Nedan följer en automatisk transkribering av intervjun gjord med hjälp av AI. Det innebär att den inte är ordagrann och kan innehålla fel.
Visa hela transkriberingen
Intro
Jan: Välkommen till RikaTillsammans och dagens avsnitt som handlar om bostadsmarknaden där vi pratar om hur såg det ut 2024 och hur kommer det att se ut nu framgent där någon beskrev det som ur frysboxen till en långsam upptining. Vi gör detta tillsammans med Per Hedenmark som är medgrundare till mäklartjänsten och marknadsplatsen Norban som då sponsrar det här avsnittet som detta är reklam för.
Jan: Men det roliga är också att Per får svara på en massa sant eller falskt eller hiss eller diss-frågor som allt från hyresrätten är ett underskattat boende, ett bra läge är viktigare än bostadens skick eller man får lika mycket betalt om man säljer själv eller värderingstjänster ger en korrekt värdering.
Jan: Så det blir mycket allmänbildande, det blir tips. Det är en fortsättning på förra avsnittet där vi pratade mer specifikt kring de bästa tipsen när man ska köpa eller sälja och vi dök ner i det här med förhandsmarknaden där en allt större del av alla bostadsaffärer gör. Du kan lyssna på detta fristående men jag rekommenderar också att lyssna på del 1, framförallt om du funderar på att köpa eller du äger eller ska sälja någon gång i framtiden det bostad är mycket allmänbildning och guldkorn så jag tänker att vi gör det inte svårare så här utan här kommer då Per och Caroline.
Presentation av gästen
Caroline: Varmt välkommen till RikaTillsammans-kanalen som handlar om allt som är roligt med privatekonomi och livet. Varje vecka delar vi med oss av våra erfarenheter, vår livsresa våra framgångar och våra misstag så att du ska kunna göra din ekonomi och ditt sparande och ditt liv lite rikare. Vi som driver denna kanalen heter Caroline och Jan Bolmeson.
Jan: Varmt välkommen tillbaka Per Hedenmark. Du är ju entreprenör och medgrundare till Norban som är en mäklartjänst och en marknadsplats framförallt för förmarknad också som vi pratade om i förra avsnittet. Du har varit mäklarchef på flera mäklarbyråer, du har varit i branschen i mer än 15 år, du har ansvarat för mer än 10 000 bostadsaffärer. Men du är inte mäklare utan du har en bakgrund som jurist. Varmt välkommen tillbaka.
Per: Tack.
Hisspitch för Norban?
Jan: Något du vill lägga till?
Per: Nej, det där var bra. Lika bra som förra gången.
Jan: Ja men gud vad bra. Men jag tänker också för den som inte har lyssnat eller som kommer direkt in i detta avsnittet. Norban, vad är Norban förutom mäklartjänst och marknadsplats?
Per: Snabbt sammanfattat - Norban uppstod för att vi såg ett fenomen på bostadsmarknaden. Många vet att de ska flytta långt innan de berättar det för någon. Det finns också människor som kan tänka sig att sälja om de får rätt pris, men som inte är redo att ta steget att kontakta en mäklare eller lägga ut bostaden på Hemnet, för då är hela processen igång.
Per: Så vi skapade en enkel och snabb produkt där din bostad kan bli till salu på bara ett par minuter med begränsad information. Detta gör att man kan ta emot intresse från köpare och verifiera om det finns intresse för ens bostad, med möjlighet att faktiskt sälja den på den vägen. Vi har sålt många bostäder hittills och säljer mycket utanför och innan Hemnet på ett nytt, smidigt sätt.
Strategier för bostadsköp och försäljning
Jan: Det handlar om att sätta sig i ett så bra förhandlingsläge som möjligt. Jag brukar kalla det för asymmetriska bet. Man har låg nedsida eftersom det är kostnadsfritt - det enda man riskerar är de få minuterna det tar att registrera sig - men man har en potentiell jättestor uppsida. Sådana möjligheter kan man alltid ta.
Jan: I förra avsnittet gav vi tips på hur man ska köpa och sälja. Vi pratade om förmarknad som koncept och fenomen. Nu tänkte jag att vi ska göra lite sant eller falskt eller hiss eller diss. Vi kommer att komma med ett påstående, och så får du säga om du håller med eller inte, och gärna ge en kort motivering. Caroline, ska du börja?
Hyresrätt är ett underskattat boende?
Caroline: Hyresrätt är ett underskattat boende?
Per: Det tror jag alla har känt och förstått de senaste två åren. Det är inte givet att en bostadsrätt automatiskt blir mer värd när du ska sälja den, det är nummer ett. När det gäller underhåll, risk, bekvämlighet och rörlighet - ja, det är definitivt ett underskattat boende. Sen har hyrorna också gått upp, det förstår jag. Sant.
Köp hellre ett lite dyrare boende än ett billigare?
Caroline: Köp hellre ett lite dyrare boende än ett billigare boende?
Per: Mycket sant. Vi pratade om det i förra avsnittet. Det korta svaret är att det fortfarande ska vara inom ramarna för vad man har råd med. Min tes från förra avsnittet var att om du har lika stora bostäder men en är tydligt mer attraktiv än de andra, så kommer det vara den bostaden som sticker först i en uppåtgående marknad och den som faller minst i en nedåtgående marknad. Så väldigt sant enligt mig.
Homestyling lönar sig?
