Äga hyreshus - hjälp mig förstå

Står inför valet att köpa 50% av ett mindre hyreshus, där mina föräldrar sedan länge redan äger övriga 50% samt bor i en av lägenheterna. Jag ser det dels som en investering, men även att det underlättar för dom att bo kvar samt fortsätta äga sin del av fastigheten.

När jag räknar på det så blir jag inte riktigt klok. Siffror jag kommit fram till initialt är:
Hyror: 17500/månad
Drift: 8000/månad
Kassaflöde: 9500/månad
Handpenning: 500 000-700 000
Mitt lån (ränta): 4000/månad
Mitt lån (amortering): 4000/månad

Väldigt förenklar kalkyl där det finns fler poster, men enligt detta kommer det alltså bli över 9500 per månad, samtidigt som jag måste betala 8000 per månad för lånet. Ena delen är ränta (kostnad) och den andra delen är amorteringen (sparande).

Fråga: Kan man plocka ut “ersättning” för räntan från huskontot? Eller hur fungerar det? Vill ju helst inte behöva skatta bort en massa heller. För mig känns det konstigt om jag ska lägga ut 8000 per månad och endast får tillbaka något den dag jag säljer huset. Eller tänker jag fel?

Fråga: Huset ökar i värde över tiden, men samtidigt känns det som att 700 000 i handpenning samt ett sparande på 8000 per månad växer bra på börsen. Det är ju också något att ta i beaktning. Tankar kring det?

Om du nu vill göra antagandet att huset ökar i värde, vilket säkert är rimligt, så har du ju en monumental skillnad här i det att du är belånad.
Du nämner inte hur hög belåning du har, men ett exempel:
1: investera 700000 på börsen, antag 10% värdestegring per år=770000 år 2.
Eller
2: investera 700000 i handpenning på ett hus värt, säg, 4000000. Antag 5% värdestegring=200000=>du har 900000 år 2.
Brutto givetvis och ej räknat driftskostnader/det faktum att du i alt 2 ej haft kassaflöde till att investera nytt varje månad.
Men belåning är nyckeln.

1 gillning

Ok förstår hur du menar. Tar samma exempel men med andra siffror samt tar hänsyn till ränteutgifterna:

  1. Investera 700 000 på börsen samt sparar 4000 per månad (istället för att betala ränta). 10% värdestegring ger 818 000 år 2 (770 000 + 48 000).
  2. Investera 700 000 i handpenning på hus värt 2.5 miljoner (50% av fastigheten) samt betalar ränta på 48 000 per år. Antag 5% värdestegring=125 000=> jag har 777 000 år 2.

Med exemplet blir frågan hur optimistiskt man ser på börsens och fastighetens värdestegring. 10% på börsen är inget man ska räkna med. Samtidigt är jag osäker om fastighetens värdestegring över tid.

Ni använder olika belåningsgrad. Ju mindre du lånar desto mindre effekt får hävstången.

Nu dubbelräknar du väl ändå sparande/räntekostnaden.

Se det står här:

  1. Investera 700 000 på börsen 10% värdestegring ger 770 000 år 2
  2. Investera 700 000 i handpenning på hus värt 2.5 miljoner (50% av fastigheten. Antag 5% värdestegring=125 000, men jag måste betala ränta på 48 000 kr så 125-48. 777 000 kr blir kvar.
1 gillning

Fråga 1. Hur tänker du nu? Är kassaflödet 1 500 kr plus per månad kan du inte plocka ut 4 000 kr. Då blir du snart "soppatorsk ".

Du kan inte jämställa amorteringar och driftskostnader. Driftskostnaderna är borta för evigt. Amorteringen kommer du förr eller senare få nytta av, om inte annar i form av minskande räntekostnader.

På vad sätt är det konstigt att du måste betala ränta och amortering på ett lån? Har man inte kapitalet så måste man låna. Tro mig det gäller de flesta som har bostadsrätt eller villa.

Vid köp så kommer jag låna i så stor utsträckning som möjligt.

