Med förbehållet att villan inte ligger i någon avfolkningskommun så har du en fullkomligt brutal alternativkostnad. Även om du själv väljer att inte räkna med den så finns den där.
1 gillning
Bor själv i bostadsrätt och har en sambo som köpte på toppen innan pandemin och sedan fick sälja på en marknad som flera år senare ändå inte återhämta sig.
Det hon betalade I avgift till förening + räntor (minns att räntorna snabbt skenade iväg) då hon “bara” bundit i 1år och följde med hela räntevågen upp vart markant dyrare än någon hyresrätt ens nyproducerade.
Lägg till att hon sedan trots en bra lägenhet och allt tvingades gå ner rejält i pris då den demografiska utvecklingen tyvärr premierade andra typer av boenden än en 2:a utan hiss. Det blev en förlust på fler hundra tusen vid försäljning samt kostnader på bortåt 12 000kr för ränta + BRF avgift I en mellanstor stad. Motsvarande hyresrätt ligger på ca 7000kr/mån utan ekonomisk risk.
Visst ska en hyresvärd ha en vinst, om än kommunala bolag har en blygsam sådan som regel (beroende på politiskt styre såklart).
En Bostadsrätt eller ett hus är för visso till “självkostnadspris” men ensam är inte stark.
Ett kommunalt bolag kan upphandla skötsel för hundratals om inte tusentals lägenheter i en entreprenad och pressa priset rejält. Underhåll kan också slås ut på kollektivet och fördelaktiga lån kan får av kommunen (jämfört med fria marknaden).
En BRF däremot är en handfull till som högst ett hundratal lägenheter där ingen som regel är varken styrelseproffs eller upphandlare. Man får betala mer för mindre och tidigare styrelsers dumheter kan drabba kommande ägare.
Slutligen ska sägas att hyresmarknaden är reglerad, en BRF kan vid behov höja avgiften med 50% till nästa år medan en hyresrätt endast får höjas några få procent såvida inte en standardökning skett.
Så nja, en hyresrätt visar det högsta du ska betala vara månad med hyran, medan med ett hus/en bostadsrätt är avgiften det minsta då det ofta tillkommer ytterligare kostnader.
8 gillningar
Visst är det så. Samtidigt, huset kostade cirka 700 000 kr att bygga. Hur svag marknaden än är, så lär det vara lätt att sälja objektet även i ett ocentralt läge. Bor man kvar i 30-40 lär man alltid få pengarna tillbaka även om marknaden på orten är svag. Den låga boendekostnaden har man ju i vilket fall som helst.
Den stora risken är väl istället om man tvingas sälja när marknaden är dålig. Hade jag tvingats sälja efter 10-15 år i samband med 90-talskrisen hade detta varit en ekonomisk katastrof för mig.
Vid ett sådant tillfälle är det ingen jättefördel att bo i ett “hett” område. Priserna sjunker även där. Att köpa ett hus för 1 miljon som sjunker i värde till 800 000 är greppbart. Att köpa ett hus för 6 miljoner .som man tvingas sälja för 4,8 miljoner är ännu värre.
Sammanfattningsvis, ja risken med ett eget boende är hög hur man än gör, men belöningen är stor om man har turen att inte drabbas av skilsmässa, sjukdom eller arbetslöshet.
3 gillningar
Detta är ett märkligt resonemang, att detta med direktavkastning värderas utan att ta hänsyn till marknadsvärdet, där en stor del av ditt intjänade kapital av dina skattade pengar sitter fast i boendet.
Det ger ingen avkastning.
Många vittnar om hur ett boende kan ändras i värde +/- 20%.
Den som hyrde sitt boende när det ägda bostäderna nådde ath och går ut på marknaden nu, har sannolikt gjort en klart bättre affär.
Dagens dynamiska samhälle gör att man flyttar oftare, inget växer för evigt.
Yngre människor som köpt bostad kommer inte vidare, det hade varit bättre att hyra.
Så är det, sanningar är relativa.
Att sälja med 2-300000 med förlust av skattade pengar, kan ta många år att återhämta. Lägg till den missade avkastning på detta.
