Är det verkligen mer rationellt att investera istället för att amortera på bolånet?

Det verkar här vara en “sanning” att det “alltid” är mer rationellt att investera istället för att amortera och att resonemanget då bygger på en förväntad avkastning på börsen kring 6-8% jämfört med en bolåneränta på 1-2%. Jan har även gjort ett avsnitt där han rekommenderar att andra lån än CSN, bolån och investeringslån bör amorteras av och därefter amortera enligt amorteringskravet.

Men stämmer detta? Rent formellt finns inget topplån längre men i praktiken ser det annorlunda ut. Vissa banker beviljar blancolån som en del av kontantinsatsen. Inte så komplicerat, blancolån är inte bolån och ska amorteras. Men, därefter får man olika ränta på bolånet beroende på belåningsgrad vilket gör att det i praktiken finns topplån på bostaden. För att exemplifiera: En bostad som köptes för 3 000 000 kr ger följande ränta 1 år bundet på SBAB resp Hypoteket.

Belåningsgrad 85% ger på SBAB 1,54% i ränta = 39270 kr/år
Belåningsgrad 75% ger på SBAB 1,32% i ränta = 29700 kr/år
Belåningsgrad 65% ger på Hypoteket 1,05% i ränta = 20475 kr/år

Det innebär att man kan se det som att lånet “egentligen” består av ett bottenlån på 65% med 1,05% i ränta och därtill 2 st topplån på 10% per lån med en ränta på (39270 - 29700) / (3 000 000 x 0,1) = 3,19% resp (29700 - 20475) / ( 3 000 000 x 0,1) = 3,075%.

Siffrorna blir lite olika beroende på bostadsvärdet (mer gynnsamt vid billigare bostäder) och olika saker kan såklart komplicera möjligheten/nyttan med att göra lite större amorteringar på bolånet men jag tror poängen framgår.

I en värld där det finns brist på tillgångsslag som ger förväntad avkastning skulle jag säga ett en relativt riskfri avkastning på 3% står sig bra som komplement till börsens volatilitet. Givetvis ska man inte lägga alla sina pengar i samma korg men det kan vara värt att ställa sig frågan om man hade lånat pengar till 3% ränta för att investera på börsen. I jämförelse såg jag att SBAB erbjuder blancolån från 3,6% i ränta.

För neutralitetens skull ska sägas att det även finns andra banker som erbjuder bolån och blancolån.

7 gillningar

Jag räknade lite på det för att jag tänkte göra samma argument men med alla rimliga antaganden var det mer lönt i snitt att investera pengarna. Fördelen med att amortera är att det är en mer säker form av investering, men utöver det är svårt att argumentera för, tycker jag. Det är också rätt stora avbetalning vi pratar om i praktiken för att få ner räntan. För de flesta tar det nog flera år att gå från 85% till 60%. Jag gillar principen I att det är mer riskfritt dock, och brukar rekommendera det till folk som frågar, speciellt om de är tidigt i sin karriär och har tänkt att byta upp sig till ett dyrare boende inom några år så att de ändå vill ha väldigt låg risk på sitt sparande.

3 gillningar

Bra diskussion. Jag startede en tråd på forumet som heter “Amortera räntefonandelen?” och fick bra svar på mina funderingar. Jag väljer amortering över räntefondsparande men det beror på min personliga situation som liknar lite det som drakflygaren beskriver

1 gillning

Ja, den enda anledningen jag kan se till att ha bolån till över 1,5 och samtidigt ha räntefonder är antingen någon form av hedge mot att räntorna ska gå ner eller för att man vill ha tillgång till kassaflödet, t ex om det ska agera buffert eller “torrt krut”.

1 gillning

Det jag kan se är att det finns ett svårberäknat “optionsvärde” på kontanterna (i form av räntefonder) som inte är lätt att räkna på. Det är väldigt lätt att amortera extra eller köpa något annat för dessa pengar givet att man har räntefonder, men det är betydligt mer krångligt, om ens möjligt, att utöka lånet vid behov. Om inte annat så lär det knappast bara ta en dag tills pengarna finns på kontot.

Om man är äldre eller inte har en inkomst är det inte alls säkert du får utöka ditt lån eftersom din möjlighet att betala tillbaka med din inkomst inte duger enligt bankens kvar-att-leva-på-kalkyl. I princip oavsett belåningsgrad. Jag har hört fall när en pensionär med minimal inkomst inte fick gå från 10% belåning till 20% belåning för att denne inte skulle ha råd att betala räntan på sin pension - trots övervärdet i huset.

