Låt oss säga att jag vill köpa en bostad för 5 miljoner och att jag skulle kunna lägga in 2.5 miljoner och har kvar en stabil buffert (siffrorna är påhittade). Jag har då möjligheten att välja om jag vill ha 50 till 85 % belåningsgrad.
Jag tänker att man alltid borde gå in med så lite pengar som möjligt så länge man klarar månadskostnaden eftersom den förväntade avkastningen på börsen är 7% över längre sikt.
Låt oss räkna på en ränta på 5% över tio år:
Går in med 15%:
Räntekostnader (bortser från amotering): (0.85 * 5000000) * 0.05 * 10 = 2125000
Placeradepengar: (2500000 - 0.15 * 5000000) * (1+0.07)^10 ≈ 3442000
Dvs. jag går plus 3442000 - 2125000 ≈ 1.3 miljoner
Men om jag vänder på det istället och går in med 50% (ytterligheten):
Räntekostnader (bortser från amotering): 0.5 * 5000000 * 0.05 * 10 = 1250000
Placeradepengar: (2500000 - 0.50 * 5000000) * (1+0.07)^10 = 0
Vidare är det väl bra med högt lån så länge vi har inflation som hjälper till att äta upp det? Tänker jag fel i mitt resonemang? Borde jag ta hänsyn till något mer?
Din skuld blir väl alltid likadan i relation till dina övriga pengar (givet att den är i samma valuta / placerad på en marknad med motsvarande inflationstakt) så din skuld förändras i samma takt som dina tillgångar i och med inflation. Detta bör väl inte vara ett argument? Kanske jag som tänker galet men får inte ihop det resonemanget bara.
I övrigt så kommer du alltid tjäna på en belåning där din ränta är lägre än din avkastning. Problemet är väl bara att veta din framtida avkastning om du inte får en bunden räntenivå som överstiger din egen ränta för lånet.
Vet du vilken ränta du kommer betala för lång tid framöver?
Vet du vilken avkastning du kommer få på börsen under den tid du har lånet?
Är svaret på 1) ja och på 2) nej är det din risktolerans som avgör. Där är det säkra kortet att låna mindre pengar. Det osäkra alternativet är att hoppas på den genomsnittliga avkastningen över tid också under de närmaste få åren.
Är svaret nej på både 1) och 2) är det återigen din risktolerans som avgör. Vill du spela mer säkert behöver du låna mindre, medan du kan låna mer om du vill spela lite mer osäkert.
Det är väl enbart sant om värderingen ligger still eller stiger under samma period? Din köpkraft minskar med inflationen och om värdet minskar samtidigt, kommer dina tillgångar totalt sett minska. Det vill säga minskade tillgångar och minskad köpkraft. Det ser jag inte som en bra kombination. Vilket leder till punkt 3) Är du säker på att hemmet kommer stiga i värde över tid från det datum du köper det?
Så länge vi har löneökningar som äter upp inflationen ja.
Sedan har du förenklat lite då ränteavdrag, ISK-skatt (el dyl) och ränta på ränta spelar in. Men förenklat stämmer uträkningen. Vilket för oss till den där andra tråden om att betala sitt bolån eller ej. Kolla där, det finns skäl både för och emot.
Att räkna med ett historiskt snitt som fakta är vanskligt.
Vad händer i fallet med 85 % belåning om börsen faller med 30 %? Detta inträffar pga en större kris som också får bostäder att falla med 25 %, samtidigt som arbetslösheten stiger.
Pga att din sambo tappat jobbet och blivit deprimerad går ni isär.
I många scenarion tjänar du på belåningen, men i de scenarion som skiter sig blir det plötsligt väldigt trist.
Du kan vända på frågan och säga:
Varför ska du ha 4 hinkar/investera i LYSA/indexfonder? Du får ju väldigt mycket högre avkastning i BitCoin. Över tid har BitCoin ökat med 850% om året.
Sant! Och angående inflationen så har ni helt rätt! Jag som var naiv.
Det låter som att det egentligen handlar om hur mycket risk jag vill ta. Givet att jag vill köpa just denna bostad så ser jag ytterligheterna som att antingen kan jag amotera så mycket som möjligt för att minimera risken att jag sitter med höga lån, eller belåna så mycket som möjligt och satsar resten på bitcoin/roulette, eller något där emellan. Jag tror att det kommer bli något mellanting. Jag känner inte att jag enbart vill spara i huset (amotera) eftersom det finns en risk i att bostadsmarknaden kraschar och inte enbart spara i index/Lysa/räntekonto eftersom det finns en risk i att börsen kraschar. Utan vill ha en mix och det svåra tycker jag är att bestämma denna mix och ha en tanke bakom så att jag inte bara höftar utan att räkna på det. Så min fråga är kanske ska omformuleras till hur man får till den bästa mixen av risk och avkastning.
Vad är det för tråd? Hittar den inte. Kan vara jag som är dålig på att söka.
