Låt säga att du köper en äganderätt med driftkostnad på 30 000 / år == 2500 /månad.
På många ställen kan du få ett nybyggt, fristående radhus med äganderätt för 4 000 000 och då på ca 120 kvadrat med 400 kvadrat tomt och gratis parkering.
För sakens skull låt säga en kontantinsats på 1 000 000 och en snittränta så hög som 3% = 7500 (-2 250 ränteavdrag på 30%), en amortering på 2% =5000 och driftkostnader på 2500 så landar kostnaderna totalt på 12 750.
Där emot så går amorteringen på sätt och vis tillbaka till egen fick så låt oss räkna bort den ur kalkylen och räkna med en boende kostnad på 7500 -2250(ränteavdrag) + 2500 =7 750kr (vilket motsvarar en BILLIG 2a i stan)
Om du istället ska hyra din bostad med någorlunda jämförbar standard ock storlek kommer man behöva räkna med en kostnad på säkerligen 12 000-14 000.
Enligt det här resonemanget kan man bo i ett nytt radhus (4:a) till samma pris som man kan göra i en 2:a i staden.
Vist, kontantinsatsen + den amortering som betalas kanske inte har samma uppgång på bostadsmarknaden som den hade haft på börsen, men du bor istället fint och stort, med möjlighet till att grilla, egen uppfart kanske till och med ha pool.
Läste även en av dina kommentarer och i artikel om hävstången som skapas när du lånat pengar. Bostadsmarknaden kan svänga 10 % som du skriver och det har då superstor inverkan på grund av hävstången. Men så länge du har planerat för att klara höga räntor även om en i hushållet går på A kassa så kommer du aldrig behöva sälja, och om du säljer för att byta bostad har förmodligen den du byter till också gått ner 10%. Över tid så kommer bostadsmarknaden gå upp igen precis som börsen också har sina svängningar. Så denna “risk” som hävstången medför är egentligen ingen risk?
Hade verkligen uppskattat nya perspektiv på mina resonemang och i fall jag missar något viktigt
Problemet som jag ser det är att boendet inte är en produktiv tillgång (förutsatt att du inte hyr ut det). Tvärt om, det dränerar ju pengar över tid för att hålla sitt värde (inte försumbara pengar i sammanhanget - vad kostar det att renovera badrummet? byta värmepump?). Det enda vi investerar (spekulerar) i är uppgång i pris på fastighetsmarknaden. Över tid går den upp säger du, jo - visst, men den kan ju även gå ner. Backar du istället på priset så är amorteringen en minskning av en skuld på ett värde som inte längre finns.
Men det är ju fortfarande ett boende. Varför argumentet är att du ska köpa en boende att bo i till den kostnad du har råd med. Tjänar du pengar på det - bra. Gör du inte det - också bra, då har du bott där du vill bo. Du för ju själv argumentationen på “mjuka” värden att man bor fint, stort och med möjlighet att grilla. Mohända en investering i livet, men inte i den meningen som definierat i artikeln.
Det här är en mycket komplex diskussion där mycket behöver tas i beaktning. Men generellt är det ju så att om du tänker bo kvar i en och samma bostad i hela livet så är det i princip alltid en bra affär. Om du jämför med alternativkostnaden i likvärdig hyresrätt.
Hade man kunnat handla börsen med 85% belåning utan margin calls hade man dock slagit bostadsmarknaden över fingrarna över tid. Det är i belåningen magin ligger! Att inte lägga till amorteringen som en kostnad ter sig märkligt om man inte vet med sig ett räntorna kommer ligga på 1-2% i 50 års tid (vilket är den påtvingade amorteringstakten ner till 70% belåning).
Det är väl inte helt omöjligt att vi om något decennie eller två kommer hamna i en situation där räntorna ligger runt 4-5%? Då blir amorteringen helt plötsligt mycket mer attraktiv och alternativkostnaden mot att placera på börsen blir dyr.
