Fastighetsvärdering ca 6 400 000 SEK.
Bolån 3 550 000 SEK, 4.34% (3 mån rörlig) ränta (exklusive senaste sänkningen), ca 55% belåning.
Amorterar 1%, ca 3000 SEK/månad.
45 år, ensamstående med 2 tonårsbarn.
Kapital i sparkonto/fonder/aktier ca 2 600 000 SEK.
Lön ca 90 000 SEK/månad.
Fundering:
Ta hem “vinster” från fonder och aktier och betala ca 350 000 SEK på bolånet för att komma ner till 50% belåning. Pengarna jag lösgör (amortering och minskade räntekostnader) används för att investera i t ex en global indexfond varje månad.
Förstår att det är subjektivt vilken risk m.m. som jag är benägen att ta, men rent matematiskt - tjänar jag mer på att låta bolånet vara och fortsätta amortera i lugn takt ner till 50% eller att redan nu ta 350 000 SEK och få loss mer pengar varje månad att faktiskt investera?
Det enda som händer om du säljer för att amortera för att sedan investera igen är att du sänker förväntad avkastning och risk under några år och sedan kommer tillbaka till samma risk och avkastning igen.
För maximal avkastning (och risk): Öka bolån till max möjligt och investera allt du kan
För minimal risk (och avkastning): Amortera så mycket du kan och spara sen bara på sparkonto
Allt mellan dessa två alternativ är en kompromiss i avkastning och risk som du väljer.
Amortera (investera) 3000 SEK/månad i min fastighet (vad är en genomsnittsavkastning på en villa i Sverige/Sthlm per år?) - minus kostnaden för ränta.
Investera 3000 SEK/månad i t ex global indexfond + det jag kan addera ytterligare pga minskad räntekostnad (ca 900 SEK enligt svar från JPT här ovan) för att jag betalat in 350k i bolånet.
Över 5-10 år - vad är skillnaden rent matematiskt vid hypotetiska schablonvärden. Behöver egentligen bara hjälp med räkneuppställningen och sen kan jag räkna själv.
Bara så du inte tror något annat: Det enda du gör är att du ändrar din riskexponeringskaraktär över tiden. Istället för att ha en långsamt ökande exponering mot börsen (eftersom du amorterar konstant och investerar konstant och således på lång sikt går mot 100% investerat) så krånglar du med en strategi där du först sänker risken kraftigt nu, och sen bygger upp risken igen lite snabbare under några år. Det blir liksom ingen klurigt förbättrad situation eller något bara för att du säljer och sedan återinvesterar.
Känslan är att det ger en mindre risk men i slutändan ganska snarlikt resultat om jag väljer att komma ner till 50% belåning just nu med en klumpsumma.
Jag är medelålders och ensamstående med två tonåringar och lägre risk är därmed rätt viktigt, men utan att tumma för mycket på eventuell avkastning för att kunna hjälpa barnen (mig själv) och ändå ha ett bra kapital när jag blir äldre.
Om syftet är att sänka din risk idag och accepterar förväntat sänkt avkastning, men att du på lång sikt vill ha höjd risk, ja då är det rimligt att minska din exponering mot börsen temporärt. Det du gör är tvärtom det man gör när man vill ha förhöjd risk och använder belåning för att höja sin risk och köpa tidsvärdet för att sedan använda kassaflödet för att betala av lånet.
Det är en nästintill filosofisk fråga eftersom det handlar om risk versus avkastning. Men du kan tänka så här: om du legat på 50% belåning idag, hade du då kunnat tänka dig att belåna bostaden till 55% och investera pengarna på börsen? De allra flesta hade fått en märklig känsla i magen av ett sådant förslag. Om det gäller dig så är det ju rationellt (ur ett personligt magkänsleperspektiv) att amortera på lånet.
Max risk: Låna allt du kommer över, investera allt, amortera aldrig något.
Mellanrisk: Amortera befintliga lån, investera också
Min risk: Sälj alla investeringar, amortera allt du kan, investera inget.
Du skjuter bara på ett reglage där du väljer risk och avkastning samtidigt. Det finns inget rätt svar utan det handlar om vilken risk och förväntad avkastning du accepterar, och när.
Vi har haft ett bra börsklimat senaste 10 åren och senaste tiden har det varit extremt bra.
Vet inte hur länge du har varit investerad på börsen, men du har kanske fått en bra avkastning ändå.
Kan ju vara en bra tanke att plocka ut lite från börsen och betala av på huset just nu.
Ingen vet hur börsen kommer gå framöver, men skulle den ticka vidare så har du 2,25 milj som fortsätter öka i värde. Om den går ner ett par år så har du kanske gjort en bra affär med amorteringen.
Personligen hade jag velat komma ner till under 50% belåningsgrad för att kunna sluta amortera.
Värt att tänka på är att om bostaden fortsätter att öka i värde, så kan man nå under 50% belåningsgrad utan att amortera—om man bara väntar ut det.
Amorterar man extra och slutar när man når 50%, så kommer man troligt hamna ytterligare en bra bit under 50% belåningsgrad när bostaden fortsätter öka i värde.
Tyvärr accepterar de flesta banker inte detta. Det är inköpspriset som gäller för värdering. Ett undantag är om man gjort väsentliga förändringar i bostaden. Dit räknas inte att renovera kök eller badrum, utan något mycket mer omfattande (svårt dock att få något svar från banken på vad det skulle kunna vara).
Edit: kom till skott och ringde banken eftersom jag själv byggt nya väggar och gjort extra rum. Renoveringen ska ha kostat minst 500 000 för att den ska räknas som omfattande.
Med tanke på att räntan verkar vara på väg ner under 24/25 är det möjligt att värderingen på min fastigheten ökar så pass mycket att jag inte behöver göra något alls, eller i alla fall betala betydligt mindre än 350k SEK.
Aktuell värdering (faktiskt värdering juli 2024) är ca 6 400 000 SEK och jag kan uppdatera denna värdering hos banken fr.o.m. nästa år (enligt 5 årsregeln).
Det finns en aspekt som ej diskuterats. Svansrisken för katastrofalt misslyckade.
I detta scenario att börsen störtdyker samtidigt som ts blir sjuk /arbetslös och räntan går upp.
I ett sånt läge kan möjligheten att avstå amortering pga under 50%belåning vara det som räddar ts från att behöva sälja huset.
Ingen stor risk men stor konsekvens. Kanske värd 20k i förväntad avkastning att slippa…
Detta är varför jag är nöjd med 50% och även varför jag betalar av studielånen. Det är helt enkelt värt mycket att inte ha så höga krav på sig varje månad.
Själv har jag tidigare amorterat så jag kommit ner till 50% av inköpspriset, men pga ökad värde av bostaden så räknade banken fram att jag låg under 30% belåningsgrad. Jag amorterar 0 kr / månad.
