Strategier vid stora bostadsvinster och mycket kapital i boendet?

Jag gissar att jag inte är ensam här att ha gjort stora vinster på sitt boende genom åren. Vad som är stora vinster är förstås en definitionsfråga beroende på var man bor och hur bostadspriserna ser ut men jag tänker mig minst ett par miljoner och uppåt.

Det jag funderar på är hur man ska tänka när man har väldigt mycket kapital bundet i bostaden och när man bor i områden med höga priser (och inte planerar att flytta). Jag har - slarvigt - tänkt att det är ju trevligt att ha dessa pengar men ju mer jag funderar desto mer har jag svårt att se att jag kan dra nytta av dem. Grejen är att oavsett tidpunkt kommer man att behöva bo, såklart. Och man kommer att sälja och köpa på samma marknad.

Om man tänkte enbart ur ekonomisk synvinkel skulle man förstås kunna byta ner sig men jag tror inte att vi kommer vilja det. Hela poängen med att styra upp ekonomin är för oss att ha det gött. :grinning: Det gör, ju, att även om man har ett antal miljoner i sitt boende, kommer dessa miljoner alltid att behövas för nästa boende. Även om man byter till något mindre. Är man då dessutom nära pension lär man ju inte få så stora lån att man kan frigöra något större kapital.

Sammanfattningsvis ser jag lite möjliga strategier:

  1. Byta till billigare, dock försvinner en rätt ansenlig mängd i skatt och även (enligt mig) livskvalitet.
  2. Ta ut större lån på boendet och på så vis ha mindre kapital bundet. Detta känns något läskigt eftersom räntorna nu är så låga och sannolikt kommer att gå uppåt vilket gör att boendet kan bli okontrollerbart dyrt.
  3. Tänka bort dessa pengar och utgå ifrån att de inte går att använda utan bara hör till boendet, att de inte “finns”.
  4. Hoppas på att kunna byta till hyresrätt, det är dock extremt svårt att få tag på och det man kan hitta är oftast nybyggda med mycket höga hyror (kanske dock ändå bättre?).

Hur tänker ni och hur har ni resonerat kring framtiden för dessa pengar? Finns det alternativ jag inte tänkt på?

Du kan även betrakta bostaden (rättre sagt lånedelen) som en diversifiering som jobbar med inflationen.

Det är sant att kommer finnas tillfällen när det upparbetade kapitalet är stenhårt låst, men lånedelen kommer alltid att gröpas ur motsvarande inflationen. Om inte annat, så kan det totala värdet glädja dina arvtagare. :slight_smile:

1 gillning

Alternativ 2 och 4 är enda realistiska som jag ser det. Stoppa huvudet i sanden är ingen vidare strategi. Kör på maxad eller iaf 70% belåning, du får en mer diversifierad risk med bostad + aktier än bara bostad även om det inte känns så.

Som omedelbart dumpar hela summan i sina egna bostäder :sweat_smile:

1 gillning

Vi är väl i en liknande situation med ett relativt stort övervärde i huset. Men jag tänker mer på det utifrån ett energi- och livskvalitetsperspektiv. I dagsläget ger huset oss en ganska hög livskvalitet i form av t.ex. tidsbesparingar - ena dottern går själv till skolan, andra har förskola 5 minuter bort, gymmet 5 minuter bort, ica likaså och så vidare. Betalar vi en premie för det här? Absolut.

Men, å andra sidan, vad skulle jag göra med pengarna istället? Investera dem. Ja, det kunde man ju göra, men till vilket syfte? För att tjäna ännu mer pengar? Varför då?

Jag hamnar då i resonemanget med historien om fiskaren:

Historien om fiskaren och bankmannen

En bankman var på semester i en liten fiskeby. Han var ute och gick i hamnen en morgon när han såg en fiskare komma in med sin båt. I båten låg flera stora fiskar och bankmannen gick nyfiket fram och frågade: ”Hur lång tid tar det att få en sådan fångst?” Fiskaren svarade ”Bara ett litet tag”.

Bankmanen blev nyfiken och frågde varför fiskaren inte stannade ute längre och fångade fler fiskar? Fiskaren sa att det här var tillräckligt för att han skulle kunna ge familjen ett bra liv med allt de behövde. ”Men vad gör du då resten av dagen?” frågade den nyfikne bankmannen. Fiskaren svarade ”Jag sover, fiskar, leker med barnen, gör saker med min fru, promenerar runt i byn och umgås med mina vänner. Så jag har fullt upp på dagarna.”

