Nedan följer en automagisk transkribering av intervjun gjord med hjälp av AI. Det innebär att den inte är ordagrann och kan innehålla fel.
Visa hela transkriberingen
Henning Hammar: Bostaden som investering
Jan: Varmt välkommen till Rika tillsammans och dagens avsnitt som handlar om bostaden som investering. I detta avsnitt får du träffa Henning Hammar, även kallad investerarfysikern, som har bloggat och pratat om det här ämnet ett tag. Likt mig har han börjat ändra åsikt kring det där att bostaden bara är en konsumtion, till att bostaden faktiskt kan ses som en investering. Men inte på det sättet som de flesta tror. Som vi kommer in på är hans tes att bostaden på sätt och vis är den mest missförstådda investeringen. Vi kommer titta på hur man kan resonera, vilka antaganden man kan göra, och hur värdet på en bostadsinvestering har sett ut över tid. Det handlar inte bara om att priserna har ökat, det är tvärtom ett helt annat perspektiv.
Jan: Så jag tänker att du kommer att gilla det här avsnittet. Jag gillade det jättemycket i alla fall när jag pratade med Henning. Så jag tänker att han får komma här.
Caroline: Varmt välkommen till RikaTillsammans-kanalen som handlar om allt som är roligt med privatekonomi och livet. Varje vecka delar vi med oss av våra erfarenheter, vår livsresa, våra framgångar och våra misstag så att du ska kunna göra din ekonomi och ditt sparande och ditt liv lite rikare.
Caroline: Vi som driver den här kanalen heter Caroline och Jan Bolmeson.
Presentation av gästen
Jan: Varmt välkommen Henning Hammar. Du är ju också teknisk fysiker men du har ju också doktorerat och du är också lite nördig på sparande och investeringar. I dagsläget så driver du Börslabbet där man kan följa dig i ett antal olika sådana här kvantitativa strategier som är baserat på regler.
Jan: Och du är också känd som Investerarfysikern som du också har som adress till din blogg, vilket vi kommer att prata om. Och du har varit med flera gånger tidigare hos oss på RikaTillsammans, en väldigt uppskattad gäst, så varmt välkommen!
Henning: Tack så mycket, det är kul att vara tillbaka.
Jan: Är det något du vill lägga till eller känns det så här, känns okej?
Henning: Ja, nej men det känns okej. Jag tänkte nästan dra till ordentligt att jag är nog väldigt nördig på investerande och sparande.
Jan: Exakt. Ja men det är så roligt för att vi träffades ju för många många år sedan just i att vi delade det där liksom, “men vad är det forskningen faktiskt säger?” Och i och med en akademisk bakgrund så är man kanske inte så himla rädd för de här studierna som andra kanske inte läser. Kan det inte vara lite så?
Henning: Jo, men jag har nog läst ett x antal artiklar och sånt genom åren. Allt från vetenskapliga till mer populära artiklar inom investeringar och så.
Forskning om investeringar
Jan: Men det var egentligen inte alls där jag tänkte vi skulle börja, men när vi hamnade här, om du skulle säga för någon som inte har läst alla de här artiklarna, vad skulle du säga är konsensus eller de viktigaste sakerna som forskningen har kommit fram till?
Henning: Ja men vad ska man säga, konsensus, det är så svårt där också, för det finns ju ett konsensus bland akademiker, sen finns det ju ett annat konsensus bland kanske utövare och sånt. Men jag skulle nog ändå säga att effektiva marknadsteorierna är ju rätt konsensus och att den är svår att slå, alltså marknaden är svår att slå.
Henning: Det vill säga, vi brukar tjata…
Jan: Om indexfonder, att det är svårt. Det är inte omöjligt, men det är väldigt svårt för de flesta, så kan man väl säga.
Henning: Ja, och jag har väl hittat den här fickan som försöker slå det, men ändå baserad på forskning ska man säga. Så det är ju ett fåtal strategier och sånt där. Och det handlar mycket om att nyttja beteendevetenskapliga brister och sånt.
Henning: Sen under tid har jag också hittat att det finns många professionella investerare som lyckas slå börsen och sånt. Och det är ju personer som hittar olika vägar för att hitta sin nisch och sånt. Men att ha en edge är jättesvårt. Och jag tror att majoriteten underpresterar mot ett index.
Jan: Mm. Och om du skulle säga, för det kommer ju vara den frågan, “ja varför ställde du inte den frågan?”
Jan: Vad har du liksom sett? Vad är det som liksom attraherade dig? För att där, även om vi delar mycket uppfattning så har vi ändå liksom för tio år sedan valt gå lite i olika vägar där jag är liksom mer hundra procent passiv och du har liksom jag tror åtta sådana här kvantitativa strategier man kan följa hos dig hos Börslabbet.
Kvantitativa investeringsstrategier
Henning: Så det med kvantitativa strategier och sånt där, det är ju att man, det är ju ett regelbaserat sparande på samma sätt som en indexfond. Men istället för att man utgår från ett värdeviktat index som en indexfond är så utgår man från att man viktar utifrån andra parametrar som momentum, som värde, som kvalitet.
Henning: Det finns också studier som har visat att till exempel ett fundamentalt viktat index brukar slå ett värdeviktat index över tid. Och då är det fundamentalt att man utgår från att man viktar utifrån företagens verkliga vinster eller försäljning till exempel. Och det är väl det man tiltar mot om man använder värde till exempel.
Henning: Men kan man inte säga att… Ja, jag har ju ändå hundra aktier i min portfölj just nu för att vara exponerad mot de här och för många investerare så klassar det som ett väldigt diversifierat sparande.
Jan: Mm, exakt. Men ligger du ganska nära Eugene Farmer i Dimensional som också överviktar mot de här faktorerna i femfaktormodellen, alltså värde, momentum, kvalitet?
Henning: Ja, och han är väl ändå fortfarande övertygad av effektiva marknader men sen så är det ju väldigt intressant att det är många av hans studenter, alltså doktorander, som har gått vidare och skapat, är de här utövarna som jag läser mycket av idag och som då har satsat på värde och momentum och försöker implementera det på börsen.
Jan: Och vad är deras poäng då? Och vilka är de om man vill kolla vidare?
Henning: Den mest kända det är ju Cliff Asnes som leder hedgefonden IQR. Och han har ju skrivit jättemycket artiklar om det här och det är ju många som kommer tillbaka till det. Han har ju utvärderat väldigt många sätt att investera kvantitativt på börsen.
Henning: Sen en annan som heter Wes Gray, skrivit mycket om Momentum, driver Alpha Architect. Sen så parallellt med de här så finns det Oceanicy Asset Management där James Oceanicy skrev en bok som heter “What Works on Wall Street”. Och sen så är det ju också, ja det finns flera andra. Corey Hofstein är nu en som har skrivit ganska mycket och gör ganska bra material och sånt där.
Henning: Men många har fokus på USA och det är ju det som är också en intressant grej att det här är inte så utvecklat i Sverige. Och det var det som gjorde att jag tog det hit och började investera själv och det är det som Börslabbet egentligen bygger på. Det som man egentligen hittat i USA, applicerar det här i Sverige - funkar det? Ja, det funkar bra att köra det här.
Bostaden som investering
Jan: Exakt. Vi ska inte göra ett avsnitt om dig idag utan idag ska vi prata lite om bostad. Men jag kan faktiskt länka till ett gammalt avsnitt vi gjorde där du får prata om de här. Eller också om det finns intresse så kan vi tänka att vi bjuder in till en digital föreläsning så kan vi titta på grafer och prata om de här strategierna.
Jan: Det är ju en ansats att slå index men göra det på ett forsknings- och evidensbaserat sätt så det skiljer ju egentligen där. Men du… Om vi hoppar till dagens ämne så upplever jag att du under flera år faktiskt har skrivit en serie om bostäder och bostadsmarknaden, bostadspriser och bostadsinvestering versus börsen på framförallt investerarfysikern.se.
Jan: Ja och där blev jag lite nyfiken. Varför då? Varför har du lagt all den här tiden på de här artiklarna? Vad är värdet för den som läser eller lyssnar på oss idag?
