Hur hade ni resonerat i min situation? (Dyrt boende)

[Lasse_Norden (Callekanelstang)]

Hejsan! Har skissat ner lite scenarion i ett dokument och funderar på vad som vore rimligaste strategin framöver. Vore jättetacksam för input på detta!

Bostadsrätter i mitt område och min storlek har gått för medianpris 2 600 000 kr senaste 36 månaderna. Jag köpte i mitten av 2020 för 2 450 000 kr. Lånade till allt, även kontantinsatsen (nollränteklimat o.s.v.). Har nu rörlig ränta, dessvärre, och det börjar kännas ohållbart.

Here goes:

Aktuell skuld juli 2023: 2 071 000 kr
→ stora lånet: 1 974 900 kr (10 296 kr per månad) varav ränta 4,14 % (amortering 3471 kr)
→ kontantinsatsen: 96 460 kr (3798 kr per månad) varav ränta 5,5 % (amortering 3340 kr)

• avgiften ca 4 800-5 000 kr

Totalt ca 19 000 kr per månad (ca 55 % av lön efter skatt)

Alternativ 1: säljer bostaden och köper ny mindre och billigare

1. Hyfsat lyckad försäljning av bostaden på 2 600 000 kr:

2 600 000 kr = vinst 150 000 kr = 105 000 kr efter skatt på 30 % av vinsten
→ totalt: 2 450 000 kr + 105 000 kr = 2 555 000 kr kvar

Kvar efter betalning av lånet: 2 555 000 kr – 2 071 000 kr = 484 000 kr

2. Köper ny billigare lägenhet för ca 2 100 000 kr (1,5:a eller liten 2:a)
   → kontantinsats 15 % = 315 000 kr

Kvar efter betalat kontantinsats: 484 000 kr – 315 000 kr = 169 000 kr (in på ISK?)

Stora lånet på nya lägenheten 1 785 000 kr = 3000 kr amortering + ränta på 4,14 % 6158 kr per månad => ca 9200 kr per månad

• avgift ca 3500 kr

Totalt nytt boende ca 12 500 kr per månad (ca 36 % av lön efter skatt)
→ + pengar över på 170 000 kr till ISK

Positivt: klart billigare boendekostnad per månad, kan ta hem en vinst på ca 170 000 kr
Negativt: något sämre boende, omständligt
→ förutsätter att jag säljer lägenheten för minst 2 400 000 kr för att ha råd med kontantinsatsen på nya bostaden

Alternativ 2: säljer bostaden och bor i hyresrätt

1. Hyfsat lyckad försäljning av bostaden på 2 600 000 kr:

2 600 000 kr = vinst 150 000 kr = 105 000 kr efter skatt på 30 % av vinsten
→ totalt: 2 450 000 kr + 105 000 kr = 2 555 000 kr kvar
Kvar efter betalning av lånet: 2 555 000 kr – 2 071 000 kr = 484 000 kr

2. Bor i hyresrätt på ca 11 000 kr per månad (ca 32 % av lön efter skatt)

Positivt: Kan ta hem en vinst på ca 300-400 000+ kr, inga skulder till banken, kan successivt portionera ut pengarna på ISK
Negativt: förmodligen klart sämre boende, mycket jobbigt att hitta hyresrätt, hyran är rent pengar i sjön långsiktigt

Alternativ 3: tar ut pengar från ISK och betalar av kontantinsatsen:

Aktuell skuld juli 2023: 2 071 000 kr
→ stora lånet: 1 974 900 kr (10 296 kr per månad) varav ränta 4,14 % (amortering 3471 kr)
→ ränta ca 6825 kr

→ kontantinsatsen: 96 460 kr (3798 kr per månad) varav ränta 5,5 % (amortering 3340 kr)

• avgiften ca 4 800-5 000 kr

Totalt ca 15000+ kr per månad boendet (ca 43 % av lön efter skatt)

Pengar på ISK juli 23: ca 109 000 kr
Pengar på banken: ca 13 000 kr

Positivt: Mer rimliga utgifter per månad, behöver inte leva lika mycket som en råtta, väldigt bekvämt att slippa flytta, möjlighet att öka amorteringen, sparar ca 6000 kr i räntekostnader på topplånet
Negativt: tråkigt att sälja (merparten, ca 77 %) av innehavet på ISK förutsatt jag också har ca 13000 kr på banken att betala med

Som sagt, vore mycket intressant med lite input.

Mvh

[Anonym]

Det har ställts liknande frågor tidigare. Det generella rådet är att det inte se boendet främst som en ekonomisk fråga.

Något som inte nämnts alls är hur stor bostaden är och om det exvis går att hyra ut ett rum. Det är inget ”mirakel” i sig men det är ett möjligt sätt att sänka sin boendekostnad.

Jag uppfattar inte kostnadsnivåerna i ditt exempel som så ”extrema” i sig. Problemet verkar mest handla om en hög belåningsgrad.

[Lasse_Norden (Callekanelstang)]

Ja, belåningsgraden är något jag aldrig tänkt över förr, men jag får det till ca 85 % nu då, där jag förstår det som att < 75 % vore önskvärt.

Finns inget rum att hyra ut tyvärr.

[angaudlinn (Ömsint men skojfrisk)]

Jag hade löst lånet av kontantinsatsen med ISK-pengarna och amorterat mer. Du har så pass bra lön.

Sedan undrar jag om du inte glömmer mäklaravgiften i dina försäljningsscenarior? Jag gissar på att det går bort 50k till.

Du köpte den här lägenheten av en anledning. Har det skälet förändrats?

