Jag har funderat mycket på om det verkligen är värt att spara ihop till en kontantinsats för att kunna köpa en bostadsrätt. Just nu bor jag i en hyresrätt på 26 kvm som jag flyttade till i april. Hyran är 4 800 kr i månaden, och jag trivs väldigt bra här.
Efter att ha räknat på det (med hjälp av ChatGPT) verkar det som att jag inte skulle tjäna ekonomiskt på att köpa en bostadsrätt för cirka två miljoner kronor. När man räknar in bolån, räntor, avgifter och övriga kostnader blir månadskostnaden ganska hög. Därför känns det mer lönsamt att fortsätta bo billigt och istället investera de pengar jag sparar varje månad i indexfonder, för att på så sätt få avkastning över tid.
Är det någon som har räknat på var gränsen egentligen går – när det faktiskt blir mer lönsamt att köpa bostad istället för att hyra och investera pengarna?
Att räkna är lätt. Att definiera den psykologiska känslan av ägande, att vara belånad och att inte riktigt veta hur bostadsmarknaden utvecklar sig, det är något annat.
Med det sagt. De flesta som ”gjort bostadskarriär” har gjort det med hjälp av ganska aggressiv belåning. Och det är klart att med en 4-5x hävstång så är potentialen stor. De flesta vågar inte belåna en aktieportfölj på samma sätt.
Den tid då du kunde göra bostadskarriär är över tror jag, helt enkelt därför att folk inte kan betala mer än de priser som råder idag. Så om du vill köpa en bostadsrätt så behöver du nog göra det på andra premisser än de rent ekonomiska. Exempelvis att du vill äga ditt boende eller att du vill flytta till ett trevligare/tryggare område,
Jag tror du får svårt att matcha din hyresrätt kostnadsmässigt så vill du spara så mycket pengar som möjligt så ska du nog bo kvar. Men tänk på att kostnaden för en bostadsrätt är avgift, drift och ränta, inte amortering. Så du jämför rätt siffror menar jag.
Bostadspriserna kommer inte att falla, det tror inte jag heller… förmodligen öka i takt med inflationen, men inte mer. Det jag menar med bostadskarriär är 2000-talets prisökningar där du kunde tjäna miljoner på en villa på ett par år. Så som investering betraktat kommer bostaden att vara ett sämre alternativ än indexfonden.
Det är min spaning, tiden får utvisa om jag får rätt.
Ja, men om du belånar en tillgång med 5x hävstång, och tillgången ökar i värde 2-3% om året, så har du en ganska hygglig chans att överprestera börsens utveckling. Om du inte kan/vill belåna portföljen lika mycket och billigt, vilket är svårt.
Hävstången är, som någon skrev tidigare, en stor del i att avkastningen på eget kapital är högre för bostäder vs obelånad aktieportfölj.
Varje amortering minskar hävstången och binder kapitalet i en tillgång som avkastar mindre än börsen över tid.
Hade du kunnat belåna bostaden 100% och inte amortera hade det inte ens vart en diskussion om hyra vs köpa är bättre ekonomiskt.
Skillnaden i avkastning mellan bostaden och börsen tillsammans med amorteringar och insats är anledningen till att vi kan roa oss med att tjafsa om vilket som är bäst ekonomiskt.
En bostad i attraktivt område med maxbelåning (85%) ger en hävstång om 6.6x, räkna bort den andel som är instoppad + alternativkostnaden som uppstår på dessa pengar. Bostadsutvecklingen har varit ett par 100% (100-500%) i attraktivt område senaste 20 åren.
Således, bostad som investeringsobjekt. Fullt möjligt att spöa börsen.
Bostad som “jag ska bo och leva här, och kanske flytta om jag hittar partner” så är det ju inte speciellt bra. Sedan ta risken på det.
Egentligen är det två helt olika separata frågor. Generellt är det nog hugget som stucket att bo i eget/hyrd lägenhet.
Sedan är de få som investerar på börsen med 6x hävstång.
Du säger att du trivs i din nuvarande hyresrätt. Jag skulle stannat där. Om man istället tänker att du sätter två millar på börsen än att köpa bostadsrätt bör du ganska lätt kunna täcka hyran och dessutom få överskott sett till årlig avkastning.
Sen kom ihåg att det även finns nackdelar med bostadsrätt. Du äger inte själva lägenheten utan äger en medlemskap i förening som i sin tur äger hela fastigheten och är solidariskt ansvarig för föreningens ekonomi, lån (utöver din egna belåning) och skötsel. Att äga en fastighet med sin respektive är en sak men att äga fastighet med säg 30 främlingar vars ekonomiska situation du inte har insyn i är en annan. Behöver inte vara dåligt men det innebär är en annan risk än att hyra.
Är man inte överdrivet belånad så brukar avgiften i en brf vara väsentligt lägre än hyran i en hyresrätt.
Svårt att ge dig råd, du får utgå utifrån dina behov. För egen del gjorde jag en bra vinst när jag sålde min lägenhet - mycket större vinst än mina investeringar på börsen. I praktiken såg jag inte de pengarna dock då vinsten gick till insatsen för ett hus istället.
