Har spanat på en fastighet som ligger ute med 4 lägenheter i ca 1 år.
Min totala investering skulle vara runt 6mkr vilket finns i netto i kassan i mitt bolag, jag har inte behov av pengarna i min verksamhet och kommer inte få behov.
Jag har tidigare haft banken med mig i affären men det blev inget köp då och nu är jag belånad i andra affärer så banken kommer inte stötta mig längre i denna affär.
Jag vill dock fortfarande gå vidare och jag planerar att äga fastigheten i ca 5 år. Det finns ingen alternativ placering för pengarna i mitt företag(AB) eftersom jag inte vill placera mer pengar på börsen än vad som redan är gjort och detta är en för stor “engångssumma” för mig att gå in i börsen med, jag vill sprida riskerna helt enkelt.
När jag räknade på affären tillsammans med banken blev min direktavkastning ca 11,1% efter betalning av ränta på lånet(50% av fastighetens värde).
Om jag går vidare i affären utan banken så kommer jag konservativt att ha direktavkastning på ca 5% första året och 6% under år 5. Totalt blir avkastningen ca 26% eller 1,5mkr under 5 år på driften, alltså utan att räkna in någon eventuell värdeökning.
Hur vanligt är det att göra en fastighetsaffär utan belåning?
Är det vanligt att parkera pengar i en fastighet exempelvis på en ort där det är svårare att få banklån för en investering, finns ju gott om utbud i exempelvis kranskommuner som en bank inte vill låna ut till, tänker därför att mitt exempel kanske inte är så ovanligt som jag själv tänker.
Vad vill du uppnå med direktägandet, förutom den sköna känslan av att äga något?
Skaffar du dig inte en mängd problem när fastigheten skall skötas?
Varför väljer du inte en bostadsfond eller ett bostadsägande bolag? Om du nu vill sänka din risk, varför öka risken genom att bara äga en fastighet på ett ställe?
Jag antar att med tanke på hur mycket pengar du ger sken av att ha och tjäna i ditt bolag, så har du inte så mycket tid över att leka hyresvärd?
Kanske var en bredare fråga än så som jag formulerade den. Att fråga hur vanligt det är kan ofta ge svar som varför andra gör så och varför andra inte gör så, för- och nackdelar liksom.
Nej, det är inte bättre lönsamhet att slippa betala räntor.
Med direktägande vill jag nå tryggare avkastning genom att få avkastning från omsättningen på fastigheten och inte genom fastighetsaffärer, exploatering och kommersiella riskobjekt vilket är svårt att hålla sig borta ifrån genom exempelvis en fond eller aktier i ett börsnoterat bolag, som jag skriver i mitt inlägg vill jag ha alternativ från börsen.
Skaffar mig inte mer problem, äger ett annat objekt någon mil bort ifrån detta och ser driftfördelar med flera fastigheter, ex billigare att upphandla tjänster på fler timmar osv.
Du vill få det att låta som logik att en fastighet är större risk än flera. Det är ingen självklarhet, tänkte du att du kan dra den slutsatsen med informationen i mitt inlägg?
Varför skulle jag inte ha tid över att leka hyresvärd, jag har mer tid över än vad de flesta med deltidsarbete har, trodde du det var en rak linje att företagare som är framgångsrika alltid har lite tid över?
Finns det inte något bolag där hyresintäkterna är huvuddelen, och transaktionerna bara är en mindre del av affären? Jag förstår dock vad du menar.
Självklart är det större risk att bara äga en fastighet på ett ställe, jämfört med att äga (en del av) flera fastigheter av olika typ på flera geografiska ställen. Jämför gärna med att äga en aktie mot att äga 10 eller 100, spridda på bransch och geografi.
Detta var ny information!
Uppenbarligen har du sysslat med något som dragit in mycket pengar. Något du var riktigt bra på, vad det nu var. Är den eran över för din del?
Personligen ser jag bara distraktion i att “leka hyresvärd”, om din spetskompetens ligger någon annan stans. Vad jag förstår finns det enorma skalfördelar i att vara hyresvärd, därför växer det fram gigantiska bolag som håller på med detta.