[Anonym]

Vill du bo kvar?
Är du säker på att du kommer få över 4% avkastning på ditt ISK?

Är svaret ja och ja behåll allt som idag. Är svaret ja och ja samt du anser dig behöva fria upp mer kassaflöde är svaret enkelt. Betala av blancolånet med medel från ditt ISK. Då frigör du 3800 kronor per månad.

[Karl_Petter (Karl Petter Sandgren)]

Jag skulle överväga att betala av kontantinsatsen och bara ha ett lån att betala löpande.
Dyra lån är dyra lån. Flera lån är flera amorteringar.
Värdera livskvalitet.

[JanL (Janne)]

Jag tänker såhär:

Du har en bra inkomst som blir högre, nästa år bör du ha en skatteåterbäring på ca 25’-30’ bara från ränteavdragen. I samband med den så har du amorterat ned kontantinsatsen med ca 33400kr så du får då en möjlighet till extraamortering från skatteåterbäringen. Då kan du lösa resterande skuld med ISK. Det är lite att ”härda ut” men det gör att din situation får en kortare horisont och att du kan se delmål.
Du kan naturligtvis sätta upp ett sparmål på konto och låta ISK vara passiv.
Ditt kassaflöde är ändå bra, så det blir mycket att fira nästa sommar när lånet är borta och du har en högre inkomst!

Lycka till!

[Guldfeber]

Du betalar 4,2% i ränta (2,94% efter avdrag), så om du ändå tänker köpa något annat röstar jag på behåll. Betala av kontantinsatsen känns också som en dålig idé eftersom det lånet kostar 3,85% efter avdrag.

[Indexqueen]

Bara av att läsa din beskrivning så känns det inte som att du är särskilt sugen på alternativ 2 och sätter ett värde till att kunna äga ditt egna boende?

En tanke kring alternativ nr 3: kan det vara så att pengarna på ISK investerades lite för tidigt om du har ca 96,000 till en dyr ränta som topplån och sedan 13,000 i buffert? Hade själv i din situation varit lockad till att välja alternativ nr 3 men med tanken att “storstäda och grunda” genom att:

1. Betala av topplånet

2. Etablera en buffert for 3-6 månaders kostnader

3. Efter att ha 1-2 på plats sedan börja spara i ISK.

Men tänker att det viktiga här är att ta en funderare på vad du värderar mest. Du vet nog själv bäst, egentligen.

[Lasse_Norden (Callekanelstang)]

Vill bara säga tack för alla bra svar! Precis vad jag ville få ut av det här inlägget.

[anon48620338]

Ett till alternativ är att skattejämka, du får då ca 2000 Kr mer i månaden att leva på.

Uthyrning är ett bra alternativ om du hittar ett billigare boende.

Behålla två månadslöner som buffert av det du sparat och trycka in resten som amortering.

Hade gått på alternativ 3 och binda lånen med tanken på riskerna att räntan kommer öka.
Pratat med en mäklare och försöka sälja det kontrollerat.

Lycka till!

Inte hållbart med den skuldsättningen i längden.

[econ101]

Hur ser det ut för dig annars? Har du problem med att klara andra utgifter? Om du jämkar skulle du betala cirka 5 kSEK / månad i ränta, nästan 7 kSEK / månad i amortering (kom ihåg att detta är sparande och inte konsumtion), och 5 kSEK / månad i avgift.

Jag skulle gå på alternativ 4, behåll allt som det är och jämka skatten, eller möjligtvis alternativ 3. Jag vill igen trycka på att även om amortering är ett negativt kassaflöde så är det inte en kostnad på samma sätt som avgiften och räntan på lån utan ett (tvångs)sparande. Det är därmed också okej att du inte kan spara lika mycket på ISK som innan räntorna höjdes varje månad medans du betalar av topplånet.

[Greger]

Hur gammal är du? Jag tänker att det i viss mån styr svaret på frågan.

[Lasse_Norden (Callekanelstang)]

Jag är 34 år.

[Lasse_Norden (Callekanelstang)]

Det ska sägas att jag redan jämkar, så jag har beräknat kostnader utan 30 % avdrag på räntan, men tillika högre lön efter skatt än jag annars skulle ha.

[Greger]

Bra. Då har du mer liv framför dig än bakom. Ifall du trivs där du bor hade jag gått på alternativ 3, men kanske i en lite lugnare takt så att du inte gör dig av med din buffert.
Då ökar du kassaflödet med 7tkr/mån. Det borde ge dig lite utrymme att andas.

I dåliga tider minskar prisskillnaden mellan bra och dåliga bostäder. Det är nu man ska byta upp sig, egentligen.Att sälja nu kostar dessutom ett mäklararvode. Och om du sedan vill byta upp sig igen, ska du då köpa i en högre marknad?

Fokusera på att bygga din finansiella situation stark nog för att känna att du kan ”rida genom stormen”.

Så tänker jag, men gör vad som känns rätt för DEJ. Det är ditt liv

[Lasse_Norden (Callekanelstang)]

Tack för bra svar Hur får du det till ökat kassaflöde med 7k per månad om jag betalar av kontantinsatslånet?

[Greger]

@Lasse_Norden

→ kontantinsatsen: 96 460 kr (3798 kr per månad) varav ränta 5,5 % (amortering 3340 kr)

Genom att tänka fel och lägga ihop 3798 och 3340.
Givetvis är 3800kr rätt summa!

[slaskel]

Vilken bank har du? Bara nyfiken.

[econ101]

Ah, ok, det var alltså redan inräknat. Då om det känns tajt kassaflödesmässigt skulle jag tagit alternativ 3.