Jag och min sambo går i planer att köpa en bostadsrätt, lgh på ca 55kvm i centralt läge.
Denna planeras att ev renovera men främst hyra ut som en investeringslägenhet.
Jag har läst en del och helt klart förstått att en bostad för uthyrning oftast är en bra investeringsform som högst troligt ger någon form av vinst.
Dock undrar jag - vad har ni för tankar kring en sådan investering i dagens läge?
Är det ett bra läge sett till ränta/kriser etc. som pågår idag? Eller är det ett rakt av ett dumt läge?
Återkom gärna med tips och tankar. Allt är välkommet!
Det första ni skall göra är att kolla upp föreningens vilkor vad gäller uthyrning.
En bostadsrättsförening primära syfte är normalt inte att upplåta lägenheter för vidare uthyrning.
Tack för input. Kanske skulle vara tydligare med det, men hela den biten är löst och lånelöftet är godkänt.
Det som skrämmer mig mest i situationen är om det är ett bra läge att köpa denna typ av bostad idag, eller om omvärlden och räntan gör det till ett dumt beslut.
Å ena sidan kan man med lite krydda jämföra det med att satsa samma summa på en nischad fastighetsfond. Det kanske ni inte hade gjort i dagens läge. En fördel med att köpa en lägenhet så som ni planerar är ju dock att ni sannolikt kan få ett ganska fördelaktigt lån (hävstång), och dessutom får hela utdelningen dvs hyran utan mellanhand.
Det vore intressant att få se er kalkyl inkl köpesumma, tänkt hyra, snitthyra i området, beräknad beläggningsgrad (dvs hur många månader om året som ni tror ni kommer kunna få den uthyrd under), försäkringskostnader, osv. Er övriga ekonomi och andra investeringar påverkar ju också. Hamnar alla era besparingar i er egna plus denna lägenhet innebär det ju en synnerligen dålig diversifiering, men har ni också lika mycket pengar i en global aktiefond så balanserar det upp en del.
Även föreningens ekonomi i övrigt spelar in: hur mycket kommer avgiften öka om räntan skjuter i höjden, och då “äta upp” den hyra ni själva begär?
Något som är värt att tänka på är att bara för att föreningen tillåter uthyrning just nu betyder det inte att dom alltid kommer göra det. I sådana fall att det ändras har du inget annat val än att sluta hyra ut i amdra hand.
Det är lite speciellt i detta fall. BRF’en bildades och vi köpte loss bostaden vi bor i, i samma förening. Lägenheten vi tittar på ligger i samma byggnad i samma förening (liten förening).
Jag har funderat lite på det där, vi har en investeringslägenhet, och just lånet som hävstång är ju lite det som är det fina i kråksången. Det liksom går runt av sig självt (hyran betalar av amorteringar och ränta), men samtidigt så minskar ju fördelen med hävstången med att lånet amorteras bort.
Jag har själv sneglat på att köpa hyra ut någon form av fastighet men inte hittat rätt objekt än.
Det är en lite udda situation så se till att ha stenkoll på vilka rättigheter och skyldigheter du har gentemot föreningen.
Föreningen har rätt att ta ut en avgift för att låta sina medlemmar hyra ut i andra hand, denna får uppgå till 0,1 basbelopp. Om ni inte redan betalar en avgift för det, kan det vara någonting att vara beredd på att ge dom om diskussioner kring huruvida det är rimligt att låta medlemmar hyra ut. Om det är en liten förening kan en sådan summa göra ganska gott i kassan. Särskilt eftersom det blir en bonus utöver avgiften som dom redan får in.
Du kan även dra av motsvarande belopp i din deklaration senare. Så det är ganska kostnadseffektivt.
Om man ska agera motvals kan man ju i och för sig hävda att de allra flesta som äger en belånad bostadsrätt har en total investeringsportfölj som är otroligt tungviktad mot fastighet. Dessutom inte fastigheter generellt utan en enskild fastighet i en enskild förening.
Ska man sprida sina risker någorlunda är kanske inte ytterligare en fastighet det bästa alternativet. Då kanske fonder istället ger en mer neutral vikt.
