Hej alla kloka rikatillsammansare. Jag har en fundering som jag haft ett tag nu som jag skulle vilja ha era synpunkter på, dels vad ni tycker om resonemanget och sedan vad ni tycker i min specifika situation.
Lite bakgrund om ni är intresserade (skippa om ni vill): Jag är mellan 20-25år gammal och har idag mitt sparande på Avanza där jag har i dagsläget ca 3.4 miljoner kronor sparade, främst genom hååårt arbete och avkastning på kapital och dels tyvärr genom arv. Sparandet är i dagsläget ungefär 10% guld, 35% räntefonder och 55% aktiefonder. Jag bor i dagsläget fortfarande “hemma” för att det fungerar bra och jag trivs, men nu känner jag att jag måste dra igång mer av ett eget liv.
Till frågan/funderingen: Man kan genom Avanza (och jag tror att man även kan låna på Nordnet) belåna sina fonder upp till 25% till en ränta av 0.99%, vilket ju sannolikt är lägre än vad man kan förhandla bolåneräntan till. Dessutom behöver man inte ha pantbrev för ett sådant lån (engångskostnad av 2% av det belopp man ska låna om pantbrev inte redan finns). Till det hus jag kollar på nu är pantbrevet endast 350000kr vilket ju såklart inte räcker till halva köpkostnaden, vilket är den nivån som jag hade tänkt att lägga mig på fastän jag teoretiskt skulle kunna köpa huset kontant.
Tankar:
Jag förstår att man enligt Avanzas regler inte får låna på sina fonder för att köpa något annat än fonder, men jag tänker dels att det är omöjligt att kontrollera, dels att man ju kan hävda att man köper hus först och sedan lånar pengar för att köpa fonder.
Egentligen skulle jag kunna belåna mina fonder redan nu, enda skillnaden är ju att jag inte äger ett hus. Jag förstår att med tanke på min ålder så borde jag kunna låna jättemycket och endast ha aktiefonder i mitt sparande men då kan jag inte sova om natten. Fast köper jag ett hus har jag ju sedan ett hus som säkerhet om fonderna skulle gå ner så mycket att jag måste sälja huset - eller i alla fall ta lån på huset.
En nackdel med att belåna fonderna är om man lägger sig precis på 25% gränsen kan fonderna minska i värde och då får man betala högre ränta - på hela beloppet dessutom. Jag “löser” detta genom att inte belåna till 25%, samt att ha två separata konton - ett för aktiefonder och ett för räntefonder som jag kan belåna, och räntefonderna kommer sannolikt inte att gå ner lika mycket och därför kan man ligga på ca 20% belåning där men kanske endast 10% på aktiefondkontot - och sedan behöva ha koll på värdet, vilket är ytterligare ett minus. Dessutom har jag idag ett lån till 0% ränta på 50000kr vilket skulle försvinna då eftersom räntan om man lånar över 50000 höjs på alla lånade pengar, d.v.s. jag skulle då behöva betala 0.99% ränta även på de första 50000kr (om jag förstått det rätt, jag anser det för övrigt vara jättekonstigt).
Det som jag innan jag har hört eran feedback tänker göra är att låna en del pengar med fonderna som säkerhet och en del pengar som vanligt bolån. Jag vill oavsett totalt sett ha lån som motsvarar 50% av värdet på bostaden så man slipper amorteringskravet. Ser fram emot att höra era funderingar kring detta! Har grubblat på detta själv alltför länge
Jag hade valt att betala pantbreven och tagit bolån för halva värdet trots kostnaden för pantbrev.
Då slipper man bevaka börsen samt eventuella förändringar i Avanzas superlån. Bolånet kan du då behålla så länge du vill. Jag skulle sova bäst med den lösningen.
Förstår inte folk som skyr belåning till en viss procent p.g.a. amorteringskravet. Jag förstår att man gör det p.g.a att sänka risken, men att betala in flera hundra tusen extra för att slippa betala tillbaka nån tusenlapp i månaden känns minst sagt som ett besynnerligt resonemang.
Sälj av räntorna, du får ca 1.2M. Du har kvar en jättefin portfölj av 15% guld, 85% aktier.
Möjligen behöver du utöka pantbreven, men till skillnad från lagfarten finns de kvar och upp till 50% eller så har det ett stort värde för framtida köpare.
Man kan skönja ett litet arbitrage mellan belåningsräntan, boräntan och pantbrevskostnaden. Men det låter för rörigt.
§6 […] Kundens kredit enligt detta Kreditavtal gäller tills vidare, med rätt för Bolaget att säga upp krediten till betalning med en månads uppsägningstid.
§9 […] Ändringar av Kreditavtalet eller Bolagets avgifter ska ha verkan gentemot Kunden från och med trettionde kalenderdagen efter det att Bolaget i elektroniskt meddelande till Kunden eller i vanligt brev till Kunden avsänt meddelande om ändringen.
Vet inte hur man svarar flera samtidigt om det ens går så skriver era namn istället:
Tzz:
Ja att slippa bevaka börsen är en nackdel, men man kan ju belåna endast en liten del. Eventuella förändringar i superlånet är ju också ett problem som jag inte tänkte på.
firreb:
Ja du har ju rätt såklart, det är bara i mitt huvud och kanske i fleras en mental grej att just ligga på en viss gräns, för nån gräns måste man ju ändå ligga på om det så är 0, 50 eller 85%. Dessutom så tar jag helst lånet så småningon via Stabelo som har en maxdel på 60%. Alternativt landshypotek men där verkar handläggningstiderna vara oerhörda.
