Många av de bästa affärerna finns inte på Objektvision, de sker mellan två bekanta i branschen. Där man vet att köpare/säljare inte kommer krångla, är trovärdig, det blir en snabb affär och du slipper mäklarens arvode.
Som Denkmal skriver " 2. tror att du kan förädla fastigheten och öka eget kapital betydligt."
Du behöver kanske räkna lite på hur mycket uppfräschningen skulle kosta, och göra undersökningar på vad hyresgäster sedan är beredda att betala för den standard du kommer upp till. Det som så populärt kallas BRRRR av Amerikaner.
Du säger att de aldrig skulle gå ned till 2,5, men de har redan gått ned från 5-3… Om de legat ute länge utan att kunna sälja och du är den enda intressenten så kan du kanske få ned dem dit. Det finns en anledning till att ingen annan redan köpt fastigheten på den kalkylen.
Du skriver en intressant sak som jag också stött på tidigare, dvs. att de bästa affärerna sker utanför den annonserade marknaden där mäklare inte är inblandad. Då behöver jag ställa en fråga: Varför skulle säljaren vilja skänka bort 5-10 miljoner för att göra en snabb smidig affär med en köpare som han/hon känner? Arvodet hos en mäklare kanske ligger på 100-150 000. Ganska tidigt i trådet lyftes upp varför folk inte skulle ge bort sina timmar till en billigare peng, inte ens till vänner. Där pratar vi om ett par tusenlappar till nära vänner som du hjälpt väldigt mycket. Här pratar vi om att “skänka” bort miljoner till i bästa fall en ytligt bekant som säljaren vet namnet på.
Det där med BRRRR metoden - Klockrent! Det är ju så många etablerade fastighetsägare gör, även i Sverige.
Gällande fastigheten och marknaden. Det har varit mestadels privatpersoner som tittat och de verkar mer intresserade av att ha ett nyrenoverat hus istället för ett hus där fasad behöver målas, renovera ett badrum och tak behöver bytas. Det säljs radhus på 140 kvm precis intill denna fastighet för 3 250 000-3 500 000. Den senaste försäljningen skedde den 26 maj , så inte gammal försäljningsstatistik. När det kommer till privatpersoner och bostadsköp, så är det känslor som styr. Det är mer jobb på denna fastighet än ett radhus förstår jag också.
Fastigheten går absolut att förädla i form av ökade hyresintäkter i huvudhuset, bl.a. genom ombyggnad/uppdelning i mindre lägenheter. Men det är allt annat än gratis, utan sker till en kostnad. Den riktiga förädlingen i fastigheten ligger i huruvida kommunen beviljar ett bygglov på en ny byggnad där gårdshuset står. Eftersom vi då bygger 4 lägenheter där till en hyra på 1800 kr/kvm. Rivningslov på gårdshuset är inga bekymmer. Långsiktiga planen är väl att få bygglov på den ytan först, därefter jobba med att bygga om huvudhuset. På sikt får vi då till hyresintäkter på ca. 800 000. Men det är som sagt inte gratis, varken att bygga nytt eller att bygga om huvudhuset.
Nu börjar du mejsla fram möjligheten tydligare med den här fastigheten. Huvudbyggnaden är nog varken klipp eller katastrof.
Utnyttja gårdshuset/bygga nytt är där potentialen finns låter det som.
I dåliga tider för byggbranschen kan det säkert bli en WIN/WIN för dig och de byggkontakter du har att fokusera på gårdshuset. Då kan du nog skapa potential för framtida god lönsamhet. Dvs några slitiga hundår med uppfräschning/ombyggnad och sen uppbyggnad av ett nytt hus där gårdshuset står.