Men jag äger själv bostad och i Sverige är det ju så att villor/radhus väldigt sällan (om ens alls?) finns att hyra med förstahandskontrakt. Då är ju valet självklart om man vill bo i hus så att säga
En aspekt som kan vara värd att tänka på är att det finns olika typer av områden. Vi kan tänka oss tre typfall:
Innerstad
Ytterområde
Landsbygd
Innerstaden är i princip färdigbyggd. Det kan förstås finnas utvecklingsmöjligheter där men i de flesta fall kommer inget väsentligt att hända som förändrar relativpriserna på bostäder där, annat än förändrade preferenser/trender.
Ytterområden kan vara sådana där det kommer stora utvecklingsprojekt. Det handla om nya vägprojekt, nya bostadsområden, ny kollektivtrafik eller annat. Detta händer så klart inte överallt men det är en faktor som kan påverka.
Landsbygd är generellt sådan att det inte sker så mycket utveckling. I våra dagar kan man se ett mönster där viss landsbygd får status av “rekreationsområde” och annan som “exploateringsområde” med mycket vindkraft, gruvor och sådant. Det kan alltså finnas en negativ potential på landsbygden.
Gällande ytterområde kan alltså olika satsningar på infrastruktur vara sådant som gör att värdet på bostäder i ett område ökar mer fundamentalt. Det behöver inte hända i ett nafs men det är ändå en väsentlig faktor, om man råkar bo på en strategiskt riktig plats.
Kan för övrigt varmt rekommendera följande podd som tankespjärn på ämnet ur ett kanadensiskt perspektiv. De har ju dock lite andra räntor, amorteringsregler o.s.v men det finns mycket matynttiga tankar i avsnittet.
Japp, vi behöver inte ens gå så långt tillbaka i historien för att hitta just de nivåerna.
Det beror ju mycket på läge också. Jag och särbon äger våra respektive boenden. Jag i en ganska stor villa 15 km från Malmö city och hon en tvåa på Södermalm i 08-land. Sedan vi träffades för 13 år sedan har bostädernas värden följts åt ganska väl. Det är toppen ur ett relationsperspektiv när man inte bor ihop, men visar också på att det är efterfrågan som styr. Efterfrågan och kundkretsen är dock helt olika för våra två boenden. Surdegshipster på reklambyrå vs. livspusselsvensson om man hårdrar det.
Min slutsats: Bosätt dig där du villhöver bo. Försök inte spekulera i ditt boende. Dra nytta av prisuppgången om du kan i samband med flytt.
Håller med dig i sak att det inte är hela värden om bostadsmarknaden går ner eftersom det gör att man även köper billigare (och på sikt kan leda till sundare priser för framtida generationer). Dock får man då ta i beaktande att det bygger på att man inte är belånad upp över öronen utan kan finansiera det med annat sparande eftersom man pga hävstången (vid 85% belåning) blir av med sin kontantinsats vid nedgång på 15% och ligger en kontantinsats back vid 30% nedgång osv.
En skillnad mellan bostadsmarknaden och börsen är att aktierna har ett underliggande värde i form av utdelning som ger dig värde oavsett köppris. Underliggande värdet bostaden är att det finns en befolkning som måste/vill bo någonstans som speglar köppriset. Var bostadspriset landar på handlar därför mest om utbud/efterfrågan/köpkraft. Senaste decenniet/decennierna har vi haft något av en perfekt storm som drivit priserna uppåt i form av lågt nybyggande, den stora generationen 40-talister som fortfarande är friska nog att bo kvar i sina hus, den stora generationen 90-talister som kommit ut på bostadsmarknaden, under lång tid sjunkande räntenivåer, stora reallöneökningar, möjlighet till hög belåningsgrad (även om det stramats åt något sista åren), avskaffad fastighetsskatt och förmögenhetsskatt.
Skulle säga att det är hög sannolikhet att något av detta kommer ändras framöver, ffa att 40-talisterna flyttar ut från sina hus och att nästa generation som ska in på bostadsmarknaden är mindre än den nuvarande och att det flaggas för räntehöjningar. Kvar som kan driva priser uppåt blir att det går att ändra reglerna så att nästa generation måste skuldsätta sig ännu mer, vi betalar fortfarande ganska låg andel av disponibel inkomst på bostaden så utrymme finns, eventuellt inflationssenario, riva bostäder.