Lyssna gärna på detta, även om det handlar om att hyra ut villor, kanske något för dig?
Därtill förstår jag ditt behov av att diversifiera dina investeringar, men det får jag då inte ihop så bra med att du satsar i enskilda fastigheter.
Du får gärna förklara hur du tänker här.
Du säger att du inte vill lägga alla 6 miljoner på en gång direkt på börsen, vad jag förstår har forskning visat att det är bättre att klippa till direkt än att göra det stegvis, även om stegvis är lättare psykologiskt.
Du hade här om dagarna dessutom en chans att köpa in dig i ganska många teknikbolag med runt 20% lägre pris än för någon månad sedan.
Inte vad jag känner till, och som samtidigt har en aktievärdering utifrån det och inte utifrån en mer kollektiv branschvärdering som är påverkad av exempelvis stora ägare och fonder som köper in sig.
När jag använde ordet flera så menade jag i jämförelsen att äga en - kontra att äga flera genom exempelvis ett börsnoterat företag.
För mig som enskild företagare är det ganska låg risk i vilken avkastning jag kan få ur en fastighet om jag gör ett bra förarbete till investeringen.
Eran är inte över, den är pågående och jag har en väldigt stabil verksamhet med flera chefer som hanterar den vardagliga driften. Min kärlek för bolaget är dock inte lika stark som tidigare och jag förbereder mig på en tid efter att driva detta bolaget som kommer inom 2-3 år, det finns inget behov av kapital från mitt moderbolag för att vidareutveckla verksamhetsbolaget som är vinstdrivande, och på grund av att jag är i en bransch med en otrolig politisk utsatthet med i jämförelse till andra branscher väldigt korta kundavtal är det i princip omöjligt att satsa på en exit där bolaget säljs utan slutet kommer vara på grund av politiska beslut.
Jag är investerad på börsen både privat och genom KF i bolaget och vill vikta mot andra investeringar.
Jag blir stressad av att pengarna bara ligger på ett konto ännu mer stressad skulle jag vara av att investera en så stor summa på börsen och behöva utstå svängningar nedåt, där är en stor risk för mig - att jag agerar och gör dåliga affärer.
Jag vill göra en investering där jag kan förutse avkastningen på egen hand, fasta hyresavtal med privatpersoner är mycket mer förutsägbart än börsen samt att om själva värdet på fastigheten skulle sjunka kan jag enkelt välja att behålla den tills avkastningen hunnit ifatt genom att jag fortsätter att äga den.
Det är enkelt att hänvisa till forskning och vara kall i att följa den även för mig när det gäller månadsbesparingar eller enskilda mindre insättningar på börsen eller när det inte handlar om mina egna pengar utan man är i en lös diskussion, men detta är en väldigt stor summa pengar att hantera på en gång för mig och det är svårt att omsätta det som säkert är rätt enligt forskning i sin handling jämfört med att gå in i en fastighet och veta att jag ganska säkert kan få ut 25% på 5år utan värdeökning.
Jag hade förväntat mig mer än 25% på 5 år i min tjänstepension tex men det är för mig en helt annan sak att agera med långsiktiga besparingar och pengar jag kan tänka mig att parkera i 5-10 år, eftersom jag är människa med känslor kan jag också säga att alternativet till en fastighetsaffär är att inte investera pengarna alls, jag kommer inte våga gå in i börsen med det beloppet och då är avkastningen - med hänvisning till inflationen.
Ska lyssna på avsnittet du hänvisar till, tack för tipset!
Nej inte med dagens räntor. Betydligt bättre avkastning att köpa större objekt med 50% belåning.
Bättre nyttjandegrad på tvättstugor, trapphus och allt därtill som ändå behöver tas om hand oavsett antal lägenheter. Även utemiljö brukar bli lägre kostnad per hyresgäst då fler delar på denna.
Optimalt är ett punkthus i betong centralt utan tomt. Med lite tur kanske kommun har ansvaret över snöröjningen om tomtgräns går vid fasad.
Som jag skrev är belåning inte aktuellt just nu. Min erfarenhet säger också för att belåna upp till 50% behöver fastigheten finnas i en storstad och då är direktavkastningen lägre generellt.