Caroline: Homestyling lönar sig?
Per: Det beror på försäljningskanalen. På en öppen marknad som Hemnet är det sant - där konkurrerar man med många bostäder som ska säljas snabbt och effektivt under ett begränsat tidsfönster. På en förmarknad är det falskt, eftersom du inte har samma tidspress och köparna har större förståelse för att bostaden inte behöver se perfekt ut när den ännu inte är officiellt till salu.
Pengarna tillbaka på ett nytt kök?
Caroline: Du får tillbaka pengarna på ett nytt kök?
Per: Det är en komplex fråga. Jag skulle säga hyfsat sant, men det är väldigt individuellt.
Caroline: Det kan vara så att de som ska flytta in vill sätta sin egen prägel på köket.
Jan: När vi köpte vår bostad sa säljaren “vi har precis bytt köket så vi förstår om ni vill riva ut och sätta ert eget” och visade kvitton på att de lagt 300 000 på köket.
Per: Ni har helt rätt. Det vanligaste att renovera är köket, vilket talar mot att man faktiskt skulle få tillbaka pengarna eftersom många vill förändra det själva.
Pengarna tillbaka på ett nytt badrum?
Caroline: Du får tillbaka pengarna på ett nytt badrum?
Per: Ja, definitivt sant. Folk vill jättegärna slippa renovera ett badrum. Har någon annan gjort det åt dig är du väldigt tacksam och beredd att betala en premie för det. Badrum är ofta mer neutrala medan kök är något man vill sätta sin egen prägel på. Om ett nytt kök tillför något till husets karaktär och ger ett bra flöde kommer det dock definitivt att löna sig.
Pengarna tillbaka på en takrenovering?
Caroline: Får du tillbaka pengarna på en takrenovering?
Per: Det är tyvärr ett pass. Det är otacksamt eftersom köparen ofta underskattar kostnaden och jobbet för en takrenovering. De borde egentligen betala för att den är gjord, men gör det sällan. Det är en sådan där tråkig men nödvändig investering.
Pengarna tillbaka på solpaneler?
Caroline: Du får tillbaka pengarna på solpaneler?
Per: Det vet ni bättre. Det blir ett pass.
Jan: Folk påstår det, men jag är skeptisk.
Pengarna tillbaka på ett växthus?
Caroline: Du får tillbaka pengarna på ett växthus?
Per: Ja, det säger jag är sant. Ett växthus är något lite annorlunda som lyfter helhetsintrycket. När köpare ser ett fint växthus tänker de ofta “gud vad trevligt med ett växthus, den här trädgården är helt underbar” och då börjar buden klättra uppåt.
Pengarna tillbaka på en pool?
Caroline: Du får tillbaka pengarna på en pool?
Per: Ja, det är faktiskt ganska likt växthuset. En pool tillför ett upplevelsevärde som lyfter hela trädgården. Och trädgården är en stor del av ett hus. När du har bockat av baskraven som antal sovrum, blir trädgården central - särskilt om den ligger i rätt väderstreck och är uppvuxen. Så på en pool blir svaret också sant.
Pengarna tillbaka på en dränering?
Caroline: Du får tillbaka pengarna på en dränering?
Jan: Det hamnar i samma kategori som takrenovering.
Caroline: Det är skönt att det är gjort, tänker man.
Per: Som vi pratade om i förra avsnittet är det viktigt när du säljer bostad att hantera “elefanten i rummet”. Om det luktar fukt i källaren och det krävs en dränering för att åtgärda det, så kan det vara värt investeringen - särskilt om det gör att en källare blir beboelig. Men tyvärr hamnar det ofta i samma “tråkiga men nödvändiga” kategori som takrenovering.
Ett bra läge är viktigare än bostadens skick?
Caroline: Ett bra läge är viktigare än bostadens skick?
Per: Jättesant, även om det är lite av en klyscha. Vi hade på kontoret en diskussion igår om ett hus som hade allt - tio av tio verkligen. Men tomten och läget var problematiskt med trädgården i norr och byvägen på södersidan. Det stod ett par stolar längst ut där solen nådde någon gång på dagen. Men det är inte därför du köper hus. Du köper hus för att kunna njuta av trädgården, och därmed blir läget avgörande. Du kan inte göra något åt läget.
Man kan få lika mycket betalt om man säljer själv?
Caroline: Man kan få lika mycket betalt på att sälja själv?
Per: Det är jättefalskt. Till att börja med kan du som självsäljare inte ens publicera på Hemnet - du måste gå via en mäklare. Då måste du istället använda sociala medier eller Blocket för att nå ut. Det känns konstigt för köpare, och du kommer inte få dem att maxa sina bud. Det blir obekvämt att förhandla direkt med säljaren. Även om jag jobbar i branschen hade jag sagt samma sak ändå.
Bra bilder är det viktigaste?
Caroline: Bra bilder är det viktigaste?
Per: Falskt. Det är inte det viktigaste, men det är väldigt viktigt. Som vi gick igenom i förra avsnittet är presentationen en viktig del i helheten, men bara en del av pusslet.
Bergvärme höjer värdet på alla bostäder?
Caroline: Bergvärme höjer värdet på alla bostäder?
Per: Nej, falskt. Bergvärme är förvisso en väldigt effektiv och bra uppvärmning, men vi ser en föryngrad köparskara av villor och fastigheter. Jag tror inte att alla sätter sig in i de olika uppvärmningssystemens för- och nackdelar. Man vet ofta vilka system man inte vill ha, men jag tror inte man får så mycket extra betalt för graderingen däremellan.
