Kollar på en hyresfastighet som man vill ha 3 miljoner för. Driftkostnaden är 80 tkr/år, Underhåll 100 tkr/år. Hyresintäkten är 330 tkr. Alltså blir det en vinst på 150 tkr/år exkl. ränta. Jag har sparat ihop 1 mille och funderar på att investera detta i hyresfastigheten.
Men när jag räknar så ser jag inte fördelen. Är det något jag missar som gör hyreshus bättre än ex. fonder?
Lånekostnad 2 mille = 100 tkr/år med 5% ränta. Alltså ger det en vinst på 50 tkr/år. Hälften av vad man får på index med 10 % avkastning. Finns det något jag missar som kan göra hyresfastigheter mer attraktivt?
Jag tror inte eu missar något. Jag har räknat på många hyreshus genom åren och oftast är det en dålig affär. Tror att de som ger de höga priserna gillar känslan av att äga något fysiskt snarare än att de tänker affärsmässigt.
Det som du ska leta efter är en fastighet med potential. T ex om du får bygglov för att bygga ut, kan få ner driftskostnaderna snabbt med enkla medel eller liknande. Det kan höja värdet markant.
Hyresfastigheter ger generellt sämre avkastning än börsen. Fördelarna uppstår om du lyckas hitta ett objekt där du ser potential ingen annan ser (villa med 2 lägenheter eller billig villa en bit ut på landet eller en villa där du kan göra om den till hyreshus billigt). Vanliga hyreshus säljs av proffessionella investerare som vill tjäna pengar, villor säljs av amatörer som ska bo där…
Ja, om du bara jämför direktavkastningen från fastigheter med indexfonder så är det inte jättemånga fastigheter som slår börsen….
Men du måste också räkna med långsiktiga värdeökningen, amorteringen, hävstången på ditt egna kapital genom belåning och viktigast som Erik och Daniel tidigare sagt, det gäller att hitta fastigheter med potential där du kan förädla huset och höja värdet. Tänk BRRRR så är det typ på samma spår.
När hyresgästen ringer på julaftons morgon och saknar varmvatten är det inte lika roligt… Besiktningar när lägenheter byter hyresgäst, bråkiga hyresgäster, mm.
Har räknat på ett antal hyreshus över åren och funnit att det endast skulle vara värt besväret att köpa en mindre hyresfastighet med 4-6 lägenheter och själv bo i en av lägenheterna istället för i en egen villa.
Man kan då leva som i en villa med garage, trädgård och snöskottning men med ett positivt kassaflöde.
Hej. Tack för svaret. Ska flytta till mindre ort, där fastigheterna är lite billigare och tänkte samma sak. Man får många fördelar när man äger huset kontra vara en vanlig hyresgäst. Sen finns ekonomiska fördelar som kanske inte är så självklara, så som att kunna ta ut saker på företaget (telefoner, verktyg etc.), kunna nyttja hävstång och värde ökning som du nämnt.
Tack för insikten och får ta en funderare, alternativt lägga mig på ett pris där det “går ihop”.
Sant, det är mycket jobb med hyresfastighet. Är inte alls lika passivt som fonder/aktier. Därför jag tänkte att man skulle kunna tjäna mer på en hyresfastighet.
Tackar, kollat på podden och läst mycket i forumet. Alltid intressant med folks olika tankesätt på bästa vägen. Jag ska kolla lite på det med värdeökning. Själv tror jag fastighetspriserna kommer gå ner i hösten, för att sedan komma tillbaka om 2-3 år. Så ska ta med värdeökningen som kommer att ske nästkommande 15-20 år.
Har haft lite problem att få lån från banken, så fort man nämner att man ska hyra ut del av fastigheten drar dom öronen åt sig. Vet du nån bank som man borde vända sig till?
Tack för svaret Tror det kan vara så du säger, kollat på hyreshus i 3 år och hittar få som lockar mig. Denna gjorde det, då jag kommer jobba i samma stad. Men ekonomin går inte ihop. Mäklaren har inte heller nån planritning så vet inte om jag kan bygga fler hyresrätter i huset för att öka värdet/avkastning.
Du borde inte ha problem att få ta ett lån på en hyresfastighet, dvs typkod 320. Storleken på lån kan variera men lån borde du få hos de allra flesta bankerna. Du måste dock se till att prata med deras företagsavdelning som sköter dessa lån och förstår vad det handlar om.
Bankerna vill ju inte finansera spekulation, men i detta fall är det ju ett hyreshus som stått där i många år och har en bevisad historik av intäkter.
Kruxet är att du även kan förlora en massa pengar. Det tar några månader innan Kronofogden har kastst ut en hyresgäst som inte betalt hyran. Oftast behövs en renovering därefter. Jag har själv sett exempel där ägaren till ett mindre hyreshus förlorat 80 000 kr. Surt!
Det stämmer att bostadsfastigheter har sämre direktavkastning än börsen med betydligt större arbetsinsats. Den stora skillnaden är hävstången. Normalt stoppar du in 25-40% av köpeskillingen själv och lånar resten till låg ränta då det finns en säkerhet som anses trygg. Avkastningen på eget kapital blir då normalt högre än börsen. Hävstång innebär dock alltid risk som bekant. Du kan såklart låna för att köpa värdepapper också, men till en betydligt högre ränta.
Det här med att hitta fastigheter med onyttjad potential, bygga om eller renovera och öka värdet - visst, alltid bra att hitta värden som ingen annan ser. Men byggkostnader i Sverige är så höga och hyrorna i befintligt bestånd så låga att jag är tveksam till att det är vettigt som en generell strategi för en mindre aktör. Vill man bygga är det nog isf en bättre strategi att bygga nytt. Men det är baserat på min egna begränsade erfarenhet.