Allt annat lika borde bostadspriserna stiga med inflation+reallöneökningar men så har det inte varit senaste årtiondena så någon gång borde en korrektion ske, antingen med fallande eller stagnerade priser. Problemet är att man inte vet om det är imorgon eller om 50 år. Så slutsatsen blir nog att köpa/hyra det man vill ha utan att spekulera i prisuppgång/nedgång men ha att marginaler så att man klarar eventuella räntehöjningar/prisfall.
En sak man inte får glömma är att om man hyr bostad så kommer ju mycket av kostnaderna att komma i framtiden precis som när man leasar bil och det är viktigt att investera tidigt på börsen rent matematiskt så väljer man att hyra så slipper man binda upp kapital som inte jobbar. Jag skulle också säga att jag skulle föredra att få ut all min pension idag är 34 år nu och lagt den på börsen och aldrig mer betalt in till den allmänna pensionen och förvaltat den själv istället för att staten ska göra men det tyvärr går det inte. Tid i marknaden är best över tid.
Hyr en trea för 12.5k i Stockholm. Motsvarande bostadsrätter på andra sidan gatan kostar ca 7 miljoner.
Jag har precis som andra här roat mig med att ta fram något sorts jämförelsepris för att se om jag borde köpt i stället. Jag har skruvat på några olika modeller och beroende på hur man ser på alternativavkastning och amortering så landar jag att en 7 miljoners lägenhet ändå kostar mellan 12 och 18k i månaden.
Antaganden:
-Värdeutveckling BR inflation+1%
-Oförändrad ränta
-85% till 50% belåning
-insatsen skulle ha indexinvesterats istället
-inre underhåll inkluderas
Vad som händer är ju som noterats tidigare att bostadsrätten blir dyrare kapitalmässigt ju mer man amorterar mot 50% medan den blir billigare kassaflödesmässigt. Förväntad avkastning på både lägenhet och börsen blir ju också avgörande. Minsta lilla förväntad överavkastning
vid hög belåning på bostadsrätten gör ju boendet typ gratis pga hävstången. Vid 50% belåning är bostadsrätten skitdyr.
För en rimlig belåning visar det sig vara billigare för mig att hyra än att köpa här, även om man ser amorteringen som rent sparande. Men då är en trea för 12.5k ändå “subventionerad” i Stockholm. Farsan som hyr en äldre central lya för 7k står sig ju ännu bättre liksom.
Men en dyrare hyresrätt står sig nog bara mot bostadsrätter just t ex i Stockholm där det är så pass dyrt att köpa. Kalkylen havererar nog på andra platser.
Att köpa sin bostad är det sämsta man kan göra. Det är dyrt, besvärligt och tar lång tid att köpa. Samma sak om man skall sälja. Det enda som motiverar folk att köpa är att de hoppas på en prisökning.
Men historiskt (typ 100 år) så har det knappt gått upp något om man räkna bort inflationen.
När man hyr kan man på kort varsel lämna, man har ingen risk för prisfall.
Om man bor i tex Stockholm, vad har man för nytta av att lägenheten plötsligt är värd 2 miljoner till?Skall man sälja och hitta en billig hyreslägenhet i Laxå?
Felet som många hyresgäster gör är att hyra och lägga resten på cigg, tatueringar och lådvin. Jag bor i hyreskasern och kan då ha både insatsen som många tusen in på börsen varje månad.
Som det är nu kostar det mig mer att bo i en insats på samma gata och då har jag inte räknat in att jag måste lägga in 500 000 i insats som jag missar börsutveckling på.
Vid all investering bör man ju diversifiera, så att lägga en stor del av sitt kapital på bara en tillgång dessutom på en geografisk plats är riskabelt.
Jag har dock haft hus. Men det var av andra skäl som ännu gäller för många. Man vill inte ha WT som grannar utan ett säkert tryggt boende. Men då är det att betrakta som en trevlig konsumtion och inte en investering.
Jag har sagt det förut här på forumet, man ska vara lite försiktigt med att applicera utländska perspektiv på hyra vs äga en bostad i Sverige mycket på grund av hyresregleringen.