Våren är bästa perioden att sälja på?
Caroline: Våren är bästa perioden att sälja på?
Per: Ganska sant. Man går från mörkare tider och folk är allmänt mer positiva. Det är ljust, fint, trädgårdarna börjar blomma, och man får fina bilder även på lägenheter. Det är en allmänt härlig känsla som gynnar försäljning.
Renoverad bostad är enklare att sälja än renoveringsobjekt?
Caroline: Renoverad bostad är enklare att sälja än ett renoveringsobjekt?
Per: Det är faktiskt inte så enkelt. En välrenoverad lägenhet kan man få extremt bra betalt för om någon verkligen haft god smak och gjort jobbet väl. Samtidigt finns det en stor köpargrupp som vill sätta sin egen prägel. För dem är ett renoveringsobjekt perfekt - då känner de att de inte har något val.
Värst är faktiskt mittemellan-läget. Om bostaden är delvis renoverad tänker köparna “ska vi verkligen slänga ut det där köket?” Det känns onödigt. Hade det varit ett renoveringsobjekt hade beslutet varit enklare. Vi brukar ibland säga att ett renoveringsobjekt nästan kan få mer betalt än något som har saker som “fungerar okej” - det vi kallar hyresrättsstandard.
Köpare räknar vanligtvis inte på energikostnader?
Caroline: Köpare räknar vanligtvis inte på energikostnader?
Per: Väldigt sant, även om det har blivit bättre nu efter de senaste två årens utveckling. Samma sak gäller räntehöjningar - man behöver nästan en rejäl käftsmäll för att vakna till och inse att det spelar roll. Vi har levt i en värld där varken ränta eller energikostnader har behövt tas på allvar. Men jag tror tyvärr att folk kommer glömma det här ganska snabbt också.
Köpare köper ofta på känsla?
Caroline: Köpare köper ofta på känsla?
Per: Ja, det är definitivt sant. Det är faktiskt ett av de tydligaste mönstren vi ser i bostadsaffärer.
Det är smart att vänta tills bostadsbubblan spricker?
Jan: Det är smart att vänta ut till bostadsbubblan spricker?
Per: Det låter ju smart i teorin, men jag tror faktiskt aldrig att den spricker på det sättet folk föreställer sig. Istället kommer vi fortsätta se periodvisa sättningar. Nu har vi varit igenom det största, mest omfattande stålbadet i modern tid. Jag var inte verksam under 92-93-krisen, men denna nedgång var värre än 2008 och andra svackor vi har sett. Det var verkligen “the perfect storm”. Visst kan det bli värre, men storstäder är fortfarande storstäder, och vi har fortfarande ett relativt lågt utbud även om det just nu är högre än normalt.
Folk lägger bud på söndag och drar tillbaka det på måndag?
Jan: Folk lägger bud på söndag och drar tillbaka det på måndag?
Per: Det är faktiskt lite sant. I förra avsnittet pratade vi om olika personlighetstyper - de röda, gröna, gula och blå personligheterna. En gul, spontan personlighet skulle absolut kunna lägga bud på en söndag och dra tillbaka det på måndagen. Men vi välkomnar definitivt ett regelverk där bud blir bindande. Det skulle vara bra för alla parter.
Man borde börja sin säljprocess på förmarknaden?
Jan: Man borde börja sin säljprocess på förmarknad?
Per: Det är väldigt sant, och det enkla svaret är: är det inte bättre att ha fler säljmöjligheter än en? Är det inte bättre att bygga intresse över tid som gör att när du väl kommer ut på den öppna marknaden via Hemnet, så har du kanske redan ett bud att ta ställning till? Du kan fortfarande behålla möjligheten att gå ut på öppna marknaden, men du har skaffat dig ett bättre utgångsläge.
Skippa andrabilen och köp ett hus för en miljon extra?
Jan: Här kommer en intressant tes från bilexperten: Skippa andra bilen om du funderar på att köpa ett hus lite längre ut. En bil kostar minst 4 000 kronor i månaden, vilket blir 50 000 om året. För de pengarna kan du låna en miljon extra och köpa ett hus närmare stan där du kan använda kollektivtrafik istället. Hur ser du på det resonemanget?
Strategiska bostadsbeslut
Per: Om det inte handlar om att man specifikt vill bo långt ut, utan att det är av ekonomiska skäl, så stödjer det verkligen min tes om att man bör köpa dyrare om man kan. Det här resonemanget bygger på att den centralt belägna bostaden är mer attraktiv. Och återigen - den mer attraktiva bostaden kommer att prestera bättre både i upp- och nedgång.
Folk underskattar totalkostnaden av ett boende?
Jan: Folk underskattar totalkostnaderna för ett boende?
Per: Väldigt sant.
Jan: Precis som många bara räknar bensin och försäkring för bilen och missar värdeminskning, finns det liknande tendenser för boende. Jag läste en amerikansk artikel där man räknade ut att man borde budgetera 1% av inköpspriset plus 100 kronor per kvadratmeter per år. Det ligger faktiskt nära det vi bokför när vi räknar in hantverkare och saker som byte av värmepump. Finns det någon liknande riktlinje som du känner till?
