Har börjat kika på att köpa bostad i Göteborg med min sambo, men blir dessvärre väldigt höjdrädd av bostadsmarknaden. För att köpa en större 2a eller en 3a (ca 65-75kvm) i bra/ok läge får man räkna med ca 4.5 miljoner. Låt oss då anta att avgiften/hyran på en sådan lägenhet är 4500kr och att räntan går upp till 2.5%, vilket innebär en räntekostnad på 4100kr/månad. Det är alltså totala kostnader (pengar man inte får tillbaka) på 8600kr/månaden. Att hyra motsvarande lägenhet i Göteborg kostar ca 11000kr/månad.
Är det då verkligen värt att som ung leva snålt i flera år för att spara ihop 700 000kr för att sen belåna sin till tänderna och köpa en sådan lägenhet? Kom ihåg att en ränta på 2.5% fortfarande kan anses vara låg och därför inte alls omöjlig!
Förutsatt att du får tag på en hyresrätt i bra läge.
Jag har gjort detta kalkylarket för att räkna ut totalkostnaden för en bostadsrätt per månad. Kopiera det gärna och experimentera med dina egna värden:
Jag håller med om att det i många fall är jämförbart att hyra i Göteborg. Tyvärr måste man ha många köår för de flesta lägenheter.
Jag matade in dina siffror, plus 900 kr/månad i underhåll, 2%/år värdeökning, och 7% missad avkastning på börsen. Fick ut att bostadsrätten kostar ca 13900 kr/månad.
Stiger räntan stå stiger ju även årsavgiften på grund av föreningens lån.
Jag hänger inte med på resonemanget Stiger värdet på lägenheten med 2 procent blir detta 90 000 kr per år dvs 7500 kr per månad. Kalkylen ser ju då väldigt bra ut.
Sant. Borde egentligen tas med i kalkylen (och talar ytterligare för hyresrätt).
Det är enligt en teori om att bostäder stiger med lönerna över långa tidsperioder och i en tillräckligt stor marknad. Men nu när du säger det så ser jag att jag har gjort ett klumpigt slarv och lagt denna värdeökningen på lånet istället för på bostadsvärdet. Får uppdatera kalkylen.
Jag tror man bör skilja något på hur hyran för hyresrätter och avgiften för bostadsrätter påverkas av räntehöjningar. Kalkylen är bara tänkt för nuvärdesanalys. Kan vara en idé att ta fram en mer avancerad kalkyl som tar hänsyn till räntehöjningar.
Hyrorna stiger varje år enligt en egen logik. Ränta kan vara en komponent där men det är osannolikt att hyresvärden skulle kunna ta ut hyreshöjningar som fullt ut motsvarar en kraftigt höjd ränta, åtminstone om den höjda räntan inte blir varaktigt gällande.
Jag skulle säga att det är meningslöst och dumt att räkna på andra hyresnivåer än sådana som gäller lägenheter som du konkret har möjlighet att få, alltså som du har köår i bostadskön för.
Om du tittar på en sådan konkret lägenhet och tittar på hyra, läge och annat och jämför med en bostadsrätt - vilken av lägenheterna känns då mest prisvärd?
Bra kalkyl. Försöker applicera denna på Kina. Här har man ingen avgift till brf men däremot måste man betala av lånet på riktigt samt har en ränta på 4.5%. Lägenheter kostar 150-225k per kvm här så jag det är inte särskilt förmånligt att köpa. Därför fortsätter jag med att hyra och investera månadsvis.
Intressant och kul uträkning. Men fick dock en hög verklig månadskostnad på min bostadsrätt som jag inte tycker stämmer.
Hur räknas det bundna kapitalet? I mitt fall är ju den absolut största delen värdeökning, alltså inget jag skulle ha haft tillgång till om jag hade hyrt från början och som jag hade kunnat investera på börsen till 7 % i snitt. Jag är väldigt lågt belånad endast på grund av en stor värdeökning.
Det enda som bör räknas hit är alltså det egna kapitalet man lägger in när man köper samt den ackumulerade räntekostnaden över tid. Men i kalkylen räknas värdet minus bolån som bundet kapital.
Och vad beräknas missad avk på börsen på i så fall? Om det är på det bundna kapitalet blir det ju väldigt fel, då jag aldrig hade haft dessa pengar. Missad avkastning bör beräknas utifrån räntekostnad och bolånesumma.
Jag håller inte med dig eftersom du kan flytta till hyresrätt och på så sätt få loss det bundna kapitalet. Alternativt öka på belåningen och investera på börsen.
Om vi talar om svensk storstad, så skulle jag vilja sticka ut hakan och säga - ALLTID.
Argument:
För det första - pga regleringar är det istortsett omöjligt att på kort sikt få ett förstahandskontrakt i attraktivt läge.
För det andra - pga politisk situation är det istortsett omöjligt att låta folks boendekostnader skjuta i höjden. (Exempelvis skapade nyligen en mindre chock i energipriser politisk desperation efter några veckor. Tänk vad högränteläge skulle skapa)
För det tredje - pga inflationsmålet kommer lånet alltid minska över tid i reala termer medan hyrorna kommer öka.
För det fjärde - pga bostadsbristen är det över tid otänkbart att vi inte har en positiv utveckling i huspriserna, vilket gör att jag bedömer uppsidan betydligt större än nedsidan på en investering.
Så min absoluta rekommendation är att så tidigt som möjligt försöka ta sig in på marknaden och sen ta beslut som insider istället för outsider.
Undantaget är om du redan har uppsparad kötid till hyresrätt på flera decennier och är helt säker på att du ska bo kvar i staden resten av livet.
Men det bundna kapitalet har ju inte ökat så mycket förrän efter ett antal år. Från början är det ju väldigt lite.
Och om jag hade hyrt från början hade jag ju inte haft något kapital som vuxit av en värdeökning som lägenheten. Det har ju vuxit tack vare en hävstång via bolånet. De pengar jag hade investerat istället vid hyra är ju mycket mindre.
Det beror på att bostäder varit en väldigt bra investering de senaste 30 åren. Men när du bedömer vad du skall göra nu spelar det ingen roll hur marknaden har utvecklat sig under de senaste åren. Det som spelar någon roll är vad du har nu och hur marknaden kommer att utveckla sig under kommande år.
Om man tror att värdeökningen kommer fortsätta vara hög så kan man ändra värdet i kalkylen. Många har också ökat sitt bundna kapital genom amorteringar (som jag inte har med i kalkylen eftersom det inte är en kostnad).
Njae, hyreshöjningar kan man nog inte automatiskt säga tar ut något. Men skulle vi få ett varaktigt högre inflations/ränteklimat så kommer nog hyreshöjningarna ticka uppåt även de. Förhoppningsvis även löner etc.
Får uppdatera kalkylen.