I en fungerande marknad så bör det vara lite mer lönsamt på lång sikt att äga, eftersom man generellt får betalt för risken man tar, man har ingen hyresvärd som ska göra vinst och att man kan göra mycket underhåll själv “gratis”.
I praktiken så har vi inte en fungerande hyresmarknad i Sverige, du kan betala 10 000 - 15 000 kr för att få en hyresrätt (2:a) med bra standard, eller stå i kö 10-15 år för att få en billig men ofta rätt sliten hyresrätt. Mittensegmentet finns inte på hyresmarknaden, där måste du titta på bostadsrätter.
Så länge vi har en hyresreglering så tror jag det alltid kommer vara mer lönsamt att äga, i alla fall i Sverige och om du vill ha en bostad med en okej standard till ett rimligt pris.
Detta har jag också märkt i mina beräkningar. Om värdeökningen på bostäder är 3-4%+ per år så blir det en stor vinst bara på grund av hävstången, om priserna står stilla eller faller blir det en stor förlust jämfört med om man hade investerat pengarna på börsen. Detta gör att kalkylen står och faller på ränteprognosen vilket är omöjlig att förutspå…
Va, så länge vi har hyresreglering så är det billigare att hyra. Bara man kan få tag på en just lägenhet i bra område. Det är dock inte alltid så lätt.
Ja det är klart, får man tag på en billig hyresrätt så kan man bo billigt resten av livet, subventionerat av alla andra hyresgäster i Sverige. Jag tror dock de flesta av oss inte ser det som ett realistiskt alternativ…
Egentligen kan man låna de flesta funderingarna kring långa räntor i andra trådar hit. Den huvudsakliga avkastningen eller tapp kommer från förändringar i räntan. Om räntan står stilla eller sjunker är det ganska osexigt investeringsmässigt. Förutom att man kan hävstånga till himlen då. Och att man kan bo i bostadsrätten såklart, bra backup på vissa sätt!
e: jag vill även inflka att min hyresrätt bara är 10 år gammal och är fräschare än de flesta bostadsrätter jag besökt. Så min jämförelse baseras på nästan-nyproduktion kontra bostadsrätter i samma område.
Men ja, jag bor nog också reglerat och förmånligt jämfört med de hyresrätter som byggs nu.
Jag ser vår obelånade villa som den sista reservtanken.
Vid 75-årsåldern när snöskottning och trappor börjar bli jobbigt flyttar vi till hyreslägenhet med några extra miljoner att betala hyran med resten av livet.
Jag har både rivit och byggt väggar i mitt hus. Jag har även målat innertak kolsvart installerat solceller etc. Det är många saker man kan göra i eget boende som funkar dåligt i hyreslåda… Bara som en reflektion på hur lätt det kan beskrivas.
Jättebra idé om man vill casha ut, flytta till Laxå och/eller fly storstaden.
Absolut är grannarna en faktor vid alla typer av ägt boende. Sorgligt förvisso, men sant.
Jag betalar drygt 8000 i månaden för en 3a mitt i Linköping.
Att köpa en liknande kostar ca 3000 000 och tarvar en insats på 450 000
Boendekostnad med dagens rekordlåga räntor blir ca 10 600/månad. Då ingår en amortering på 4250 men det äts ju upp mer än väl av det tapp man har på att ha blivit av med kontantinsatsen.
Så det är ingen bra investering.
Helt riktig matte i sådana fall. Sedan var ju inte det min poäng iofs.
Det är toppen om man hittar en trea för vettiga pengar i en stad man vill bo i som sagt. Men om man behöver större kommer hus in i bilden och då tenderar det vara svårare att matcha hyran.
Kan nog stämma i viss mån på lägenhetsmarknaden, där finns nog ett visst mått av “hoppa på tåget” mentalitet. Men bland småhus, vilket ju faktiskt majoriteten av befolkningen bor i, så finns ju helt enkelt inte alternativet att hyra så diskussionen blir tämligen meningslös.
Så min jämförelse baseras på nästan-nyproduktion kontra bostadsrätter i samma område.