Per: Nej, jag har faktiskt aldrig hört en sådan praktisk formel, men den kan mycket väl stämma. Det är definitivt sant att folk underskattar kostnaderna. Samtidigt tror jag att det är relativt enkelt att göra en budget eller det vi kallar för en underhållsplan.
De löpande kostnaderna som uppvärmning, drift, försäkringar och räntekostnader är ganska förutsägbara. Sen behöver man sätta sig in i vad man kommer behöva göra på huset över tid. Det finns tydliga riktlinjer för olika komponenter - till exempel livslängden på fönster varierar beroende på material. Träfönster har en livslängd, aluminiumfönster en annan. Sådana här mallar finns tillgängliga, men tyvärr är det väldigt få som faktiskt använder dem.
Jan: Men det är nästan ingen som gör det?
Per: Extremt ovanligt. Men man borde verkligen göra det.
Jan: Om vi tittar på vårt hus som exempel - säg att det är värt 10 miljoner. Då blir 1% 100 000 kronor, plus 100 kronor per kvadratmeter vilket ger ytterligare 18 000 kronor. Så totalt runt 120 000 kronor per år eller 10 000 i månaden för drift och underhåll, men då räknar vi inte med räntan. Under de 10 år vi har bott här har det faktiskt legat ganska nära den nivån.
Ska jag välja mäklaren med lägst arvode?
Jan: Den sista snabba frågan - välj mäklare med lägst arvode?
Per: Nej, det är definitivt falskt. Här ska du istället välja den mäklaren som du verkligen tror på, som du känner har störst möjlighet att få ett bra slutpris om det är det du är ute efter. Ställ dig frågan: Vem är det som faktiskt tror på min bostad mest? Vem tror jag kommer att möta rätt målgrupp av köpare på bästa sätt? Men kom ihåg - det är inte heller automatiskt sant att den dyraste mäklaren är den bästa. Det viktiga är att hitta rätt person för just din situation.
Den som betalar mest vinner alltid budgivningen?
Caroline: Går bostäder alltid till den som betalar bäst?
Per: Nej, det är faktiskt ett vanligt missförstånd. Enligt lag har säljaren en fri prövningsrätt att välja vem de vill sälja till och till vilket pris. Detta händer oftare än man tror - jag skulle uppskatta att i cirka 20% av fallen väljer säljaren inte det högsta budet. Det kan till exempel bero på att den som lagt högst bud inte har sålt sin egen bostad än, medan budgivare nummer två redan har allt klart. Då kan det vara mer attraktivt att välja det säkra kortet.
Risken med nyproduktion är högre än existerande boende?
Caroline: Är risken med nyproduktioner högre än med existerande boenden?
Per: Ja, det är definitivt sant. Om bostaden inte ens är byggd än får du en sorts riskrabatt för att du köper på ritning - du kan ju inte riktigt se hur den kommer att se ut i verkligheten. Men jag skulle till och med säga att även en nyproducerad bostad som är färdig har större risk än en etablerad fastighet.
Detta beror på flera faktorer:
-
Nyproduktion byggs ofta i nya områden
-
Prisbilden har inte hunnit sätta sig
-
Man vet inte riktigt hur området kommer att utvecklas
-
Det är en ny bostadsrättsförening som kanske inte helt har kalibrerat månadsavgifterna än
Trender i bostadsköp
Jan: I forumet drog vi detta till sin spets där vi faktiskt rekommenderade att undvika nyproduktioner helt.
Per: Samtidigt blir nyproduktion faktiskt mer och mer populärt, särskilt bland villa-säljare som kanske har tröttnat på underhåll - till exempel när värmepannan går sönder. De vill gärna flytta till lägenhet, och då specifikt till något som är extremt lättskött. Där är nyproduktion verkligen stark. Visst, du kanske tappar den gamla charmen från en sekelskifteslägenhet, men du slipper också dragiga fönster och andra underhållsproblem.
Digitala värderingstjänster ger korrekt värdering?
Caroline: Ger värderingstjänster korrekt värdering?
Per: Om vi pratar om digitala värderingstjänster, de som skickar mejl en gång i månaden, så blir svaret falskt. Men samtidigt är de inte så dåliga som många kanske tror. De bygger trots allt på gedigen statistik. Däremot kan de inte ta hänsyn till om din bostad sticker ut på något sätt. Ju mer din bostad avviker från “standarden” i området, desto mer fel kommer värderingen att bli. Men för en vanlig tvårummare i ett område med många liknande lägenheter, som ligger på tredje våningen med hiss men utan balkong - då kan värderingen faktiskt bli ganska träffsäker.
Mäklaren står bara på säljarens sida?
Caroline: Står mäklaren bara på säljarens sida?
Per: Nej, det är ett stort missförstånd. Enligt lag måste mäklaren vara en opartisk mellanman mellan köpare och säljare, med ett enda undantag - priset. Där får och ska mäklaren vara partisk och verka för ett högt slutpris. Men i alla andra aspekter ska mäklaren vara helt opartisk mellan parterna.
Internationella perspektiv på mäklartjänster
Jan: Får jag göra ett sidospår här? I vissa länder har man en köpmäklare och en säljmäklare. Är det ett system vi borde ha i Sverige? Borde jag kunna komma till er och säga “Jag ska köpa en bostad, hjälp mig hitta den”, som man gör i de amerikanska mäklarserierna?
