Så komplicerat och omständligt att äga sitt boende skullle jag inte säga att det är, att det är som att välja mellan att odla eller köpa morötter.
För mig är det snarare som att ta med sig egen kaffetermos på bilturen i stället för att köpa dyr-kaffe på fiket. Man får vara lite om sig och kring sig men tjänar på det i längden.
Detta var en lite oklart avsnitt, lite svårt att hänga med upplever jag, budskapen var inte alltid helt glasklara- iallafall inte varför ni kom fram till det ni kom fram till. Gör ni om det föreslår jag att ni utgår ifrån ett eller två konkreta exempel, där ni visar vad som är viktigt att ta i beaktande när man gör ett husköp.
Till exempel: En person ska köpa bostad. Hen ska bo kvar i 10 år. Får i snitt 3,5% ränta på bolånet, 85% belåning, lagom driftkostnad och boendet kostar tex 3 milj. kronor
Sen får varierar ni en aspekt i taget, för att visa vilka aspekter som är viktiga att förstå, och visa varför det fungerar.
host variationsteorihost
Eller ja, @janbolmeson du har väl rätt bra koll på andra upplägg som funkar, men jag håller med andra om att en omtagning hade varit uppskattad.
@janbolmeson - din lille home bias-syndare. 
Bra snack och realistiska siffror efter en inledning som först kändes som fnöske. Medhåll på att det var två tekniska fysiker som satt och modellmyste lite för mycket, åtminstone om man bara lyssnade och inte såg. Kanske var det mer konkret i rutan? Skönt att allt inte handlade om det dyraste boendet i innerstan också utan om boenden i prisklasser relevant för de flesta.
Tre inpass i diskussionen, kanske fyra:
Att det tjoas mycket om hyreslägenhet förstår jag eftersom hyreslägenhet med reglerad hyra i en av våra storstäder är svårslaget när motsvarade ägt boende kostar mycket mer pga efterfrågan. På RT är det t ex vanligt med en Stockholmsdiskussion och väldigt ovanligt med en Filipstadsdiskussion (kolla upp Filipstad på Hemnet för lite referenspriser).
Underhåll av respektive boende i mina två exempelkommuner är ungefär lika kostsamt, men man får inte lika mycket betalt för sina eventuella renoveringar och förbättringar på den billigare orten. Ser man till er diskussion om våtrumsrenovering så blir det extra tydligt. Man lyxrenoverar inte badrummet för en halv miljon om bostaden kostar en halv miljon. Men att göra det med en bostad för tio miljoner är en annan sak. Detta påverkar den verkliga kostnaden för underhållet.
Min egen lilla slutsats i alla dessa sammanhang är också att om man av någon anledning vill ha eller tycker sig behöva större bostad (låt oss säga 150 kvadratmeter eller mer) så anser åtminstone jag att ägt boende ofta vinner. Antalet våtrum är marginellt (om alls) fler, antalet kvadratmeter fönster, tak och fasad som kräver underhåll krymper i förhållande till volymen. Detsamma gäller VA, sophämtning, hushållsel etc. Dessutom är tillgången på stora hyreslägenheter tämligen litet, för att inte säga obefintligt.
Bonusbrandfackla med ragebait-alert: Om bostaden nu är en så bra investering med all sin hävstång, då kanske vi ska fasa ut ränteavdraget. 
Problemet i dagems Sverige med att flytta när barnen är i skolåldern är ju annars att man förlorar geografiska förturs rätten till rimliga skolor.
För oss var det inte en jätte rolig upplevelse samt enorm stress när kommunen meddelar att våra barn skulle få gå i en skola ute i utanförskapområderna eftersom man är nyinflyttad (som tur var löste det sig en vecka innan skolstart med att vi fick byta skola).
"
Funderar till och med att stryka pensionen från dessa tre givet att man jobbar under livet, har en tjänstepension och kan vara lite flexibel i sina utgifter och när man går i pension.
"
Detta om slopat pensionssparande är intressant, kommer det ett separat avsnitt om den vändningen ?
Här på forumet poppar det nu och då upp obefogat defaitistiska inlägg när det kommer till det svenska pensionssystemet.
Jag hänger inte med på uträkningen av bostadsavkastningen. Tar nu för enkelhets skull det obelånade alternativet.
Jag förstår direktavkastningen som i exemplet var (10000-4000)x12/2 miljoner och att detta blir 3,6% av köpeskillingen 2 miljoner. Men hyresökningen på 3% är ju inte 3% av samma sak (köpeskillingen 2 miljoner), utan 3% av “hyran” på den tänkta hyresrätten som beräknades kosta 10000:-/månad. Jag får det till 300:-/mån.
