Hej världens bästa forum.
Kan ni hjälpa mig ut ett ekonomiskt perspektiv räkna på var gränsen går mellan köpa bostad vs hyra? delar med mig denna situation.
några faktan:
Bor i mellanstor svensk stad.
nuläge: hyr för 5800.
Lägenheter i närhet går oftast på 2-3 msek (om än lite större lägenheter). Då oftast med avg på 3000-4000/i 20-40 år gamla hus. stadsnära hus/villor ligger på mellan 4-6 msek. (har gått upp kraftig senaste 10 åren)
Har byggt upp en portfölj ca 2 msek som ger ca 50 000 i utdelning 2022 (gillar stabila utdelare).
Skulle kunna sälja portföljen och köpa kontant och få ner månadskostnaden till 3-4 tsek men magkänslan säger mig att det är mer värt att hyra och behålla kassaflödet från portföljen i denna situation.
Trivs i hyresrätten och grannarna men får ofta höra av kolleger/familj att jag borde "äga mitt boende"och inte kasta pengarna i sjön. Gissar att jag skulle vara lika nöjd oavsätt boende form och räknar med att bo i staden åtminstone 5 år till.
Kan man utifrån detta göra en modell utifrån när det lönar sig att köpa vs när lönar sig att hyra med variablerna avgift och pris bostad mot hyra och portföljavkastning?
Men jag själv brukar ställa upp alternativen mot varandra. Om du bara ska titta på ekonomi så får du göra en hel del antaganden. Det som brukar glömmas bort är alternativkostnad. T.ex. vad är bedömd avkastning på börsen kontra det jag “sparar” med bostadsköp.
Anekdotiskt så kommer jag ihåg vad en vän sa till mig angående ägande av hus: “Man får hela tiden gå runt med hammaren i fickan”. Så glöm inte heller att avsätta en slant och tid på reparationer.
Det finns faktiskt någon som skapade en excel-fil eller liknande här på forumet gällande just detta. Det var ett hett debatterat ämne för ~18 månader sedan.
På den tiden räknade folk med 3% stigande bostadspriser, 7% börsutveckling och fortsatt extremt låga räntor - ändå gick kalkylen knappt ihop för det ägda boendet. Hade varit intressant om någon kunde vaska fram den där filen och knacka in dagens förväntningar.
Nu går jag på styva linan, men gissar att dessa personer inte är några direkta professorer i ekonomi?
Om nu boende i hyresrätt är att “kasta pengarna i sjön” så kan man analogt säga att belånade bostäder typ bostadsrätter och villor är att kasta pengar på bankerna. Man glömmer ofta bort i resonemanget att bankerna tjänar pengar på belåning.
Jag tycker att det är lönlöst att snöa in på exakta siffror när det gäller den ovissa framtiden utan istället fokusera på det generella och de stora dragen.
Generellt sett har börsen gått bättre än bostadspriserna. Men bostaden har varit en kassakista för den som belånat, ibland upp till 85%, och placerat pengarna på börsen istället.
Men börsen är mycket mer volatil än bostadsbranschen och innebär därför en större risk.
Det är svårt att säga vad som är bäst. Egentligen är det viktigaste att bo där ni trivs bäst. Köper ni är det bra att amortera ner till 50%, för då sitter ni rätt säkert, och sen placera på börsen. Hyr ni kan ni placera mer av egna pengar på börsen.
När det gäller köp av bostad är det läget, läget, läget något att tänka på. Geografiska läget men också väderstrecken är viktiga.
Det är alldeles för många osäkra variabler för att kunna göra en säker kalkyl. Räntor och skatter kan förändra spelreglerna totalt. Trivs du med ditt boende, så strunta i andras åsikter och bo kvar.
Själv bor jag i villa och trivs med detta. Men är man kanske inte speciellt händig och är ointresserad av trädgårdsarbete, så varför i all världen skall man känna sig tvingad att byta boende.
