Håller med om att folk ofta “överrenoverar” (=mer än vad en motsvarande fastighetsvärd hade gjort), håller även med om att flexibelt vid flytt. Däremot lite tveksam om folk som hyr är lyckligare.
2 gillningar
Det jag kan tänka mig är väl att det innebär mindre stress generellt om man hyr och därav är man kanske lite mer “lycklig”.
Jag föredrar att köpa och vara maxbelånad.
Den där New York times buy vs rent calculatorn du tipsade om var riktigt bra! Den visade tydligt att köpa och vara maxbelånad istället för att hyra var bättre för kapitalet.
2 gillningar
Jag vet inte vilket verktyg du använt för att transkribera (och sammanfatta?) avsnitten men i hans jämförelse har ägaren belåning på bostaden medan personen som hyr och investerar i aktier gör det utan belåning. Så det där med att gå ”långt ut på riskskalan” som bostadsägare är redan inräknat.
Så egentligen kan man säga att en hyresgäst som är villig att använda ens modest belåning är svårslagen.
Med reservation för att jag är trött i huvudet och kanske missar något så gör du antagandet 10.000kr i månadshyra för en motsvarande bostad som skulle kosta 2,5 miljoner att köpa och ha 0kr i ev. avgift till föreningen?
Glöm inte bort reavinstskatten på bostäder i Sverige som inte existerar i Kanada (nämns i korta videon) och därmed inte heller finns med i kalkylatorn. Dock finns inte heller ränteavdrag med, så man får dra av det själv på räntan som stoppar in i kalkylen.
Det han nämner är hushåll med låga inkomster, alltså att man blir ”house poor” av att äga.
4 gillningar
Tack för ett intressant avsnitt och tack alla som deltar i efterföljande diskussion, mycket intressant och givande!
2 gillningar
Jag skulle säga att det är jättesvårt att säga, men det är ju en schablon så god som någon.
Dock är det lite missvisande tycker jag att räkna på en % av värdet. Köper jag ett hus som är runt 5 år så blir det troligen dyrare i inköp och billigare i drift och underhåll jämfört med ett lika stort hus som är 50 år.
Jag tror det finns fastighetsinvestering som är riktigt usla och de bör man räkna bort som investering. Fastigheter är mycket lättare att hitta “felprisade” än aktier.
Jag har gjort flera dåliga fastighetsaffärer och är nu nere i en villa med 2 fastigheter. Den har jag köpt för 2.5M, renoverat för 150k. Tar ut ca 22k/månad i hyra och har ca 5k kostnader i VA/el per månad.
Har tidigare haft fastigheter för 2.2M som jag bara tagit ut 8k i hyra och en för 3.5M där jag tog ut 12k i hyra.
Så det gäller att hitta rätt objekt och renovera “lagom” mycker för att hyresgästerna är nöjda men inte för mycket så att det blir onödigt dyrt.
1 gillning
Har inte hunnit lyssna avsnittet än så med en reservation för att jag kanske gör bort mig helt nu. I resonemangen ovan så är kapitalet och tillväxten fortsatt bundet till bostaden i sig. För att realisera investeringen bostaden ger/har gett krävs att en kliver ur äganderollen på bostadsmarknaden. Dvs jag köper ett hus nu, investerar med 85% hävstång, gör min resa och därefter frigör kapitalet genom att flytta till hyresrätt. Även om jag säljer och downsizear kommer fortsatt kapital vara bundet i ens boende. Eller tänker jag helt fel nu?
Oavsett så känner iaf jag att det inte går att tillämpa extrema rationella regler när det gäller ens boende. Det är väl det enskilt största valet en gör som påverkar livet och familjen framåt? Nu pratar jag inte utifrån en 25:årings perspektiv som ska köpa en 1:a i stan utan det större beslutet kring hur familjen ska bo och en själv (förhoppningsvis) tills barnen är utflugna.
Jag tror också vi är så otroligt ”biased” utifrån egen boendesituation och bostadsmarknaden där vi själva lever. Skulle det FINNAS fler hyresrätter i centrala Stockholm eller hus att HYRA i en bra närförort med kommunikationer, bra skolor etc är det klart som fasen att fler skulle snegla åt det alternativet. Men, vi har inte den möjligheten och vi mår alla bäst av att rationalisera våra egna tagna beslut innefattande mångmiljonsbelåningar till att det var de rätta.