Så “avkastningen” inkl hyresökningen borde väl bli 6300:-/mån dvs 75600:-/år och bostadsavkastningen borde väl då bli 75600/2 miljoner=3,78% och inte 3,6%+3%=6,6%. Det går ju inte att addera % av olika saker (köpeskillingen vs hyran i motsvarande hyresrätt).
Nu minns jag inte exakt hur de räknade i avsnittet, men det ditt inlägg visar återigen hur viktigt det är att inte bara ”hitta en formell” och sen lita på den. Man behöver ha två olika case att ställa mot varandra där man kan upptäcka om det ser orimligt/skevt ut. Över 30-40-50 år slår minsta grej man inte tänkt på eller räknat fel otroligt mycket.
De adderade procentsatserna för direktavkastningen och hyresökningen rakt av, trots att de är procentsatser av två väldigt olika belopp (köpeskillingen resp hyran).
Blir det inte märkligt att ta med hyresökningar men inte ökade kostnader för allt som betalas för att äga boendet som el, skatt, värme mm? Eller missar jag något.
Sen om värdet ökar med inflationen x belåningsgrad påverkar det ju avkastningen på eget kapital som bör tas med vid jämförelse av avkastning?
Märkligt är att man bortser från marknadsvärdet.
Direktavkastningsmodellen bortser från risktänkande, ett slags psykologiskt självbedrägeri om man nu tvingas sälja av olika skäl.
Eller self biased beteende, men direktavkastning är ett intressant perspektiv mot hyresrätten.
Som @janbolmeson uttrycker det enligt ovan, är det ägda boende sannolikt svårslaget på sikt (5-10 år), rent ekonomiskt för de som bor i tillväxtregioner.
Men väldigt många är ekonomiskt stressade modell PTSD av att tvingas sälja eller inte kunna sälja med tillräcklig vinst för att man lagt allt krut på boendet.
Den största vinsten/förlusten/avkastningen tas vid försäljningen, köpkraft av boende är då mer intressant tycker jag.
Vissa uppskattade modelmys delen med! 
Det här är ett påstående som jag sett tidigare och tycker skaver lite. Även om jag håller med i sak att det är värt att “lägga in lite extra” (men då eftersom bostaden är en viktig investering för livskvaliteten), så är det något orimligt med detta eftersom det i princip hävdas att de högst värderade (= mest attraktiva) bostäderna oftast kommer att ge bäst avkastning över tid.
Som ett enkelt cherry-pickat motexempel till detta har Luleås bostadspriser ökat med en faktor 4.37 mellan 2004-2024 (Svensk Mäklarstatistik), samtidigt som Stockholm under samma period endast ökat med 3.29, trots att Stockholms bostäder i snitt enligt alla mått mätt är extremt mycket mer attraktiva än Luleås.
Jag tror att detta grundar sig i s.k. “first level thinking”, där man missar att beakta att en attraktiv bostad också får ett motsvarande påslag på prislappen. Precis som att det inte nödvändigtvis är de företag som värderas högst idag som kommer ha bäst kursutveckling i framtiden. Det är alltså inte alls givet att högre pris idag → bättre utveckling i framtiden.
Om jag får föreslå ett modifierat råd skulle jag säga “Köp en bostad som du tror att marknaden av någon anledning värderar för lågt”. Det kan vara till exempel att stylingen/visningen går dåligt. Att det av en slump var ovanligt få budgivare jämfört med liknande objekt. Att BRF:ens ekonomi är riktigt bra (kan missas av många potentiella köpare). Eller att området är på uppgång och kommer bli mer attraktivt i framtiden på ett sätt som inte reflekteras i priset.
Det är verkligen fascinerande att följa hur olika tolkningar och insikter kan växa fram ur samma källmaterial – och kanske ännu mer intressant hur vissa slutsatser dras med en sådan självsäkerhet att de nästan, men bara nästan, blir till en slags retorisk föreställning i sig själva.
Jag måste erkänna att jag verkligen beundrar hur du försöker väva samman så många olika resonemang, referenser och personliga upplevelser – även om helheten tyvärr ibland tenderar att bli något spretig. Det är ett ambitiöst försök, och ambition i sig är ju alltid beundransvärt, även om man inte nödvändigtvis alltid når hela vägen fram.
