Ofta kommer frågan upp om man ska amortera mer eller investera på börsen. På lång sikt är det ju rimligt att börsen ger mer avkastning än en eventuell räntebesparing.
Men jag vill kasta in belåningsgraden i ekvationen. Det är rimligtvis skillnad om man t ex har 75% belåning eller om man har 50%.
Om börsen skulle rasa (och bli billig) och man sitter på 50% belåning så känns det som en god idé att höja belåningen med några 100k och köpa in sig på börsen.
Men är börsen normalt/högt värderad och man redan är på 75% belåning så hade jag låtit bli.
Hur resonerar ni? Vad är en bra balans gällande belåningsgrad? Förutsatt att man bor i en bostad i okej skick utan stora renoveringsbehov och sånt.
Lägre belåningsgrad kan ge lägre ränta i procent, exakt hur mycket lägre beror på banken, men med SBAB kan det skilja 0,5%-enheter. Låt oss vara konservativa och räkna på 0,25%-enheter lägre ränta om bostaden är belånad till 70% istället för 85% och ett bostadsvärde på fem miljoner (en liten tvåa i stockholm alt. 180 kvm nybygge i resten av vårt land):
Belåning 85% → 0.85x5000000xränta
Belåning 70% → 0.70x5000000x(ränta - 0.0025)
i räntekostnader. Skillnaden blir då 750000xränta + 8750 kr
Med dagens ränteläge kring 3% så blir det en besparing på 31250 kr per år exkl. skattetekniska detaljer. Eller en avkastning på ca. 4,2%. Inte så illa ändå! Så the devil is in the details
Det går inte att ha en matematisk uträkning på när det är bäst. Allt beror på massa saker.
Låt oss kolla på ett exempel
Börsen ligger på 100 punkter. Du avvaktar att köpa in dig. Börsen går upp 100% på 5 år, till 200 punkter.
Något händer och börsen kraschar 25% till 150 punkter.
Du anser att det är billigt att köpa in sig nu då det gått ner.
Men börsen är fortfarande upp 50% från senast du funderade och den låg på 100 punkter.
Ett annat exempel skulle vara tvärtom, du köper på 100, men det kraschar direkt efter.
Det du beskriver är risk, och som min kalkyl ovan visade så kan avkastningen på amortering/större insats vara oerhört okey för dess riskprofil (noll risk nästan), jämfört med börsen som har hög risk på korta till medellånga tidshorisonter (fem år eller kortare)
Om man ligger på gränsen för vad som är möjligt att låna är man förstås väldigt känslig för prisförändringar på bostadsmarknaden.
Förutsatt att man inte har för avsikt att flytta behöver ju en extremt hög belåning inte vara ett problem i sig. Det man gör är ju helt enkelt att öka risken genom att på totalen öka sin exponering mot bostad och kapitalmarknad.
Det man kan tänka på är ju att teckna bolån hos en nischbank där en hyggligt rabatterad ränta redan är förhandlad och ingen manuell hantering krävs.
Om man exempelvis efter en olycklig priskorrigering har 110% belåning och ränterabatten hos Swedbank löper ut så är man ju i ett miserabelt dåligt förhandlingsläge. Ingen annan bank är intresserad av att ta över lånet. Man får nöja sig med den ränta banken erbjuder, vilket mycket väl skulle kunna vara över listpriset.
Eftersom du verkar komfortabel med denna nivå så borde det betyda att det för dig vore rimligt - om du inte redan hade haft den aktuella skulden och det aktuella sparandet/investeringen - att låna upp just ca 35-40% av bostadsvärdet för att spara/investera.
Är det just 35-40% belåningsgrad för sparande/investering som är bäst för dig, eller skulle du föredra lite lägre eller lite högre (och i så fall varför)?
För min del försöker jag hålla mig under 50% belåningsgrad. Inte för risken att värdet på sparandet/investeringen går ned utan för att jag vill undvika att vara tvingad att amortera. Och dessutom verkar det ge förhållandevis bra låneräntor.
Jag började amortera på huset långt innan jag kom på att jag skulle börja investera på börsen.
Nu när huset är betalt lockar det inte att belåna det. Skulle det bli en stor börskrasch finns i alla fall möjligheten.
Låga fasta utgifter är mer värt än massa pengar på börsen för mig. Mina mål är fullt görbara utan lån.
Tycker inte belåningsgrad är ett nyckeltal som är värt att använda som privatperson med bolån. Ställer hellre lånets storlek mot finansiella tillgångar eller räntekostnader mot ränteinkomster eller lånebetalning mot inkomst m.fl.
Håller mig under 50%för att undvika amortering. Höjer hellre kommande månadsspar än att ta timingrisken. Dock har jag i sak inget problem med att ett amorteringsfritt lån på 70% ala 2005, men det låter på nutida expertis som att nationen då riskerar att gå under.
Det är alltså bostaden du ska belåna? För att köpa in dig på börsen om börsen faller ?
Förstår helt din tanke, men vänd på situationen och se om du skulle agerat likadant.
Tänk på att din bostad även faller den med, när var senaste gången du hade en värdeminskning på -25% eller -50% på din bostad ? Om börsen går upp och ned och chansen för att göra en vinst ökar om du köper in dig när börsen sjunkit.
Så betyder det att du ser värdet i vad du vill köpa, men inte det du vill sälja, dvs bostadens marknadsvärde.
Planerar du då för att belåna din bostad när den är som högst värderad (mest risk)…Eller är din bostadsmarknad just nu helt crashad ?
Enligt köpa när det är billigt tanken, så borde du enbart belåna huset om huset just nu är värt minst. Då chansen för att bostaden faller i värde, gissningsvis är större desto bättre utveckling värdet i bostaden har haft på senare tid.
Spelar börsens värde större roll än din bostads värdering ?
Nja jag säger inte att jag ska göra det, bara att det är en möjlighet.
Alternativet är att amortera ner istället för att komma ner i 50% och slippa amortera = öka månadssparandet på börsen.
Har just nu 62%. Det jag tänker är att det spelar inte så stor roll om jag ökar till 65 eller minskar till 55. Men kommer jag ner i 50 skulle det ju kännas tryggt och med en bättre ränta ihop med mindre ränta blir det en ganska najs effekt på kassaflödet.
Därav att en ökning för att investera är möjlig samtidigt som en amortering till vore möjligt. Att sitta kvar på 62 känns dumt.