Ska du äga en bostad i mer än 15 år i Sverige (Ovsett om du bor kvar i samma stad du gör nu eller inte).
Så kommer du, om man kollar historiskt dom senaste 100 åren, tjäna betydligt mer pengar av att äga en fullbelånad bostad jämfört med att ha icke-belånade aktier på börsen.
Alla vet ju att över tid går både börsen och bostadsmarknaden uppåt med 100% garanti, när jag köper en bostad räknar jag kallt med att jag kanske behöver behålla den i 10 år innan jag får tillbaks pengarna dock, och räknar försiktigt på en snittutveckling på 2%/år (Motsvarande inflationsmålet).
Men med 85% belåning och 2%/år ökning så blir det konverterat 12%/år gentemot börsens normala 7% per år.
Att ha så mycket pengar på börsen utan att äga en bostad är i min värld helt orimligt
De flesta tycker nog att bankernas vinster är snuskigt stora och oproportionella. Måttfullheten försvinner där girigheten visar sitt fula tryne, men den som har mycket vill ju har mer säger man ju. Om du jobbade på bank kan jag förstå att du inte vill att bankerna ska gå i konkurs. Själv försöker jag att undvika att se ekonomiska samhällsproblem ur min egen synvinkel då jag betraktar mig själv som ekonomiskt priviligerad.
Oberoende om man har jobbat på bank eller inte, det finns väl ingen som vill att banker skall gå i konkurs. Det blir jobbigt för alla oavsett vilket yrke man än har.
Håller med om det, att se sin egen bostad som en ren investering känns fel. Investera i fastigheter med belåning utan att bo i dem kan man om man är intresserad av det.
Villaägare sa jag ingenting om.
Vill man bo i villa så får man göra det, vill man bo i lägenhet så får man göra det också Jag bor i lägenhet pga lathet.
Frågeställningen här är ju som TS skriver en fråga om ekonomiskt perspektiv, inte hurvida det gäller en villa eller lägenhet.
Historiskt sett har det alltid varit mycket mer ekonomiskt att ha en fullt belånad bostad, och det kommer fortsätta vara så. Det är å andra sidan antagligen mer förmånligt ha en 85% belånad aktieportfölj och bo i en hyresrätt, men det tar emot för gemene man att göra så.
Skillnaden på att vara belånad gentemot obelånad är ju dock att du måste ha råd att betala för lånet i tider när räntorna går uppåt.
Stämmer detta verkligen med bostäder? Absolut senaste 30 åren med fallande räntor och negativ realränta som vi haft senaste decenniet. Men på längre perioder är väl detta inte sant?
Realpriset må kanske inte stiga, men räknat med inflationsjusterade priser så kommer det definitvt göra det på säg 100+ års sikt såvida inte jorden går under.
Med en inflation på 2% så tar det ungefär 36 år för pengarna att ha halverats i värde. Så på 108 år så har värdet pengar halverats 3 gånger (100% → 50% → 25% → 12.5%). Så inflationsjusterat så kommer en lägenhet för 1 miljon idag kosta 8 miljoner om 108 år. Om samma lägenhet om 108 år fortfarande kostar 1 miljon så har bostadsmarknaden rasat med 90%.
Även om du “bara” får en inflationsjusterad värdeökning på din bostad så är det fortfarande bättre att va 85% belånad där jämfört med att ha en obelånad aktieportfölj som i snitt avkastar 7%/år utan att räkna med förlusten av inflation.
Det jag tänker med mina uttalanden i den här tråden är att även om realpriset på en bostad följer inflationen och inte avviker och du har belåning med 6x hävstång och får således en utveckling på 12% per år pga hävstången på lånet. Realpriset är samma, men du får hävstång på inflationen.
Nu kommer ju mest troligt ingen på det här forumet leva i 108 år till för att få se utfallet, men om någon kan motbevisa eller komma med argument för att det inte i teorin är som jag påstår så lyssnar jag gärna!