Särskilt intressant är din användning av uttryck som ”vi båda är inne på” eller ”jag och Henning tycker”, vilket ger en lätt illusion av konsensus, trots att det inte framgår särskilt tydligt hur djupt denna överensstämmelse faktiskt är förankrad i faktiska analyser snarare än personliga upplevelser. En smula ödmjukhet inför skillnaden mellan anekdotisk evidens och generaliserbar data hade kanske kunnat fördjupa resonemanget ytterligare.
Det finns också en lätt naivitet i antagandet att belåning i sig skulle vara ett slags likvärdigt substitut för riskvilja inom andra tillgångsslag – som om psykologin kring bostadsägande och disciplinerat börssparande vore utbytbara komponenter i ett Excel-ark snarare än fundamentalt olika beteendemönster. Jag vill inte påstå att jämförelsen är direkt felaktig – bara att den i sin nuvarande form riskerar att bli missvisande för den som söker verklig klarhet snarare än ideologisk bekräftelse.
Dina referenser till underhållskostnader och skatteaspekter är för all del intressanta, men här hade det kanske varit mer fruktbart att gå ett steg längre än att endast nämna schabloner och istället problematisera deras användbarhet i olika socioekonomiska kontexter. Att bara återge gängse tumregler utan att riktigt förhålla sig kritiskt till deras ursprung eller tillämpningsområde riskerar att bidra till förenkling snarare än förståelse.
Och vad gäller din slutpoäng – att det skulle vara ett ekonomiskt felbeslut att inte köpa boende om man tänker bo kvar mer än 3–5 år – så är det givetvis en position som ofta framförs av personer med en viss typ av boendeerfarenhet och ett visst kapitalackumulationsperspektiv. Men som du säkert vet är det inte riktigt så enkelt. Att generalisera detta påstående till att omfatta “de flesta” kräver åtminstone viss kännedom om hur spridd verkligheten är för hushåll med andra förutsättningar än dina egna.
Slutligen – det gläder mig att du upplevde ett “skifte” i förståelse efter att ha lyssnat på dessa avsnitt. Det kräver alltid mod att omvärdera sina tidigare ståndpunkter, även om det ibland kan te sig som att man snarare hamnat i en ny form av självsäker förenkling snarare än faktisk fördjupning. Men det är ju också en slags resa, och varje sådan har sitt värde, oavsett hur många gånger man måste vända tillbaka till startpunkten för att orientera sig på nytt.
Tack för ditt inlägg – jag ser fram emot att läsa fler av dina insikter, särskilt om du i framtiden väljer att angripa ämnet med lite mer analytisk stringens och lite mindre personlig övertygelse.
Allt gott,
//Ett ödmjukt ifrågasättande perspektiv
Reagerade på detta också. Om man antar att hyresvärdens marginaler inte ökar, så bör hyreshöjningarna motsvara avgiftshöjningarna i BRF:er, eller ökade driftskostnader för villor.
Så länge detta inte reflekteras i framtida uteblivna avgiftshöjningar så kommer det ju dock missas även av nästa köpare.
Handlar detta kanske mer om risk än värdeökning?
Ett objekt som är attraktivt på grund av faktorer som inte kan förändras (läge, avstånd till centrum) har lägre risk att tappa sitt värde. Ett objekt som ligger längre bort och kanske nybyggt i ett område som kan bli något (eller bli inget) har högre risk att bli värdelöst.
Hög efterfrågan = högt värde. Så när Jan säger ”Välj det lite bättre objektet” så säger han kanske att:
”Bostadsmarknaden värderar inte framtida efterfrågan på objekt perfekt”
Men jag håller med att även om jag tror rådet är bra så behöver argumentet och logiken finslipas.
Köp det bättre objektet tror jag bör gälla inom samma geografiska område, annars är det andra faktorer som påverkar värderingen, som inflyttning, arbetsmarknad och liknande. Om det inte är samma geografiska område man ska välja det bättre objektet så är Stockholm fel ort att jämföra med. Det finns andra betydligt dyrare områden som:
Monaco, Kensington Palace Gardens i London, Beverly Hills / Bel Air, Los Angeles.
Jag Har inte läst allt här men det är lite intressant. . ett exempel från mig själv.
2012 köpte jag min första nyproducerade lägenhet. . jag valde på en 2a på 56m2 eller en 3a på 72m2…båda på 3e våning
Tror 2an kostade runt 1,5M och 3an 2,3M då 2012.
När jag sålde nu 2024 såldes även den 2an jag tittade på i närtid.
Jag sålde för 1,3M mer än jag köpte o 2an sålde för 1,1M mer
jag tänkte bara lite snabbt att “ja då tjänade jag 200.000:- på att jag tog 3an”.