Observera dock att flera små lägenheter är betydligt struligare att drifta än några stora. (Fler badrum/kök/antalhyresgäster/in&utflyttar/ungdomar/borttappade nycklar/OVK-besiktningar/parkeringsbehov/förrådsbehov osv)
Den snabba kalkyl du ställer upp för schablonmässigt driftnetto och direktavkastning ser rimlig ut och ligger ungefär på en normal nivå för vad man hittar på objektvision i den storleken i sådan ort skulle jag säga. Om det är en bra eller kass avkastning får var och en avgöra. Lägg till finansieringskostnader så får du en bild av betalnettot. Också vettigt att göra en analys av räntekänsligheten, dvs kolla hur kalkylen blir med olika räntesatser och när du hamnar på ett negativt betalnetto. Vill du vara ordentlig gör du en fullständig kassaflödesanalys med så rimliga värden som du kan komma fram till för drift och underhåll.
Några tankar:
Du kan kika på driftskostnaderna som anges i prospektet. De kommer vara lägre än de 475 du räknar med schablonmässigt då de nästan alltid bara inkluderar ren drift, men från den driften kan du få en uppfattning om relativ storlek för tex värme och få ett hum om huruvida driften är onormalt hög eller låg och kanske få en idé om man kan skära kostnader i tex energieffektivisering.
500 k för tak, fasad och ett badrum låter orimligt lågt.
Om det är ett äldre hus och du funderar på att dela av lägenheter, tänk på att nuvarande normkrav i BBR då kan ställas på samtliga lägenheter som berörs, vilket kan bli komplicerat och dyrt.
Om en av lägenheterna är vakant vid försäljning så brukar man behöva fajtas med privata köpare som driver upp priset orimligt.
Ja det är frågan, nu har jag varken köpt en fastighet av en bekant eller någon insikt i hur sådana affärer fungerar men jag kan killgissa ändå!
På ett case som detta kanske de kan tänka sig att sälja för 2,6 till en bekant istället för 3 till dig på en öppen marknad, dels för att de sparar 100’ men också för att köparen känner redan till fastigheten och kan snabbt stänga affären.
Säljaren har ett nytt projekt framför sig som de vet kommer garanterat gå 1miljon vinst på, men som kräver att dem snabbt kan avyttra en befintlig fastighet, då spelar dem 300’ mindre roll då säljaren behöver snabbt få in likvida medel för att kunna gå in i nya projektet innan det är för sent. Opportunity cost.
När det kommer till att få hjälp av vänner så tänker jag tvärtemot vad andra sagt. Att kunna få hjälp av vänner tror jag absolut inte är något problem! Det beror såklart på hur nära vänner ni är, hur mycket du hjälpt dem etc. Men när jag flippade en lägenhet fick jag jättemycket hjälp av en vän som är hantverkare. Jag har hjälpt honom med mycket innan och han fick en skälig ersättning. Men istället för att betala 600kr/h till en firma fick han 200kr/h. Så länge man är säker på att vännen känner sig nöjd med dealen och att man inte tror de ska stå dag in och dag ut för lite pizza… jag hjälper dig och du hjälper mig.
Håller med! Det stora huset är helt ok och det genererar ett plusresultat, men det är helheten i affären man får titta på. Föräldlingspotential är det vi får titta på. Vi får nog ta oss en funderare på hur vi ska göra. Vi kan ta ut en högre kvm hyra om vi har mindre lägenheter, men lite mer jobb.
Du är inte ensam om att påtala att det är billigt med 500k. Får nog ta in offert på det jobb som ska göras.
Driftkostnaderna i prospektet grundar sig på att enbart den stora lägenheten (185 kvm) är bebodd. Driften just nu är 65 000 kr/år.
Alla lägenheter kommer att vara tomma vid köpet, så visst fajtas vi med privata köpare. Hade vi köpt den privat för att bo där, så hade det hela varit en no-brainer. Men vi bor för bra för att flytta på oss.
