Vi har nyligen startat ett företag med syfte att förvärva hyresfastigheter. Nu har det dykt upp en intressant fastighet centralt på orten där vi bor. En ort med ca. 30 000 invånare. Den ligger 400 m från torget, 350 m till havet och 1 km från tågstationen. Vi har strax över 1 km till fastigheten från vårt hus.
Lite kort om fastigheten:
Boarea på 385 kvm fördelar sig på 3 lägenheter, varav ett gårdshus. Planen på sikt är att ev. riva gårdshuset och bygga fler bostäder där. Ev. kan vi dela upp det stora huset i fler lägenheter då de nuvarande lägenheterna är alldeles för stora. Det innebär dock en del jobb och även kostnader.
Kalkylen just nu ser ut som följande:
Pris på fastigheten: 3 000 000 SEK
Lagfartskostnad: 127 500 SEK (4,25% då den inte ligger i ett bolag idag)
Uttag av pantbrev: 15 000 SEK
Total förvärvskostnad: 3 142 500 SEK
Hyresintäkter: 380 600 kr/år
Drift och underhåll
385 kvm x 475 kr = 182 875 kr/år
Driftnetto: 380 600 – 182 875 kr = 197 725 kr/år
Direktavkastning: 197 725/3 142 500 = ca. 6,3%
Kontaktpersonen som vi har på banken vill enbart låna ut 2 miljoner på kassaflödet och vi har fått erbjudande om 5,2 % ränta idag. (troligtvis lite högre efter nästa räntehöjning). Tycker räntan var dålig med tanke på att vi har 4,2 % i ränta privat. Men affären hänger egentligen inte på räntan, utan vi undrar egentligen om det är en bra affär att genomföra.
Det kan även vara bra att nämna att det är ca. 500 000 kr i underhållskostnader de närmsta åren eftersom vi behöver byta tak (plåttak), måla om fasad och renovera ett badrum. Troligtvis kommer vi betydligt billigare undan med tanke på att jag har ett större nätverk av hantverkare i min vänskapskrets som har egna firmor. Detta innebär att jag har tillgång till duktiga snickare, målare, plattsättare, VVS:are och elektriker.
Har även väldigt bra rabatter hos bygghandeln och färghandeln där jag har etablerat kontakt sedan tidigare renovering. Det jag saknar är plåtslagare, men har för mig att en av mina vänner(snickare) har väldigt god kontakt med en plåtslagare.
Är fastigheten i någorlunda skick verkar priset lågt.
Du betalar även expeditionsavgifter på lagfart och pantbrev, dessutom vill banken ha betalt för jobbet.
Personliga kontakter är bra i så motto att man kan känna en trygghet i att jobbet blir bra gjort. Men för att vara helt uppriktig, att tro att man får en hantverkare att jobba biliigare bara för att man känner dem är naivt.
Varför i all världen skulle de lämna en sockrad offert just till dig? Jag känner många av mina kunder väl, men jag skulle aldrig pruta på mitt arvode för den sakens skull.
Håller med varför ska hantverkare komma till en fastighet och göra billigare arbete, speciellt eftersom du tjänar pengar på fastigheten. Annan sak om det var din privata villa.
Såvida du inte syftar på de ska göra arbetet svart?
Du kan ju inte räkna avkastning på lånad summa och utan att ta med dina kostnader för upplåning.
Var har du räntekostnaderna någonstans?
Dessa utgör 5,2% * 2MSEK = 104 000/år
Vidare har du gått in med 1 142 000 av eget kapital som om vi använder samma kalkylränta kostar ytterligare 59 000/år.
Då landar du i driftnetto 197’-104’-59’=34’/år, vilket ger dig en avkastning på eget kapital om 34’/1142’=2,9%.
Om allt går som det ska.
För detta får du förmånen att eventuellt få ett samtal mitt i natten från hyresgäster som spolat ned tamponger i toaletten.
Det kan fortfarande vara en vettig affär om du:
gillar att fixa och greja för sakens skull
tror att du kan förädla fastigheten och öka eget kapital betydligt.
Nja, det är väl så man normalt sett räknar ett driftsnetto. Sedan får man jämföra med vilken ränta man har sitt lånade kapital och vilken ränta man vill ha på den egna insatsen.
