Hej!
Jag (22 år gammal) har tänkt köpa en lägenhet för cirka 3 miljoner kr, och min fråga är:
Bör jag lägga in över 50 % (ca 1,5 m) i kontantinsats för att slippa amortera, få mer pengar över i månaden till att investera, eller borde jag enbart lägga 30 % ( ca 900 000 ) som kontantinsats och ha kapital över på börsen (fonder)?
Utöver det har jag även en liten buffert på ett par hundra tusen.
Tacksam för svar!
Hej, välkommen till forumet!
Så du är 22 år och har +1.5 miljoner på banken? Grattis i så fall! Det är inte många som har i den åldern.
Jag hade personligen lagt 900.000 som insats, och tagit övriga 600.000 in i en billig global indexfond.
Bra att du lägger en stor insats jämfört med 15% som många lägger, det är ändå en fast avgift på ~3% efter ränteavdrag. Men börsen har ändå högre förväntad avkastning. Och ditt inlägg nämner bara att du har en buffert, jag ser ingenting om att du har pengar på börsen. Så jag hade diversifierat mitt investerande genom att sätta 600.000 på börsen.
50% belåning låter bra. Då kan du spara undan det du inte amorterar. 30% ränteavdrag och att inte amortera, grattis säger jag👍
Tack så mycket för era svar!
Hör gärna input från fler.
Bostad för 3 miljoner medför en ganska hög månadskostnad i dagsläget. Därav hade jag lagt in en större/mindre kontantinsats beroende på hur stora inkomster du har varje månad. Antar att pengarna är ärvda?
Skillnaden i kassaflöde efter ränteavdrag (förutsatt att du har skatt att dra av…) mellan de två alternativen ligger på cirka 3000 kr / månad. Om jag inte räknat fel så med 50% kontantinsats betalar du cirka 4 kSEK / månad i ränta (runt 4.5% just nu rörligt). Medans med 30% kontantinsats betalar du cirka 5 kSEK / månad i ränta och strax under 2 kSEK / månad i amortering. Men med 30% kontantinsats har du även bättre diversifiering då du redan kan starta med 600 kSEK på börsen. Om du har möjligheten att hantera de större krav på kassaflöden som 30% betyder så är det vad jag skulle göra, där håller jag med @Johann
Tack för svar @FlygandeFlodhesten
Så om inkomsten är hög rekommenderar du en lägre kontantinsats och större kontantinsats för lägre inkomst, har jag förstått rätt?
Nej pengarna är ej ärvda, majoriteten kommer från flera års sparande.
Tack för svaret @econ101
Varför betala ränta om du inte behöver? Så litet lån som möjligt är bra men inte till vilket pris som helst. Se till att det finns en buffert och månadsspara minst mellanskillnaden på sparkonto med ränta och i globala indexfonder. Fördelat 30/70.
Personligen resonerar jag såhär, men ska tilläggas att jag inte gillar att ha skulder, oavsett om det är “bra” sådana, tex bostadslån.
Jag hade pytsat in så mycket som möjligt i kontantinsats, så att du behöver så lite lån som möjligt. Ju mer du lånar desto mer betalar du i ränta, exponentiellt alltså. Ränta på ränta gäller ju också för banken. Hade jag vart i din situation så skulle jag som sagt putsat in så mycket som möjlig i kontantinsats, och försökt betala av lånet så snabbt som möjligt. Om du lyckats spara ihop 1.5m vid 22 års ålder så vore det väl ganska skönt att vara skuldfri vid 30 med en lägenhet du faktiskt äger? Men det är så jag hade resonerat, och förmodligen inte det mest ekonomiska. Men allt som händer just nu med ökad ränta och allt som går upp i pris hade jag tyckt det var en skön trygghet att vara helt fri från lån i den mån jag kunnat! Allt beror på vad som är mer värt, skuldfri snabbt eller mer buffert på banken 
Fast det handlar väl inte om buffert på banken, utan framför allt om missad avkastning från andra investeringar.
Hej,
Detta stämmer inte. För att det ska bli ränta på ränta så måste lånet öka varje månad, vilket det inte gör. Lånet är detsamma eller mindre om det sker amortering.
Skulle nog säga att det beror på vilken ränta du skulle få.
Det har du iof rätt i, lite klumpigt uttryckt av mig. Men rent krasst blir ju effekten samma, ju större lån desto längre tid tar det oftast att betala av vilket gör att man betalar en större procentuell ränta på lånet än med ett kortare lån normalt sätt, eller är det jag som tänker fel?
Hur ser din ekonomi ut i övrigt med inkomster/utgifter?
Vad har du för sparhorisont och hur känner du inför risk och liknande som är associerad med att ha kapital på börsen?
Hur mycket kan du få låna från banken?
Maximera kontantinsatsen Det är ju riskfritt!
Grattis till din soliditet!
Jag skulle se till att inte ha över 33,3% av disp inkomst i boendekostnad.
Sen beroende på vad du har i inkomst och typ av anställning kan den disponibla variera.
Resten sprida riskerna, 5 årsplaner.
Tänk worst case!
Nu är jag ingen matte- eller finansexpert men som jag förstår det ökar ränta på boendet inte exponentiellt. Om man inte amorterar betalar man samma summa i ränta varje månad (förutsatt samma reporänta, men den har inte med sambandet att göra).
Avkastning på börsen ökar emellertid exponentiellt. Det enda som liknar denna exponentiella avkastning för amortering är om du lägger in den räntan du annars skulle betala på börsen. Men då blir det matematisk lägre effekt eftersom du kommer ha mindre pengar på börsen under längre tid.
Alltså är det rent ekonomiskt rationellt att köra 30 % och sätta in resten på börsen om du vill ha så mycket pengar som möjligt. Som andra har påpekat är det självklart viktigt att kunna känna sig trygg med räntekostnaden (inklusive ränteavdraget) mot din inkomst.
Det stämmer inte att det är en ränta på ränta effekt. Om det är det så skulle ju kostnaden öka exponentiellt med återbetalningstiden, vilket den inte gör. Eller tänker jag fel?
Om man har rak amortering så går väl räntekostnaden ner linjärt?
Högre belåning ger högre risk och högre teoretisk vinst. I praktiken har man dock en något stramare och känsligare privatekonomi. När räntor är höga och börsen går dåligt blir den teoretiska vinsten en reel förlust. Jag har 50% belåning med bunden ränta så även vid arbetslöshet och pressad samhällsekonomi kan jag sitta lugnt med mina tillgångar.
Brytpunkterna för amortering har mycket med kassaflöde att göra, inte bara strikt avkastning. Många gör misstaget att jämföra räntekostnader (en ganska linjär funktion) med ränta på ränta via börsen som blir en exponentiell funktion. En mer rättvisande bild är att man då investerar från det bättrade kassaflödet för att ge det en ränta på ränta effekt.
Medan man missar teoretisk avkastning är det inte så illa som många presenterar det och rent krasst så är risken att man måste frigöra kapital vid opraktiska tillfälle mycket högre när man är belånad och har låst mer kassaflöde.