Boende i hyresrätt en vinnare (för en gång skull)?

Jag har under året tänkt att jag, som bor i hyresrätt, för en gångs skull ligger i vinnarhålet (relativt andra). Med inflation, en elräkning på någon hundralapp, begränsade bensinkostnader och stigande räntor för alla andra, så har jag tänkt att nu ligger jag faktiskt helt rätt positionerad. Men nu hör jag att man ska ha höga lån som äts upp av inflationen och att hyresrätt inte är bättre än annars. Vad ska man tro?

2 gillningar

Vi med hyresrätt kommer troligen drabbas också, men med fördröjning, då hyran förhandlas/höjs en gång per år.

Om hyresvärden har mycket lån, så får de kraftigt ökade kostnader och därmed kommer hyrorna behöva höjas.

Jag räknar med en höjning på det dubbla mot ett normalår, så kanske 3-4%.

Men kan också bli högre, då min hyresvärd bygger och har byggt mycket senaste åren.

Så vi får känna på räntehöjningarna vi med, om inte hyresvärden har väldigt låga lånenivåer.

2 gillningar

Historiskt verkar ju hyrorna ha stigit i linje med löneökningarna snarare än inflationen. Dvs att de ändå ökat med ett par procent även när inflationen varit lägre de senaste åren t ex.

Så om lönerna hänger med inflationen närmsta åren så sure, då hakar säkert hyrorna på. Men det är inte säkert att löneutveckling blir så sexig framöver. Så ja det borde landa på 2-4% ökning max nästa år.

2 gillningar

Fast vad din individuella hyresvärd sysslar med lånemässigt är dennes bekymmer, inte ditt. Tänk efter själv om det omvända gällde, att den som tar mest risk och därmed tjänar mest pengar på eget kapital blir belönad oavsett genom att skicka vidare kostnaden för belåning till hyresgästen vad som än händer.

Sedan kommer säkert hyresgästföreningen (som förhandlar nästan alla hyror oavsett om de som bor i kåken är medlemmar eller inte) ta hänsyn till viss belåning, men outliers kommer helt enkelt få sänka sina vinster alternativt gå i konkurs om räntan blir tillräckligt hög.

1 gillning

Precis så är det, man vill inte ha en förskjutning i hur stor andel av folks inkomster som går till x mängd bostad. Så om folk får det bättre får även fastighetsägare det bättre, ganska naturligt egentligen när man tänker efter.

Nu hyr jag av ett kommunalt bolag och de har historiskt höjt hyran på grund av ökade kostnader. Men ökade räntekostnader kanske inte räknas som kostnader?

Sen så hjälper HGF till att förhandla, men jag tror ändå vi landar på en betydligt högre höjning 2023 än snittet för de senaste 10+ åren.

Det kan också vara så att bolaget har låsta räntor, då kanske påverkan fördröjs ytterligare.

Men under våren 2023 får vi veta, så tills dess så får vi fira att vi har vår normalhöga hyra ett halvår till. En sak är nästan säker, hyran kommer aldrig vara så här låg som den är idag, i framtiden. :wink:

Som boendes i äldre hyreskvart med låg hyra så kände jag mig helrätt positionerad för en liten blygsam portföljbelåning nu i dippen som var i juni :slight_smile: Har ju inga andra lån eller hävstång. Vi får hoppas på sansade hyreshöjningar -23

Ja precis, hyresvärdar särskilt kommunala sitter nog ofta med långa löptider på både lån, energi och infra avtal. De rör sig såklart, men hyfsat långsamt relativt privatpersoners upplåningkostnader.

Det är lönerna kvar som kan öka relativt snabbt. Lönerna kopplar ju även till HGF argumentation vid förhandlingarna, så mycket landar ändå på löneutvecklingen.

1 gillning

Absolut att höjningarna kan bli lite högre än vanligt, men inte pga att din individuella hyresvärd sitter med stora lån. Det är ungefär som att de privatperson som råkar illa ut nu inte är de som köpte en kåk för 2 miljoner, idag värd 4 miljoner, med 50% belåningsgrad sett från köpbeloppet. Utan det är de som nyss köpt alt. inte amorterat som råkar illa ut. Ett ansvarstagande bolag som ex Lundbergs som har maximalt 50% belåning på sina fastigheter skulle då indirekt hamna i underläge, vilket skapar en moral hazard framöver.

Om man tittar på de individuella posterna för en hyresvärd så har fjärrvärme tex knappt rört sig i pris. Samma sak med lönerna för fastighetsskötare, administrativ personal etc, de har ökat i ”normal” takt enligt avtalen som var satta innan detta med inflationen började ta fart. Elen har ökat, men hur stor del av totalkostnaden det är för en hyresfastighet vet jag inte. Byggmaterial har säkert ökat lite. På det stora hela finns det inget direkt argument för att höja hyrorna abnormalt mycket.

5 gillningar

Hyresvärdar sysslar inte med välgörenhet utan är vinstdrivande företag. Även kommunala sådana. Självklart kommer de att använda sig av alla ursäkter i verktygslådan för att kunna höja hyran så mycket som möjligt.

Allt annat vore ett direkt felaktigt agerande med hänsyn till deras ansvar mot sina ägare.