Men så enkelt är det ju inte. . jag fick ta ett högre lån, ha en högre hyra
Och min lägenhet gick upp drygt 60% men 2an drygt 70%
Det är väldigt bra att man börjar nyansera och definiera enskilda objekts värde snarare än generalisera brett om bostadsmarknaden i stort. Jag håller helt med om att ”dyrt” är alldeles för ospecificerat. Exempelvis bör man alltid satsa på en bostad som har många potentiella spekulanter. Köper man det dyraste huset på orten så tar man för hög risk, dels att inte få igen pengarna och dels att inte få sålt. Likaså om huset är dyrt för att det är stort och nyrenoverat. Stora hus kräver väldigt mycket i drift och skötsel och värdet av det nyrenoverade dalar allt eftersom.
Ska man köpa dyrt så är det enligt min mening en kombination av ett objekt som intresserar många på en plats där många vill bo och lär vilja även framöver. Så dyrt pga läge är mycket mer rimligt risktagande än dyrt pga lyxigt.
Samtidigt om du byter till en ny "bättre"bostad så har den gått upp mer än vad din stigit i kronor om din bostad exempelvis stigit från 1 till 2 milj och nya steg 1,5 till 3 milj. På din vinst vill staten ha skatt.
Man behöver ju nytt boende oavsett och hyres är ett sätt att komma av hjulet
“Bostadens verkliga avkastning kommer från den hyra du slipper betala.”
För mig är detta ett oerhört centralt begrepp, och jag är glad över att detta lyfts fram fram.
Mitt eget exempel. Bor i en obelånad 45 år gammal villa. Skulle jag hyra villan skulla detta bli en kostnad på mellan 15-20 000 kr i kallhyra.
Nu betalar jag “endast” fastighetsskatt, drift och underhåll. Jämfört med hyresalternativet blir ju överskottet enormt. När jag flyttar, spelar några 100 000 kr hit eller dit i försäljningspris därför ingen avgörande roll.
Tidigare hade jag dessutom villan belånad med några 100 000 och pengarna på börsen, vilket gav en bra hävstångseffekt. Som 75+ har jag dock slutat med detta.
Hej!
Först och främst, stort tack för en fantastisk sida och nyhetsbrev, som jag följt länge även om jag inte varit aktiv på forumet förrän nu.
Väldigt intressant tema i detta avsnitt, jag hör själv till dem som inte velat ge mig in på bostadsmarknaden men ifrågasätter det beslutet mer och mer.
Dock har även jag svårt att förstå logiken bakom formeln, hur hyreshöjningar ska slås ihop med direktavkastning? När jag skummar fysikerns blogg får jag dessutom intryck att han inte räknar med räntekostnad i direktavkastningen, stämmer det?
Vad gäller direktavkastning på 2.5-3% jämfört med hyresrätt, så stämmer det säger säkert på många platser, men absolut inte överallt.
I området för jag bor (i Stockholm) så kostar en hyresrätt (nyproduktion) på 80 m2 ca 15 ksek / månad, medan motsvarande bostadsrätt kostar minst 7 msek att köpa.
Den rena jämförelsen av kostnader för köpa / äga då blir:
För bostadsrätt, vid hypotetiska 100% belåning på 3% ränta med 30% ränteavdrag ungefär så här:
12,250 sek/mån räntekostnad
6,000 sek/mån avgift till förening
1,000 sek/mån underhåll
Totalt: 19,250 sek/mån
Dvs negativ direktavkastning. Stoppar man in eget kapital så blir det betydlig dyrare pga alternativkostnaden, och eftersom man i regel inte kan låna 100% och dessutom måste amortera så kan det då bara bli sämre än antagandet ovan.
I ett billigare, äldre, område utanför stan som jag tidigare bodde i såg kalkylen annorlunda ut, där låg små hyresrätter (ca 50 m2) på runt 6,000 men att köpa dem låg runt 3 msek.
Men även med de siffrorna så blir direktavkastningen negativ: bara räntekostnaden på 3 msek blir över 5 ksek/mån.
Så det är säkert billigare att köpa än att hyra i vissa fall, men att argumentera för att det generellt är bättre baserat på ett antagande om direktavkastning på 2.5-3% relativt hyresrätter håller jag inte med om. För dem direktavkastning på en lägenhet i Stockholm relativt en hyresrätt ser jag inte att det går att åstadkomma med dagens räntor. Att det sedan är hopplöst svårt att få tag på en hyresrätt så att man oftast inte har något val annat än att köpa, är en annan fråga.