En återkommande fråga, särskilt på senare tid med avseende på Rikedomstrappan, är huruvida bostaden ska räknas med i ens förmögenhet. En vanlig invändning är:
att äga en bostad som förmögenhet innebär att man är rik på pappret. Där är pengarna låsta och ger ingen avkastning.
Det vill säga att bara för att pengarna är bundna i fastigheten så ska de inte räknas med. Jag och många andra i forumet anser att det är fel av följande anledningar:
Det är en mental bokföring som inte gagnar än att sätta olika värden i olika lådor. Drar man det till sin spets så skulle man ju inte räkna med några pengar än de som man har kontant på bankkontot. För även pengar i t.ex. fonder är ju “låsta” i ett par dagar tills du får ut dem på kontot.
Om du har ett övervärde i boendet så kan du öka lånet och få ut pengarna i handen. Mer än en förälder har lånat på huset för att köpa en bil eftersom bolånet är mer förmånligt än billån. Det vill säga att du kan omvandla det bundna kapitalet till fritt kapital. Det finns ju en hel bransch som ger t.ex. lån till pensionärer baserat på värdet i deras boende.
Överkurs: ett annat misstag som jag ser många göra är att associera bolån med boende. Egentligen är det mer ett lån med bostaden som säkerhet. Enligt ovan kan ju ett bolån användas till andra saker än själva boendet.
Slutsats:
Även illikvida tillgångar ska räknas med i ens balansräkning.
När man dessutom räknar på nettoförmögenhet, så drar man ju ifrån skulden på bostaden. Så om man har ett boende som är värt 3 miljoner, man har lån på 2 miljoner, då är nettoförmögenhet 1 miljon.
Givetvis skall boendet räknas in i din förmögenhet, ditt boende är en real life infinite money glitch.
Jag har ett flertal vänner som ligger på nivå 1.
När diskuterar ekonomi så är mina råd till dem.
*Skaffa en buffert
*spara till en kontantinsats
*köp ett boende
*sätt av lite pengar på lysa när du köpt ditt boende
*köp i en så fin stadsdel som du har råd med i lägsta möjliga standard.
Mängden pengar detta genererar är helt galet för någon som är på nivå 1-2. För de flesta här på forumet så är några hundratusen inte några märkvärdiga summor.
Men om en är på nivå 1-2 så är det ganla summor.
Om en köper en bostad i ett fint område i en mindre stad för runt miljonen och lägger 100k på att renovera kan man i många fall plocka ut det dubbla ur bostaden.
Binder man lånen på 3 år så kan man gå till banken var 3e år och plocka ut 3 års amortering (~51k) plus värdeökningen, värdeökningen, vilket är mycket större om du lagt tid på att renovera.
Vid nivå 1-2 är detta sådana fruktansvärt stora summor pengar. vid nivå1 är det livsförändrande.
Det är dessutom bra ränta eftersom det är bolån, och du kan flyta pengarna till avanza och belåna dem igen för att få hävstång, helt plötsligt är dina 200k i indexfonder 220k i indexfonder.
Du kan alltså gå från att ha 150k på banken till att köpa en lägenhet, renovera och sedan ha 220k investerat i en globalfond på något år.
Bara det är en klassresa och det är relativt enkelt.
Detta fungerar på alla nivåer men skillnaden i rikedom är som absolut störst i början. Du kan dessutom komma tillbaka med några års mellanrum och plocka ut allt du amorterat om du vill för att investera det.
Notis:
Ja detta är en förenkling, finns många om och men i mina påståenden. Men texten som helhet stämmer och det är livsförändrande.
Att inte räkna in boendet är lika konstigt som personer som anser att när man flyttar in hos någon ska man bara betala halva driftkostnaden men inte halva räntekostnaden.
Varför stanna där? Och inte räkna med alla tillgångar? Åtminstone till slumppris de som snabbt skulle kunna avyttras, t.ex. bil, båt, allt som går att lämna till pantbanken.
Jovisst! Det kan göra stor skillnad beroende på vad man äger och vilken nivå man är på, det blir ju tydligt i exempelvis Lyxfällan där deltagarna ofta har köpt dyra prylar som går att sälja av.
Om man har husbil/husvagn/båt/bil har man ofta hyfsade summor där (givetvis beroende på modell och skick) som bör vara med i balansräkningen.
Samlar man på konst, designmöbler eller magic-kort finns det illikvida resurser där.
Även ett ordinarie bohag med sängar, soffor, köksutrustning osv är värt en slant. Bara att räkna med, om man inte väljer att hoppa över det för att det ändå inte gör någon skillnad för ens nivå och det är lite besvärligt att uppskatta värdet.
Det ska absolut värderas efter var det kan säljas för, inte vad man köpt det för. Så för en slashas som mig är kläderna värda typ 0 kr.
Vidare är det vad man får om man säljer dem enkelt. Min samling av 573 smurfer kanske i någon teori är värd 25000, men att sälja dem en och en är ju typ oavlönat lönearbete, så alltså: vad skulle en specialistbutik eller pantbank ge för dem eller allt på ett bräde på blocket.