Henning: Nej, men jag tyckte att det var värt att lägga den tiden. Dels är jag intresserad, men också… Och jag har sett den som lite intellektuellt utmanande för att det är inte så många som lägger den tiden för att de kanske känner att det inte är så värt att lägga den tiden på det.
Henning: Nej, men grejen är så här. Bostaden är ju den största investeringen vi gör i livet. Det är ju ändå den största investeringen jag gjorde. Och jag gjorde ju mycket jobb innan vi gick in på bostadsmarknaden kan man säga. Och det är ju så för de flesta. Men sen i en professionell miljö, så sitter du som förvaltare eller akademiker.
Henning: Då är det ju inte riktigt det du fokuserar på. För det är ju inte det. Där finns ju inte så mycket avkastning. Ja, du kanske om du driver ett fastighetsbolag, då är det ju bra att fokusera på det. För då får du skala på det. Men att sitta och tänka på sitt eget boende, inte så mycket. Det är ju begränsad mängd kapital du kan satsa där.
Henning: Och det är en komplex fråga.
Bostaden - den missförstådda investeringen
Jan: Men du, vad är takeawaysen? För jag har ju läst alla de här artiklarna och kommer också länka till dem i beskrivningen för det är i alla fall sju, åtta stycken skrivna under flera år. Vad är det viktigaste? Vad är dina insikter från det här? Takeaways?
Henning: Så mina insikter är att bostaden nog är en av de mest missförstådda investeringarna. Och med det är det att de flesta fokuserar på priset. Och det här är ju så fort jag pratar med någon om bostadens investering och så, nu speciellt. Och det är det här som jag tycker är så aktuellt just nu för alla är så här “ja ja men bostaden har inte ökat något i värdet de senaste tre åren” och så bara, “ja, men är det det som är problemet?” Du bor ju, vad hade alternativet varit?
Henning: Det hade varit att du hade hyrt din bostad och du betalat en hyra till någon annan. Men nu betalar du en hyra till dig själv. Och det är ju det som är det viktiga. Och det är det här som man ofta missar. Det är samma med aktieinvesteringar. 90% av avkastningen har kommit av det kassaflöde investeringen ger.
Henning: Och då realavkastning alltså det som gör att du bibehåller din köpkraft över tid. Men bostäder har i stort sett följt inflationen över tid. Och det var, jag har också en graf på det i en av de här inläggen att egentligen så följer det inflationen fram till 2000. Sen har det ju stuckit iväg mycket mer än inflationen men att tänka att det ska pågå för evigt, det är svårt att säga. Och nu efter jag hade publicerat det så kom Riksbanken ut med en studie, jag tror från 1600-talet, har de sammanställt data över reala huspriser. Och det finns perioder där det går upp en massa och sen så hittar det en ny jämvikt, och sen går det upp och så hittar det en jämvikt. Du måste ju också tänka att det är så här, anledningen till att det går upp och över inflationen tenderar ju också vara att det är en bra investering, vi blir ju rikare, alltså även realt sett, så nu har vi ju mer pengar att röra oss med, så det motiverar ju att det inte bara ska utvecklas av inflationen.
Henning: Men det är ju en stor skillnad eller under perioden där 70-talet till 2000 då hade vi ju höga räntor vilket pressade priserna. Och sen när de här räntorna sänktes, då sköt ju värderingarna i höjden.
Jan: Är det några fler… Alltså för den som lyssnar, vad ska man mer ta med sig? För jag tänker att vi ska dyka ner i alla de här sakerna du pratar om.
Henning: Sen så tycker jag också att bostaden som investering är ju svårare att utvärdera i Sverige. Det är nog därför jag har lagt mycket tid på det. För att vi har en reglerad marknad. Det menar, står du typ, i min hemstad Uppsala står du i 10-20 år i bostadskö. Då kan du få en tvåa för typ 5 000 i månaden. Men ska du gå ut och bara hyra och knappt ha någon kötid alls, då betalar du 10-12 000 i månaden för samma.
Henning: Sen så är det ju lite olika kvalitet och sånt där. Men jag menar, det är ju väldigt svårt att utvärdera. Jaha, men ska du jämföra de här två… mot att köpa en lägenhet, en tvåa i samma område. Det är jättesvårt att utvärdera.
Konsumtion eller investering?
Jan: Men du, jag tänker så här, och jag har liksom i många år sagt så här “se bostaden som en konsumtion och inte som en investering”. Särskilt eftersom jag var ju så här sedan 2008, “bostadsmarknaden är övervärderad” och så bodde vi i hyresrätt i tio år och sen någonstans 2016 så var jag så här, “men vad fan, man får väl ändå hoppa in i jävla bostadsmarknaden”. Så och jag vet inte om du har läst Kiyosaki som också gjort så här intryck på många människor, liksom att “jaja, visst din bostad är liksom formellt sett en tillgång, men den beter ju sig väldigt mycket som en skuld”, alltså du betalar försäkring, du betalar massa grejer. Så hur skulle du liksom resonera i det här, bostaden som investering versus bostaden som konsumtion, alltså har jag fel när jag har liksom sagt “se det inte som en investering”? Hur tänker…?
Henning: Ja det där var en jättebra punkt för att det är det jag tycker som är svårt för att jag tycker det är ju både. Det är ju bostaden är en investering och konsumtion och det går ju inte att undgå ifrån och det är ju där. Ja, men som jag säger, det är ju så att vi har en reglerad marknad så det är svårt att jämföra med ett jämförbart objekt.
Henning: Men vi har också, det är ju konsumtion och så är det här “köper jag ett hus för 5 miljoner eller 10 miljoner, de där 5 extra miljonerna är inte någon avtagare”. Ja ofta så är det ju så här att det har med att jag kanske får ett lite mer större hus som kostar mer att driva eller lite mer centralt och det är ju bara en lyxkonsumtion på ett sätt.
Henning: Ja, och det håller jag helt klart med om. Och det är ju det som är också en centralare boende i allmänhet och sånt. Nej, men det är ju stor skillnad och ja… vi kan gå vidare.
Bostadsavkastning jämfört med börsen
Jan: Men jag tänker också så här, en av dina första meningar i ingressen var så här, som du var inne på, att bostaden är den största investeringen de flesta gör, det är den största tillgången på våra balansräkningar.
Jan: Det har också varit en riktigt lönsam investering där forskare har visat att bostäder gett en liknande avkastning som börsen men till halva risken de senaste 150 åren. Vill du säga någonting mer om det?
Henning: Här kommer vi tillbaka till det jag nämnde i början av avsnittet, att jag gillar att läsa artiklar eller akademiska artiklar. Så det här finns en jättebra artikel som är skriven av några på amerikanska Riksbanken eller centralbanken. Och de har ju då gått igenom… Den heter “The Return of Everything” eller i stort sett åt det hållet. Och då är det ju… Då har man försökt förstå, och här gör ju Riksbanken ett bra jobb också, försökt förstå vad är avkastning på olika tillgångsslag.
Henning: Och då har man haft det här, man har haft ett prisindex, man har haft oftast pris- och avkastningsindex för börsen. Man har haft något liknande på bostadsmarknaden, men bara prisindex. Men det man oftast missat är direktavkastningen för en bostad, den hyra vi betalat till oss själva. Och det var det de tog undersökt i den här artikeln.
Henning: De visar att “kan vi uppskatta den, och de historiska nivåerna för de senaste 150 åren?”, då visar de att inklusive det så har avkastningen för bostäder världen över, om man tar ett snitt, varit liknande som för aktier totalt alltså.
Jan: Men till halva standardavvikelse, eller halva volatilitet, till halva risken…
Henning: Risken. Då du får ju inte samma nedgångar. En ordentlig bostadskrasch är ju 30% nedgång i bostadspriserna till exempel, som vi hade på 90-talet här. Och då ska man ju jämföra att 10 år senare så fick vi en krasch på Stockholmsbörsen med 70%, så det är ju dubbel risken.