Tjocke:
Jag kanske lurar mig själv, men det känns fel att ligga på så hög risk i sparandet och man har ju inga pengar att köpa för när börsen går ned, att kunna ombalansera en gång per år oavsett om det innebär köpa eller sälja aktiefonder känns bra. Angående pantbrevskostnaden så tänker jag behålla huset i många år och då kommer det nog att ätas upp av inflation, vilket ju lånet i och för sig också gör. Din andra paragraf du skriver förstår jag inte vad du menar? Så visst, rörigt är det iaf
Johan Pettersson:
Ca 2.2m inkl avkastningen på de pengarna jag jobbat ihop.
Börsspastikern:
Tack för utdraget! Ja att de har rätt att säga upp krediten på endast en månad kan man ju verkligen betrakta som ett stor minus i ekvationen. Sen kan man ju värdera sannolikheten med att de gör det men för att använda ett resonemang som Jan brukar använda - mitt funderade upplägg har stor nedsida med begränsad uppsida - skillnaden är ju inte så stor mellan i bästa fall 0.99% och 1.14% på Stabelo.
Är du säker på att du kan belåna dina fonder på ett ISK och ta de lånade pengarna utanför detta ISK? Jag har inte sett den möjligheten, utan krediten ligger på ett annat konto och kan köpas för på det kopplade ISK-kontot.
Jag bedömer det som ganska hög risk att de kan tänkas ändra villkoren drastiskt för den sortens use-case som du har. Det är inte så det är tänkt att användas. Om de ser ditt användande som en förlustaffär så kan de klippa bandet. Inte säkert att de gör det men risken finns där och det är ju lite knöligt om det händer.
Sedan är ju frågan vad du ens har för kreditlimit på Superlånet? (Glöm det, jag läste årsrapporten där det framgår att de har kunder med värdepapperskrediter över 10 miljoner så det är visst möjligt :o )
Har du förresten sett att du kan få Superbolånet PB för 0,79% ränta om du håller dig till 50% belåningsgrad? Du kanske hellre har pengarna på börsen men jag tänkte i alla fall nämna det.
Aether:
Man kan sälja av fonder först och ta ut pengar, sen köpa fonder igen med de pengar som är kvar som grund så man sedan har lika mycket som innan man tog ut. Tror till och med att det går att ta ut pengar från ISK-t och då ökar belåningsgraden automatiskt - med citera mig inte på det.
Emil:
Superbolånet PB vore möjligt från 0.99% ränta om jag haft 3 miljoner på Avanza, vilket jag tyvärr kommer under om jag köper hus med 50% kontantinsats, 0.79% för de som har 10 miljoner. Om jag (när jag?) kommer upp i 3 miljoner i kapital igen så är det ju intressant att byta till Avanzas lån givet att de öppnar möjligheten att ta det lånet igen. Jag börjar mer och mer se riskerna och knöligheterna som du beskriver dem.
Haha, skratta ut högt av det du skrev Tjocke… vill ju inte skryta eller nåt, men jag jobbar hååårt Fast tanken är ju att inte behöva jobba hååårt i framtiden - men det är en annan tråd. Visst blir lagfarten en större kostnad än pantbrevet men med ekonomiskt tänk vill man spara in på alla fronter.
Visst blir amorteringen säkert mer än hanterbar med nuvarande ekonomi och sparkvot med hängslen och svångrem. Men för att citera Jan (som ju inte tänker så längre om jag förstår honom rätt) - “allting kommer gå åt helvette!”
Edit: Funderar på att starta ny tråd… “Alla vi som jobbar hååårt”
Jag hade tänkt så här i din situation. Sälj räntorna och ha som insats kapital i boendet. Det ger ju då en avkastning i likhet med den ränta du fått betala för att låna motsvarande pengar. Du får ju ytterligare diversetids genom att din portfölj också innehåller en fastighet med hävstång x2. Om du sen trivs med 50 % belåning på huset så behåll det och fortsätt att spara i guld och aktier, förutsatt att det är breda aktieinvesteringar. Ansök sedan om krediten hos avanza, då har du ju en liten kassa att köpa på dig med om börsen dyker, du behöver ju inte nyttja den direkt utan det ligger ju vilande. Som jag ser det så ligger du ju på samma totala belåningsgrad hur du än vänder baken.
Problemet är ju att kassan minskar med nedåtgående trender, eftersom guldet inte är belåningsbart hos avanza. Men det gäller ju alla upplägg.
Det du skriver om räntefonder Per är ju klokt och jag har tänkt samma tanke. Det som man tjänar på räntefonder är inte mycket mer än räntan man betalar på ett lån och då kan man se det som en dålig riskjusterad avkastning att antingen få 1% garanterat (exempelränta på ett lån) eller eventuellt 2% på en räntefond, som ändå kan gå ned flera procent, om man endast jämför inte ta lån på hus och sälja räntefonder, eller ta lån och behålla. Min formulering blev lite rörig hoppas folk förstår poängen. Sen är det ju skillnad om man inte tar lånet från början. Fast detta resonemang antar jag är vida känt i dessa kretsar… Tack för din imput Per!
Det skruvas mycket i tråden, inklusive av undertecknad själv. Som tillägg är min uppfattning i stort.
Du verkar ha en god ekonomi, bra intjäningsförmåga En sund syn på ekonomi och en hus ambitionsnivå som inte tar dig vatten över huvudet. Det viktigaste tror jag är att du förverkligar din dröm om huset. Så slå till och lämna finliret till senare.
Fast tanken är ju att inte behöva jobba hååårt i framtiden - men det är en annan tråd. Visst blir lagfarten en större kostnad än pantbrevet men med ekonomiskt tänk vill man spara in på alla fronter.