Detta är ju ingen uthyrning i andra hand!
Jag har haft en kund i närmare 20 år. Bottenvåningen disponerar han själv och övervåningen är lika stor men består av två lägenheter. I alla år har jag angett summan av övervåningena hyror som bostadsförmån. Skatteverket hsr aldrig hört av sig.
Tilläggas skall kanske att standard på kök och badrum är högre i bottenvåningen. Annars borde kanske beloppet sänkas någor.
Skatteverkets distinktion mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet när det handlar om en- eller tvåfamiljshus:
“Om ägaren använder eller har för avsikt att använda mer än 50 procent av ytan i ett enfamiljshus för permanent- eller fritidsboende till sig själv eller till närstående, är det en privatbostad. För ett tvåfamiljshus räcker det att minst 40 procent används eller avses användas för permanent- eller fritidsboende av ägaren eller närstående för att det ska räknas som privatbostad.”
@Nestor, är det så att den kund du nämner bedöms bedriva näringsverksamhet eftersom det är totalt tre bostadslägenheter i huset, vilket innebär att huset definitionsmässigt inte kan vara en privatbostad? Hus med fler än två lägenheter kan nämligen aldrig vara privatbostad?
Ja, så är det.
Något som inte alls varit uppe i den här tråden är huruvida kraven på en näringsfastighet vad gäller tillgänglighet (läs handikapanpassning), brandskydd, osv., osv. skiljer sig mot kraven på en privatbostadsfastighet. Säg att t.ex. en befintlig privatbostadsfastighet som idag rymmer två bostadslägenheter utökas med en tredje bostadslägenhet och därmed definitionsmässigt blir en näringsfastighet. Uthyrning i huset är alltså näringsverksamhet. Medför detta i någon del förändrade och/eller utökade krav på byggnaden? Låt oss för en stund släppa skillnader vad gäller regler för beskattning.
Vore intressant med input från den som är insatt i denna fråga.
Om det handlar om regelrätt uppdelning i separata lägenheter så kommer ju brandskyddsreglerna tillämpas med det som utgångspunkt. Det nämns en del om det i avsnittet med Mainhome. Att det är betydligt lättare att i korrekt form avdela en fastigheter vertikalt än horisontellt var huvudpoängen där.
Jag uppfattar samtidigt alla ”mellanlägen” som intressanta. En granne till mig har t.ex. inrett en separat lägenhet på nedre våningen i sitt hus. Lägenheten har egen ingång från gatan och det ser ”normalt” ut från utsidan. Rimligen har grannen byggt någon sorts enklare kök för att få våningen att ”fungera självständigt” däremot har knappast några förändringar gjorts i själva bjälklagen (som är i trä). Trapphuset finns rimligen också kvar men är försett med en låsbar dörr.
I exemplet ovan uppfattar jag att utrymningsvägarna från båda husdelarna ändå skulle vara godtagbara. Däremot uppfylls inte brandskyddsreglerna eftersom en brand i den uthyrda nedervåningen direkt skulle spridas uppåt till hela huset. Det finns ingenting i konstruktionen som bromsar brandförloppet.
Jag uppfattar alltså att min granne har gjort denna ombyggnad utan bygglov och att hela modellen är fusk.
Det jag syftar på främst är huruvida faktumet att det blir en näringsfastighet drar med sig förändrade/ökade krav. Tänker på om vissa regler för en privatbostadsfastighet är mildare än för en näringsfastighet? Kan ju vara så att jag far efter något som inte finns. 
Allt gott!
Näringsfastighet är ett skatterättsligt begrepp. Samma hus kan vara näringsfastighet och privatbostad samtidigt. Enfamiljshus han vara näringsfastigheter osv. Det torde alltså inte ha någon bäring på brandskyddsregler m.m.