Jan: Jag vet inte, jag har inte läst den, det var länge sedan. Det är inte den gjorde år 2019? För jag vet att professor Daniel Waldenström skrev om detta i sin bok också, då hänvisade han till en studie där och han satte precis samma sak för svenska bostadspriser tror jag att det var. Faktiskt, att det var så här 7% plus minus 11, medan aktier var typ 7-8 plus minus 22 så att det var…
Henning: Du tror att det är Daniel som har citerat den här artikeln, det tror jag faktiskt.
Jan: Så kan det vara, det är säkert den.
Direktavkastning och hyresökning
Jan: Bra, sen skriver du där… Men kan du inte säga någonting också för du sa ju så här att majoriteten kommer från den här direktavkastningen. Och jag tror också att i din artikel så skriver du så här att formeln är “bostadsavkastning är lika med direktavkastning plus hyresökning”.
Jan: Kan du inte förklara de här tre termerna i ekvationen?
Henning: Så det här ser jag så här… Grejen är typ: du behöver alltid någonstans att bo. Och då får du ju alternativet att du tar steget in på bostadsmarknaden och tänker att “nu ska jag äga mitt boende resten av livet”, vilket jag tror många gör. Eller så hyr du ditt boende resten av livet.
Henning: Och om du tänker att du köper en bostad. Då är det ju egentligen det enda viktiga vad du betalade för bostaden idag.
Henning: Och där är ju värderingen det som man mäter med direktavkastningen. Och då direktavkastningen det är ju då “vad är det jag får kvar när jag har betalat för underhåll och drift av bostaden?” Så till exempel om vi tar tillbaka till det här exemplet med Uppsala. En tvåa i Uppsala är ungefär, en marknadshyra, relativt lätt tillgänglig tvåa som du kan hyra.
Henning: Går kanske för 10 000 i månaden. En motsvarande skulle kanske kosta 2-2,5 miljoner att köpa. Och då betalar du ungefär 4 000 för… avgift till föreningen och för underhåll, då behöver vi byta ut köket lite då och då och badrummet och så vidare. Och då har du ju en mellanskillnad på 6 000 kronor i månaden. Det här är då din avkastning, kan man säga, om du hade investerat allt och inte lånat någonting. Sen lånar vi och då utvecklar ju den här formen lite, men om vi inte lånar så är det… Och det här som ju kommit fram också till artikeln är ungefär 3% idag i Sverige, och det är ju då de här 6 000 kronorna mot…
Jan: Precis, och bara för tydlighet så här 6 000 i månaden gånger 12, så 72 000, på 2 miljoner och då blir det 36 000 per miljon, ungefär då 3% ish. Så att du som bara så här, “hur räknar de där fysikerna?”
Henning: Jo, men det var jättebra. Det är ju så jag räknar och det är ju där någonstans det ligger. Och då har man ju där, då vet man ju, då kan man ju jämföra det mot räntan du betalar för att låna. Men det som också är så här, många kanske jämför den där, det du sparar mot den räntan du lånar, men så missar man den här att också bostadens värde… Nu kan den gå upp över tid men egentligen, hyran går ju upp över tid och det är ju egentligen det som är alternativet. Och hyran är ju en 2-3% per år och nu tror jag att vi kanske ligger på en 3% per år kommande år för att det har ju varit hyresförhandlingar och jag kommer inte ihåg exakt vad det har landat på men om det har varit 4-5% höjningar och sen har fastighetsägarna sagt att “nej men vi vill ha minst 10%” och det här kommer ju fortsätta.
Henning: Ja, jag sitter som ordförande i min BRF. Jag menar, vi har haft ordentliga höjningar på våra driftkostnader och räntekostnader och allting. Vi måste ju höja som en bostadsrättsförening på samma sätt måste du ju höja som en fastighetsägare för sina hyror.
Jan: Jag har kompisar som har fastigheter och de sa när det var som värst att deras uppvärmningskostnader ökade med 10% och allt annat.
Jan: Och de var så här, “jag betalar 10% mer och jag får in 4% mer i hyror”. Så det går ju inte på det sättet. Så du tänker att då ska man kolla på sin bostadsavkastning och tänka direktavkastning plus den här hyresökningen som inte drabbar mig med det ägda boendet. Så kan man säga. Och sen så har du ju då räknat på, kommer du ihåg i huvudet hur en snittköpare ser ut eller ska jag ta det från artikeln?
Henning: Ja, jag kommer inte ihåg. Alltså det är ju 70% som snittköparen lånar och så.
Jan: Exakt.
Henning: Finansinspektionens bolånerapport, ja, bolånerapport över upplåning i Sverige. Och det är ju snittköparen i Sverige. Sen så har jag kollat närmare på siffrorna och där tror jag nämner i min artikel att 7 av 10 under 40 har en högre belåningsgrad, medan bara 3 av 10 av de som äger har en högre belåningsgrad. Så det är ju väldigt olika. Det här är ju så här, de här beräkningarna är ju om du äger ja, för länge, men sen så justeras ju värden och sånt där, så när man räknar med belåning så behöver man ju ta höjd för hur hög belåningsgrad man har.
Avkastning med belåning
Jan: Ja, men precis så att då konstaterar man liksom att okej så om vi tar den här direktavkastningen, det är ungefär 3% och sen konstaterar du att hyresökningen är ungefär 3% så att då blir liksom så här bostadsavkastningen är typ 6, 7%. Det är väl det du konstaterar och då ska man komma ihåg att denna 6-7%, den är ju vid om man är obelånad på sin bostad.
Jan: Så det är också viktigt så att vi håller siffrorna rätt. Och kan du förklara för den, så hur påverkas det om vi dessutom har belåning, vilket då majoriteten har? För då tänker jag så här, ja, kör!
Henning: Ja, och det är då man kommer in på det här som jag nämnde tidigare med att vi har snittköparen har 70% belåning idag, och då måste man ju ta justera för att du lånar ditt kapital.
Henning: Men du behöver ju också justera för hur… Ja men du räknade ju ut vad avkastningen på eget kapital blir.
Jan: Precis, egentligen slarvigt sagt kontantinsatsen. För det är ju egentligen bara det kapitalet. Alltså köper jag en lägenhet idag för en miljon så behöver jag inte lägga in en miljon kontant. Det räcker ju att jag lägger in 150 000.
Jan: De 850 finansieras ju via räntan, det är ju bankens pengar. Men jag står ju för hela risken för banken vill ju bara ha tillbaka sina pengar så jag får ju uppsidan på de där 6% på de 850 000 också. Tänker jag. Och då kan man säga, så som du har skrivit formen på hemsidan, och detta kan jag också ta i beskrivningen för det är ibland enklare att bara se framför sig. Men då blir ju avkastningen med lån det blir ju som innan, direktavkastningen plus hyresökningen minus då räntan som jag betalar mot den här belåningsgraden. Så betalar jag 3% ränta och 70% belåning, och sen behöver jag då naturligtvis dividera detta med 1 minus belåningsgraden så att jag får reda på hur stor andel har jag satt in. Så det fina med den här formen är att den funkar ju faktiskt oavsett beloppet eftersom vi bara räknar på förhållandena. Och minns du vad du konstaterade att på en person med 3% direktavkastning, 70% belåning, vad den avkastningen blev?
Henning: Kommer jag faktiskt inte ihåg och det är ju också ett antagande med ränta.
Jan: Ja precis, 3% ränta. Men jag sa 3%.
Henning: Ja, men jag kan berätta.
Jan: Vad fan är ni? Nej men det är, då blir liksom avkastningen på eget kapital blir ju 15%. Så det vill säga att snittavkastningen blir ju då på ett eget boende om du har 70% belåning med 3% ränta och 30% ränteavdrag, då har du ju 15% per år i snitt på det kapitalet till halva aktierisken.
Jan: Och jag tror att hade vi sagt detta bara utanför sammanhanget som vi pratar nu, tror du inte folk hade sagt så här, “det där låter för bra för att vara sant”. Vad tänker du?
Henning: Nu blir det ju högre aktierisk eftersom vi kör högre än aktierisken eftersom vi kör 70% belåning men och där kan man ju egentligen jämföra att skulle vi köra 50% belåning i det här fallet då skulle vi ju få samma som aktierisk.