Men är du ung, inte kan bli av med jobbet och inte kan bli sjuk och inte kan tappa din inkomst och redan bor i ditt drömboende och du inte behöver göra större inköp inom snar framtid och i övrigt har en stabil buffert så är det ju antagligen rationellt att amortera om man på marginalen har en ränta på 3%-ish som i exemplet ovan istället för att ha räntefonder :slight_smile:

I annat fall får man väga om (förväntad avkastning på räntefond) + (upplevt optionsvärde i kontanter) - (känslomässig risk i räntefonder) > (kanske 3%). I så fall kör på räntefonder; annars amortera. Men Chalmeristen i mig är lite obekväm med den typen av beräkningar då vi aldrig fick reda på hur man förenklade “känslomässig risk” och “upplevt optionsvärde” och “kanske” till en beräkningsbar siffra ens i de mest avancerade mattekurserna. Och inte är miniräknaren till någon hjälp heller :robot:

2 gillningar

Bara för att förtydliga en poäng jag gjorde ovan men väldigt otydligt: om du inte kan få ner summan till den nya räntesatsen så betalar du ju inte av det dyra lånet rent, utan båda proportionellt. Då är det inte 3% på det du betalar av, utan motsvarar den snittränta man redan har ner till den gränsen, då man kommer över tröskeln och den dyrare delen försvinner plötsligt i ett svep om man ska följa logiken från OP. Det är med andra ord en väldigt diskret process.

2 gillningar

Jag justerade formeln ovan från 3% till (kanske 3%) för att ta hänsyn till denna effekt utan att behöva räkna för mycket :smiley:

Är man ung går det ganska snabbt att månadsspara ihop förlusten av en börskrasch så tveksamt att då lägga dessa belopp på amortering, såvida man inte som det sägs planeras att flytta inom närmsta åren. I takt med att börsportföljen växer borde det dock bli mer attraktivt att diversifiera en del av portföljen (för att bevara värdet, exempelvis genom att sänka belåningsgraden/kostnaden på bolånet och då borde inte beloppen vara ett bekymmer). Det som är svårt att veta är utvecklingen på bostadsmarknaden. Fortsätter den stiga vill man ju inte amortera eftersom man då riskerar hamna för lågt i belåningsgrad eller få pengarna inlåsta istället såvida man inte kan få nya lån beviljade. Ligger priserna still eller sjunker blir det en annan fråga. (Även lite oklart för mig vilka amorteringsregler som gäller när man vill öka belåningen.)

Såvida man inte tänker att räntedelen är marknadstajming utan fyller någon funktion av värdebevarande tillgång borde man ju iaf inte behöva ha en större summa på sparkonto/räntefonder än vad man rimligen kan tänkas behöva spendera vid inkomstbortfall/(o)planerade utgifter utan resterande kan väl då läggas där den relativt riskfria räntan är högst.

Appliceringsområdet kanske i slutändan blir en stillastående bostadsmarknad i kombination med en stor portfölj där man inte längre jagar maximal avkastning.

Att ha ett lån är också en sorts diversifiering, en hedge mot inflation, och dessutom en hävstång. Du använder din framtida intjäningspotential redan idag. Att vara helt obelånad ser jag som en risk i sig.

Sen finns det en gräns, men jag ser ingen poäng att som ung ha en belåningsgrad under 60% på bostaden.

1 gillning

Lite av en gåta hur boräntorna sätts.

Jag har en bostad värd ca 2,5 och ett lån på 1,2. Har testat att dra i reglaget på SBABs hemsida och upptäckt att min ränta gäller ner till lånebeloppet 1 miljon kr.
Går jag under 1 Mkr så blir räntan högre, vilket jag tycker är märkligt.

Amorterar 3k per månad, även om jag inte måste. Tänkte fortsätta med det tills jag landar på exakt 1 Mkr.
Varför? Jag vet inte. Det känns bättre att inte ha alltför stora lån.

Ja SBAB ger bara sin bästa ränta mellan 50-60% om jag förstod det rätt. Men alla verkar ha sina egna små system. Danske bank ger sin bästa ränta för allt under 60% enligt sitt reglage, t ex.

Noterade också det, antog att det berodde på att de har fasta kostnader för lånehanteringen så att det blir dyrare för dem med mindre lån.

Ändå lite spännande att vi accepterar ett lån med 3% ränta samtidigt som credit suisse gissar att avkastningen på aktier kommer bli 3% + inflation ( = 5% kanske) om man tänker i termer av riskjusterad avkastning.

Sen för egen del kommer det nog inte bli aktuellt. Har bundit lånen eftersom det var det enda jag kunde komma på som skyddade mot räntehöjningar (allt annat jag kan köpa borde sjunka i värde när/om räntan går upp men rätta mig gärna om jag har fel) och när det sen är dags att omvärdera bostaden har belåningsgraden sjunkit utan amorteringar om dagens priser står sig. Tycker nog ändå det bästa argumentet till att inte amortera (ner till 60-65% i klumpamorteringar parallellt som man investerar på börsen) är att man riskerar att hamna för lågt i belåningsgrad om huspriserna stiger vilket skulle äta upp vinsten med amortingen.