Detta är mitt allra första inlägg här, vilket känns spännande. Mitt mål är främst att bolla tankar och höra olika resonemang, då man ofta behöver utomstående perspektiv för att se helheten.
Vår situation idag: Vi bor i en bostadsrätt i Stockholm (utanför innerstaden) och äger dessutom ytterligare en lägenhet i Stockholms innerstad som vi hyr ut. Föreningen tillåter andrahandsuthyrning, så det är inga problem rent juridiskt. Vi har naturligtvis banklån på båda lägenheterna, och i dagsläget täcker hyresintäkterna på uthyrningslägenheten ungefär våra totala kostnader där (ränta, avgift, amortering).
Nu står vi inför ett vägval och funderar på följande alternativ:
Skala upp uthyrningen: Köpa ytterligare en lägenhet för uthyrning i en förening med fri uthyrning. Planen är att behålla dem på 20+ års sikt för att utnyttja hävstången.
Flytta till innerstan: Istället för att köpa en till investeringslägenhet, sälja vårt nuvarande boende och köpa en betydligt dyrare och större lägenhet i innerstan för att bo i själva.
Mina funderingar:
Hävstången: Fördelen med bostadsrätter är hävstången via banklånen, men frågan är om den är mest effektiv i en uthyrningsmodell eller i ett dyrare privatboende (där eventuell vinst är skattegynnad vid uppskov).
Marknadens utveckling: Priserna i Stockholm har stått relativt stilla de senaste 5–6 åren. Vågar man räkna med att de vänder uppåt på lång sikt så att hävstången faktiskt jobbar åt oss?
Demografi & Politik: Påverkas efterfrågan på innerstadslägenheter (både för köp och hyra) av minskat inflöde av expats och politiska beslut?
Är det klokare att bygga en “uthyrningsportfölj” av små lägenheter, eller ska man satsa allt på ett riktigt fint eget boende i innerstan och hoppas på värdeökningen där istället? Jag är fullt medveten om att ingen har en glaskula, men ser fram emot era tankar!
Det är ju mycket som beror på i det här scenariot, inte minst vad ni själva har för behov på några års sikt.
Men generellt sett skulle jag säga att det är mer strategiskt att ha flera bostäder. Fördelen är att man kan sälja dem vid behov. Har man en stor dyr bostad så behöver man själv flytta om det ekonomiska läget skulle kräva det.
Du skulle kunna titta på alternativet br med uthyrningsdel. Går att söka på detta i fritext på hemnet. Då har man alternativet att kunna skala upp/ner sitt boende utan att behöva flytta.
Alternativet att ha flera lägenheter till uthyrning är i mina ögon också lite riskabelt. Det är beroende av regelverk som kan ändras, både vad det gäller möjlig hyra och beskattning, samt att föreningens regler kan ändras. Just nu låter det dock som att man från regeringshåll vill göra det enklare med andrahandsuthyrning.
Innerstan är inte alltid innerstan när det gäller värde. Det finns definitivt områden där värdet står sig bättre, ffa de centrala delarna, Välj klokt så står sig värdet bättre. Man kan också göra lite mer djupgående analyser specifikt kring vilka delar/gator som kanske är lite omotiverat undervärderade. Plus självklart välja ett bra objekt som inte är för “konstigt”. Men med tanke på att de mest centrala delarna aldrig kan växa (så länge de inte får växa på höjden och det lär de inte få) så skulle jag säga att värdet kommer stå sig bra för innerstan. Det kommer inom överskådlig framtid finnas många fler som vill bo där än vad det finns bostäder.
Om ni hyr ut en lägenhet till ett pris som täcker ränta och ammorteringar så har ni ju en pengamaskin där, även om bostadsmarknaden står och stampar. Hur ser denna intäkt ut i jämförelse med alternativkostnaden på kontantinsatsen? Detta går man ju miste om när ni bor och betalar själva…
Sen går det ganska snabbt att slå i taket för uppskovet om marknaden går bra. Så att slippa reavinstskatt kan man inte räkna med fullt ut.
Kan ni låna till ytterligare en lägenhet då? Jag bor i HR men äger även en BR. När jag ville flytta lånet så sa bankerna nej då de krävde att man var skriven på (bodde i) bostaden man hade lån på.
Själv går jag i tankarna på att sälja då jag tror vi kommer se en börskrasch i närtid.
Det brukar man ju inte göra, samt att inflationen äter upp din skuld till banken i samma takt som värdet på bostaden. Så det blir ju en väldigt liten förlust iaf.