Att belåna sig hårt är en stor risk, att sälja med förlust gör människor sjuka.
När det är köparnas marknad så väljer de hellre de objekt som har högst attraktionskraft. De som har ett sämre läge, konstig planlösning, eller någon annan typ av nackdel blir mer svårsålda.
Jag som bor i centrala Stockholm konstaterar tex att det fortsatt är högt tryck här och eftersom jag haft anledning att omvärdera min bostad kan jag konstatera att den gått upp hela tiden under den dipp vi nu har och bara det senaste halvåret ökat i värde.
Jag har sett liknande mönster under varje period bostadsmarknaden varit mindre het: bra objekt med alla rätt i marknadens ögon står sig bättre och är lättare att sälja.
4 gillningar
Ja, så är det. Riktigt bra objekt har alltid en bra marknad. Tyvärr gäller inte detta för Medelsvensson.
1 gillning
Avkastning eller inte, detta är en lek med ord. I kronor och ören har jag en boendekostnad på kanske 7 000 kr per månad, när motsvarande hyra skulle ligga på mer än det dubbla.
Om man funderar på om man har gjort en bra affär, så får man givta hänsyn till alla aspekter.
Med tanke på att min kontantinsats från låg under 100 000 kr, så har hävstångseffekten varit enorm.
2 gillningar
Gäller det även om man köpte ath för 6 mkr och nu ser värdet sjunkit 1 mkr till 5 mkr.
Den stora vinsten är att man bor där man vill bo.
Jag syftade på (som i mitt fall) att bor man kvar i sin egen villa i 45 år, så slipper alla hyreshöjningarna under perioden, vilken också bör tas med i en kalkyl. Ju längre tid man har en villa, desto mer effekt blir det.
Det är just denna effekt som gör att det dräller av 40-talister som har råd att bo kvar i sina villor.
3 gillningar
Exakt vad jag också tänkte när jag såg videon. Hade varit intressant och fått en förklaring på hur det blir 6,6% om året.
Ny video från Ben Felix.
1 gillning
Bra video och jag håller generellt med Ben’s analyser, men det var en sak som stod ut:
This is a good place to dispel another common argument, that renters will always pay the owner’s cash flow costs plus a profit margin for the landlord. I’m sorry to tell you that is not how a market works. Market rents are not set by landlords based on what their cash flow costs are. It is not uncommon for landlords to be eating monthly cash flow shortfalls on their rentals.
Hur väl översätts det till svenska förhållanden och hyresregleringen? Har vi ens en marknad för hyresrätter? Kan det vara så att de som är inne på hyresmarknaden betalar mindre än vad de borde, och de som är utanför betalar mer?
Jag blev nyfiken och gjorde en snabb överslagsräkning av min egen bostad, lyckades hitta väldigt lika hyresrätter i samma område:
BRF-avgift + 3% ränta (med ränteavdrag): 12 000 kr/mån
Förstahandskontrakt från stor fastighetsförvaltare: 16 000 kr/mån
Andrahandskontrakt i närliggande BRF: 20 000 kr/mån
Alternativkostnad per månad (8% avkastning på börsen före inflation): 10 000 kr/mån
Värdeökning på bostaden från endast inflationen (2%): 9 000 kr/mån.
16 000 kr - 12 000 kr = 4 000 kr per månad, vilket är ungefär vad löpande underhåll bör kosta över tid. Skulle därför säga att alternativen blir rätt lika OM man får tag på ett förstahandskontrakt. Vad som kommer vara mest lönsamt framåt beror helt på hur hyrorna och bostadspriserna utvecklas.
Det kommer variera beroende på var i landet man bor också. På min ort kan jag relativt lätt hitta villor för runt 2M som jag kan hyra ut för typ 13-15k/månad. Jag gissar på att i en större stad så kommer kostnaden för att köpa villan öka betydligt kraftigare än hyran, speciellt då hyran är reglerad.
Min gissning är därför att ju högre huspriserna är, desto lönsammare är det att hyra, medan i mindre orter där priserna oftast är lägre så tror jag det kan vara bättre att köpa. Priset reflekterar inte hyran fullt ut på grund av att hyran inte är marknadsanpassad.
