Hej
Vi tittar på en villa som idag innehåller 2 lägenheter för uthyrning samt en större bostad för ägaren att bo i.
Vår ambition med detta är i så fall att bo i den större delen av huset samt hyra ut de två lägenheterna.
Min fråga är nu vad som är bäst rent ekonomiskt att göra, bilda ett företag för att driva detta eller göra det privat. Vad är för samt nackdelarna samt vilka avdrag och skatter kan göras i de olika fallen. Vad bör man tänka på.
Vore tacksamför för alla tips jag kan få.
Är van att hyra ut vårt lantställe privat men detta är nytt för mig men önskar göra en ekonomisk kalkyl för att se om det är fördelaktigt att köpa detta hus för oss.
En fastighet med tre lägenheter blir med automatik näringsverksamhet. Antingen bildar du ett AB annars så blir det enskild näringsverksamhet.
Vad är bäst? Det får man räkna på. Har ni en stor egen insats och därmed får ett stort räntefördelningsunderlag kan enskild firma vara att föredra.
Eftersom makarna kan fördela överskottet sig emellan kan man ibland fördela överskottet så att man klarar sig under brytpunkten för statlig skatt. Det är ju också en fördel.
Ligger ni över brytpunkten och har ett lågt underlag för räntefördelning hade jag däremot lutat åt att bilda ett AB.
Försök att söka rådgivning hos en bra redovisningskonsult. Har du tur, kanske ni också stöter på en banktjänsteman som även kan skattefrågor.
Resultat skulle ju således bli ett underskott men då ingår ju hela vår egen boendekostnad i företaget?
Ringde Skatteverket men fick lite hjälp. Handläggaren pratade något om ”bostadsförmån” om jag har mitt privata boende i en fastighet som tillhör ett bolag.
Du bildar ingen enskild firma. Du och din fru blir enskilda näringsidkare med automatik när ni får lagfart på fastigheten.
Det vore ju för bra om du kunde bo i flerfamiljshuset gratis och dra alla kostnader. Man måste därför beräkna en bostadsförmån (i princip lika med marknadshyran) som du tar upp som en intäkt i deklarationen. Du behöver därmed inte rent fysiskt sätta in pengar på företagskontot om det inte är nödvändigt.
Driver du däremot fastigheten i ett AB får du helt enkelt betala in en hyra som vilken hyregäst som helst.
I din uträkning har du inte räknat med någon avskrivning. Den är 2 procent på byggnadsvärdet och 0 på markvärdet. Du proportionerar värdena utifrån taxeringsvärdet.
Hej igen Nestor
Först och främst. Stort tack för din expertis och guidning i frågan.
Jag insåg att jag räknade fel resultat ovan. Skall ju va 95000kr istället för 75000kr om man tänker att vår bostadsförmån är ca 10000kr/mån.
Byggnadsvärde är 3255000kr dvs blir avskrivning på 2% ca 65000kr.
Beskattningsbart resultat blir då 95000-65000= 30000kr
Det finns nya regler på gång som möjligen kan förändra förutsättningarna. Regeringen vill att man som villaägare ska kunna hyra ut fler än en bostad enligt privatuthyrningslagen. Vad det kan innebära skattemässigt vet jag inte på rak arm.
Läggs på toppen av inkomsten. Makarna kan välja hur man fördelar resultatet.
Jag misstänker att du får räkna med underhåll också.
Lagfarten kostar 4,25 procent för AB och 1,5 för enskilda personer. Läggs på anskaffningsvärdet i bokföringen. Kostnaden för pantbrev är däremot avdragsgillt direkt.
Jag har läst en hel del på RikaTillsammans-forumet och är väl medveten om att du besitter lång erfarenhet och stor kunskap. Jag är dock lite förbryllad kring vad som triggar att det blir tal om näringsverksamhet när det kommer till villa med tre lägenheter (eller fler).
Till min fundering:
Vad menar du med att ett hus med tre lägenheter med automatik blir näringsverksamhet? Spelar det ingen roll för bedömningen hur många av lägenheterna som faktiskt hyrs ut? Min egen förståelse av regelverket är att upp till två uthyrningar i ett och samma hus med tre lägenheter i är okej utan att det räknas som näringsverksamhet. Det är sedan okej att bo i den tredje lägenheten själv. Hyr man däremot ut alla tre lägenheterna i ett och samma hus blir det näringsverksamhet. Jag har även förstått det som om att det vid uthyrning av tre lägenheter (eller fler) i ett och samma hus krävs att man klassar om fastigheten till näringsfastighet, d.v.s. att det krävs en aktiv åtgärd för att det rent formellt ska bli en näringsfastighet för att bedriva näringsverksamhet med.
Som jag förstår det finns det en del inkonsekventa inslag i den här lagstiftningen. Olika delar av lagstiftningen ser på samma fråga på olika sätt och det gör hela bilden rörig. Privatuthyrning är en sak och där är läget tydligt. Det gäller dock bara för en enhet. Sedan finns det hyreshus som också har en tydlig lagstiftning. Däremellan är läget lite rörigt. Vissa delar är tydliga, andra inte.
När vi räknade på hyran för uthyrning av en extra lägenhet i vår villa stötte vi på begreppet “skälig hyra” och kan konstatera att det inte nödvändigtvis är vad marknaden accepterar. Vid beräkning av “skälig hyra” ska man ju inkludera bl.a. “kapitalkostnaden”, vilken beräknas som bostadens marknadsvärde multiplicerat med avkastningsräntan. Avkastningsräntan ska som tumregel sättas till ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Den senast publicerade referensräntan från Riksbanken (2023-07-01) var 3,5 %, vilket innebär att det i dagens läge nog vore aktuellt med en avkastningsränta på 4,5 - 5,5 %. Det handlar alltså om 45 000 - 55 000 kr/år eller 3 750 - 4 580 kr/mån per miljon i marknadsvärde för bostaden som hyrs ut.
Summerar man sedan kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden hamnar man snabbt på en hyresnivå som marknaden i praktiken inte accepterar. Detta hände oss och så länge det handlar om “förlust” p.g.a. marknadshyran understiger den skäliga hyran när man hyr ut är det ju en sak. Det känns dock knepigt att själv tvingas betala “skälig hyra” till sin egen verksamhet, om den skäliga hyran aldrig skulle accepteras av marknaden. Vore det inte mer rimligt att det är marknadshyra (snarare än “skälig hyra”) man ska betala till sin egen verksamhet om man bor i en av lägenheterna i huset som bedrivs som näringsverksamhet?
De önskade ändringarna beskrivs ganska väl i direktivet. Sedan dröjer det givetvis något innan ändringarna kommer. Precis alla ändringar som önskas kanske heller i praktiken inte kommer. Just att reglerna är oklara gällande uthyrning är dock ett reellt problem. Det kan därför förväntas att just det kommer att hanteras i någon form.