På fredag får vi återbesök av Per Hedenmark som driver mäklarbyrån Norban och har ansvarat för mer än 10.000 bostadsaffärer. Vi tänkte prata om bostadsmarknaden 2025, bostadsprisernas utveckling, saker att tänka på vid köp och av sälj av bostad och annat kul.
Viktiga saker att tänka på vid köp och sälj (bostadsrätt, radhus, villa)
Vanliga missuppfattningar, misstag och myter
Läget på bostadsmarknaden och bostadspriser
Nya? / föreslagna reglerna om skuldkvot, amorteringskrav etc
Provprat / Överkurs: på senare tid (ännu ej publicerade avsnitt) så har vi testat ett sant/falskt eller hiss/diss-koncept som varit ganska kul. Det vill säga att ge vanliga påståenden och sedan får gästen svara och eventuellt utveckla. Typ i det här fallet har jag tänkt:
“Hyreslägenhet, ett underskattat boende”
“Du får sällan tillbaka värdet av en renovering vid försäljning”
“Homestyling lönar sig”
Ja, lite provprat. Vi ser i alla fall fram emot avsnittet, särskilt till följd av Carolines “leta annat boende”-projekt.
Något som är bra att kunna är den lokala marknaden och vad som gäller på den (i kontrast till hur det allmänt ser ut på bostadsmarknaden i Sverige). Fråga honom om hans bästa tips för att förstå hur det ser ut lokalt (område/bostadstyp/priskänslighet/dolda bud/vad kunderna brukar gilla mm). Tänker framför allt på när man är köpare och vad man behöver veta för att kunna göra en bedömning av om ett objekt har ett bra pris eller inte.
Hej, jag har en fråga angående bostadsrätt. Om jag äger en bostadsrätt och vill sälja den och köpa en annan bostadsrätt, ska jag sälja först och köpa sen eller tvärt om? Kan man få det att funka med att sälja och köpa samtidigt, Jag har ingenstans att bo om jag säljer först och banken kanske säger nej om jag vill låna till en bostad till och köpa först.
Har hört att man i andra länder har varsin mäklare för parterna i en försäljning av bostad. Kan du berätta lite om det upplägget och om du tror att det skulle kunna fungera i en svensk kontext? Fördelar/nackdelar?
Undrar också hur du tror att mäklaryrket/branschen kommer att utvecklas på 10-20 års sikt.
Skulle vara intressant att få höra vilka investeringar i en villa som han tror generellt lönar sig och vilka som inte gör det. Nytt kök, pool, solceller, stort växthus osv
Hur bör jag tänka när jag väljer mäklare? Vad utmärker en bra mäklare och hur kan jag kolla upp dom faktorerna när jag letar mäklare?
Det finns ju många sorters strategier för hur man ska buda. Höja lite i taget, höja med stora belopp, ställa krav på att budet bara gäller en viss tid, hoppa in i budgivningen precis innan kontraktskrivning etc. Vad är Pers erfarenhet och synpunkter på budgivning? Ser han nån strategi som mer framgångsrik än andra, eller varierar det från fall till fall?
Hur vanligt är det med besiktningsklausul för villor nu för tiden?
Köpa först eller sälja först? Vad bör jag tänka på? Vad säger bankerna idag?
Hur bedömer jag som lekman skicket på huset? De hus jag vart intresserad av har jag gått igenom besiktningsprotokollet på telefon med. Vad kan jag mer göra? Att själv ta in en egen besiktningsman känns inte realistiskt då säljaren troligen väljer annan köpare. Jag har ingen kunnig vän att diskutera med. Att läsa på själv gör jag givetvis men kunskapen är ju ändå begränsad.
Som någon som aktivt letar bostad är du ju en höggradigt intressant mäklarköpare själv om du bor i köpt. Det är helt enkelt ett smart sätt att ragga kunder.
Personligen svarar jag alltid “hos min mamma” - är vuxen och har själv snart vuxna barn - och ser hur kallsvetten rinner på mäklarens panna när han eller hon desperat försöker byta ämne. Vissa kunder kostar mer än de smakar.
Skulle vara intressant med ett tankespjärn/ perspektiv på att ha billigt, obelånat hus och merparten av förmögenheten investerat på börsen. Jag litar inte på att ett hus, särskilt ett billigt/ i billigt område, kommer stiga ens i närheten så mycket i värde som börsen. Ska man se det som att man har en massa “huspengar” som växer snabbare på börsen och att man därmed kan använda mellanskillnaden i avkastning på ren konsumtion kring huset. Alltså man får aldrig tillbaka pengarna vid försäljning, men låter det vara ok.
Tips på hur man hanterar ett osäkert tidsperspektiv om man så att säga “mellanlandat”. Många utgifter verkar inte betala sig direkt vid en försäljning. Vissa bor då kvar och väntar på en allmän uppgång på marknaden. Om man å andra sidan skjuter på utgifter och det visar sig att man blir kvar länge så hade det kanske varit bättre att ta kostnaderna direkt.
Hävstången. Det är ju sällsynt att privatsparare har 2-5x hävarm (50-80% lån) på börsen. Men väldigt många bostadsägare verkar ha det. Är det här jämförbara storheter i termer av risk och volatilitet eller är boende ett undantag som gör att så många väljer så stor hävstång.
Edit: Såg nu mha ChatGPT att att risken för belånad bostad blir densamma som för stockholmsbörsen. Alltså 3-5% standardavvikelse per år för boende och en hävarm på 2-5x ligger fortfarande runt stockholmsbörsens standardavvikelse på 15-20% per år.
Utgår folk främst ifrån spekulation, närhet till jobbet, familjen eller något annat när de köper boende?
Samma frågor som ovan men för fritidshus (fjällstuga och sommarstuga). Hur ser marknaden ut? Vanliga misstag? Något speciellt man ska tänka på? Tex fick vi höra från SBAB att de var väldigt tveksamma till att låna ut till fritidshus som är bostadsrätter.
(jag har ju mina gissningar)