Det här med att veta vad man bäst gör med en ärvd och lågbelånad fastighet… Inget behov av att ha olåsta pengar i närtid.
Alternativ 1, att sälja nu när bostadsmarknaden är som den är (åtminstone i Storstockholm). Samtliga mäklare är ense om att ska jag sälja så är nu ett väldigt bra tillfälle att få bra betalt. Skulle resultera i ca 2,5 milj kr att investera på börsen.
Alternativ 2, behålla och hyra ut för ca 17tkr/mån dvs ca 200 tkr intäkt/år. Inga problem att få den uthyrd, sannolikt väldigt låg vakansgrad. Mkt låga driftkostnader men relativt eftersatt underhåll så en hel del dyra investeringar i nya badrum, tak osv kommande säg max 10 åren. Landar i knappt 8000kr/mån kvar efter skatt och kostnader för drift och underhåll.
Väger för och nackdelar, kalkylerar i excelark som sväller samt räknar med ränta på ränta-kalkylatorn men är ändå villrådig. Kalkylen säger att när alla 2,5 milj är investerade är den avkastningen (7% i genomsnitt) högre än vinsten från uthyrning. Men räknar definitivt inte med att investera allt på ett bräde, kanske fördelat över 5 år, vilket borde göra att inflationen hinner äta upp en del av kapitalet. Investera löpande på börsen är ju precis vad jag skulle kunna göra med vinsten från uthyrning.
Behåller jag så tar jag också del av en värdeökningen på själva fastigheten + avkastning i form av driftnetto. Men då alltså ett driftnetto som understiger värdet av 7% avkastning på 2,5 milj investerade på börsen.
Någon som kan spåna lite tankar? Hur hade ni resonerat? Missar jag någon viktig aspekt? Inpräntad sen jag lyssnade på Charlie Söderberg för många år sen att hyresfastighet är ngt bra, det vill man äga. Men kalkylen är ju inte lika klarspråkig som Charlie
Hur ser resten av din ekonomi ut? Skulle en hyresfastighet vara en bra diversifiering? Men den kanske största frågan är, vill du bli hyresvärd? För det är en hel del jobb. Går ju att få hjälp med, men då sjunker avkastningen.
Personligen hade jag sålt fastigheten och investerat på börsen. Men det beror lite på hur ditt liv ser ut i övrigt. Bor du nära fastigheten och har mycket tid kan det ju tom vara ett trevligt “extraknäck”.
Har du bra kunskap/kontakter angående underhåll/renoveringar? Hitta BRA hantverkare för löpande/akuta jobb är inte alltid varken lätt eller billigt. Hur ser tankar ut om allmän fastighetsskötsel? Snöskottning, städning, enklare underhåll, löpande kontakt med hyresgäster osv? (Bor du nära själv?)
VILL du vara hyresvärd som är den som får ta tag i när något behöver lagas/fixas? Blir en slags 24/7/365 jour som du får styra upp/leja bort.
Är du ”bekväm med” att vara hyresvärd OM dina hyresgäster missköter sig på något sätt? (Dvs skicka påminnelse, kronofogden, vräkning, grannsämja om du bor på orten osv)
Vill du behålla fastigheten av andra skäl? Sentimentala, flytta in i den i framtiden osv?
Tror du på ökande/stillastående/sjunkande fastighetspriser de närmaste åren? OCH hur ser du på samma sak för alternativinvesteringen aktier/räntor osv?
Äger du någon annan fastighet idag så att du redan är inne i/exponerad mot fastighetsmarknaden?
Har du kunskap/intresse av att ”driva fastighet ekonomiskt/kommersiellt” eller tänkte du leja ut det som är förknippat med det? Samma sak med olika lagkrav, besiktningar, brandskydd, ansvarsfrågor, juridik, skattefrågor.
En ”ärvd fastighet” är kanske redan i full drift med befintliga hyresgäster och upparbetade rutiner/kontakter? Kan du bara haka på där och fortsätta som tidigare?
Jag har själv tänkt tanken flera gånger, hyrt ut släktgården periodvis och har släktingar som haft hyreshus. Är händig och kan nog lösa mycket själv. Är företagare sen många år och dessutom hyfsat kunnig inom ekonomi. Haft hyrbilsfirma kortare period och hyr fortfarande ut vissa saker i företaget idag.
