Hej forumet,
Jag tittar på att köpa en bostadsrätt och efter att ha varit på en del visningar, är min känsla att priserna kan variera signifikant för liknande lägenheter, beroende på helt slumpmässiga omständigheter (t.ex. ifall två personer fastnar i en budstrid). Detta ser jag både som ett problem och möjlighet, då även små variationer i pris (+/- 5%) har stort påverkan på min privatekonomi (+/- ca. 250 tkr i prisklassen jag tittar på). Jag vill alltså vara noggrann med att göra en bra affär, och gärna använda statistik och data för att ta ett så bra beslut som möjligt.
Jag undrar om ni (1) också ser detta problem, och (2) hur ni i så fall angriper det? Går ni mest på magkänsla, eller gör ni några analyser/beräkningar själva? Eller använder ni några andra verktyg? Tacksam för alla tips på hur man kan/bör tänka!
Själv har jag använt Boolis gratis värderingstjänst, som är värdefull. Men jag saknar också mycket i den för att lugnt kunna lägga en stor del av mina besparingar på en lägenhet. T.ex. skulle jag vilja kunna se detaljerad information kring tidigare sålda lägenheter, så som skick, bilder och annonsbeskrivning (vet att det är tillgängligt för mäklare när de värderar). Försöker samla in liknande information manuellt när jag är på visningar, men det är ett stort arbete.
Ser fram emot att höra era tankar! Tack och med vänlig hälsning,
Anton
Har variationer i pris på ±250 000 kronor verkligen en så stor inverkan på din privatekonomi? Det är ju inte automatiskt så att du förlorar 250 000 kronor för att du köper en bostad som är 250 000 kronor dyrare än en annan. Så länge den säljs på öppen marknad är chanserna någorlunda goda för att det är vad marknaden värderar bostaden till. (Helst skulle man i och för sig vilja ha upprepade budgivningar på samma bostad inom ett kort tidsintervall, men det är ju bara möjligt i teorin.)
När jag tittade på bostadsrätter hösten 2016 och vintern 2016-2017 (innan priserna vände ned) upplevde jag att Boolis värderingar ofta stämde överens med slutpriset. Jag vet inte hur det är numera, när räntorna gör att priserna svänger med (?). Eftersom folk i allmänhet väger in känslomässiga aspekter i prissättningen på bostadslägenheter, jämfört med när till exempel företag köper hyreshus, tror jag det är svårt att använda statistik och data för att göra en bra affär. Dessutom tror jag att priset på en bostad till större delen styrs av marknadsläget, och hur det är när du vill eller behöver sälja är det ingen som vet.
Hej och tack för din input, inkl. din erfarenhet av att köpa bostadsrätt - uppskattat!
För det första håller jag med om att priserna mest drivs av makro-situationen. Dock är den svår att sia om, så mitt mål är istället att göra ett så bra köp som möjligt givet makro-situationen. Det är som jag ser det möjligt eftersom
(1) Om man betalar mer/mindre än marknadspriset (priset på jämförbara lägenheter vid den tidpunkten) kommer det bli en relativ förlust/vinst. Dvs jag kommer i exemplet ovan ha 250 tkr mer/mindre jämfört med ifall jag köpt för marknadspriset, oavsett min totala vinst/förlust vid en framtida försäljning.
(2) Prissättningen verkar ej vara perfekt på den privata bostadsmarknaden, drivet av t.ex. de känslomässiga faktorerna du nämner (vilket vi verkar hålla med varandra om), och enligt min anekdotiska upplevelse. Dvs vissa lägenheter kommer vara “dyra” givet nuvarande marknadsläge (de jag vill undvika) och vissa kommer vara “billiga” (de jag vill hitta).
Frågan är då bara hur man praktiskt hittar vilka som är dyra resp. billiga - Booli är ett alternativ, men letar själv efter mer uttömmande verktyg/metoder. Gärna öppen för att höra mer input!
Detta är ju en bostad som människor ska bo i. Då är det väl naturligt att de känslomässiga faktorerna väger tungt? Hade det varit en lagerlokal för läskbackar borde mänskliga känslor dock spela mindre roll.
Jag bestämde hur hög kostnad jag tyckte var rimligt för mig att lägga på boende.
Exempelvis 3 miljoner.