Bankmannen tyckte lite synd om fiskaren och sa ”du, jag har en examen från handels och jag skulle kunna hjälpa dig att bli rik. Lägg mer tid på att fiska, då får du mer fisk, när du säljer fisken får du snart råd med en större båt. Då kan du fånga ännu mer fisk och då har du snart råd med en hel fiskeflotta. Istället för att sälja fisken här i hamnen kan du börja sälja direkt till butikerna. Då kan du flytta in till storstaden och sköta din expanderade verksamhet, sen kan du flytta till London eller New York och expandera i hela världen.”

”Hur lång tid skulle det här ta?” frågade fiskaren. ”15-25 år, men sen, när marknadsläget är bra, kan du introducera bolaget på börsen och sälja dina aktier. Du kommer att bli väldigt rik. Då kan du dra dig tillbaka till en fiskeby där du kan sova, fiska, leka med barnen, var med din fru, och promenera runt i byn och umgås med dina vänner.”

7 gillningar

Det vet man ju aldrig :upside_down_face: Tänk om det händer något oväntat i den där byn där fiskaren bor och hela hans tillvaro ställs på ända, han och familjen kanske inte ens kan stanna i landet. Det är alltid bättre med mer pengar än mindre eftersom det ger en extra handlingsutrymme.

2 gillningar

Men tänk fiskaren har lite utländska konton och guldmynt hen läste om i forum där han fick tips av en läsare som hette Guldfeber eller något liknande… :joy:

2 gillningar

Det låter som en mycket intelligent fiskare :joy: Dock tror jag han kommer behöva lyssna iaf halvhjärtat på vad den där bankmannen har att säga för att få ihop det där kapitalet utomlands och guldmynten :slightly_smiling_face:

Sedan förstår jag såklart att det är högst individuellt och att vissa gillar manjana manjana-stilen, vi har som sagt ganska hög lägstanivå.

Jag förstår också att man i en väldigt god ekonomisk situation värdesätter att bli ex. helt skuldfri, men då bör man i min mening ha kommit upp i ett åttasiffrigt belopp och/eller aldrig mer behöver en inkomst efter att huset är avbetalt. Annars skjuter man sig själv i foten och det blir bara ”lagom” av alltihopa.

1 gillning

Det där med diversifiering är ett bra argument!

Problemet är att så som bostadsmarknaden ser ut i Sthlm är det helt galna vinster på boendet samtidigt som priserna är jättehöga, vilket gör att man både kan sitta på (som ett exempel) 5 miljoner i lån samtidigt som har 5 miljoner instoppade i boendet. Man är alltså lite i en (för all del lyxig!) rävsax med både relativt höga lån och mycket pengar fast i boendet.

1 gillning

Du menar att man ex. har ett fastighetsvärde på 10 miljoner, lån på 5 miljoner och 5 miljoner uppbundet i fastigheten som man inte man utnyttja för att banken säger nej pga ens inkomst eller liknande? Då finns det ju inte så mycket att göra.

1 gillning

Nja, bra fråga vad jag egentligen menar… jag tänker att frågan nog landar i hur mycket lån man vill ha utan att få ont i magen. Vi har utrymme att ta ut ett par miljoner till innan vi slår i taket, men är det den rätta strategin? Hur ska man tänka runt det? Kanske är vi alltför försiktiga.

Jag önskar att det vore så att mitt kapital matchade de vinster som vi gjort på vårt boende, men icke. Vi hör till dem som satsat på bostaden (eller bostäderna, har även ett sommarställe) med tanken i bakhuvudet att man delvis kan se det som en investering. Och det har ju sett väldigt bra ut, under långa perioder har vår bostad gått upp mer i värde utslaget per månad än vad vi två vuxna höginkomsttagare tjänat tillsammans brutto. Men ju mer jag har funderat på det desto mer har jag insett att den planen kanske hade vissa svagheter…

1 gillning

Din risk gällande fastighetsvärdet har du oavsett lånens storlek. Om du däremot använder övervärdet till att diversifiera över till aktier och har du förhoppningsvis byggt upp en krockkudde när/om fastighetspriserna får sig en törn. Svenska bostadsmarknaden och en global indexfond lär inte ha särskilt stor korrelation.