Med det sagt, har du hittat en bra deal kanske det känns kul att hugga!
Jag är ganska säker på frågan gällande föreningen etc. Man vet såklart aldrig vad som kan komma att hända i framtiden, men här känner vi oss som säkrast.
Jag ska absolut försöka uppdatera er! Beslutet måste tas inom kort.
Kul att det går bra och att du planerar att fortsätta på det spåret, låter intressant!
Jag tänkte svara på ett inlägg från ovan med en liten kalkyl över hur de olika siffrorna ser ut.
Ni får mer än gärna kommentera detta och säga vad ni tycker.
Tänkt att hyra ut alla månader om året helst, såklart. Efterfrågan kan vara hög pga stora företag i området som hjälper personal med bostad.
Snitthyra i området, oklart men kan såklart kolla upp detta. Vi har tidigare planerat att hyra ut våran bostad (större lgh till dyrare månadskostnad) och efter att ha kollat andra lägenheter i området som hyrs ut så ligger vi korrekt ute.
EDIT. Föreningen är skuldfri med bra besparingar, samt uthyrningen är godkänd framöver.
Du borde räkna på hur många månader du har råd att stå utan gäst varje år. det är nog ganska osannolikt att du kommer ha full täckning nästkommande 20 åren.
Har du kollat upp att lägenheten kan hyras ut för den summan? Det finns en uträkning som visar om det är inom intervall.
Hur står är lägenheten?
Glöm inte att man Helst inte ska hyra ut mer än 1-1,5 år i taget. Därefter bör du ha minst 2 månaders tom lägenhet (obs ej hyras ut) alt använda den själv,
Vi hyr ut den 1,5 år och sedan använder vi lägenheten i 2 månader och så börjar vi om igen. Annars räknas inte den som privatuthyrningslagen. Det här är det många som missar och får Skatteverket efter sig
Månadskostnaden har vi kollat upp och den är okej.
Utveckla gärna! Jag sökte lite och får fram nedan hos svenskfast.se:
Hur länge får man hyra ut sin bostadsrätt i andra hand?
“Det finns ingen lag som säger hur länge du får hyra ut din bostadsrätt i andra hand, däremot så beviljar bostadsrättsföreningar ofta andrahandsuthyrning ett år i taget.”
Snygg uträkning. Ser ju verkligen ganska bra ut, med så låg avgift också vilket som du bekräftar beror på låg belåning hos föreningen. Håller med övriga om att du behöver försäkra dig om att du lagligt kan ta ut den avgift du tänkt utifrån storlek och område. Det finns som @Moa8484 skrev en “formel” för det. Bra med stora företag i närheten som du skriver. Vad blir vinsten då per år utifrån din beräkning? Jag får 1707 kr per månad och då har ni även amorterat med den avgiften. Det blir ca 20 000 kr pr år, vilket motsvarar 1,2% av bostadens värde. Tack vare hävstången som lånet ger blir det dock 8% av insatsen. Jag skulle även göra en beräkning om räntan sticker iväg till säg 8%? Är lånet bundet eller rörligt? Det är ju en ganska hög ränta – får ni inte bättre pga att ni inte köper den för eget boende?
Ett inspel som missas när dessa scenarios landar i forumet är att hyran man kan ta ut från sin hyresgäst måste vara skälig.
Vad innebär det?
Jo att hyran ägaren av BRF kan ta ut är summan av drift- och kapital-kostnader, med avkastningsränta lite över Riksbankens referensränta. Allting annat är oskälig hyra och kommer inte gå igenom om hyresgästen klagar till hyresnämnden. Vad hyreslägenheter kostar i närområdet har ingen påverkan.
Sedan räknas all uthyrning som näringsverksamhet om man hyr ut två eller fler lägenheter.
I fallet ovan med en ränta på 4% landar hyran på 7921 (((1 650 000 * 0,04)/12) + 1421 + 1000) kronor per månad. Allting över det är det stor risk att hyresnämnden kommer neka. Det är den risk man måste ta i beräkning när man sätter hyran för andrahandsuthyrning.