Henning: Nu har jag kommit ihåg exakt vad det blir men…
Jan: Jag kan slå det här faktiskt. 50% belåningsgrad, vad sa vi? Hyresökning 3% och 3% direktavkastning? Då är det 10% avkastning i snitt.
Henning: Ja och det är nog här grejen man skulle kunna få på börsen just nu.
Jan: Absolut, det skulle jag säga.
Henning: Så jag menar, det är ju… Räknar vi med 3-3-3 alltså 3% hyresökning, 3% direktavkastning, 3% ränta då är bostaden en bättre investering än börsen med 50% belåning. Och då skulle man, jag tror de flesta skulle se 50% belåning som en väldigt konservativ investerare, då är det ju väldigt riskavert om du har bara 50% belåning. Det finns ju en anledning till att Finansinspektionens regler är att du behöver inte ens amortera när det kommit under 50%.
Jan: Mm, exakt.
Att ändra perspektiv på bostad
Jan: Och det där är ju också en sån här argumentation. Vänta, jag pausar den. För dig som vill räkna så har Henning gjort en sån kalkyl. Så jag kommer att länka till den kal
Jan: Och det där är ju också en sån här argumentation. Vänta, jag pausar den. För dig som vill räkna så har Henning gjort en sån kalkyl. Så jag kommer att länka till den kalkylen också där man kan trycka in de här och så får man en fin sån här avkastningstabell. Jo, men detta blir ju så här. När du såg detta första gången, kändes detta inte ointuitivt?
Henning: Jo. Nej, det måste jag också säga. Jag har ju liksom dig varit… skeptiker till bostaden som investering och höll på ganska många år och tyckte att det var för dyrt och ta så stora belopp i lån och så vidare. Men sen har jag ju mognat, kan man säga, och sett det här och insett “ja men det är ju en bra investering”. Jag kan inte sopa det under mattan. Siffrorna talar sitt klara språk.
Henning: Sen så tror jag… Sen måste jag väl säga att som då nu när jag har suttit som ordförande i en 30 år gammal bostadsrättsförening, det här med underhåll och fastighetsunderhåll och fastighetsskötsel underskattar man ofta. Det är mycket. Och sen när man äger sitt eget boende, det är mycket att göra. Så det är därför jag också tycker, jag håller med om det här, det är fortfarande en konsumtion. Det är fortfarande så här: du kanske behöver ta mer din egen tid i beräkning i det här.
Henning: Och renovera boende, underhålla boende och sånt där. Men om man gör det så är det ju en bra investering.
Jan: Var det något mer som fick dig att ändra åsikt?
Henning: Ja, det är ju också säkerhetsaspekten. Jag har ju haft, eller vad jag kom ifrån när jag började investera och blev väldigt intresserad av det här med investeringarna och sånt. Det är ju egentligen att bli ekonomiskt fri, bli ekonomiskt oberoende. Men också typ på något sätt… inte vara i skuld. Och det var väl den aspekten som jag kände att ett stort boende, det är en stor skuld, man blir livegen för att man har höga räntor att betala. Och ska jag betala då, ja men säg tio års löner för en bostad som jag sen ska betala för resten av livet?
Henning: Sen. Där är det så här, ja, men på samma sätt som man kanske har märkt i vissa, nu har vi ju inte en avreglerad bostadsmarknad här, men det är ju ändå, vad heter det, hyrorna har ändå ökat en hel del. I andra länder där man har en avreglerad bostadsmarknad har ju hyrorna gått upp ordentligt de här senaste åren med inflationen och så.
Henning: Och det skulle ju pressa en väldigt hårt, medan när du köper ditt boende, då vet du ju dina kostnader. Sen oftast man kan ju ta schablon, det gör de, den här schablonen som de använder i… den här akademiska artikeln där de kollar 150 år av bostadsavkastning. Då använder de en tredjedel av hyran. Det är då drift, underhåll och alla de här kostnaderna.
Henning: Och det tycker jag, det låter vettigt. Ungefär på den nivån som det ligger för svenska fastighetsbolag och kommunala fastighetsbolag och sånt. Så du har ju bara en tredjedel, du är bara en tredjedel så känslig kan man säga när man äger sitt boende mot när du hyr mot inflationsökningar. Så det är ju en inflationssäkring att äga sitt boende.
Henning: Du gick in på det här med avkastningsmatrisen som visar en slags tabell där. Hur känslig är vår investering för framtida nivåer av hyresökningar eller slash inflation? Eller hur… Den är känslig mot olika räntor. Och jag hade faktiskt en tanke att skriva det här inlägget lite annorlunda. Nu skrev jag att bostaden är en bra investering trots högre räntor, men jag hade tänkt att skriva det att bostaden är en investering som skydd mot högre inflation. Det hade jag också kunnat skriva.
Henning: Den bara gynnas av högre inflation. Det är en jättebra investering om inflationen sticker iväg. Nu har ju det drabbat oss hårt på grund av att räntorna går upp och så priset sjunker, men utifrån det här sättet att se det som att du ska äga din bostad resten av livet, då är det ju bara bra. Det är väl inte bra att allmänna prisnivån går upp, men jag menar värdet av bostaden eller så där kassaflödet ökar indirekt kan man säga när den allmänna prisnivån ökar.
Bostadsmarknaden och risken för krasch
Jan: Men det jag tänker för den som sitter här och funderar och är rädd för att säga, “jaja, alltså nu sitter de två knubbarna där som båda har byggd insikt men de har fortfarande inte fattat att bostadsbubblan kommer att krascha och vi kommer att se en nedgång och då spelar era kalkyler ingen roll”.
Jan: Det blir inga 10% avkastning eller 15% avkastning. Vad tänker du då?
Henning: Det har väl kraschat lite. Det har ju haft en 10% i nedgång i bostadspris. Och det har ju haft en 20% i… Ja, penningvärdet har ju tappat 20%. Så realavkastning, eller realvärdet av en bostad är ju ner 30% nästan. Det skulle jag säga är ganska bra nedgång.
Henning: Så, men det är ju inget som vi… Eftersom det nominella värdet är ganska stickigt, så är det inget du har märkt. Det här är ju faktiskt en väldigt intressant grej. Under första världskriget så hade man… Bostadspriserna i Stockholm var ganska stillastående. Så det här är ju Riksbankens statistik som har visat att bostadspriserna i Stockholm var väldigt stillastående.
Henning: Men du hade ju en enorm inflation och sen en deflation under den här perioden på grund av första världskriget. Men priserna ändrades inte nominellt. Men realt så ändrades det enormt. Vilket är oftast… Jag tror vi har haft, jag vet inte om det är, men det har ungefär flera hundra år av statistik för svensk bostadsmarknad har visat att nominella värdet ändras sällan mycket.
Henning: Förutom på uppsidan då. Men det sjunker sällan mycket. Men på grund av att penningvärdet, alltså värdet, inflation och sånt kan göra att bostadspriserna kraschar. Så jag vet inte om vi får en större krasch. Det kommer nog vara att kronan blir mindre och mindre. Det… jag vet inte.
Jan: Men kan bostadspriserna bara fortsätta öka då? Om vi vänder på det?
Räntor och bostadspriser
Henning: Så nu kommer vi inför min nästa tes eller ett annat inlägg som jag skriver, och det handlar ju om att jag tror ju fundamentalt att vi går mot, vi har sett ett skifte av den här 40-åriga trenden av lägre räntor och går mot högre räntor. Okej, om räntan är noll som vi såg nu med 3%, så får vi bra avkastning. I 0% ränta eller 1% vad vi nu lånade för 5 år sedan, då kan vi ju ge lite vad som helst för en bostad.
Henning: Det blir ju, ja jag såg det, det var ju någon som jämförde att “ja men de kan ju låna en miljon till”. Det blir ju som jämförde att “ja men de kan…” Den här bostaden hade inte någon avgift så istället för att de skulle betala 2000 kronor i månaden i avgift så kunde de låna någon miljon till, och det blir ju den så här, det blir de beräkningarna och sånt. Och då blir det ju på något sätt att det är så himla… ja, med noll ränta det sticker ju iväg.