Sen sökte jag på hemnet efter vilka lägenheter jag hade råd med.
De som jag tyckte var bra, la jag bud på. Förslagsvis utgångspris minus 15% med frist 24 timmar. Dolt bud.
Oj vad jag kan relatera då jag och min sambo som letar bostadsrätt tänker likadant. Vad som sålts tidigare i föreningen, skicket, ungefärligt kvm pris i området osv osv borde spela mer in i budgivningar. Vi tittar på ungefär 45 kvm i Stockholms innerstad och har satt vårt maxtak efter vad vi är beredda att lägga på en bostad i månadsutgift. Även om vi kan gå upp mer än så i pris, så vill vi göra en bra affär, fortsätta leva bra och inte lägga för mycket av inkomsten på boende.
Var på en visning i helgen på en helt vanlig funkislägenhet på Kungsholmen, bostaden uppfyllde våra viktigaste krav och vi hade kollat upp vad andra lägenheter (samma storlek) i föreningen gått för under det senaste året. Bostaden låg enligt dessa parametrar inom vår budget. Men bara 2h efter visningen hade bostaden gått upp med nästan en miljon över utgångspris. Eftersom det inte är lagligt för mäklare att sätta lockpris så blev jag extremt chockad, hur kan man som köpare i dagens marknad vara beredd att lägga en miljon över mäklarens värdering. Helt sinnessjukt enligt mig.
Och det där verkar variera extremt mycket mellan objekt till objekt som du säger, vissa hamnar inom det rimliga spannet för bostadens värde och vissa sticker iväg på ett helt oförklarligt sätt. Gissar till viss del att människor som annars hade tittat på större lägenheter också vill få ner sin boendekostnad i dagens läge och kan därför börja titta på mindre och “billigare” lägenheter än vad de hade gjort för 2 år sedan. Det är min teori men som sagt, det är konstigt att inte fler kikar på bostadens faktiska värde utan låter känslor ta över. Men det är kanske bara jag som är mer ekonomiskt rationell när det kommer till bostadsköp.
Det är sant att det finns betydande slumpvisa prisvariationer mellan till synes likvärdiga objekt. Samtidigt tror jag att du behöver ha viss ödmjukhet för det faktum att vissa egenskaper kan vara betydelsefulla för andra, även om de inte är det för dig. Samtidigt är det så att vissa egenskaper är sådana att de generellt påverkar priset mer. Två sådana nyckelegenskaper är balkong och att lägenheten är belägen på första våningen. Lägenheter med balkong kostar/bör kosta mer och lägenheter på första våningen kostar/bör kosta mindre. Beroende på område, typ av fastighet etc. kan det finnas andra nyckelegenskaper som sekelskifte, högt i tak, uteplats etc. Det är bra att identifiera dessa nyckelegenskaper och försöka förstå ungefär “vad de kostar”.
En viktig aspekt kopplad till ovanstående är att ibland kan enskilda lägenheter “dra iväg”. En enskild lägenhet som “borde kosta mer/mindre” kan alltså avvika från mönstret.
En annan aspekt är att skillnaden mellan bra och dåliga objekt ökar i sämre tider. I goda tider är det vanligare med budgivningar som “drar iväg”. Det här gör också att det ofta lönar sig att köpa en bättre/dyrare lägenhet. Risken för att få sämre betalt när du säljer är mindre för sådana lägenheter. Det kan alltså vara värt att betala mer för en dyrare lägenhet jämfört med att “spara pengar” på att välja en sämre, även om den tillkommande egenskapen just för dig inte är någon dealbreaker.
En ytterligare faktor är att vad som är vanligt/ovanligt i ett specifikt område kan påverka värderingen mycket, särskilt i fråga om att budgivningar kan dra iväg. Att det t.ex. finns få större lägenheter eller få lägenheter med balkong innebär att sådana lägenheter hypotetiskt kan dra iväg mycket mer än vad deras skick och övriga egenskaper egentligen skulle motivera. Det lönar sig därför att ha koll på statistiken för området - så att du vet vilka sorters lägenheter det finns massor av resp. är “ovanliga”.
