighetsinvesteringar och vill lära dig mer - Sponsrat inlägg av Tessin - en sajt om crowdfundinginvesteringar i fastigheter
• Viktigt att veta kring små hyreshus och fastigheter - Tips, råd, nyckeltal och saker att tänka på kring ägande, ägarformer och beskattning av små hyrehus
• Räknexempel på en hyresfastighet - Ett räkneexempel på en fastighet jag lade bud på i Svedala för ett litet tag sedan