Det är iaf positivt att du förstått att tidigare uppgångar inte går att applicera på framtida förväntad avkastning och väljer att agera. Det är många som hellre väljer att bortse från detta.

Du har missat alternativet att flytta till en annan ord eller ut på landet där priserna generellt är lägre. Men detta blir ju också till viss del en livsstils-omställning. Själv skulle jag aldrig kunna bo en större stad så som Stockholm. Den villan jag bor i är värderad till runt 2M. Samma villa i Stockholm hade troligen kostat 6-8M skulle jag tro.

Ett till alternativ som du inte heller räknat upp är seniorlånet:

Då kan man få ut pengar, slippa betala ränta och amortering och bo kvar tills man dör. Har inte satt mig in i detalj hur det fungerar.

Räntan är skyhög på sånna lösningar. Bara det att räntan läggs på skulden som ökar hela tiden. Riktigt kass jämfört med bolån.

Aktuell ränta är 4,45 % % (effektiv ränta vid lån på 600 000 kronor är 4,59 % beräknat på 15 års lånetid). Total skuld efter 15 år är då 1 172 012 kronor) .

Ja seniorlån verkar vara något att undvika om man inte absolut måste.

Jag tänker mest på räntekostnaderna och vad som händer om räntan går upp. Jag gissar att det går att räkna ut exakt vid vilken ränta som det blir en sämre affär att ha höga lån + (tex) indexfonder i stället för låga lån och en större pott av kapitalet uppbundet i bostaden? Just nu har vi en bekväm räntekostnad på ca 7000 per månad. Det är inga problem för oss att betala 10 000 i stället, men skulle det däremot 2-3-dubblas blir det väldigt mycket som går bara i räntor. Frågan är då om strategin är att man tar av kapitalet och betalar av lånen igen?

Man kan förstås både flytta till billigare ort eller billigare boende, särskilt om man drivs av en rent ekonomiskt logik. Men det är som tex Jan beskriver inte så himla kul i livet att offra livskvalitet för ekonomisk vinning.

Jag tror att det är en tanke många har som har mycket pengar i sitt boende: vi kan flytta till billigare sen. Med billigare tänker jag lika stort eller större i mindre attraktivt område eller mindre storlek i samma område. Men det tänkandet har två fel som dels består i att det är nice att bo bra, man kommer troligen inte när det kommer till kritan vilja bo i ett mindre härligt område sen och dels att när skatter mm är betalade och man har lägre inkomster som under pensionen blir vinsten inte så stor som man tror av att flytta till mindre. Kanske låter detta snobbigt. Men jag tror att man vänjer sig vid vissa kvaliteter när det gäller sitt boende och kan ha svårt att avstå från dem senare utan att uppleva att man förlorat något.

Men spelar detta någon roll om man inte har arvingar och inte tänkt flytta? Är man pensionär tror jag det kan vara svårt att få vanligt lån?

När man inte längre arbetar kanske man anser andra områden som attraktiva? Jag skulle till exempel kunna flytta långt bort från mitt arbete och bo nära en sjö eller ute i ett naturområde där arbetande folk inte vill bo. Lägre pris behöver inte betyda sämre om man har andra förutsättningar. Men jag kanske tillhör undantaget här?

Man kan väl ändå försöka få vanliga bolån först, lämpligtvis lite innan 60 så man får ett bolån?
Eller så sätter man sig med flera banker och motiverar att man faktiskt kan betala även som pensionär. Man har ju mycket säkrare inkomst än en fast tjänst som vanligtvis innebär 3 månader uppsägningstid…

Funderar just på det. Försöker få en hyresrätt hos privat hyresvärd med trevliga fastigheter i mitt kvarter och anständig hyra (Finns faktiskt) samt kapitalisera min bostadsrätt.
Det ger mig en bra summa som jag tänkte investera i lite bättre sommarställe dit man kan flytta sen vid pension och ha kvar att investera i värdepapper. Känns rätt just nu. Upplever att jag då fåR allt jag vill nämligen bo kvar centralt så länge jag jobbar, trevligt sommarställe och pengar på banken/börsen.

1 gillning