Hur tänka med månadskostnad för husköp?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej,

Jag behöver lite hjälp att tänka, kanske från någon som har varit i samma situation:

Scenario:

Sälj befintligt hus för 3,5 miljoner
Bolån befintligt hus 1,88 miljoner

Vinst från sålda huset 3,5-1,88 = 1,62 miljoner

Dra av 220 tusen för avgifter/mäklare etc

Vinst = 1,4 miljoner

Köp nytt hus för 5 miljoner

Här kommer mina tankevurpor…

Vad bör vara mest fördelaktigt vid köp av det nya huset?

Alt 1. 15% kontantinsats och investera övrig vinst på börsen (7%) och varje månad ta ut pengar för att kompensera den högre månadsutgiften jämfört med alt 2

Alt 2. Hela vinsten från sålda huset i kontantinsats vilket ger betydligt lägre månadsutgift

Kanske kan någon hjälpa mig att räkna på detta? Magkänslan säger att det är sannolikt att alt 1 ger bättre ekonomiska fördelar, men med högre risk. Kanske har någon annan varit i liknande situation?

2

Lade ni inte några egna pengar när ni köpte huset? Lånade ni 100 procent av köpeskillingen?

3

Hej,

Vi lade 15%, 375000kr när vi köpte huset. Lånade 2,15miljoner.

4

Då har du räknat lite fel med vinsten. Det bör bli:
Vinstskatt=((priset ni säljer för) - (priset ni köpte för))*0.22
I ert fall bör vinstskatten i sådana fall bli drygt 170 000.

Angående alternativen så får du känna efter vad som ger dig mest sömn om nätterna. En sak som kan vara värd att tänka igenom är om huset har kommande renoveringsbehov, för då vill man helst inte gå för alt. 2. Bra att planera in att ha dessa pengar tillgängliga på sparkonton. Finns sparkonton med relativt korta bindningstider som har bättre räntor än bolåneräntan, så väldigt liten risk.

Angående alt. 1 så känns det som en väldig onödig risk att varje månad sälja av andelar. Det kan bli som i dagsläget att börsen dippar 15%. Jag skulle ha i sådana fall sparat en del av kontantinsatsen som täcker en del månader framöver.

Vi har precis köpt ett hus själva och bundit räntan för att sova bättre. Fick bättre ränterabatt än vad vi räknade med från början så mellanskillnaden i lån åker in på börsen. Vi har även valt att maxa lånet, så bara 15% i kontantinsats, men mycket pga att tidigare ägare hade bra med pantbrev så blev inte en sådan extrem kostnad för våran del. Vi har sparat resten av vinsten tillsvidare på sparkonton för att ha i buffert. Vi är å andra sidan i sitsen att vi ska få vårt första barn och känner att trygghet är just nu viktigare än maxa avkastningen.

Förresten grattis till köp och hoppas ni trivs i det nya huset!

1 gillning
5

Hej, tack för svar!

Jag inser att det gick lite snabbt att skriva min första fråga, jag ska försöka förtydliga.

Huset vi bor i är värderat till 3,5 miljoner, och det är det jag räknar med att vi får vid en försäljning.
Vi har 1,88 miljoner i lån på huset. Vid försäljning räknar jag med att besiktning och mäklare kostar 120 tusen. Vi kommer också begära uppskov för vinstskatt.

Vi köpte huset för 2,52 miljoner och betalade då en kontantinsats på 15% (375 tusen).
Angående buffert för renovering och liknade så har vi det vid sidan av.

Om vi säljer huset idag räknar jag “vinst” som vad vi får över i plånboken:
3,5-1,88-0,12 = 1,5 miljoner

Är det något fel med att tänka så?

Vi är intresserade av ett nytt hus som jag beräknar kommer kosta 5 miljoner. Pantbrev och lagfart blir ca 100 tusen.

Alternativ 1.

Betala 15% (750 tusen) i kontantinsats och ta lån på resten (4,25 miljoner).
Det blir med amortering (2%) och ränta (3,5%) en månadskostnad på 16100kr.
Sätt in övriga pengar från husförsäljningen (1,5-0,1-0,75 = 650000 på börsen (förväntad avkastning = 7%)
Ta ut pengar månadsvis för att få ner månadskostnaden i nivå med alternativ 2 (ca 6000kr).

Alternativ 2.

Betala 30% (1,5 miljoner) i kontantinsats och ta lån på resten (3,5 miljoner).
Det blir med amortering (1%) och ränta (3,5%) en månadskostnad på 10200kr.

Jag vet inte om alternativ 2 kommer fungera? Är det någon som gjort något liknande eller är mina tankar helt fel?

Det bäste kanske är att hitta en medelväg där jag hittar en månadskostnad som känns bekväm och sparar resten som buffert.

6

Jag är lite osäker här men de som vet kan fylla i eller dementera.
Om du “tar ut” vinst från försäljning, blir inte det beskattningsbart? Dvs i alternativ 1 borde du behöva betala skatt på det du tar ut från försäljningen och som du sen investerar på börsen?

7

220 000 kr för avgifter och mäklare?? För ett hus på 3,5 miljoner? 50 000 - 75 000 kr är mer rimligt.

Jag kan inte se att det finns några krav på vad man gör med vinsten för att få uppskov. Enda kravet är att vinsten kommer ifrån en permanentbostad, och att man köper en ny permanentbostad.

8

220000 för pantbrev, lagfart, mäklare och besiktning.

1 gillning
9

Aha, totalkostnaden för bostadsbytet, trodde det endast handlade om avgifter relaterade till försäljningen.

10

Står i en liknande situation nu. Jag kommer troligen lägga mig på 70 % belåning och se det utrymmet som en del av möjlig finansiering för framtida bil eller större renovering. Också skönt att ha lite marginal om priserna faller. Sen tittade vi på pantbrev som blir dyrt att utöka och kommer nog låna lite på värdepapperslån på Avanza istället för 1.99 % amorteringsfritt. Jag gjorde en kalkyl på förväntad utebliven avkastning från aktiefonder med mellanskillnaden mot räntan efter avdrag och blir sugen på att utöka lånet men det går ju att göra länge fram också. Köp och försäljning är dyrare än man tror med de beloppen. Glöm inte Hemnet och ev Dolda fel försäkring. Är det alla era tillgångar skulle jag ha svårt att lägga alla ägg i fastigheten och då överväga låna större del.

11

Jag måste också ha läst lite snabbt. Nej det stämmer att det är så vinsten beräknas och jag har editerat mitt tidigare inlägg då det var beräkningen för vinstskatt. Ibland går det fort med tangenterna. :grin:

Den enda tankevurpan jag kan se är att du skriver att alternativ 1 kommer ge en förväntad avkastning på 7% men ändå är det i det alternativet som du ska ta ut pengar månadsvis.
Börsen svänger och från månad till månad kan inte 7% garanteras. Är du i behov av dessa 6000 kr per månad hade jag personligen valt alternativ 2.

12

Jag skulle inte vilja köpa hus o lägga in allt jag har. . .en “shit happens i hus” buffert vill jag ha
Så skulle nog valt en medelväg där man lägger in mer än min men inte allt. . .så alt 1,5 :wink:

13

Alt nr 2. Nr1 lät omständigt med att nalla ifrån portföljen varje månad. Samt 85% är hög belåning…