Letar efter lägenheter jag kan köpa med 15% kontantinsats och låna 85% där 85% = 5.5x min årsinkomst, eller mer om banken går med på att låna ut mer. Alltså så mycket lån som möjligt med så liten kontantinsats som möjligt, på detta viset får jag ett tak på vad lägenheten får kosta, och minimera min risk på bostadsmarknaden och månadsutgifter till något jag är bekväm med.
Jag tror att dina förutsättningar vore bra att klargöra lite. Är det så att du letar lägenhet i ett “enhetligt” område eller i en mer blandad miljö? Förorter är ofta mer enhetliga där flertalet hus är byggda ungefär samtidigt och har liknande egenskaper. Innerstaden i t.ex. Stockholm är mycket spretigare med alla möjliga typer av fastigheter blandade. Sedan kan ju du ha egna preferenser som gör att frågan i praktiken handlar om en delmängd av den totala marknaden.
Det gäller att kunna förstå vad det är som lockar så att man kan bedöma om det är ett permanent värde (balkong med mycket sol, nära till kommunikationer, osv) eller ett tillfälligt värde (fin inredning och ”rätt känsla”). Vet man dessutom vad som drar ner värdet så kan man göra klipp, om det är saker som går att åtgärda.
Statistik från tex Booli är inte till bra hjälp när det gäller detta för de visar inte såna detaljer. Det tar ett tag och ett nyfiket sinne att lära sig att läsa av nyanserna och känna området.
haha, jo jag håller med om att i en bra marknad så är det inte så konstigt att det drar iväg. Men som du säger i dagens läge, är det lite mer olustigt att budgivningar drar iväg så mycket. Andra lägenheter i samma område och på samma kvadrat har knappt gått att sälja för utgångspris (har skaffat mig ganska bra koll på området efter nästan ett års letande).
Lägenheten hade inga speciella faktorer som borde dra upp priset, ingen balkong och både badrum och kök var något daterade så man hade velat göra om på sikt men fräscht nog att “leva med” ett tag.
Det här med “speciella faktorer” kan handla om saker som planlösning, fönster i visst väderstreck, viss typ av utsikt eller typ av fastighet. Det är inte självklart att alla “speciella faktorer” är samma sak som “extra features”. Jag skulle spontant inte tro att föreningens ekonomi är något som motiverar extra budgivning men kanske har jag fel.
Om vi pratar om en enda lägenhet som dragit iväg oväntat mycket tror jag att det är väsentligt att utgå från scenariot att du har missat något. Är det mer “allmän spretighet” är det lättare att tro att det handlar om slumpvisa variationer.
Jag skulle också säga att det inte är fel att prata med mäklare. När jag letade hus för ett antal år sedan gjorde jag en hyggligt gedigen köpprocess. Där ingick att prata med olika mäklare. De som är etablerade i olika områden kan den lokala marknaden bra. De kan tala om att objekt på den adressen kostar runt 25% mer än normala objekt i området och en massa andra detaljer. Om du frågar direkt om en viss lägenhet som de sålt kan de säkert komma med vissa idéer om vilka faktorer som varit väsentliga. De kanske inte har den fulla bilden alltid men de har ingen anledning att snåla med information. Att prata med dig och vara generösa med vad de vet är bra marknadsföring.
Skönt att höra att jag inte är helt galen/ensam att tänka på detta ekonomiska vis då, haha! @Johanna19, hur gör du då praktiskt för att bilda dig en uppfattning om “rätt” pris givet tidigare försäljningar i föreningen, skicket osv.? Är det genom
Gå på många visningar och spara prospekten så man kan jämföra?
Booli’s värderingstjänst (där man kan få en indikativ värdering)?
Kolla på liknande sålda lägenheter enligt Booli (ev. i samma hus)? Mitt problem med denna tjänst är dock att flera viktiga parametrar saknas, som t.ex. skick/bilder, huruvdia balkong finns eller inte osv.
Något annat sätt?
Man hade önskat kunna se tidigare sålda, liknande lägenheter inkl. detaljerade parametrar och bilder/skick? Typ som att gå runt och samla på sig prospekt, bara mindre tidskrävande/manuellt…
Tack för input! Gjorde du också några jämförelser mot vad liknande lägenheter sålts för (och i så fall vad var din approach)? T.ex. gå på många visningar, Boolis analystjänst, eller något annat?
Tacksam för att få så bred input som möjligt på hur man kan tänka i denna fråga!