Boverket gör skillnad på småhus (en- eller tvåbostadshus) och flerbostadshus. Dessa olika hustyper har ofta olika regler i PBL/BBR. Regler för brandskydd styrs av vilken byggnadsklass och verksamhetsklass en byggnad har. Jag tror att det kan finnas vissa mindre skillnader i hur byggnadsklass tolkas beroende på om det är småhus eller flerbostadshus, men de är nog inte jättestora.
Brandskyddskrav är kopplade till bygglovsrelaterade frågor, inte skattetekniska. Hur du bedriver näringsverksamhet berör inte brandskyddet. Däremot kan brandskyddet påverkas av ändrad verksamhet i byggnaden (fler lägenheter eller från bostad till hotell tex), men dessa ändringar kräver alltid bygglov.
Hej @Owl,
Tack för ditt inlägg. För att förtydliga lite mer vad jag är ute efter så är det om det kan finnas en risk att man gjort saker som var okej när det var privatbostadshus med två lägenheter i men som sen inte längre är okej efter att en tredje lägenhet kommit till.
Vad tänker du på när du menar “gjort saker”? För att få bygga en tredje lägenhet måste du ha bygglov. Bygglovet kommer ställa krav relaterade till brandskydd. Så det kommer ju inte som någon överraskning EFTER att du byggt den tredje lägenheten.
Helt med dig på att bygglov krävs vid utökning med en tredje lägenhet. Det jag menar är om det kan tillkomma krav på de två tidigare lägenheterna när huset plötsligt går från tvåbostadshus till flerbostadshus? Retroaktivt alltså.
Jag förstår. Det är faktiskt en intressant fråga. Och en smula komplext, som det ofta är när myndigheter är inblandade. Det korta svaret är: ja, det kan finnas risk att bygglovsenheten ställer krav på befintliga lägenheter när du ska bygga en ny, men principen från BPLs synvinkel är egentligen att nya krav endast kan ställas på de delar som fysiskt förändras (såvida det inte är en stor ombyggnad). Det långa svaret är mer komplicerat och involverar också lagstiftning från annat håll, nämligen LSO.
Ett exempel är det hyreshus jag för tillfället renoverar. Det enda jag gjort är att dela upp två lägenheter till fyra genom en återgång till ursprunglig planlösning. Dvs exakt samma boytor som förut och samma lägenhetsindelning som huset haft från början, bara igensättning av två dörrhål. Detta har dock i sin tur triggat krav på brandskyddsarbeten i två trapphus och hela vindsbjälklaget, förstärkning av ett par väggar samt nya tillgänglighetskrav på befintliga badrum. Att börja pilla i lägenhetsindelningar, speciellt i äldre hus, leder ofta till nya krav som gör insatsen svår att motivera ekonomiskt. Iaf baserat på min ringa erfarenhet.
Väcker lite liv i tråden igen.
Vi har nu köpt huset och flytt blir senare i vår.
Därför har jag nu ytterligare några frågor till dig @Nestor som verkar så kompetent i ämnet.
Om du har tid och möjlighet att hjälpa mig vore jag otroligt tacksam 
Vi får tillträde 1maj och planerar att göra lite större renoveringar vid start.
Om vi gör ex renoveringar direkt på ex 300 000kr och det leder till ett resultat med underskott på 250 000kr får vi rent krasst dra av hela den summan på våra respektive inkomster?
Kommer denna summa i såfall kvittas mot inkomst av tjänst eller inkomst av kapital?
Då jag äger huset tillsammans med min sambo 50/50 förstår jag det som att vi kan deklarera resultatet baserat på arbetsinsats. Innebär detta att vi kan deklarera underskott mot min sambos inkomst som ligger långt över gränsen för statlig skatt och de åren vi går med överskott deklarera det helt på mig som ligger något under statlig skatt. Vi har helt gemensam ekonomi och önskar göra det som är mest fördelaktigt.
Förstår inte riktigt det här med inkomståret 2025. Innebär det att vi inte får tillgodoräkna oss underskott för renoveringar 2024 då vi tillträder huset 1 maj 2024 eller vad händer med det underskottet detta första år?