Att ni kan ta ut en högre hyra per kvadratmeter beror väl på att ett kök och ett badrum värderas högre än ett sovrum, och att kök och badrum förekommer i såväl en-, två- som trerumslägenheter. Å andra sidan får ni ökade underhållskostnader med fler kök och badrum, som det redan har påpekats, så det är inte givet att den högre hyran per kvadratmeter för ett större antal lägenheter med färre rum per lägenhet är bättre än en lägre hyra per kvadratmeter, men större och färre lägenheter.
Jag tänker på stora affärer i 20 miljoner kronors klassen. Ett exempel som jag kan dra är att det ligger ute en fastighet på samma ort. Det är hyresintäkter på 1,3 miljoner och säljaren vill ha ut 21 miljoner för en fastighet i normalskick. Inga förädlingsmöjligheter överhuvudtaget. Hur logiskt är det? Även om du förhandlar ner priset till 15 miljoner så behöver man inte ens räkna på affären. För att det ska vara en bra affär för köparen, så ska säljaren ner på 10 miljoner och det kommer inte att hända.
Härligt att du, precis som jag verkar förstå att man gör tjänster vänner emellan utan att ta några större summor i betalning. Jag tror att vi underskattar möjligheterna av att hjälpa varandra. Att bjuda på pizza/lunch/middag, räknas ju inte in i kategorin tjänster överhuvudtaget. Utan det är något som kommer naturligt vänner emellan. Det jag har hjälpt till med handlar om betydligt större tjänster än så.
Gissar att det är den vid Stortorget i Falköping? Ligger väldigt centralt till. Och ja, en direktavkastning på 4,3% är svårt att räkna hem med dagens räntor….
Här får man väl spela det långa spelet och förlita sig på värdeuppgången över en längre tid. På samma sätt som att direktavkastningen på fastigheter i centrala Stockholm är runt 2-3% för att värdeuppgången över tid är så mycket större i storstaden än mindre orter. Att man inte förlitar sig så mycket på hyrorna för att tjäna pengar utan på en långsiktig värdeuppgång istället
Så som jag ser det verkar det vara mycket låg avkastning. Du får tänka på att du kommer behöva betala fastighetsskatt och sedan vinstskatt vilket gör att vinsten efterskatt kommer bli mycket mycket låg särskilt eftersom du tar ett lån. Jag skulle investera i en fond istället.
Vi har en hyresfastighet sedan mars -22.
Året som har gått, som så många, har verkligen varit att gå i motvind, vi har rörlig ränta, den började på 2,25%, de var då de… fick den justerade senast igår till 5,19, på 3m de är 14k i månaden, 6k dyrare än när vi köpte det, de är en hel hyra. Jag och min fru försöker se framåt, de har varit otroligt mycket jobb, vi ångrar oss endel att vi fick för oss att köpa ett hus med 5 lägenheter samtidigt som vi har två barn och båda har jobb (hon jobbar halvtid jag heltid)
Avkastningen är väl egentligen rätt bra om de inte vore för lånet som drar åt helvete och sen har vi renoverat och fixat alldeles för mycket på bara ett år, både hus kontot och vårat eget är tömt… men med de sagt, man ska nog inte ha förväntningar att man kommer plocka in några “pengar i fickan” de första åren.
Vi får se hur detta år går, emellanåt är vi faktiskt sugna på att sälja, vi bor i en av lägenheterna själva, så ett alternativ är att flytta och hyra ut denna med, då kanske de inte heller känns som att man bor på jobbet
Väldigt intressant tråd Jag jobbar själv med att bygga ett nytt verktyg för att analysera och hitta kommersiella fastigheter. Tanken är att göra det enklare att snabbt se nyckeltal, jämföra objekt och fatta bättre beslut.
Jag är nyfiken på er som faktiskt gör affärer: vilka data eller funktioner skulle göra störst skillnad för er när ni räknar på en fastighet som den här?
Jag jobbar själv med att bygga ett nytt verktyg för att analysera och hitta kommersiella fastigheter. Tanken är att göra det enklare att snabbt se nyckeltal, jämföra objekt och fatta bättre beslut.