Tack för bra perspektiv @Anonym och @simino - inklusive att man måste identifiera nyckelegenskaperna (balkong, antal trappor upp osv.) och hur de påverkar priset i ett visst område.
Har ni några tips för hur man gör det bäst? T.ex.
Gå på många visningar och spara prospekten så man kan jämföra? (Verkar vara din huvudmetod @simino)
Booli’s värderingstjänst (där man kan få en indikativ värdering)?
Kolla på liknande sålda lägenheter enligt Booli (ev. i samma hus)? Mitt problem med denna tjänst är dock att flera viktiga parametrar saknas, som t.ex. skick/bilder, huruvdia balkong finns eller inte osv.
Prata med en mäklare? @Anonym - tack för detta tips, jag har inte tänkt på det. Vad frågar du mer specifikt i så fall? Tar du kontakt och frågar allmänt vad som i huvudsak driver priserna i ditt område, och ungefärligt hur mycket mer lägenheter med t.ex. balkong kostar?
Något annat sätt?
Tack så mycket! Hjälpsamt med så många perspektiv som möjligt!
PS: För ytterligare kontext så letar jag efter bostad i Stockholms innerstad, ca 5 mkr i budget.
Du behöver definiera mycket tydligare vad du letar efter, alltså storlek, stadsdel och ålder på fastighet som minimiparametrar. Sedan tittar du på ett antal lägenheter som säljs av samma mäklare eller samma firma. Du ser till att bli uppskriven i deras kundregister.
När du gått på ett antal visningar och har koll på objekten ringer du mäklaren och frågar om slutpriserna, om du inte har dem redan. Sedan kan du notera om det blev dyrare eller billigare än normalt och fråga om varför. Ofta finns det förklaringar.
Mäklaren kommer att fråga vad du är intresserad av och försöka hitta hållpunkter för att kunna sälja in olika objekt. Du behöver alltså veta vad du vill ha i detalj. Sedan kan du diskutera kvadratmeterpriser, prisskillnader mellan olika kvarter eller liknande. Det är helt lugnt att göra så.
Jag hade diskussioner med flera mäklare när jag letade hus. Jag fick lite olika ”pusselbitar” från var och en. Det var bra att vara trevlig och intresserad.
För att hitta mitt tak så utgår jag från hur mycket jag är villig att betala i månaden för att bo. Tilltänkt lånebelopp X = ränta + amortering + drift för min acceptabla månadsutgift.
Min process ser lite förenklat ut såhär.
Kontanter till (insatsen - buffert, pantbrev/lagfart) + X = budtak
hus med renoveringsbehov = öka buffert delen i ekvationen med schabloner för t.ex tak, avlopp etc
hus utan renoveringsbehov = minka buffert delen till 100K och ställa krav på att ta in egen besiktingsman.
Jag hoppas du förstår hur jag tänker, är lite trött och känner att jag har svårt att forumullera den mentala uträkning ingen jag gör när jag tittar på objekt.
För mig handlar allt om att ha en bekväm vardag efter ett köp. Jag hoppar utan problem av en budgivning för att inte behöva ha 10 svåra år för ett boende.
Jag skulle inte själv titta så mycket på ”vad jag villl betala”. Risken med ett sådant förhållningssätt är att du ”övervärderar” vissa objekt utifrån personliga preferenser. Jag menar då att din kalkyl säger att de borde vara ”bäst” medan marknaden (=vad alla andra tycker) säger att en helt annan kategori objekt är ”bäst”. Om målet är att göra en så bra affär som möjligt så bör du hela tiden försöka förstå ”marknaden”. Om du ska avstå från de bästa objekten bör det bygga på att:
Du har total koll på vilka faktorer som gör dessa objekt dyrare. Inget av det där är något du kommer att efterfråga inom överskådlig tid.
Du har en bra bild av kostnaden för dessa faktorer. Du kan mao enkelt ”diskontera” andra objekt och se när de ”har rätt pris”, i förhållande till de bästa objekten.
De objekt som marknaden anser vara bäst är sannolikt bäst köp över tid. Inget fel med att köpa något annat men då behöver priset vara rätt.
Alla mäklare kan svara på frågan om vilka adresser eller vilka kategorier av objekt som är mest eftertraktade i sitt område. Det gör den här metoden hyfsat enkel.