Per: Det är en intressant fråga. Som någon som är skolad i det svenska systemet har jag förstås min utgångspunkt, men låt mig förklara varför jag faktiskt föredrar vår modell. På en transparent bostadsmarknad som vår behöver du egentligen inte hjälp att hitta bostäder - det är så digitaliserat att det inte är där problemet ligger. En svensk mäklare är redan tillräckligt balanserad mellan köparens och säljarens intressen.
Det som många kanske inte tänker på är vad ett system med både köp- och säljmäklare faktiskt tillför på ett negativt sätt. Det skapar en inlåsningseffekt i priserna. I länder som Spanien ser vi att säljmäklaren ofta sätter ett väldigt högt arvode. När en svensk köpare reagerar och säger att det är orimligt - vi betalar ju en femtedel i Sverige - så får de höra att utan det höga arvodet kommer inga köpmäklare att visa bostaden för sina kunder. Det har skapat en konstgjord prisnivå som ingen kan komma ur.
Säljaren överskattar värdet av sitt boende?
Caroline: Har säljare ofta en övertro på värdet av sitt eget boende?
Per: Ja, det är faktiskt väldigt vanligt. Det är mänskligt att man har en fantastisk förmåga att läsa vissa tidningsartiklar och inte andra som passar ens egen bild. Men det är också förståeligt - särskilt i dagens marknad där många kanske har köpt dyrare än vad de nu kan få vid försäljning. Det finns en magisk psykologisk gräns vid nollpunkten - att inte göra förlust. Den gränsen är extremt svår att mentalt ta sig över.
Jan: Det handlar om det som psykologer i hundratals år har kallat “anchoring” - att vi låser fast oss vid vissa referenspunkter.
Caroline: Ja, det är lite som när man ska gå på speed dating. Man tror att man är snyggare än man egentligen är!
Bostadspriserna kommer öka 2025 till 2030?
Caroline: Kommer bostadspriserna att öka 2025-2030?
Per: Ja, det är faktiskt ganska självklart, särskilt eftersom vi kommer från lite lägre nivåer nu. Det finns väldigt få faktorer som pekar på att det skulle bli sämre än det har varit. Men jag måste erkänna att vi i mäklarbranschen ofta är optimistiska när det gäller prisuppgångar.
Jan: Men kommer bostadspriserna alltid att öka över tid? Jag förstår att enskilda år kan variera, men den långsiktiga trenden?
Per: Ja, det kommer de. Men självklart måste man sätta det i relation till inflation och andra ekonomiska faktorer - det är inte riktigt mitt expertområde. Men tänk bara på utvecklingen i Stockholm: Folk trodde det var omöjligt när priserna närmade sig 70 000 per kvadrat, sen 100 000, och nu 150 000. Kommer vi se 200 000 kronor per kvadratmeter? Ja, det kommer vi definitivt att göra.
Att köpa bostad är alltid en bra affär?
Caroline: Är det alltid en bra affär att köpa bostad?
Per: Nästan alltid sant. Det har verkligen visat sig vara en klok strategi över tid. I Sveriges storstäder har vi skapat en medelklass där nästan alla är miljonärer genom sitt boende. Visst är pengarna bundna i bostäderna, men om tusen stockholmare plötsligt skulle bestämma sig för att sälja och köpa billigare, skulle de sitta på betydande kapital. Bostadsmarknaden har faktiskt bidragit enormt till den svenska välståndsutvecklingen genom att vanliga människor har kunnat bygga upp en förmögenhet.
Hellre amortera än investera?
Caroline: Är det bättre att amortera än att investera?
Per: Nej, eftersom jag tror på en stigande bostadsmarknad över tid blir svaret nej. Om man ser det rent ekonomiskt kan man ofta få högre avkastning genom andra investeringar, vilket jag antar att ni ofta pratar om i er podd. Jag har aldrig varit något större fan av amortering - visst ska skuldsättningen vara sund, men eftersom jag inte tror på en nedåtgående bostadsmarknad ser jag ofta bättre alternativ för pengarna.
Man bör alltid sikta på att bli skuldfri?
Caroline: Bör man alltid sikta på att bli skuldfri?
Per: Nej, det är faktiskt ett vanligt missförstånd. Visst, om man ser det som ett livsmål att uppnå total ekonomisk frihet kan det vara lockande att bli helt skuldfri. Men rent ekonomiskt är det ofta inte det smartaste valet. Det handlar om att hitta en bra balans mellan trygghet och tillväxtmöjligheter.
Att binda räntan är bra?
Caroline: Är det bra att binda räntan?
Per: Nej, jag har faktiskt aldrig varit särskilt förtjust i den strategin. Många, inklusive jag själv, har fått erfara konsekvenserna av det tankesättet under de senaste åren. Men tittar vi på historien har rörlig ränta definitivt lönat sig bäst över tid.
Jan: Jag uppskattar din ödmjukhet här, Per. Det är inte som att du saknar erfarenhet av att driva bolag och förstå ekonomi, men du erkänner att andra kan ha djupare expertis inom vissa områden.
Det finns säsongsmönster på bostadsmarknaden?
Caroline: Finns det tydliga säsongsmönster på bostadsmarknaden?
Per: Ja, det stämmer, men som vi diskuterade i förra avsnittet har dessa mönster faktiskt blivit mindre tydliga på senare tid. Tidigare var det väldigt binärt - antingen var en bostad på Hemnet eller inte. Nu med förmarknaden kan bostäder vara synliga för potentiella köpare under längre tid utan att vara officiellt till salu, vilket har jämnat ut säsongsvariationerna.
