Letar hus och som de flesta vet är ju marknaden helt sjuk. Vi har en maxbudget på 4 miljoner. Förra veckan dök det upp ett objekt som vi verkligen ville ha så vi skrev upp oss på visningen som var nu till helgen. Idag när jag kollar Hemnet så är bostaden såld. Utropspriset var 3.4 miljoner. Det blev sålt för 4.4.
Jag gissar att de fått ett bud på en miljon extra som säljaren då tog direkt. Jag tyckte själv att över 3.5 var rätt dyrt för just detta objektet.
Hur ska man egentligen göra för att ha en chans i denna marknaden? Kan säljaren helt strunta i bokade visningar?
Bostadssäljaren väljer vem de säljer till. De behöver inte ens sälja till den som bjuder högst utan kan exempelvis ta det näst högsta budet. Eller inte sälja alls, även om det finns bud. Eller till någon helt annan som inte ens budat även om det finns bud.
Är man intresserad av bostaden kontaktar man mäklaren och ber om en förhandsvisning. Beroende på hur detta går kan man eventuellt behöva avslöja vad man är villig att betala (som du naturligt är en bra bit över utgångspriset) för att säljaren / mäklaren ska orka ta sig tid till just dig av alla de som också hört av sig om samma sak.
Efter en eventuell visning säger du till mäklaren att “Jag är beredd att ge X här och nu, men det budet står bara kvar om ni inte tillåter fler visningar och tar ner annonsen på Hemnet”.
Så gjorde jag, och andra som tänkt gå på visningen fick snopet reda på att bostaden var såld på förhand.
Anekdotiskt kan jag skriva att jag själv sålde den föregående bostaden på samma sätt; dvs redan innan den första officiella visningen. Men då gav spekulanten ca 25% över vad jag trodde jag kunde få.
Jag köpte själv min bostad på liknande sätt fast med en mycket lägre budpremie än 1 miljon Det är ju en stor risk att man betalar för mycket som köpare men vill man verkligen ha en bostad är det fritt fram att göra så.
Och om man inte riktigt känner att man orkar springa på förhandsvisningar kan man höra av sig till mäklaren och säga att man gärna kommer på förhandsvisning om någon annan har det.
Om ingen annan vill ha förhandsvisning går du på ordinarie visning. Om någon annan vill ha förhandsvisning kan du också gå på en, egen eller samma, förhandsvisning. Om objektet fortfarande är intressant kan man då vara med i ev. budgivning innan ordinarie visning.
Finns inga officiella kanaler. Så länge avtal inte är tecknat är det upp till säljaren. Säljaren har oftast genom avtal bundit upp sig till att ge mäklaren ensamrätt på förmedlingen under en viss tid, d.v.s. man får inte sälja till någon på sidan om mäklaren utan att denne får avtalat arvode.
Booli har väldigt bra estimat för slutpris baserat på liknande objekt som nyss sålts i närheten. Iaf här i Stockholm fungerar det extremt bra! Självklart tar inte estimatet hänsyn till hur insidan av boendet ser ut, men det är ändå oftast ett väldigt bra estimat.
Utgångspris säjer ju ingenting eftersom allt är lockpris.
Beror väl lite på hur långt avstånd det är till större arbetsmarknader. Samtidigt har ju omställningen som accelererats av pandemin påverkat vad som är pendlingsbart. Där vi har hus på landet så har nya mäklare sett till att uppvärdera bostadsmarknaden som länge har rört sig sidledes. Här kunde man tidigare köpa fina hus för långt under miljonen men nu är det få objekt som kommer ut under miljonen.
Vi letade i somras och det var tufft, hände oss flera gånger. Jag trodde innan att faktumet att inte vara på bostadsmarknaden (hus, vi hade lägenhet som inte har gått upp i närheten av vad hus har gått upp) var FOMO, men med facit i hand var det en högst realistisk Fear. När vi väl skulle in blev det mycket jobbigare pga priserna och hetsen, då flera känner likadant.
För oss löste det sig då ett hus vi var intresserade av såldes (innan visning och utan att köparen ens varit i huset). Mäklaren sa att ett liknande var på gång och säljarna kunde tänka sig att göra affär utan fotografering och Hemnet. Vi tackade ja till visning dagen efter (tillsammans med 2 andra intressenter). Gillade det och la lite över vad Booli sa och det blev affär.
Sedan dess (september) har snarlika objekt på samma gata (alla byggdes samtidigt) sålts för 250-300 mer än vad vi gav. Helt otrolig och ångestframkallande prisökning!
Säljaren har inte gjort något fel, men mäklaren kan ha brutit på lagen om han/hon satt ett lockpris på huset, dvs ett pris som ligger för långt under marknadspriset.
Eftersom köparen var beredd att betala nästan en miljon mer än vad du värderade bostaden till, och 400 kkr mer än din maxbudget, så var det väl lika bra att du besparades besväret att gå på en visning. Det hade väl varat värre om du varit beredd att betala 5 Mkr, men aldrig fick chansen att lämna bud.
Vi sålde precis en lägenhet så jag kan sammanfatta lite från min erfarenhet:
Vi sålde till näst högsta budet. Det högsta budet låg 25 000kr högre men hade som krav att tillträde var först om 3 månader. Då jag är på väg att investera i ett investeringsbolag så ville jag inte vänta 3 månader för ynka 25k. Dessutom skulle vi betala 3 månaders hyra + försäkring och övriga kostnader. Till det blir det ytterligare 30% skatt på dessa 25 tusen. Inte lönt för vår del.
Budgivaren med högsta budet blev väldigt sur, men vägrade tillträde tidigare.
Vi hade också en som erbjöd ett mycket bra bud och krävde att vi skulle skippa visningarna. Det visade sig att personens lånelöfte var ett sådant man får på Hemnet när man klickar på ansök om lånelöfte här. När personen väl gick till banken för att realisera sitt “lånelöfte” blev det nej. Så här är min lärdom att som säljare vill jag inte stoppa en enda visning innan jag ser pengarna i någon säker form. Påminner om när jag tog bort annons från Blocket för en person som SKULLE ha min vara, men som aldrig dök upp.
När vi föreslog vårt utgångspris till mäklaren tyckte han det var i högsta laget. Han kollade vad liknande lägenheter i området har sålts för och fick på så sätt bra riktmärke. Det visade sig att många tyckte om vår lägenhet och budet gick upp med rasande fart. Vi hade tre som trissade upp det rejält och sen i slutet var det två kvar. Hon som fick den sa på visningen Den här ska jag ha!
Så något lockpris var det i vårt fall inte talan om. Tvärtom, var det ju enligt tidigare försäljningar i högsta laget.
Jag har dessutom två kompisar som sålt sina hus, med helt olika mäklare, de senaste månaderna. Ett hus låg ute i en liten by som heter Bjärsjölagård. Utgångspris var 1.7 milj och det såldes för 2.6! Det var två stockholmare som ville ha det till varje pris.
Min andra vän sålde ett hus i centrala Lund. Utgångspris 9 miljoner och efter ett dygn var det uppe i 13 milj! Det såldes för 14 miljoner…
Så kontentan är att det inte handlar om lockpriser och manipulering. Folk vill ha, folk har pengar/billigt att låna och det finns för få objekt till salu.
Detta händer dock i näst intill 100 % av alla bostadsannonser åtminstone i Stockholm. Mäklare blir anmälda och fällda lite då och då vilket inte verkar ha någon märkbar effekt. Sån är verkligheten.
Det är ju en stor risk att man betalar för mycket som köpare men vill man verkligen ha en bostad är det fritt fram att göra så.