1 gillning
Du menar de som är inne i det ”gamla” systemet/beståndet? Absolut. Stor skillnad i pris, så måste ju rimligtvis vara så. Nästan alla som betalar sin hyra med egna medel flyttar till äldre bestånd så fort de får chansen.
~2 miljoner räknas nästan som att få huset till skänkes idag, så då kan det absolut vara vettigare att äga. Men det beror ju på att hyrorna på orten helt enkelt är för höga, de borde vara mycket lägre i småorter än de är idag.
1 gillning
Det är just nu ganska iskallt på villa marknaden (åtminstone i närheten där jag bor) och lätt att hitta billiga bostäder jämfört med 3 år sedan samtidigt som hyran stigit ganska kraftigt. Det har blivit betydligt mera lönsamt att äga jämfört med hyra om man köper ett hus idag jämfört med några år sedan.
Huruvida hyrorna ska vara lägre på småorter eller högre i större städer låter jag vara osagt, men det borde finnas en bättre balans mellan kostnaden av att köpa bostad på orten och hyran. I och med att hyran är reglerad blir det en svår ekvation att få ihop.
Min poäng är dock att varje situation för varje individ är unik. Om jag skulle vilja bo riktigt billigt skulle jag göra följande:
- Köp en villa med 2 lägenheter i en mindre ort.
- Hyr ut den ena lägenheten och bo i den andra.
Ovanstående skulle göra att jag nästan bor gratis.
1 gillning
Intressant är väl också vilka löner som finns på orten. I tätorten på landet där jag har mitt sommarhus ligger medellönen på runt 275000. Då blir plötsligt 2 miljoner väldigt mycket. Det är vad de allra finaste husen på orten kostar. Kan tänka mig att det rent av kan vara svårt att hitta köpare till de dyraste husen. Min gissning är att hyran generellt sett behöver vara ganska låg för att kunna hyra ut.
2 gillningar
Har faktiskt flera kompisar som gjort det här. En vän har gjort det i ett finare område i Malmö också. Det här känns ibland som en av de bästa genvägarna för den som vill göra FIRE.
3 gillningar
Kan någon förklara för mig det där med lyxboende när avkastning på boende är 15% med exemplet på 3% ränta och 3% hyresökning.
Det där med att man går miste om 1700kr per ökad miljon på bostad. Vad går man miste om om bostadens totala avkastning är 15% om börsen är 7%? För mig låter det som att man borde köpa så dyr bostad som möjligt istället för att investera på börsen med det som sägs här, även om jag såklart uppfattar att man inte bör göra så. Vad är det jag missförstår?
Jag bor nu i lägenhet för 2’250’000 och flyttar om två år till lägenhet för 3’400’000 och har som fokus att maximera avkastning och är maxbelånad och pumpar in så mycket jag kan på Lysa, därav nyfiken.
Tycker själv att detta var otydligt ja, men min tolkning är att 15% total avkastning på bostaden har varit historiskt, inte alls säkert att det upprepar sig. Ingredienserna för en sådan avkastning har varit urbanisering, sjunkande räntor och en stark reallöneutveckling (+50% på 30 år).
Som exempel, om du hade köpt din nya lägenhet för 3 400 000 kr år 2021 så hade den varit värd ungefär samma idag nominellt, men i reella termer (inflationsjusterat) så hade den varit värd 2 700 000 kr (-20%).
Hävstång genom belåning ökar risken och avkastningen alldeles oavsett hur den underliggande säkerheten (bostaden) utvecklas, så belåning till lägsta möjliga ränta är en bra strategi oavsett hur du väljer att bo.
1 gillning
Ja det hade varit trevligt om det var lite tydligare vad de menade. Men det låter ändå som att Henning menar att det fortfarande kommer gå riktigt bra för bostadsmarknaden framöver och att man ändå ska se det som en bra investering.
Min nuvarande bostad flyttade jag in i 2017 för 1’885’000, för att jag ska ligga ±0 reelt måste jag sälja för 2’400’000 
men förhoppningsvis om 2 år så har bostadsmarknaden börjat leverera igen. Annars blir det nästa gång som man säljer i framtiden som man får avkastningen.