Jan: Nej men för jag pratade med en mäklare. Han hade inte bakgrund som fastighetsmäklare utan kom från ett annat håll och är också intresserad av ekonomi.
Jan: Han sa att vi kommer att se 200 000 kronor per kvadratmeter i Stockholm. Det är bara en tidsfråga. Och du nickar i det också. Han sa också att priset ökar med inflationen och de reala löneökningarna för att majoriteten i Sverige lägger pengar på boende. Sen kan du och jag leva i en bubbla där vi tycker att alla borde investera i aktier och i finansmarknaden, men trots hundra års värdepappersmarknad i Sverige och största penetrationen fondsparande i Sverige liksom i världen, så är det fortfarande under 50% som investerar i värdepapper om man exkluderar pensionen. Så att vad är det? Två av tio personer investerar i aktier. Så att då var hans tes alltså liksom så här: “ja visst, i temporärt så kan det gå upp eller ner”.
Jan: Men liksom långsiktigt så är han så här: “det är ju ett sjukt bet att ta att fastighetsmarknaden inte skulle gå upp över längre tid”. Jag upplever att du håller väl lite… Du sitter och nickar. Håller du med?
Henning: Det enda sättet jag skulle säga… Ja men det här under ett hundraårsperspektiv så håller jag med.
Jan: “In the long run we are all dead.”
Henning: Ja men jag menar det är det som är så här. Det finns ju… Det är det jag menar, det är så extremt. Det bostadsmarknaden är så intressant för att det är så sällan vi har sett värdefall. När vi har sett värdefall så har de oftast återhämtat sig. Och de få värdefallen vi har sett, det är ju så här under korta perioder.
Henning: Men jag menar så här 200 000, okej det är ganska bra ökning mot idag. Men vi får väl se hur snabbt det går. Men då skulle jag säga att för att du ska komma dit så behöver du en hög inflation för att komma dit. Och det går ju inte att säga är omöjligt. Men jag skulle säga att det är så här… Ja det är… jag tror.
Henning: Det är inflationen som kommer sänka realvärdet av bostäder. Sen så får vi, nu vi klarar ju oss en period med 4-5% i räntor. Jag tänker att kommer vi tillbaka dit, det kommer ju pressa läget. Men vi märkte ju att svenska hushåll har ju klarat sig rätt bra. Alltså klarar den nivån. Och nu är vi väl mer förberedda om det skulle komma tillbaka. Så skulle vi komma upp mot ännu högre räntor det skulle nog vara svårt.
Henning: Men det är svårt. Jag tror inte heller, man kan ju också tänka på när det kommer till det här med räntemarknaden och sådant, då är det ju vår räntemarknad ihopkopplad med europeisk räntemarknad och så är det ju blivit ännu mer nu med USA och så. Hur väl sammankopplad vi kommer att vara med USA framöver.
Henning: Det får vi se. Men svensk räntemarknad kommer ju påverkas i Europa. Och nu har ju kapitalbehovet ökat i Europa. Så det kommer ju pressa upp räntorna. Men Europa tror ju inte heller skulle klara för höga räntor. Och det har man ju sagt i USA också. Och vad gör egentligen centralbankerna då? Ja men då sätter man ett tak på räntorna.
Henning: Och det har ju också kommit in på att under lång tid i Sverige så tvingar man pensionsfonder att investera på svensk obligationsmarknad för att hålla ner räntorna. Sådana saker kan börja ske. För ett nationellt intresse som säkerhet och typ investera i försvar och sånt där. Så det kommer ju finnas stora kapitalbehov framöver som kan pressa upp räntorna.
Henning: Men det kommer ju också finnas… anledningar för stater att hålla nere räntorna. Och det är ju där som det här är jättekomplex ämne också att veta framtida räntenivån. Och det är ju därför jag menar, därför behöver vi inte veta det och därför tar vi fram den här tabellen att visa i stort sett att bostaden är en bra investering i de flesta fall förutom ungefär om vi skulle ha deflation och 7% i räntor. Ja men då är misären… Ja, det är jobbigt liksom.
Inflationens och deflationens påverkan
Henning: Jag menar vi hade ju deflation och sånt under det… Apropå intressanta saker när man studerar ekonomisk historia och sånt, 20-talet. Jag berättade ju om första världskriget så i stort sett under första världskriget så insåg man att man har stor inflation, sen så kommer man på att “vi borde ta och sätta tillbaka, resetta våra priser till tidigare priser som det var innan första världskriget”. Man gjorde det och fick ju en enorm deflation, man förstörde svensk näringsliv. Så Stockholmsbörsen… I USA gick ju, det var ju “roaring twenties” i USA. Svensk Stockholmsbörs kraschade ju totalt i början av 20-talet. Nu vägrar republiken och sånt… Det är Tyskland hade ju sina problem. Men vi hade ju ändå aktiemarknaden som hade enorma problem. Bara för den…
Jan: Som inte vet, vad är deflation? Hur skulle du förklara deflation?
Henning: Det är ju att… Vad blir det? Motsatsen till inflation.
Jan: Pengar… Vad blir det då?
Henning: Jo men det blir så här, pengar ökar i värde vilket gör så här: “det är inte lönt för mig att köpa den där Playstationet idag för den kommer bli billigare nästa vecka för att mina pengar ökar i värde”, så det finns ingen anledning för mig att liksom spendera mina pengar.
Jan: Eftersom ingen spenderar sina pengar så blir det liksom följdeffekter, företag lägger ner etc. Och den är liksom skitfarlig för den liksom dödar liksom all konsumtion och all ekonomisk aktivitet. Så brukar jag tänka på det. Jag vet inte om det är helt, en ekonom hade nog inte godkänt det.
Henning: Men det är nog liknande och det är det som oftast… Man har gjort så här för att orsaka deflation eller man orsakar ju deflation på 20-talet där efter första världskriget och sånt. För då var det ju både i Sverige och Storbritannien gjorde liknande och då hade de ju att man ska återställa…
Henning: Man hade ju guldmyntfot då, då ska man ju återställa den tidigare trots att man hade haft en hög inflation. Så det är ju i stort sett blev det att man dubblerade värdet av pengar, ja pengarna du hade i plånboken dubblerades i värde och det var ju det som också… Hade du sålt din bostad ett, två år tidigare så plötsligt var den dubbelt så mycket värd mot vad du får för en korg varor för.
Hennings eget boende
Jan: Ja men lite sjukt, men du, jag tänker vi ska hoppa tillbaka till de här bostäderna. Får jag fråga så här: hur bor ni själva och hur gick resonemanget?
Henning: Så vi bor i radhus och som är ganska billigt för att vara Uppsala. Så just för jag har ju den här “ekonomisk frihet, vill inte ta för stora lån” principen så. Och där tycker jag också så här, jag tror många är rädda för vissa typer eller förstår inte riktigt.
Henning: Jag tyckte att det här var ett bra läge för att det var, det är en hög avgift. Vi betalar 8, 8,5 i månaden för vårt radhus i avgift. Men grejen var att det här var samtidigt som du skulle köpa nytt nyproducerat radhus. Du hade kanske 6 000 i avgift, men du hade en enorm räntekänslighet. Jag kollade så här: “går räntan att vara upp någon procent, då kommer de komma upp i 9 000 i avgift”. De ligger där nu, efter tre år.
Henning: Så det var så jag resonerade. Jag köper gammalt som är undervärderat, lite värdeinvesterare. I en tillväxtregion i Uppsala.
Jan: Ja absolut. Men har ni tanke på nästa steg där också, eller är det parkerat där?
Henning: Det är därför jag har kommit in på de här grejerna.
Henning: Radhus var väl första steget. Nästa steg är ju villa. Och då är det ju den här lyxkonsumtionen kan man säga. Så jag menar vi bor ju då på ett radhus på nästan hundra kvadrat. Och det är ju fullt tillräckligt. De som bodde där innan hade bott där tjugo år, barnen var små, blev stora och fick flytta ut. Och därför flyttade de. Det skulle vi också kunna göra. Men sen är man lite att “ja men hus vore ju trevligt”.