Hade jag stått i din sits hade jag nog ändå valt att sälja och investera i någon ”enklare/lättskött”. Som en aktieportfölj eller likande. (Dock har vi då redan hus, sommarstuga, skog så delvis därför jag nog skulle välja något smidigt/enkelt.)
Svårt att svara på då det är så många personliga omständigheter som avgör, hur mycket tid du är villig att lägga ner osv.
För egen del hade jag sålt omedelbart och vräkt in pengarna på mitt ISK. Men så är jag en bekväm jävel också! Hellre tjäna pengar på ingenting än att gå runt och oroa sig för en förfallande fastighet och oberäkneliga hyresgäster.
@_Kalle Skulle definitivt diversifiera mitt sparande. Är tungt investerad i indexfonder och investmentbolag.
Är bara en hyresgäst/familj som kan bo där, så endast en potentiellt krånglig hyresgäst att tampas med. Bor nära och har gift mig händig med bra byggkontakter. Ser det dock inte som “något trevligt att påta med på ledig tid”. Men allt har ett pris, är avkastningen bra kan jag visst påta med en fastighet på helgerna
@Skogstomten Tack för kloka frågor. Tror definitivt på sjunkande bostadspriser OCH att börsen också kommer backa till lägre nivåer. Där i ligger en del av dilemmat, sälja nu och invänta att börsen ger mig köpläge på lite mer rimliga nivåer = pengar på sparkonto utan ränta under tiden.
Stort tack för punkten 7! Har funderat mycket över det praktiska merarbetet att vara hyresvärd men inte borrat ner mig i de bitar du nämner om tex ansvaret rent juridiskt som hyresvärd.
@Laserlisa Det här är ju superintressant!
Om jag inte missförstår dig nu. Fastigheten är belånad till ca 10% så min ide var att, precis som du säger, behålla och hyra ut, investera avkastningen och låna mer på fastigheten för att investera i fastighet nr 2. Men här sätter ju banken käppar i hjulet eftersom de enbart tittar på min månadsinkomst och kalkylerar på att jag själv ska kunna bära lånekostnaderna. De tar inte med öht i kalkylen att en hyresgäst betalar hyra. Jag har belånat huset jag faktiskt bor i också till ca 65%.
Någon som har erfarenhet av att föra ett resonemang med banken ang att låta inkomster i form av hyra vara en del av kalkylen? Argument för att ta in hyrorna i kalkylen? Eller är det tvärkört så länge jag äger som privatperson?
@Robin Stort tack! Antar att resonemanget kring skatt utgår från bolagsform? Har bara satt mig in i uthyrning som privatperson därav förvirringen.
Du nämner kort det här med att belåna huset. Tar gärna del av dina erfarenheter här. Banken räknar på att jag själv ska kunna bära lånekostnaderna trots att jag kommer ha inkomst från hyra vilket gör att jag inte kan belåna fastigheten mer trots en belåningsgrad på ca 10% (pga eget bolån på huset jag bor i). Har jag bara en tvär bankman? Eller dåliga argument? Borde jag lägga fastigheten i ett AB?
Vad jag vet brukar inte banker vilja räkna med hyresintäkter för privatpersoner.
Har flera bekanta som har ”lättuthyrda” hus i attraktiva områden som ändå inte fått räkna in hyresintäkterna när man räknat på lån.
Anledningen är som jag förstår det att banken inte ser hyresintäkten som säker/varaktig eftersom hyresgäster kan flytta med relativt kort uppsägningstid.
Många står inför valet OM dom ska köpa en uthyrningsfastighet och sitter med sina uträkningar i förväg. Varför inte ge det ett par år och se om du trivs med det nu som du plötsligt sitter på en fastighet?
Många nämner det här med att vara värd. Det är ett stort ansvar och jag tror att man dessutom måste gilla det.
Det jag vill slänga in i mixen och matematiken är att det redan börjat bubblas kring bostadsmarknadens förändring i storstäderna när stora kontor möjligen kan byggas om till bostäder. Det kan definitivt förändra läget i den branschen under den närmaste tioårsperioden.
Personligen hade jag cashat in nu när det är dyrt med bostäder och vunnit flexibiliteten med att ha mindre “korgar” med pengar att sprida i olika andra investeringar på börsen samt sovit bättre om natten när jag vet att Britt-Marie på tvåan inte glömt badkarskranen på igen…