Sen stöter jag dagligen i vården på individer och familjer som är totalt sönderstressade pga heltidsjobb, familjeliv OCH ett husköp som kräver två heltidslöner för att finansiera och där återhämtning i vardagen inte existerar pga alla krav huset adderat till den redan maxade vardags-bägaren. Det är inte ett rikt liv i min mening.
14 gillningar
Jag tror du är inne på helt rätt spår. För att kunna se bostaden som en investering så gäller det att köpa “rätt” bostad. Detta brukar innebära att man kanske inte får 100% det man vill ha. Men kan man nöja sig med en lite lägre standard så kan det vara väldigt ekonomiskt lönsamt.
Det jag rekommenderar är att flytta till något som är “bra” när man börjar skaffa barn, kanske något större hus som är relativt billigt. När barnen flyttar ut så har huset förhoppningsvis inneburit tillräcklig avkastning för att man ska kunna flytta till något mindre med “bättre läge” när barnen flyttar hemifrån.
Jag anser inte att man bör försöka köpa det hus man vill bo i resten av livet när man är 25-30, utan man bör planera för en att bostad på 10-20 år framåt för att sedan sälja när läget ändrar sig.
Oavsett om man då flyttar till lägenhet, eller känner att man vill köpa annan bostad så får man tillbaka pengarna.
2 gillningar
Sorry för lite av en rant, men just det där uppfattar jag som en specifikt svensk värdering, dvs att många ser sitt hus/fritidshus som ett ställe där man ska bo för alltid och helst också skicka vidare till nästa generation.
Det vore tvärtom bra kan jag tycka att folk inte var så låsta vid ett boende och en plats. Håller helt med om att tio år är en bra plan, sen kan man gott ompröva och röra på sig. Jag som har flyttat lite nu och då (inklusive, gud förbjude, låtit barnen byta skola) tycker att det bara är positivt. Man är med om något nytt och man känner sig fri när man rör på sig. Inget boende bör ses som för alltid.
5 gillningar
Man räknar med att hyran höjs x procent per år men man räknar inte med att kostnaden att bo blir x procent dyrare per år? Jag vet inte hur det är med er men för mig höjs vatten/avloppstaxan, elavgift, försäkring, soptömning osv varje år. Hyreshöjning som hyresvärden gör är antagligen för att täcka just sådana utgifter snarare än att man tar ut x procent högre vinst varje år.
Sen jämför då alltså bostad med 80 procent belåning med börsen på 0 procent belåning. Men visst… Det är lättare att belåna för bostadslån än börsen men det går ju faktiskt att ha iaf 30 procent hävstång på börsen till under 3 procent ränta.
2 gillningar
Har bott i villan sedan 2022 och el (med alla sina kreativa pålagor), vatten, sopor, fjärrvärme, försäkring och fiber har stigit märkbart bara på tre år.
1 gillning
Ägt boende är alltid ett boende till självkostnadspris. Även om hyreshöjningar är väldigt reglerade är det i slutet av dagen en vinsdrivande, affärsmässig, verksamhet hyresvärden sysslar med.
T.ex. i Linköping avslöjades det nyligen hur det kommunala bostadsbolaget nyttjar näthyra i upphandlig av bredband för att öka sina intäkter från hyresgästerna:
1 gillning
Absolut men hyrt boende kan å andra innebära stordriftsfördelar.
1 gillning
Såtillvida att du utöver marginal för byggherren, ränta, underhåll, fastighetsskötsel, uppvärmning etc inte genererar någon vinst till något företag - absolut. Dock saknar ju det för individen helt betydelse rent ekonomiskt i jämförelsen med hyresrätt om denne betalar så mycket för bostaden att kalkylen ändå blir sämre. Som bekant är det inga direkta fastighetsgenier man konkurrerar med i en budgivning om en bostad, utan den med minst förnuft i förhållande till lånelöfte vinner budgivningen, och kan styras av vilka villfarelser som helst.
Det är ett viktigt sentiment att ha med sig. Många i hyresrätt förstår inte att de betalar för tjänsten “bo” och att det till viss del är frikopplat från vilka kostnader hyresvärden har.