Jan: Jag kan ju säga så att det kommer ju en massa överraskningar med hus. När vi köpte hus, gick från hyresrätt i tio år till hus. Både lite större hus och stor trädgård. Och då vet jag att man ska ha en stor trädgård. Sen inser jag att stor trädgård kräver mycket jobb. Så att vi tittar lite så här radhus eller lägenhet, att vi är på väg åt andra hållet liksom med det där. Men kan vi inte dyka ner lite i det här, alltså hur kan man liksom resonera kring det dyrare boendet då?
Jan: Alltså förstår du? Och där, du har ett resonemang som jag kan läsa upp, men jag tänkte liksom, vill du inte ta det först själv så kan jag klä det med siffror utifrån ditt exempel. Hur går era tankar och hur kan man resonera om man lyssnar på det här?
Kapitalkostnad för dyrare boende
Henning: Ja, så då var det ju i stort sett så här. Jag har ju, så som jag investerar och sånt, jag har ju de pengarna på börsen i stort sett eller så här i min aktieportfölj eller så som jag investerar.
Henning: Och så måste du ju kolla det att jag måste ju ta de pengarna för att investera eller lägga i som kontantinsats i ett större hus. Så då ser du den alternativkostnaden. Men också så är det ju ränta och andra saker man behöver betala för det här. Men samtidigt så kommer vi också få en värdeökning troligtvis på det här boendet på samma sätt. Så här, nu blev vi ju bortgå från den här principen att vi inte behöver tänka på värdeökningar men jag tänker ändå att på samma sätt som hyran ökar så borde ändå värdet öka över tid och då om man bakar in det så får man en formel som jag har skrivit där på sidan.
Henning: Jag kommer inte exakt ihåg hur siffrorna där.
Jan: Nej men jag kan ta så här. För du ser så här. Kapitalkostnaden blir ju lite dyrare. Då blir det så här: räntan på lånet plus missad avkastning på eget kapital minus prisökning för bostaden. Och då ser du så här. Om bolåneräntan är 4%, man har 30% ränteavdrag, 70% kontantinsats.
Jan: Och så räknar vi med att jag hade kunnat investera på börsen till 7%. Och sen så normal inflation på 2%. Då kommer du fram till att det innebär ungefär 1700 kronor i månaden extra per miljon man lägger i boendet. Det tycker jag är ganska skön tumregel att veta att om vi köper en miljon dyrare boende, vi hade klarat oss på detta boendet för fyra men vi köper ett för fem, så kostar det oss i snitt 1700 kronor extra i månaden.
Jan: Har vi råd och tycker vi att det är värt det? Att det blir liksom kvantifierat på det där. Var det också någon som förvånade? För mig, jag tyckte att det var konkret och jag trodde det skulle vara mer.
Henning: Jag trodde också att det skulle vara mer. Jag håller med. Som för oss, vi skulle kanske behöva lägga 3 miljoner till för att få ett hus där vi skulle bo eller så. Och det blir ju då mellan 5-6 tusen kronor till i kapitalkostnad. Sen måste vi räkna till med avgift, eller så här med underhåll, ja, driften och allt sånt ökar, ja den driver. Ja, men jag tror inte det är så mycket mer, jag tror vi ligger, om man tänker drift och underhåll för vårt radhus ligger på 5-tusen i månaden. Så att det är ungefär liknande belopp kanske för ett hus. Men nej, så det är ju där. Och jag blev ju också förvånad över att det är ju en del pengar men det är inte så mycket. Och jag tror vi skulle kanske öka från 14-tusen till 20-tusen i månaden i månadskostnad, så ja, men för två personer så är det ändå…
Jan: Jo, det blev något konkret att väga mot. Och det sjukt roliga är för att för några veckor sedan så gjorde jag ett avsnitt om bil. Och det är egentligen exakt samma resonemang, men man behöver bryta ner det. Och då konstaterar vi så här, okej vi har en bil som uppfyller våra behov till 98%. Den kostar oss, vi har gjort det mest rationella valet man kan göra, den kostar oss 4 000 i månaden.
Jan: Och sen det som skavde med den var att man kan inte schemalägga värme i den eller AC. Så när man kommer att komma ut i bilen så kommer den vara varm alltså eller kall. Och så var jag så här, okej vad är den närmsta bilen ovanför det där som hade uppfyllt våra krav? Och då konstaterade jag att då behöver vi gå från vår Peugeot till en Polestar.
Jan: Och då konstaterade jag att den kostar 2000 kronor mer i månaden. Och då kunde vi omvandla så här, är det värt 100 spänn om dagen att ha kunnat schemalägga värmen i bilen och ha en fungerande app? Och då plötsligt blev det så här, nej det är inte värt det. Men då hade vi något konkret att ta ställning till, att kunna väga lite det där energi och pengar.
Jan: Alldeles precis så här, vad är det värt mot pengarna? Medan precis som du också säger så här, vi bor kvar i vårt boende för att det är värt den här alternativkostnaden i det. Så att jag tycker det är ganska coolt resonerat.
Henning: Och det är ju där som också är så svårt. Man kan lätt bara “6 000 i månaden” och sen så räknar man om det per år och så “70 000” och sen så blir det så här, det är många utlands eller så här, det är ordentliga utlandssemester som man kanske får ge upp eller någonting sånt.
Ekonomisk frihet och livsfaser
Jan: Men så är det i början, och sen brukar jag… För du är också typ snart… Du är lite yngre än mig tror jag, du är också i 40-årsåldern snart va?
Henning: Nej, 35, 35.
Jan: Ja du är något yngre än mig men jag brukar säga så här att den här perioden som du är på väg in i, det är den perioden i livet man har som minst pengar för liksom man har barn, barnen börjar växa upp, man har det där dyra boendet, man har inte amorterat klart, men sen kommer man ju ut på andra sidan och då har man ju en mycket bättre ekonomi just för att man har det ägda boendet, just för att barnen flyttar ut, det hela det ekonomiska paketet. Men en grej som jag resonerade kring när vi köpte vårt hus, för jag har också haft den här “ekonomisk frihet”, var att jag någonstans landade i att, men vad ska jag annars använda de där pengarna till i livet?
Jan: Har du också haft en liknande fundering?
Henning: Jo, det var ju därför vi köpte från första början, det var ju lite, dels vad ska man annars använda, sen ser jag det som en bra diversifiering, när man kommit en bit på sparande-resan och sånt, att ta en del av sitt kapital och lägga i en kontantinsats, inte så mycket, eller kanske inte påverkar så mycket när man kommit en bit.
Henning: Det är det som jag var så här när jag var mest anti, kan man säga, bostaden som investering. Det var ju när jag var runt 25 och där det innebar att jag skulle behöva lägga alla mina pengar i bostaden och inte ha ett enda dugg på börsen. Eller något annat. Och då känns det som en felaktig investering. Plus att då ta mycket mer lån än vad man har och så där.
Henning: Alltså det blir ju. Jag vet inte hur man ska räkna sin belåningsgrad då. Du har ju en bostad. Men det är så här emot. Du har ju fem gånger hävstång på dina pengar. Eller något sånt. Om du tar typ 20% kontantinsats.
Jan: Om jag tänker att vi ska runda av bostadsbiten, är det någonting mer som jag borde ha tagit upp kring det här?
Henning: Bra fråga. Ja. Nej jag tycker vi har tagit in den viktiga, det här med konsumtion och investering i ett och det är just det som vi tog upp. Det är ett jättebra sätt att tänka på, alternativkostnader eller så här. Och det är det som också, det är så mycket enklare, när man kommer, vi kommer in på det här med hus, det är så mycket, då är det ju så här, då blir det ju mer lyxkonsumtion och sånt. Det är mycket enklare att jämföra en bostadsrätt mot en… Ja, eftersom det oftast är en bostadsrätt eller hyresrätt, så det är ju där som man har enklast att räkna på. Sen med hus blir det ju svårare och då är ju så här, “ja ska jag hyra på blocket eller ska jag ta på…”, och det är nog inte så många som går och hyr på blocket tänker jag. Alltså på lång sikt.
Jan: Nej exakt, exakt. Hur går dina tankar kring det där med ekonomisk frihet, är de kvar, är det något du jobbar för? För jag kan ibland uppleva så här… Berätta hur är för dig?