Sälja först och köpa sen?
Caroline: Ska man sälja först och köpa sen?
Per: Det finns faktiskt inget enkelt svar på den frågan - det beror helt på vilken typ av person du är och din situation. Ibland bestämmer banken åt dig genom att säga att du inte har råd att köpa något innan du har sålt. Då är valet enkelt.
Om du är en försiktig person eller känner dig osäker på marknaden bör du sälja först. Det ger dig trygghet i att veta exakt vilka ekonomiska ramar du har att röra dig med. Men har du en stark ekonomi och känner att det kan bli svårt att hitta rätt objekt, kan det vara klokt att köpa först - särskilt om du lyckas få ett tillräckligt långt tillträde för att hinna sälja din nuvarande bostad under tiden.
Tankar om bostadsmarknaden 2025?
Jan: Är det någon fråga vi borde ha tagit upp som vi har missat?
Per: Nej, jag tycker vi har fått med det viktigaste. Vi tog ju också upp flera myter i förra avsnittet.
Jan: Jag såg en intressant rubrik som beskrev bostadsmarknaden 2025 som “från frysbox till långsam upptining”. Vad tänker du om den beskrivningen?
Per: Den beskrivningen stämmer faktiskt väldigt bra, och siffrorna talar sitt tydliga språk. Det viktigaste just nu är att vi ser fler genomförda affärer - det är det första steget mot en starkare marknad. Priserna är förstås superviktiga för den enskilda säljaren eller köparen, men för marknaden som helhet är det avgörande att affärer faktiskt görs.
Vi ser redan en ökning med cirka 15% i antalet affärer, men processen tar fortfarande tid. I januari såg vi faktiskt rekordlånga försäljningstider för villor sedan Hemnet började mäta - genomsnittet låg på 59 dagar. Det visar tydligt att marknaden tinar upp, men långsammare än vad både säljare och mäklare hade hoppats på.
Prisdynamik och marknadstolkning
Per: När det gäller prisstatistiken blir det ibland förvirrande. Som mäklare som säljer många bostäder och har god kännedom om marknaden, känner man inte alltid igen sig i de siffror som presenteras. Det stora problemet är att den verkliga köpkraften inte alltid syns i statistiken.
Om väldigt få bostäder säljs och det bara är de mest attraktiva objekten som går till avslut, kan priserna se ut att gå upp trots att den underliggande marknaden är svagare. Det som egentligen skulle behöva mätas är var de högsta ej accepterade buden ligger - det ger en bättre bild av den verkliga marknaden.
Marknadssignaler och pristrender
Per: I början av en nedgång ser vi ofta att många säljare inte accepterar de lägre buden eftersom de tänker “nej, det blir säkert bättre snart”. Detta gör att statistiken kan se bättre ut än verkligheten, vilket skapar förvirring mellan köpare och säljare. Köparna undrar “varför ska vi sänka våra bud när priserna inte har gått ner?”, medan vi på mäklarsidan ser en annan verklighet genom alla avvisade bud.
Jan: Ett konkret exempel är väl när någon sitter på en villa värderad till 3 miljoner, men får bara bud på 2,7 miljoner. Om säljaren inte accepterar budet utan fortsätter ha den ute till det högre priset, så syns ju inte den verkliga marknadsnivån i statistiken.
Per: Precis! Den typen av information kommer aldrig med i statistiken, vilket är förståeligt. Men med så mycket pengar på spel förstår jag frustrationen från både säljare och köpare. Det blir svårt för alla parter att fatta beslut när prisbilden är så oklar.
Förmarknadens roll i prisbildningen
Jan: Kan ni dra några slutsatser om priser från er förmarknadsdata?
Per: Absolut! Vi kan se tydliga mönster i hur stort intresset är jämfört med för sex månader sedan. Vi märker både hur snabbt intresset kommer och vad spekulanterna säger. Man kan kanske inte sätta exakta priser på tusenlappen, men det ger oss definitivt viktiga signaler att basera beslut på.
Fungerar Sveriges bostadsmarknad?
Jan: Politiker säger ofta att vi har en icke-fungerande bostadsmarknad i Sverige. Håller du med?
Per: Nej, faktiskt inte alls. Jag skulle säga att vår marknad fungerar väldigt bra i grunden. Däremot finns det vissa politiska beslut som kanske inte varit optimala. Det tydligaste exemplet är införandet av kontantinsatskravet, som var tänkt att kyla av en överhettad marknad. Men vem drabbades? De unga, som inte ens var orsaken till problemet från början.
Nu ser vi att just de unga är hårdast drabbade av nedgången. När du äntligen har lyckats spara ihop 100-200 000 kronor vill du verkligen inte riskera att förlora ditt sparkapital. Den som redan gjort flera bostadsaffärer har ofta vinster med sig och kan lättare acceptera en tillfällig förlust, särskilt när man ändå ska köpa i samma marknad.
Åsikter om höjd skuldsättning, skuldkvot och amortering?
Jan: Vad är din åsikt om de nya förslagen att höja belåningsgränsen och ta bort skuldkvoten?