Gör jag det verkligen? Jag kan spara 700 000 på börsen samt att jag varje månad kan spara ytterligare 4000 då jag inte behöver betala några räntekostnader. Detta borde leda till 770 000 + 48000 = 818 000 år 2.

Beräknat kassaflöde är 9500 kr per månad. Hyrorna - Driftkostnader (el, vatten, uppvärmning, försäkringar).

Utöver detta tillkommer ränta + amortering för mitt lån vilket också råkade vara 8000 per månad (4000 + 4000). Räntan är en ren kostnad och amorteringen får ses som ett sparande.

Om jag på något sätt kan betala mina räntor utifrån de pengar huset inbringar så återstår alltså 5500 per månad som kommer ligga i huset som en buffert.

Min fråga var egentligen hur och om man rent tekniskt kan ta ut pengar från huset. Om det måste beskattas eller hur det fungerar. När pengarna väl gått in på huskontot - kan jag då använda dom för att betala min ränta?

Varifrån får du 4000 kr/månad ifall du inte har några hyresintäkter?

Du menar ifall lägenheterna står tomma? Ränta + amorteringar måste jag ju klara av själv i en sån situation. För att inte gå back så är väl kravet i första hand att få in hyror motsvarande drift + räntekostnader. Sen bör det så klart finnas utrymme att huset kan bygga sin egna buffert.

Det är just här det blir fel, de 4000kr / månad är ju pengar du får från dina hyresintäkter, dvs du kommer ej ha de 4000kr / månad ifall du ej investerar i fastigheten. Om du skulle investera motsvarande summa på börsen är det handpenningen rakt av och inget mer.

2 gillningar

Du skattar för överskottet i näringsverksamheten. Du slipper inte undan skatt bara för att du låter pengar stå kvar på företagskontot.

Ett exempel. En rörmokare som tjänar 500 000 lever på utdelningar och sin sambo. Pengarna står kvar på kontot. Tror du hen slipper skatt? Nej!

Okay, jag förstår och håller med. Så länge huset kan betala mina räntor så stämmer detta tankesätt.

Vem äger dessa 50% idag? Är den direktägd eller ligger i bolag. Siffrorna för hyra och driftnetto, är det på hela fastigheten för då är ju bara hälften din andel.

Andelen är direktägd och det stämmer att siffrorna avser hela fastigheten så det är inte helt rätt att räkna med dessa siffror. Jag kommer att ärva den andra delen av fastigheten och under tiden kommer föräldrarna att ha en låg månadskostnad i jämförelse med annat boende. Vilket också är en parameter att ta hänsyn till i beräkningarna.

Men det här med att hyresintäkterna betalar räntan. Hur fungerar det? Går hyran in på huskontot och därefter måste jag skatta för att kunna få ut en summa för att kunna betala räntan? Hur hög är beskattningen i så fall. Eller gör man på andra sätt?

Jag hade själv investerat i bostaden, då det är säkrare långsiktigt. Samt betalat av lånet lite extra så att jag får in bra flöde vid pensionen.

Låt oss anta att hyrorna kommer in och efter att driften är betald återstår 9500kr.

  • Pengar som ligger på huskontot - dessa kan användas för att betala fakturor utan att skattas?
  • Kan jag betala mina räntekostnader med dessa pengar eller måste det skattas först?
  • När behöver överskottet på huskontot skattas och hur stor procentsats rör det sig om?

Läs mitt tidigare inlägg! Skatten beräknas på näringsverksamhetens överskott, inte på vad du tar ut från verksamheten.

Hur kommer jag fram till överskottet då? Intäkter - (drift + underhåll) antar jag? Vad kan jag räkna in i drift och underhåll? Eller snarare; vad kan jag inte räkna in i drift och underhåll?

Drift och underhåll innefattar allt som har med fastigheten att göra. Räntor skall också med förstås.

Du får inte göra avdrag för amortering, däremot får du göra avskrivning med 2 procent av bokfört värde på byggnaden.
.

1 gillning