Henning: Jo men det har jag ju väl alltid där i bakgrunden. Sen så har jag ju kommit en bra bit på vägen och det är ju… Ja, det här med ekonomisk frihet.
Henning: Jag har kommit så pass långt att jag känner att jag kan nu driva mitt eget företag med min egen affärsidé. Jag behöver inte fokusera på att tjäna så mycket som möjligt, som jag hade kanske som fokus tidigare, utan mer göra det jag tycker är kul. Och det är ju ekonomisk frihet i sig tycker jag. Att kunna göra det och ändå känna mig nöjd att till exempel köpa hus är ju en…
Henning: Och jag känner ju det. Det är många som säger det. Och det här var ändå en lärdom som jag fick från andra. Använd 20-årsåldern innan man har barn och samla ihop ett kapital. För sen när man har barn, då är det påfrestande. Vi fick barn för 15 månader sedan. Och det har ju påverkat intjäningen helt klart. Att ena partnern är föräldraledig och så. Och så också prestera tycker jag på jobbet påverkas ju också om man inte kan sova på nätterna.
Jan: Absolut, absolut. Exakt, exakt. Nej men för jag tycker att det där är spännande. Att jag upplever ibland att det finns en massa liksom fördomar eller liksom, inte fördomar men så här kring FIRE, så här precis att det var något annat för mig för 20 år sedan än vad det är idag. Att idag är det mer att lugna… Att det är mer så här “jag kan fatta mina egna beslut”, men det är ju inte det där som jag trodde… “kommer jag inte jobba?”, utan jag tror att man jobbar ju fortfarande men man gör precis som du säger, man gör det med det man tycker är kul. Sen oavsett om det nu har… Många har en illa dold hemlighet i Sverige är att det är mycket lättare att bli ekonomiskt fri om man driver företag för att du kan styra din intjäning, framförallt vilket jag upplever att det handlar om.
Jan: Det handlar inte om skatt eller någonting sådant utan att du får, gör du ett dubbelt så bra arbete, kan fakturera dubbelt så mycket så får du hela den uppsidan vilket du inte sällan får som anställd. Men att i princip alla jag känner som är i det läget säger precis samma sak som du. Jag kan vara med barnen, jag kan ha huset jag vill ha, jag har ett annat lugn snarare än att jag ska ligga och dricka paraplydrinkar i Medelhavet.
Jan: Håller du med?
Livsprioriteringar och ekonomiska val
Henning: Ja, jag har gjort aktiva beslut för att komma hit också. Jag menar, det är ju… Vi köpte ju… Som bil till exempel som vi var inne på tidigare. Det är ju ett sätt. Det kan ju vara en stressfaktor. Man kan ju lätt lägga 6-7000 i månaden på en bil. Och det är billigt. Det är ju billigt. Jag kan ju berätta om mitt bilköp. Så det var 2020, för fem år sedan. Köpte jag en fem år gammal Golfkombi för 130 000 kronor. Jag tror den har tappat 20 000 kronor nu på fem år på grund av att vi har haft inflation och att alla andrahandspriserna på bilar har gått upp.
Henning: Den har kostat mig, nu behöver vi byta bromsar så det är andra stora… reparationen på typ för 6 000 kronor på de här fem åren. Så det… Den har ju knappt kostat mig någonting. Och jag räknar ju då att den skulle kosta en, två tusen kronor i månaden. Och då är det ju plus och över drift. Alltså driften har ju kostat självklart. Men det var ju verkligen någonting, ett aktivt beslut över att göra. Jag hade ju kunnat betala, byta ut min bil var tredje år, bara ha nya bilar och haft en ekonomi för det. Jag var ju nästan att, “nu ska jag slå till och köpa en ordentlig bil”. Men alternativkostnaden återigen är så pass hög.
Jan: För det… Jag kan säga så här: jag har varit i den konversationen särskilt… Nu när vi spelar in så är jag i den konversationen och jag brukar säga så här, det är väldigt sällsynt att ha en bil som kostar under 4 000 kronor i månaden om man räknar med allt.
Jan: Om man räknar alternativkostnad, värdeminskning etc. Och de stora två är alternativkostnad, för man hade kunnat ha pengarna investerade, och värdeminskningen. Sen låter det som att du har gjort ett av de mest optimala köpen för den värdeminskningen är ju ingenting. Vill du veta, jag var i det läget du var i och detta var ju 2021.
Jan: Kommer du ihåg hur börsen gick 2021? Allt var ju på topp så jag kände “king of the world”, alltid haft begagnad bil så då valde vi att köpa en ny bil, exakt den färgen vi ville ha, den utrustningen vi ville ha etc. Det blev en Tesla Model Y. Vi gav 890 000, fick 70 000 från staten så jag brukar räkna 820, och sen sålde vi den i höstas då, tre år senare.
Jan: Vill du veta vad vi bytte in den för då? Vad vi fick för den? 820 000 tre år senare. Tesla Model Y. Du får gissa.
Henning: Ja, 400 000.
Jan: Exakt. 420 000. 400 000 kronors värdeminskning på tre år. Jag kan berätta det. Det är 11 000 i månaden. Och det sjuka är, du vet, hade vi… Och då ska man ändå säga så här. Jag hade sjukt bra tajming för jag bytte in den september 2024 med tanke på mask och sånt. Om jag hade bytt in den nu i april 2025 då hade jag fått 290.
Jan: Så de här sex månaderna för den som köpte har kostat 19 000 kronor i månaden i värdeminskning. It’s fucking brutal.
Henning: Oj, ja vi ser att det gick ner, men det där är ordentligt.
Jan: Det är brutalt. Det är så roligt, jag hade en i forumet som skrev så här: “Det finns bara två typer av personer. De som kör runt i en för dyr bil och de som inte vet vad deras bil kostar.”
Jan: Jag var så här, jag är inte rädd att hålla med. Sen finns det undantag som du eller någon som har tänkt till. Men man måste fan räkna på det, annars käkar det ju pengar.
Alternativkostnad och investeringsbeslut
Henning: Men jag kan ju också säga, du har ju inte kommit in på alternativkostnaden. För mig, jag köpte ju det här, coronapandemin hade precis brutit ut.
Henning: Det här var mars 2020. Jag kommer ihåg… Jag satt på pendeln, det var inte en person där för att de sa “håll er hemma”, för att jag skulle hämta min bil som jag hade precis köpt veckan innan. Var det när vi var minus 30? Jo, jo, de här hade ju kunnat sätta på börsen, sen dubblades ju börsen efter följande året. Då har du 3000…
Jan: I månaden där i alternativkostnad. Nej, men det är ju detta. Man får ju bara garva åt liksom, för man kan ju bli knäpp lite om man börjar räkna allt med liksom alternativkostnad.
Henning: Men det är där som är så här, bil och bostad det kommer ju alltid vara… Och jag har faktiskt tänkt på det här lite också, det här med, ja men vad är det som är… Ja men som vi har pratat om det här med ekonomisk frihet och sånt där… Därför jag har ju inte gått all in på börsen på det sättet att jag har alla mina investeringar på börsen. Jag har ju en ganska diversifierad portfölj, jag har ju varit länge en förespråkare för det, men det är ju en del av det här med ekonomisk frihet. Men också för att vi har varit i det här läget där man har varit, eh, byggt… Man behöver bostad, man behöver bil, man har kommit, barn och så… Det går väl att bygga sitt liv och sitta i en liten hyresrätt utan partner, utan bil, utan barn… Men det gör man ju inte. Och därför tycker jag, jag bara insåg det, det här med att säga till en 20-åring att ha alla pengar på börsen är lite fel, för att du är precis innan det här läget där du har jättestort kapitalbehov.