Per: Som du kanske förstår är jag positiv till dessa förändringar. Låt mig förklara varför: Jag är generellt skeptisk till tvingande åtgärder, särskilt när det gäller amortering. Det som diskuteras nu är att ta bort enprocentamorteringen över 70% belåning och höja skuldkvotstaket från 4,5 till 5,5 gånger inkomsten.
Det handlar om att ge vuxna människor större frihet att fatta egna ekonomiska beslut. Vill man amortera för att minska sin skuld ska man förstås göra det, men det bör vara ett aktivt val baserat på den egna situationen. Marknaden har ett sätt att reglera sig själv - blir det för dyrt tvingas man sälja och köpa något billigare.
Marknadens utveckling och utmaningar
Per: Vår tröga bostadsmarknad skulle må bra av lite stimulans, precis som den tidigare behövde kylas ner. Men jag är faktiskt inte längre lika säker på att förändringarna kommer att genomföras. Det som tidigare kändes väldigt säkert - att vi skulle se nya regler i januari-februari - har nu skjutits fram till “höst-vinter” enligt finansmarknadsministern. Det känns som en tydlig signal om att man vill vänta och se.
Jan:* Vi kommer från en marknad med många osålda bostäder, och folk vågar inte lägga de där extra 100 000-300 000 kronorna som ofta behövs för att få igång marknaden ordentligt. Kan du säga något mer om det?
Per: För att marknaden ska ta verklig fart krävs två saker:
-
Ett lågt utbud, vilket vi definitivt inte har just nu
-
Att de extra hundratusen kronorna i bud känns överkomliga att låna
Även om vi nu har mer normala räntenivåer är vi inte tillbaka i tiden då ett extra lån på hundratusen knappt märktes i månadsutgifterna. Det gör att både köpare och säljare är mer försiktiga.
När tar marknaden fart igen?
Per: Men det finns också positiva signaler. Den nuvarande marknaden börjar bli mer förutsägbar, vilket är bra. Det är faktiskt väldigt få som tror att det kommer bli sämre framöver. Det betyder att vi kan börja göra affärer under mer stabila förhållanden - även om det tar tid för både köpare och säljare att anpassa sig till den nya verkligheten.
Bästa tipsen för att göra bedömning av lokala marknadens priser?
Jan: Professor Kalkyl i vårt forum undrar vad som är de bästa tipsen för att förstå hur det ser ut lokalt på bostadsmarknaden, särskilt när man är köpare. Hur gör man en bedömning om något är korrekt prissatt?
Per: Det finns faktiskt flera bra verktyg för detta. Många sajter erbjuder öppen information om slutpriser, där du kan se vad bostäder faktiskt har sålts för i olika områden. Hemnet har denna tjänst, och Booli erbjuder också bra data även om de inte alltid har exakta slutpriser.
Men här kommer ett viktigt tips som många missar: Glöm inte att bostäder som ligger ute till försäljning just nu med ett visst pris uppenbarligen inte har sålts för det priset än. Det låter kanske självklart, men många tänker “det ligger ju tre likadana bostäder på min gata för fem miljoner, då borde min också vara värd det”. Det enda vi säkert vet är att de inte har sålts för fem miljoner - även om de kanske kommer göra det senare.
Framtiden för villamarknaden
Jan: Hanna på Instagram undrar hur du tror att villamarknaden i storstäderna kommer att utvecklas de kommande åren?
Per: Det ser faktiskt väldigt positivt ut. Det unika med en villa är just att den är unik - det finns bara en precis sådan, om du inte bor i ett radhusområde. Detta gör att det är mycket svårare att få ett överutbud av villor. Även om det finns många villor till salu är varje objekt unikt, vilket ger ett naturligt skydd mot kraftiga prisfall.
Starka framtidsutsikter för villamarknaden
Per: Med den stadiga urbaniseringen kommer villamarknaden i storstäderna att fortsätta vara stark. Det kommer alltid finnas människor som vill flytta ut från centrum, och med begränsat utbud av unika objekt blir detta en väldigt bra långsiktig investering. Både för dig som redan äger en villa och för dig som planerar att köpa en kommer det att vara en klok investering framöver.
Jan: Man brukar ju säga att mäklare alltid är positiva till prisökningar?
Per: Ja, det stämmer faktiskt! Men efter två ganska tunga år känns det härligt att kunna vara lite optimistisk igen. Och den optimismen bygger på verkliga trender vi ser i marknaden.
Spanning: säljaren står för fler kostnader vid försäljning
Jan: Händer det något intressant på marknaden som folk kanske inte känner till?
Per: Vi ser faktiskt en intressant trend när det gäller kostnadsfördelningen i branschen. Historiskt sett har mäklare tagit hela den ekonomiska risken - för tio år sedan bjöd mäklaren på fotografering, Hemnet var gratis, och mäklaren jobbade utan garanterad ersättning.
Nu ser vi en gradvis förändring där vissa kostnader, som till exempel fotografering, börjar läggas på säljaren. Det här är en direkt kostnad som uppstår oavsett om bostaden säljs eller inte. Men det betyder också att provisionen kanske inte behöver vara lika hög.
Vem är Norbans tjänst för?
Jan: För den som inte lyssnade på förra avsnittet - kan du förklara varför förmarknaden är så viktig och vem som borde registrera sin bostad där?
Per: Om du är det minsta nyfiken på intresset för din bostad, eller om det skulle hjälpa dig att sova bättre om nätterna att veta var du står, då är förmarknaden perfekt. Du kan på ett enkelt och snabbt sätt testa marknadens intresse utan att ta steget till en full försäljning.