Och betyder inte detta att det är köpläge nu då egentligen. De flesta analytiker tror på ca 4-5% prisuppgång i år.
Även om börsen krachar kan bostäder stå sig starkt.
“Börskraschen 2001, ofta förknippad med IT-bubblans definitiva sprickande (vilket startade våren 2000 men kulminerade kring 2001–2002), hade inte en kraschartad effekt på de svenska bostadspriserna. Istället fortsatte bostadsmarknaden sin uppgång, även om den dämpades något, och gick in i en långvarig boom.”
Jag håller med er båda angående inflationen. Prisökningen i reella termer var negativ, men samtidigt blev “vår skuld” också mindre, då inflationen i praktiken har ätit upp en del av den.
Det är svårt att veta var i cykeln vi befinner oss just nu, men jag funderar på om det inte är ett bra köpläge nu när de mest hektiska budgivningarna har lagt sig ? Samtidigt finns det en risk att priserna aldrig återhämtar sig helt på grund av en minskande befolkning och ett minskat inflöde av utländsk arbetskraft.
Jag är dessutom lite fundersam på om reallönerna verkligen kommer att komma ikapp fastighetspriserna, särskilt med tanke på AI-utvecklingen och risken att ‘värdet på arbete’ blir ännu lägre framöver. 4-5 % prisuppgång låter lite osannolik pga dessa.
Stort tack för råden, särskilt det om uthyrningsdel – det hade jag faktiskt inte haft i åtanke tidigare, men det låter som en väldigt smart strategi!
Jag skulle gärna vilja veta lite mer om hur man praktiskt går tillväga för att göra en sådan värdeanalys på specifika gator och mikrolägen som du nämner? Jag upplever att det är väldigt svårt att göra en bra analys på en enskild bostad eftersom det är så många parametrar som spelar in.
Sedan blev jag nyfiken på vad du lägger i begreppet ‘för konstigt’ när det gäller objektet? Är det planlösningen, juridiska detaljer eller något annat man bör se upp med för att inte begränsa framtida värde?
“Jag väljer hellre börsens 9-10 % avkastning plus hävstång framför 4- 5 %.” Ja om siffrorna ser ut sådär så är det inte mycket att bråka om. Frågan är ju om det är så siffrorna ser ut.
Det är inte omöjligt att hyra ut för mer än vad bostaden kostar totalt, inklusive amortering. Då pratar vi om bra mycket mer än 4-5% avkastning, med den enorma hävstång som bostäder har på flera 100%.
En bostadsrätt i stan kräver dessutom inte så mycket mer underhåll än en hyresrätt gör.
Men jag tolkar det som att du köper mitt argument om att inflationen inte har så stor betydelse iom att skulden också äts upp i samma takt iaf, iom att det lämnades okommenterat.
Du har en poäng i att inflationen påverkar både tillgång och skuld, jag ser det inte riktigt som ett nollsummespel. Även om bostadspriserna i reala termer står stilla eller backar något, så är ju effekten av att ‘skulden äts upp’ mycket kraftfull tack vare hävstången. Om jag har 85 % belåning så räcker det med en mycket liten nominell prisuppgång (eller bara att skulden urholkas av inflationen) för att avkastningen på mitt eget kapital ska bli betydande.
Men jag håller med om att det kräver att man har kassaflöde nog att rida ut de perioder då räntan är hög innan lönerna har hunnit ikapp inflationen. Hur ser du på den risken?
Det går inte att göra en analys med hårda värden på gator/områden. Det enda man kan titta på är om området har haft någon form av utveckling som förbättrat något men priserna inte hunnit med. Nya restauranger som tillkommit, träd som planterats, nya kommunikationer. Ibland kan det också finnas gamla rykten som inte längre är aktuella men håller priserna nere. Man behöver hålla noga koll på vad som säljs och följa utvecklingen i några bra områden över tid. Det här är ju i praktiken en sorts informerad betting, men min erfarenhet är att det går om man är intresserad.
Med konstigt menar jag att det finns något uppenbart minus med lägenheten (kanske insyn eller något annat). Lägenheter med uppenbara minus är de första att gå ner i pris när marknaden backar. De går ner proportionerligt mer och är mer svårsålda.
Med två lägenheter uthyrda räknas bara den första som uthyrning av egen bostad. Då gäller bruksvärde för den andra och får hyresgästen nys om det så kan hen gå till hyresnämnden och ni blir återbetalningsskyldiga för överhyran upp till två år bakåt.