En mindre kommentar bara - är det inte så att amorteringskravet är 2%/år över en viss procentsats belåning och 1% under samma procentsats? Är inte gränsen 50%? I så fall får du ju också räkna på hur ditt cash-flow påverkas av att inte kunna välja bort att amortera 2%/år.
Med det sagt så skulle jag själv satsat på något mellanläge, kanske 65% belåning. Det är ju ingen risk att behöva gå från hus och hem när man har de lånade pengarna investerade, för om räntan tickar upp kan man ju bara sälja lite av sina fonder, så jag tycker inte risken ska överdrivas.
Det du behöver fundera på är hur ditt kassaflöde ser ut. För att aktier ger god avkastning över tid stämmer, men att börsen går 30 % om fem år hjälper dig inte att betala ränta och amortering närmaste året. Då kanske du måste sälja av ditt innehav för att ha råd med räkningarna? Och det är kanske inte så kul alla gånger.
Jag tror ingen med bolån hurrar över att “inflationen äter upp bolånet” idag. Det argumentet stämmer ju bara om du får högre löneförhöjning än inflationen. Nu sitter man bara och känner hur både inflation och räntehöjningar drabbar en mer för varje månad.
Reglerna för amorteringskrav är väldigt enkla att greppa och förstå sig på. Väljer du att maxa lånet och har en hög skuldkvot måste du amortera minst 3% per år. Har du ett lån i lägre skalan du nämner, behöver du förmodligen inte amortera något alls.
Det kan också hjälpa dig hitta rätt balans för dig.
De banker med transparent prissättning (exempelvis SBAB, Hypoteket, Stabelo, Landshypotek) har en modell som prissätter räntan efter storlek på lånet och belåningsgrad. Jämför man olika belåningsgrader till en bostad som kostar 5 000 000 kr på SBAB får du idag följande rörlig ränta vid olika belåningsgrader:
Det ser inte ut som att det är så stor skillnad i ränta men eftersom räntehöjningen påverkar hela lånet kan man istället beräkna en marginalränta där vi utgår från lägsta räntesatsen på 70% belåningsgrad och sedan ser hur mycket extra ränta man behöver betala för exempelvis de extra 10% som behövs för att komma upp till 80%. ( 5 000 000 x 0,8 x 0,0404 - 5 000 000 x 0,7 x 0,0374 ) / ( 5 000 000 x 0,8 - 5 000 000 x 0,7) = 6,14%
Dvs man kan se det som ett bottenlån på 70% med 3,74% ränta och ett topplån på 10% med 6,14% ränta. Motsvarande topplån med olika belåningsgrader blir enligt nedan:
När det gäller risker kan man om man vill vara lite matte-grafisk också använda riskmatriser
Svårigheten är att sätta sannolikheter, konsekvenserna brukar vara lättare att beräkna.
Vad är oddsen för att räntan går upp, vad är oddsen för man blir sjuk osv osv. Sannolikheten för att det värsta inträffar brukar dock inte vara den högsta. Sannolikheten bygger på att det är slumpmässigt och vi får nog som lekmän säga att ekonomi är för oss slumpmässig
Annars håller jag med övriga. Det är till syvende och sist en magkänslegrej.
Jag kanske missar det i din uträkning men om du går in med 50% så borde du räkna med den alternativa investeringen också. När du lägger mindre pengar på räntor så borde du istället investera mellanskillnaden varje månad på börsen?
Talesättet att inflationen äter upp lånet är väl snarare att belåningsgraden automatiskt blir lägre varje år förutsatt att bostadens värde räknas upp med inflationen. Bostaden äger du ju i vilket fall så det borde inte va en relevant aspekt att ta hänsyn till.
Det intressanta blir väl bara om du vill spekulera i högre avkastning på börsen än vad räntan kostar.
Jag hade lånat fullt ut för det är svårt att få ihop 2,5 miljoner som förräntar sig över tid.
Fördelen med det andra är ju att du kan investera 1 alt 2 % av amorteringen i fonder. Det samma gäller för det du “sparar” i ränta, alltså att du även kan lägga undan den i fonder månadsvis och på så vis bygga upp en ny förmögenhet relativt fort.
Också fördel med att låna mer att pengar som inte binds i fastigheten är lättare att få loss vid behov. Att amortering är att låsa fast pengarna i bostaden. Detta i kombination med att pengar på börsen över tid bör löna sig gör att ifall jag tenderar att inte fokusera på att amortera till max, snarare det motsatta. Ner till 50% i långsamt tempo och sen fatta ett nytt beslut. Men samtidigt ska man ju givetvis klara av räntekostnader och dylikt.
Jag kan inte förstå att det ska vara bra med höga lån,för mig är det så lite skulder som möjligt även räntor som gäller.jag tycker fortfarande att tankesättet ,:att vara satt i skuld gör en ofri !
För 11år sedan köpte jag ett hus för 210000:- under dessa år har jag renoverat för 700000:- har nu ett väl renoverat hem med endast 100000:- i skuld.
Har mycket över varje månad att leva för och spara
Det kan hända mycket i livet som ändrar på den ekonomiska bilden