Ja, driftsnetto ja. Men att räkna nån slags avkastning på detta sätt är ju bara att lura sig själv. En snabb blick visar ju att det är vettigare att köpa en fastighetsfond isf.
Hyfsat stor kåk. Badrum + plåttak+ fasad tycker jag låter 500” lågt. Hade nog räknat/gissat klart högre när det dessutom är ett stort hus. Plåttak kan bli riktigt dyrt om det är falsad plåt, många vinklar/vrår, snörasskydd och undertaket behöver åtgärdas. Så det beror på.
”Betydligt billigare” i professionella sammanhang (=kvitto osv) ser jag inte riktigt hur det ska bli. Som någon annan skrev. Finns dock andra fördelar. (Får betala rimligt, få hjälp snabbt, smidigt, inte riskera bli lurad osv)
Vore nog annorlunda om det var ditt egna privata hus som kompisarna skulle hjälpa till med.
Räntekostnad på ALLA pengar måste ju med på nått sätt.
Tackar för alla tankar och bra svar! Vill ha lite kritiska svar. Vill ju inte ha en massa hejarop, utan vill ju ha kritiska svar. Så att vi inte missar något.
Det enda som jag är helt säker på är att mina vänner faktiskt kommer att hjälpa mig när det är dags. Jag har hjälpt de med väldigt stora tjänster, som i vissa fall är svåra att värdera och sätta ett pris på. Så de har själva sagt att de ska hjälpa mig till en rimlig kostnad när det är dags.
Det är egentligen alla de andra sakerna jag funderar mer kring. Ni har givit en hel del bra svar. Finns det något mer vi missar?
Nja. Driftsnetto är driftsnetto. Vilket avkastningskrav varierar ju från individ.
Jag tror inte att en normalt funtad person blir lurad. Nog förstår man att att fastigheten måste finansieras.
Om detta köp blir bättre än en fastighetsfond kan varken jag eller avgöra. Rätt exploaterad kanske denna fastighet är ett jätteklipp. Vi har definitivt inte hela bilden.
Vår kontaktperson på banken sa att det blir en bättre affär på 2,5 miljoner. Det kommer säljarna aldrig att gå ner till. Fastigheten låg ute för över 5 miljoner, därefter sänkte de priset till 4 miljoner och nu är den nere på 3 efter förhandling.
Jag läser in vad ni skriver, men samtidigt tittar jag runt lite på objektvision för att bilda mig en uppfattning där jag ska hitta dessa fantastiska affärer som tydligen finns därute, men som jag inte hittar. De flesta fastigheter som har 300 000 kr i hyresintäkter ligger ute för över 5 miljoner. I små byar kan man hitta fastigheter för 3,5 miljoner där hyresintäkten är 300 000 kr.
Den fastighet vi vill köpa kommer att ha över 400 000 kr i hyresintäkt efter viss uppfräschning. Får vi rivningslov på gårdshuset och bygglov där det står, så kommer det också att öka hyresintäkterna. På sikt skulle vi kunna dela upp det stora huset i mindre lägenheter och på så sätt få upp hyrorna.
Haha kul! Du tycker att jag som ska börja investera i hyresfastigheter borde veta bättre än alla andra på Rikatillsammans? Jag ser ingen prestige i frågan och vill veta nedsidan snarare än “om vi gör en bra affär…”. Därav ställde jag frågan på Rikatillsammans, där de flesta faktiskt skulle rekommendera indexfonder alla dagar i veckan.
För mig är det precis tvärtom. På något sätt måste man ju försöka få fram en avkastningsprocent. Denna får man sedan jämföra med andra alternativ till att placera pengar.
där de flesta faktiskt skulle rekommendera indexfonder alla dagar i veckan.
Exakt min poäng
Nej det var ju inte det jag sa, men det var en åsikt och alla har väl rätt till en sådan? Att göra affär med bara 3 hyresgäster låter inte lockade för mig iaf.
Betalar hyresgästerna för varm/kallhyra samt vad är det för uppvärmningssystem.
Ponera om det är varmhyra med eluppvärmning och elavtalet blir något högt mot beräknat.
Uppvärmnlng: Fjärrvärme på 310 kvm - varmhyra. Kallhyra och direktverkande el med luftvärmepump på 75 kvm. Samtliga hyresgäster står för sin egen elförbrukning. Driftskostnader blir inte alltför höga, men däremot är underhållskostnaderna högre initialt.