Jag har läst något om pratade om att man kan skjuta underskott framåt till nästa år om man önskar. Går detta? Vad är för resp nackdelar med detta för vår del?
Vi har tänkt att ha en belåning på ca 30%. Hur bör vi tänka här? Vad är mest fördelaktigt? Vi har möjlighet att ha både högre och lägre beroende på vad som är bäst? Högre belåning och investera pengarna istället eller lägre belåning?
Med dagens räntor kommer resultatet ligga på ca ±0 med lån på 3 milj.
Jag brukar oftast rekommendera att inte göra detta. Räknar man med att tjäna pengar på sikt är det oftast bättre att spara underskotten. På inkomst av näringsverksamhet utgår egenavgifter och de slipper man om man har ett underskott att kvitta emot.
Ja. I ert fall innebär det dessutom att “undantaget bekräftar regeln”. Det kan vara intressant i ditt fall att kvitta mot inkomst av tjänst.
Underskottet försvinner aldrig, men vill man kvitta mot inkomst av tjänst får man vänta tills året därpå.
Kan och kan. Blir det ett underskott på blankett NE hänger den ju med till kommande år. Detta givetvis om man inte utnyttjar 5-årsregeln.
Att ha en låg belåningsgrad i en näringsfastighet är oftast en fördel. Du får ett högt räntefördelningsunderlag, vilket gör att du kan plocka ut vinst som räntefördelning med en skattesats på 30 procent.
Du får göra avskrivning i deklarationen på 2 procent på byggnadsvärdet enligt plan, men det vet du väl redan.
Ok så om jag förstår dig rätt @Nestor så bör vi skjuta underskottet framför oss så att det i takt med att vi inte längre gör några större renoveringar kan kvittas mot överskott och hålla nere resultatet vilket blir mest fördelaktigt skattemässigt?
Då min sambo betalar statlig skatt är det ändå inte värt att ex dra bort 100 000kr/år i underskott mot hans inkomst av tjänst de första åren?
Frågar för att jag tänker att han betalar över 52% i skatt på sin inkomst medan skatten på överskott i vår verksamhet kommer dras med 30% pga ränteflrdelningsunderlag?
Vi planerar som sagt att göra en del större renoveringar direkt. Finns det några för eller nackdelar med att göra dessa direkt som vi tänkt eller portionera ut dem kommande år istället?
Stort tack igen för all din värdefulla guidning och hjälp 
Undrar också om vi skall ha lån på 3milj ca 30% som tänkt eller om vi bör lägga oss på 1 milj i dagsläget när räntorna är så höga och investera pengarna istället?
Som jag skrev i punkt 3 kan det vara rätt att utnyttja avdraget. Förutom skatten får han betala dryga 50 skatt PLUS egenavgift. Egenavgiften är cirka 30 procent men är avdragsgill. Räcker räntefördelningsunderlaget till så blir skatten 30 procent och är det troligen bättre att inte utnyttja avdraget.
Tag allt på en gång. Även ett sparat underskott höjer räntefördelningsunderlaget.
Varje satsad miljon gör att du kan använda cirka 70 000 kr av vinsten som räntefördelning. Ni får väl göra en budget.
Ett slutord och en (kvalificerad?) gissning.
Unnyttja 5-årsavdraget. Sedan räntefördelning på er båda, eller om den inte räcker till, redovisa vinsten på den som har lägst inkomst. Året efter att “låginkomsttagaren” fyllt 66 år, redovisa överskottet upp till gränsen för statlig skatt och räntefördelning på resten.
Efter 66 sjunker egenavgiten rejält. På grund av jobbskatteavdraget och det förhöjda grundavdraget blir inkomst av räringsverksamhet bättre än räntefördelning, om man tar hänsyn till att egenavgiften höjer den framtida pensionen.