T.ex. sätter en hyresvärd in en säkerhetsdörr höjs hyran för värdet av tjänsten som säljs ökar. Det är en standardhöjande i åtgärd. Hyresgästen slutar inte betala för dörren när den är avskriven.
4 gillningar
Villfarelsen du beskriver är väl mestadels preferens för läge. Det finns ju gott om begagnade bostäder (och säkert många relativt nya också idag) i den så kallade obygden, där byggnaden/markens bruksvärde och skick utgör nästan hela värdet.
Där kan man verkligen tala om självkostnadspris utan villfarelser. Men få vill ju bo just där 
1 gillning
Kul avsnitt med en bra ambition!
Jag är ju civilingenjör och inte helt ovan vid matte… men tyckte trots det att avsnittet var lite svårt att ta till sig helt. Vissa antagen upplevde jag inte formulerades helt klart. Fick lyssna om på några stycken för att exempelvis förstå definitionen av direktavkastningen. Avsnittet handlar om boendet (som jag förstår det) men hade varit intressant om man gjorde jämförelsen med exempelvis ett fritidshus, eller en generell privat fastighetsinvestering, hur ser avkastningskalkylen ut då?
Jag kan såklart försöka anpassa formeln, men för Rika Tillsammans relativt breda publik och mig själv skulle jag ändå vilja se ett “omtag” på det här avsnittet “for dummies” @janbolmeson 
7 gillningar
Nej, jag tänker på andra typer av villfarelser/myter/kunskapsluckor (ett urval):
- Bostäder är en säker investering.
- Bostäder går alltid upp i värde.
- Stirrar blint på avgiften gällande BR, tar liten eller ingen hänsyn till om den är rimlig i förhållande till belåning i föreningen eller framtida underhåll.
- Om föreningen äger marken eller inte är en icke-fråga.
- Noll förmåga att bedöma framtida underhålls- och renoveringsbehov.
- Tror att de kommer ”bo billigt” när de amorterat bostadslånet.
- ”Elen ingår i hyran (sic)” utan att förstå att det är de själva som föreningsmedlemmar som betalar förbrukningen i slutändan.
Vårt budgivningsförfarande i kombination med folks förmåga att ”redan ha flyttat in” förvärrar situationen ännu mer. I Danmark har (hade?) de ett system med dolda bud, vilket är mycket bättre om man vill undvika de värsta baksidorna av mänsklig psykologi.
Poängen är att marknaden är så pass ineffektiv att en kommersiell fastighetsägare som har stenkoll på alla dessa variabler, är helt fri från psykologiska fallgropar som enskilda bostadsköpare faller offer för och bara gör en iskall ekonomisk kalkyl mycket väl kan göra en vinst trots att hyresgästerna samtidigt gör en bättre affär. Så begreppet ”självkostnadspris” blir helt meningslöst i detta sammanhang.
Så är det. Precis som att jag kan betala för tjänsten odla-1kg-morötter-och-stoppa-i-en-påse för 10kr istället för att odla till självkostnadspris, vilket för de flesta är en mycket bättre deal.
Detta är ett jädra otyg och kan rullas tillbaka även med nuvarande lagstiftning kring ocker. Det är helt uppenbart att man utnyttjar HGF alt. hyresgästens oförstånd, för att bereda sig förmån som står i uppenbart missförhållande till motprestationen.
Så det är inget tilltag som ska hyllas, utan snarare lagföras. Vi vill ha ett system som gör att vi hela tiden behöver lägga en mindre del av vår disponibla inkomst på ett schyst boende.
2 gillningar
Tack @alternativtliv att du bekräftade min känsla att avsnittet inte var helt tydligt. Hängde faktiskt inte riktigt med och kände att jag måste ha missat något.
Hade hoppas på ett liknande grepp som kring bilfrågan: “Vilka bilar/bostäder kan jag välja mellan om jag vill lägga X kr/mån på bil/bostad?”
3 gillningar
Jag har lyssnat på hela avsnittet nu och upplevde att det mer var två snubbar (med koll på ekonomi förvisso) som bollade idéer/spånade på vad som skulle kunna vara vettigt att ha med i en kalkyl snarare än hade en färdig sådan som man verkligen tänkt igenom och testat.