2 gillningar

Nja, en kommun kan inte ägna sig åt first level thinking på det sättet utan behöver se till helheten. Om man ex försöker maximera hyrorna i ett område genom att totalrenovera kan det leda till ghettofiering där kommunen i slutändan sitter med notan.

Men är kanske lite off-topic.

1 gillning

Stämmer dock, fick flytta från min tidigare lägenhet med rimlig hyra på grund av totalrenovering. Mitt område var dock lugnt, tryggt och välskött, men nästan orört sen 60-talet när det byggdes.

Hade förtur att flytta tillbaka, men då var hyran 2000kr högre än innan. Plus att jag hade fått betala för två flyttar.

Hittade aldrig en lika billig lägenhet efter det, men hittade en bra, men som kostade 1800kr mer per månad än min tidigare.

Hade ändå tur som hade 8+ års köpoäng, då bolaget inte gav någon förtur trots att man i princip blev satt på gatan under renoveringen.

Men det gäller att ha köat, eller att ha pengar för att kunna bo, i alla fall i min mellanstora stad.

1 gillning

Tror inte att det finns några “vinnare” i nuläget. Alla kommer att drabbas, om än i olika grad och med olika grader av fördröjning.

9 gillningar

Finns absolut kommunala bolag som gjort så, men de verkar ha lärt sig sin läxa åtminstone i mina krokar. Nu renoverar de mer försiktigt (typ
renoverar badrum i samband med stambyte) inom det kommunala beståndet.

Det fanns ett område de renoverade omkring ~2005. Bodde själv där runt millennieskiftet. Då var det en blandad demografi, men väldigt lugnt och välskött område. Sedan totalrenoverade de i etapper (hus för hus) och höjde hyrorna. Alla normala som betalade sina egna hyror flyttade antingen till andra hyresrätter eller köpte bostad, att betala den typen av hyror var helt enkelt oförsvarligt.

Resultatet blev ett område, som ligger nära centrum, där det nu nästan uteslutande bor människor som på olika vis försörjs av samhället. Kommunala bolaget kan inte neka folk som lever på försörjningsstöd etc, utan får placera dem i lägenheterna som finns - dvs. de som är så dyra att ingen normalbegåvad skulle få för sig att bosätta sig där. Vilka betalar dessa hyror? Skattebetalarna naturligtvis, så även om man räknar bort ”trygghetsvärdar” (väktare) etc som krävs nu blir det en minusaffär för kommunen.

3 gillningar

Jag bor i ett allmännyttigt kommunalt bostadsbolag, så jag räknar med att de i någon mån försöker kompensera för ökade kostnader, men att höjningarna inte följer inflationen. Men vad är vinnarpositionen just nu? Min “profil”:

  • Inga lån alls
  • Hyresrätt
  • Begränsat bilberoende
  • Statligt anställd
  • Alla mina besparingar på börsen

Men vad är det egentligen smartast att ligga nu, lånemässigt? Att det egentligen varit ganska dumt att inte ha lån (beroende på vad man gör med pengarna, naturligtvis) har ju visat sig i efterhand, men vad är bästa stället att befinna sig på om vi får fortsatt höjda räntor framöver? Ska man sitta på ett bostadslån på 5-7 miljoner i alla fall? Eller är det för en gångs skull bättre att vara skuldfri?

Nu vet jag inte hur det ser ut i din portfölj, men min är ner typ 40% i år. Så att handla aktier med belåning hade legat nära till hands om jag varit i dina skor.

1 gillning

Alltså det finns två antaganden här som är viktiga att välja mellan:

  1. Inflationen är övergående. Den beror på effekter från kriget i Ukraina och pandemin men dessa effekter är temporära och om ett par år är det business as usual igen med ränta kring 1%.

  2. Inflationen är inte övergående. Kriget och pandemin har gett oss permanenta förändringar i världsekonomin.

Den som tror på antagande 2) behöver också göra antagandet om:

2a) Löneinflationen kommer inte att ta vid.

2b) Löneinflationen kommer att komma.

Bara då vet man om lån är bra eller inte.

Så det är bara om i alternativ 2a som man helst inte ska ha belåning… får väl hoppas på den då, så man för en gång skull kan skratta lite i smyg åt sina högt belånade vänner.

På sikt kanske det blir så men det bygger på att inflationen blir långvarigt hög och att lönerna ökar ännu mer än bolåneräntan. Till dess blir det enbart dyrare och det är inte alls bättre.

Jag tänker så här: om inflationen är nästan 8 %, och bolåneräntan fördubblas (eller t.o.m. tredubblas) från det otroligt låga 1,27 som jag har nu, så kommer inflationen ändå att arbeta för mig snarare än emot mig. I alla fall i det här avseendet. Skulden minskar helt enkelt, i reala termer. Speciellt med tanke på att jag dessutom får tillbaka 1/3 av ränteutgifterna tack vare ränteavdraget.

Som någon annan skrev så finns det inga vinnare i detta scenario, och jag är knappast lyrisk över det som händer. Men det är ett faktum att inflationen “äter upp” bolån och andra skulder, och att det därmed är mer förmånligt att ha en bostadsrätt just nu.