Hur ska man se på detta ur ett FIRE-perspektiv? När man räknar på sin portfölj brukar man ju säga att man bara ska inkludera sådant som ökar i värde och som är tillgängligt att spendera. Typiskt brukar man ju säga att bostaden inte ska vara med i en sådan kalkyl. Men kan man utöka sitt bolån så är ju det samtidigt disponibelt kapital som kan investeras och förbrukas. Borde en “disponibel bolånekredit” ingå i kalkylen på tillgångssidan?
(Andra lån är ju lättare då de faktiskt ska betalas tillbaka. Värdepapperslån är ju också annorlunda eftersom man lånar mot säkerheten man samtidigt förbrukar)
Beror på förutsättningar skulle jag säga hur du beräknar boende till FIRE-kalkyl. Om du har i planen att sälja boendet och flytta till hyres så är ju värdet minus lån o skatt ett kapital du kan räkna med. Håll bara koll så det inte samtidigt lyfter dina levnadskostnader utan att du räknar med det. Utöver hyran även eventuella följder som att ett liv i lght kanske gör att du reser mer etc än du hade behov av i hus. Om flytten nu blir från hus till lght.
Samma gäller att låna upp på bostaden. Visst får du pengar i handen, men om man räknar 4% regeln och lånet kostar 4% i ränta så borde kalkylen visa ±0 av den strategin i långa loppet =) Men det kan absolut vara ett sätt att “klara” FIRE tills pension kickar in eller annat. Man kanske vet att man har ett arv framför sig vilket jag inte gillar känslomässigt att räkna in någonstans men så kan ju ändå verkligheten vara. Vad som händer om arvet kommer 10 år senare än vad som var troligt behöver finnas en plan B på så svårt att kalkylera med utöver moraliska aspekter.
Jag tycker absolut du skall räkna med alla sådana stora saker, bil, båt, husbil, husvagn, motorcykel, cykel, dator med mera. allt som har ett värde över 10k isch brukar jag räkna med, sen finns det ju mycket lösöre i huset också. så du skulle kunna räkna det som en klumpsumma också. Jag brukar personligen inte göra det sistnämnda dock
Definitionsmässigt korrekt men frågan är vad nyttan av detta är. Precis som i FIRE-frågan ovan så måste man fråga sig vad syftet med beräkningen är. Har man ingen avsikt att spendera pengarna så går det ju bra. Har man en avsikt att använda beräkningen för att skapa framtida kassaflöden är det ju missvisande att ta med alla saker som faller i värde eller inte hänger med inflationen.
För egen del orkar jag inte räkna in diverse mindre prylar av den anledningen att det inte spelar någon större roll i uträkningen på rikedomslinjen.
Har man exempelvis en bil och annat som man inte räknar med, som har ett lägre värde än 10% av sin nettoförmögenhet så påverkar det resultatet på rikedomslinjen med 0,04 enheter fel oavsett vart man är på linjen.
Eller om man vänder på det och säger att man räknar samman 80% av alla tillgångar man har så är man 0,1 enheter ifrån “rätt” värde på rikedomslinjen.
Teoretiskt ska ju lösöre ingå också - det gör det ju t.ex. i en bodelning vid skilsmässa. Problemet är ju ofta att värdet är så lågt ofta typ 10% av inköpsvärdet att det inte är värt jobbet för det gör ingen skillnad.
Jag själv brukar väl dra gränsen någonstans vid 25.000 - 50.000 kr, är det mer värt än så, då är det värt att ta upp (om man är på nivå 3-4), annars skippar jag det. Men jag och Caroline är ju kassa på sådant, så vi har inget lösöre som är värt något.
Jag tror även detta blir exempel på att olika nivåer på trappan så är olika saker viktiga.
Jag skulle räkna med allt till ett värde av 10k och uppåt i min kalkyl, när jag var på nivå 1 brukade jag estimera ett löst värde för min ägodelar också. Det har jag slutat med.
För många är bilen en stor kostnad kanske till och med många felaktigt ser det som en investering.
Men gränsen för vad som är rimligt att ta med beror nog på vilket trappsteg du är på.
Någon som är på nivå1 skulle troligtvis tycka att xbox, tv, cykel och säng. Är väldigt värdefulla saker de äger. Kanske använde hela sin buffert för att köpa dem. Medan om du är på nivå 3 eller 4 så är det småsaker som en inte bryr sig om.
Jag tror att det handlar mycket om en svag förståelse för skillnaden mellan utgift, kostnad och utbetalning bland gemene man. Då går man lite mer på känsla och väljer det sätt att räkna som passar känslan för stunden. Att falla tillbaka till att bara räkna betalningar ut och in från konton har blivit någon slags “reservmetod” när man känner sig osäker. Därför missar många att tänka på t ex slitage som en kostnad, om det inte betalas just nu.
Så länge det känns vettigt/lönt/orkar vara med i förhållande till totala kapitalet så tycker jag de ska med. Då i form av ett ”realistiskt försäljningspris”.
Uff vad jobbigt och flummigt att räkna in allt
Jag förstår resonemanget med total nettoförmögenhet men i min hjärna är det fortfarande tillgångar som snabbt kan realiseras till cash som räknas. Har personligen endast det som måttstock för hur ”rik” jag är.
Har tyvärr träffat alldeles för många som befinner sig i lägret ”house poor”
där är facit 