Familjekostnader och ekonomisk vardag
Jan: Jag håller med. Jag kan säga så här, sorry Henning, men jag kan säga: barn kostar, sen kan man ju naturligtvis välja, men det var till exempel en chock för mig, du vet så här en basketboll kostar tusen spänn. Du vet, turneringar idag kostar… Ska man åka, nu vår 14-åring spelar basket i Malmö, och så ska de så här till Stockholm spela turnering, ja men då är det så här 3-4 tusen spänn. Och du vet, jag är så här fascinerad att folk har råd, alltså så här, hur folk får ihop… Du vet, så här man kollar på bilarna ute på gatan och så tänker man, “ja då spelar de fotboll och sånt” så bara… Alltså jag fattar när Finansinspektionen släpper den här rapporten att liksom varannan svensk har inte 10 000 på kontot, liksom att shit, många kämpar i sin ekonomi.
Henning: Nej, jag förstår ju det också nu när man håller på och behöver byta kläder varje vinter för att en overall eller så här, “ja nu ska vi ha en fin overall till vår dotter”, och sen så här “ja hon växer ju ur den på en vinter”…
Jan: Exakt, exakt, och man lär sig trolla med knäna och låna grejer och sånt. Ja men snyggt, jag har uppskattat det samtalet jättemycket. Om man vill hitta dig då är det på… Man googlar börslabbet brukar jag tänka. Eller börslabbet.se. Och sen de här artiklarna finns ju också på din privata blogg investerarfysikern.se, men det är ju på börslabbet du hänger och liksom skriver nyhetsbrev och har de här kvantitativa strategierna. Hur har det gått för dem förresten? Det får du ju också säga någonting kort om.
Börslabbets utveckling
Henning: Ja, det var kul att du frågade för det har gått väldigt bra i år.
Henning: De har varit ganska kopplade till hur ekonomin går. Det går ju lite i cykler. Jag la ganska mycket tid på det förra året och visade att det hänger ganska mycket ihop med hur den underliggande ekonomin går. Och svensk ekonomi håller på att förbättras vilket gör att strategierna börjar nu gå lite bättre.
Henning: De gick lite sämre under 2023 på grund av att svensk ekonomi gick sämre under 2023. Så det har gått bra. Och speciellt i år. Eftersom det som har drabbat index i år har ju oftast varit de här stora exportberoende bolagen som har gått ner mycket på grund av Trumps tullar. Men Börslabbets strategier investerar mer i inhemska bolag vilket har gått bättre.
Henning: Jag lanserade en ny portfölj här vid årsskiftet som har gått väldigt bra.
Jan: Vad är det för någon då?
Henning: Så grejen är, det heter momentumportfölj, så jag har haft… Det har varit många kunder som har varit intresserade av att byta ut aktier månadsvis och då har jag gjort en ny studie som visar att vi kan ha ner omsättningen. För det som är, byter du ut alla aktier månadsvis så kommer du få hög omsättning, höga kostnader, du behöver betala mycket i courtage och i spread och sånt. Men om du har vissa regler, det här kallas banding, vilket gör att du säljer bara om en aktie har tappat tillräckligt mycket, då kan du byta ut dina aktier varje månad. Och det har jag lanserat - en sån portfölj vid årsskiftet som har gått 20% bättre än börsen.
Jan: Det känns det också skönt att ha fått… Jag vill inte säga revansch, för det har inte varit någon revansch, men du har ju ganska länge drivit att Stockholmsbörsen är undervärderad mot amerikanska börsen. Jag vet inte, den tesen har du ändå drivit i tre år, fyra år. Kändes det bra nu, började 2020-2025 där amerikanska börsen dök och svenska börsen… Var det ändå lite skön känsla?
Henning: Alltså jag var ju väldigt glad plus att jag var ju väldigt bullish för min momentumstrategi som hade ändå en svacka i höstas. Så när den här Japan, det blev ju en krasch där i Japan i augusti och då dök riskviljan och så många momentumaktier, vilket gjorde att det gick ner en del. Och så tänkte jag att så här “men nu nu har vi en jättebra läge i konjunkturen”.
Henning: Det ser ut att förbättras. Det här är ett perfekt läge för Momentum. Jag ska lansera en Momentum-portfölj. Den går skitbra. Och börsen går jättedåligt. Så det var en period där som det såg väldigt bra ut. Sen så… Är det ju inte kul när allting kraschar som det gjorde sen när Trump kom med sina tullar, men det var ju roligare innan det.
Jan: Nej för jag vet, jag har ju också liksom… Jag gjorde ju det, jag brukar ju säga “ska man synda så kan man synda lite”. Så att jag har ju liksom haft framförallt i mitt nysparande haft en övervikt mot Sverige ganska länge. Och jag vet så här, det har varit fel beslut, alltså om nu pratar jag ju utifrån att man gör misstaget inom situationen så att man utvärderar ett beslut på utfall, men då var det ju liksom så här… Jag fick mycket skit för det i början av året för då pratade André Granström pratade om samma sak och vi tittade, vi hade ju din graf och din artikel också, vi var så här, “nej titta, det är inte bara vi som tänker detta, liksom Henning också”, så att var lite så här “ja men vad fan, titta nu hade vi för en gång skull liksom rätt” i det där.
Henning: Men man måste också tänka så här: jag tycker det är så bra, jag har hört om andra grejer där det är en fara att USA ska vara så dyrt som det är idag. USA utgör 70% av världens börsvärde. Det betyder ju att 70% av nysparandet ska gå till amerikanska aktier idag.
Jan: Ja och jag lämnar det där… Vi har lite olika åsikt.
Henning: Jo, men jag menar så här, kommer det ske framöver med personen i Vita huset just nu?
Jan: Ja. Man har ju… Man har ju inte tråkigt när han är på… Vi ska inte ens gå in på det, jag blir så upprörd.
Henning: Det är ju också intressant tidpunkt att spela in det här, för det har ju varit de mest händelserika veckorna, ja men sen pandemin då.
Avslutande tankar
Jan: Men om du skulle skicka med folk något sista, vad tänker du?
Jan: Jag brukar skicka med folk så här: “sitt still i båten, det är inte annorlunda nu, vi kommer ta oss igenom det här också”, för att folk är så här “det är annorlunda nu, det är Trump”. Men så var jag så här, “ja du vet, ni skulle hört hur det lät 2020”. Det är så här “ja det är annorlunda nu, det är pandemi”, alltså du vet “vi kan dö”. Så var jag så här, “ja fast du vet 2008 lät som” så här: “alltså jag har ju kompisar som jobbade i London och i New York 2008 som ringde till sina fruar och var så här, ta ut våra pengar från banken för de kommer krascha”. Alltså du vet, så här man var verkligen övertygad då att det kommer gå åt helvete, så jag är lite så här “ah, this too shall pass”. Vad tänker du?
Henning: Jo men jag håller med. Men jag vill väl också säga det ur premissen att man har diversifierat sparande i stort sett. Satsar man allt på ett kort, då är det ju så här, ja, ett kort kan alltid falla, men ett diversifierat sparande, då sitter man lugnt i båten. Och det var ju faktiskt väldigt intressant. Förra veckan när det var som mest volatilt, då läste jag en artikel av Vanguard som var så här: “när är det bra att balansera om en portfölj? Finns det någon anledning till att du ska balansera om oftare?”
Henning: De visade att den bästa tiden att sitta still i båten och bara balansera om en gång per år, det är när det är som mest volatilt.
Jan: Mm.
Henning: Och det är ju det som har varit så intressant. För jag har ju sett det, folk som har skrivit på Twitter eller X som det heter nu att, “ja men passa på att köpa i dippen. Passa på att köpa i dippen”. Nej men, sitt still, vänta. Det här kommer lösa sig. Det kan bli värre. Det är bättre att bara avvakta.
Jan: Ja, ja precis.
Henning: Ja, men snyggt… Visst du kan ju köpa. Men det är ju så lika lätt att sälja sen efter någon månad.
Jan: Jag älskar ju den memen “buy the dip” och sen är det så här “the dip keeps on dipping”.
Jan: Man kan alltid ångra sig när man är en investerare. Henning, tack så hemskt mycket och som sagt, man hittar dig på Börslabbet eller Investerarfysikern och sen så tänker jag att om du som lyssnar eller tittar på detta tycker att vi ska bjuda in Henning och prata bara kvantitativa strategier och så, tycker jag absolut att vi gör det. Henning, stort tack!
