Hej,
jag och en vän har hittat en hyresfastighet som vi är intresserade av att köpa.
Vi tänkte om någon har lite tips och tankar att dela med sig av kring denna affären.
Hyresfastigheten består av totalt 6st lägenheter med en uthyrningbar yta på 500kvm.
Till fastigheten hör också ett dubbel garage, men detta hyrs inte ut.
Skicket på fastigheten är hög och det finns inte stora underhållskostander i närtid.
Fastigheten ligger några mil utanför Göteborg i en mindre ort.
Säljaren vill ha 7 000 000kr
Hyresintäkter 520 000kr
Driftkostander 110 000kr ( ej medräknat för löpandenunderhåll)
Driftnetto 410 000kr
Avkastning ligger då på ca 5.8%.
Vi har pratat med banken och de kräver 40% handpenning.
Vi tänkte förvärva fastigheten via AB.
En annan sak vi funderat över är avskrivning. Kan man alltid skriva av 2% av köpeskillingen, oberoende av hur gammalt huset är.?
Är det alltid högre räntesats på lånet för ett AB än för privatpersoner?
Du behöver lägga till underhåll ovanpå driften för att få ett korrekt driftnetto. Räkna på ca 475 kr/år/kvm. Att tänka “Skicket på fastigheten är hög och det finns inte stora underhållskostander i närtid” är att göra en glädjekalkyl för fastighetens värde. Det står dig iofs fritt att göra det.
Inräknat underhåll (edit: räknade med 500 kr/BOA) får du ett driftnetto på 270k och en direktavkastning på 3,9%.
Med en sådan direktavkastning får du en negativ hävstång i din belåning med dagens räntor och avkastningen på eget kapital blir mindre än en procent.
Om räntan stiger en halv procentenhet högre än idag hamnar du på ett negativt betalnetto och negativ avkastning.
Med givna förutsättningar hade jag gett i häradet 3-4 miljoner för fastigheten. Men vi är alla olika.
Det känns som att det är stor risk med låg förväntad avkastning, men jag kan inget om hyresfastigheter. Man kan ju vända på det och fundera på vad man gör bästa (och roligaste) affären med 2,8 miljoner vilket motsvarar kontantinsats som ska bindas i huset.
För att jag skulle satsa på något liknade måste det finnas andra uppsidor och möjligheter, att det finns potential att göra en väldigt bra affär på något sätt med fastigheten.
Drift och underhåll. Förhoppningsvis hamnar man lägre än detta i praktiken. Men för en värderingskalkyl brukar jag alltid räkna med de schablonvärden som är kutym. Det har delvis med finansieringen att göra. Länge har 450 kr/BOA ansetts vara “standard”. Det har sagts mig (och det stämmer med min begränsade erfarenhet) att banken räknar med ungefär denna schablon. Med senaste tidens kostnadsökningar vet jag inte vad denna sprungit iväg till. Jag räknar numer själv med 500 (såg att jag visst gjorde det ovan, lägger till en kommentar om det).
Förhoppningen att komma undan billigare tänker jag ofta baseras på att man trollar lite med knäna och som liten fastighetsägare gör mycket saker själv. Det är inte billigt att drifta fastigheter, speciellt inte om det ska göras professionellt med korrekt anställd personal, följandes all lagstiftning.
Sen ska jag förresten se till att lägga till att alla banktjänstemän är olika och min upplevelse är att det är väldigt svårt att säga vad banker i allmänhet tycker eller tänker - det kan variera väldigt mycket.
Klokt att räkna med schablon på kostnad för drift och underhåll. Ofta är driftsnettot på mindre fastigheter något dopat av att ägarna gör mycket arbete själva. En annan variant är att man tar stora renoveringar för att sedan ha några ”billiga” år inför försäljning.
Har någon här uppfattning om vad som i dagens marknadsläge skulle vara ett rimligt avkastningskrav på denna typ av fastighet?
För att detta ska bli en lönsam affär måste då köpeskillingen ner en del helt enkelt. Och/eller hyresnivån kunna öka.
Skulle vilja veta vad bruksvärdet på de olika lägenheterna är. Hur beräknar man detta?
Nuvarande ägare sa att han ligger under snitthyran för området. Detta trots att standarden på lägenheterna är mycket högre än de som finns i området. Räknar man bara rakt av på hyresintäkerna / kvm så ligger de på 1040kr/ kvm. Dock är lägenheterna runt 100kvm st.
Det känns som att de finns en hyfsad uppsida på intäktsidan.
Räntan har ändrats så snabbt så jag har inte längre någon uppfattning av vad som är normalt. Vore kul att höra från någon annan fastighetskunnig! När räntan var 1% skulle jag sagt att 1-3% i storstad och 5-7% i småstad var normalt (osagt om det var rimligt). Nu vet jag inte. De stora bolagens yieldkrav rör sig väl lite trögare. Själv skulle jag nog vilja ha minst 8% på mindre ort.
Det är en fråga med ett komplicerat svar. Första sak att ta reda på är om fastigheten omfattas av förhandlingsordning. I så fall är det nog inte mkt du kan göra på hyrorna. Är det fri hyressättning så kan det kanske finnas möjlighet. Det blir dock lite av en uppsats att förklara hur hyressättning går till känner jag. Det korta förenklade svaret är att du behöver hitta en likadan lägenhet med en kollektivt förhandlad hyra att jämföra med.