Särskilt viktigt är det om du vet att du kommer vilja förändra din boendesituation inom 6-16 månader. Det ger dig en extra försäljningskanal och hjälper dig förbereda dig mentalt och praktiskt för nästa steg. Med minimal insats får du maximal information och möjlighet - det är verkligen en win-win situation.
Bostadskarriär i modern tid
Per: För köpare är förmarknaden minst lika värdefull. Vi har löst upp många av de traditionella låsningarna i bostadsmarknaden. Eftersom det är enklare att lägga ut sin bostad får du som köpare tillgång till fler alternativ. Visst kommer några säljare bara vara intresserade av att kolla läget, men min erfarenhet är att i storstäder - ja, egentligen i hela Sverige - är nästan allt lite “till salu” om rätt erbjudande dyker upp.
Det här är en stor förändring från hur det var när våra föräldrar växte upp. Då köpte man en villa och bodde kvar tills man blev gammal. Folk flyttade sällan, och bostaden var mer av en slutdestination än en del i en ekonomisk resa. Idag är läget helt annorlunda - du behöver nästan göra en bostadskarriär även inom villa segmentet. Många börjar med ett radhus, går vidare till en mindre villa och kan sedan ta steget till drömvillan.
En mer dynamisk bostadsmarknad
Per: Det här är en fantastisk utveckling. Vi ser en helt ny rörlighet på marknaden och människor har högre förväntningar på sitt boende. Som köpare har du idag tillgång till många fler bostäder än vad du ser på de traditionella försäljningskanalerna. Det är bara att gå in, följa intressanta objekt och ta kontakt. Ofta får du snabbt svar och kan inleda en dialog.
Är bostadskarriär fortfarande en grej?
Jan: Då går man in på norban.se. Men säg mig, vi har ju pratat mycket om bostadskarriär tidigare - är det fortfarande relevant? Kommer det att vara viktigt framöver?
Per: Absolut! Det finns faktiskt ingen annan realistisk väg framåt. Om du inte är extremt duktig på att skapa kapital på andra sätt - som ni kanske har lärt ut - så är bostadskarriären nyckeln. Tänk bara på priserna: En villa i Stockholms förorter eller storstad kostar idag allt från 5 till 15 miljoner, beroende på läge. Hur ska en vanlig person kunna spara ihop till det? Du måste helt enkelt ta det steg för steg.
Men här kommer något riktigt spännande och motiverande - du kan faktiskt vid varje givet tillfälle slå marknaden! Vi har pratat mycket om olika strategier för detta. Även i en nedåtgående marknad kan du lyckas få mer än snittet, och i en uppåtgående marknad kan du prestera ännu bättre. Det har nästan blivit en konstform att slå marknaden, och det knyter verkligen ihop mycket av det vi har diskuterat om köpstrategier och värdeökningar.
Sämsta bostadsrådet du hört?
Jan: När vi har finansexperter på besök brukar vi alltid fråga om det sämsta rådet de hört på något mingel eller i något sammanhang. Vad är det sämsta bostadsrådet du hört?
Per: Jag har hört många tveksamma råd, men ett som sticker ut är när folk säger “där kan du inte köpa, titta bara på föreningens ekonomi”. Visst spelar föreningsekonomin roll, men om den inte är katastrofal är det långt ifrån hela sanningen. Det finns ofta mycket viktigare faktorer som påverkar bostadens värde både nu och framåt.
Det fina med en föreningsekonomi är att den faktiskt går att förbättra över tid. Det kanske inte går supersnabbt, men det går att jobba med den mer än vad många tror. Däremot kan du aldrig ändra vissa fysiska faktorer - ett hus kommer inte plötsligt att vrida sig 90 grader för att få bättre solläge, och du kan inte ändra fönstrens placering för att få bättre ljusinsläpp. Solen går ju som den går, året runt. Så visst ska man läsa på om föreningens ekonomi, men det får inte bli det enda man tittar på.
Avslutande ord och kontaktvägar
Jan: Per, ett stort tack för att du ville vara med i dessa två avsnitt! Vi kommer också att göra några korta klipp som bonus för våra följare. Om man vill nå dig finns du på norban.se och LinkedIn?
Per: Ja, precis! Ni hittar mig som Per Hedenmark på LinkedIn där jag är aktiv och svarar på frågor. Jag finns såklart också på norban.se med kontaktuppgifter. Efter förra avsnittet fick vi många bra frågor som jag besvarade, så fortsätt gärna höra av er!
Jan: Till dig som lyssnar - om du gillade det här avsnittet rekommenderar jag verkligen att du också lyssnar på del ett. Där får du massor av konkreta tips kring bostadsköp, försäljning, budgivning och mycket mer.
Eftersom detta är ett reklamavsnitt vill jag tipsa om Norban-tjänsten på norban.se om du har en bostad. Vi testade själva efter förra avsnittet och det var faktiskt väldigt givande. Det tar bara några minuter, är helt kostnadsfritt och utan förbindelser, men det satte verkligen igång tankeprocessen hos oss.
Som Per också betonar - ju mer förberedd du är, desto större chans har du att få ett bättre pris när det väl är dags att sälja. Med det sagt - ett stort tack för att du tittar och lyssnar, vi ses i kommentarerna!
