Vad ingår i driftskostnaderna? Uppvärmning, varmvatten, sophämtning, VA-avgifter, OVK kontroll, ev tomträttsavgäld, sotning, försäkringar, snöröjning, elavtal osv. Här kan det skilja MYCKET beroende på geografiskt läge, typ av hyresgäster. (En 3 barns familj kostar betydligt mer än en pensionär som bor själv) Så här ska man nog akta sig för att använda schabloner utan bäst är nog om man kan få fram dagens siffror på det befintliga objektet för att få en vettig uppskattning.
Reparationer/underhåll/besvär kan nog vara betydligt större än man tänker. Många kanske främst tänker på de stora som tak, fasad, dränering, fönsterbyte, helrenovering men även de SMÅ kräver sitt eller när det är MÅNGA av något så fallerar det saker regelbundet varje år.
Säg att där är 6 badrum och 4 kök i den här fastigheten. Säg att varje kök innehåller kyl/frys, spis, fläkt/diskbänksblandare =4 saker och varje badrum har toastol, duschblandare och handfatsblandare och kanske ventilationsfläkt = 4 saker. Nu har du alltså 4x4 + 6x4 saker som kan gå sönder/börja läcka. Redan här har du alltså 40st tekniska saker med en begränsad livslängd så du antagligen behöver reparera/byta ett par av de/år utöver eventuella helrenoveringar där allt byts på en gång.
Sen med 6 badrum och 4 kök. Säg att det blir en vattenskada vart 40:e år i ett kök eller badrum så blir det ändå på en sån här fastighet då matematiskt en vattenskada vart 4:e år i genomsnitt att hantera/bekosta. Säg att försäkringen tar en del och det till slut kostar 40000kr så blir det 10000kr/år i genomsnitt om det sker en skada vart 4:e år.
Sen har du nycklar som tappas bort och behöver ersättas.
Du har avlopp som kan få stopp. Med 4 kök, 6 badrum och sen stammar/förgreningar på det. Säg att man i en villa har ett stopp vart 15:e år så har du kanske ett stopp/år. Med dåliga/slarviga hyresgäster ökar det snabbt.
Kanske persienner i 20-30 fönster där snören går av och behöver ersättas nu och då. Med en livslängd på 30 år blir det en gång/år i genomsnitt.
Du lär ha ett antal innerdörrar, ytterdörrar och fönster som behöver service/underhåll nu och då. Glappande gångjärn, hängande dörrar, lösa/slitna handtag, kärvande lås, sliten funktion, nya gummilister osv.
Sen kanske varje lägenhet/lokal behöver nya tapeter/målning vart 15-20:e år det innebär i genomsnitt att du behöver renovera en enhet vart 3-6/år.
Värmekällan till huset behöver antagligen av tekniska/ekonomiska skäl bytas ut helt med 20-25 års intervall och utöver det antagligen 2-3 mindre reparationer under den perioden. Räkningen från en hantverkare som åker dit akut blir nog aldrig lägre än 3000kr/besök men ofta avsevärt högre. En trasig cirkulationspump eller växelventil i värmesystemet kan snabbt kosta 10000-20000kr att byta ut vid en akut utryckning.
Ventilationskontroll som OVK, reparation av ev ventilationssystem och skorstenar blir ett par besök regelbundet och kostar en slant.
Ev godkännanden/besiktning/besök pga brandkrav, sophantering/miljökrav, skorstenar mm.
Lägger man ihop allt detta och kolla på t ex en 30 års period och sen bryter ned det till genomsnittlig årsutgift OCH besvär att hantera så blir det mer än man kanske tänker. Sen blir det också betydligt fler egna “utryckningar” för att hantera oplanerade saker än man först kanske tänker.
Ett sätt att hantera det om man INTE bor där själv är ofta att ha en praktiskt kunnig “vicevärd/hustomte” som blir den som övriga hyresgäster vänder sig till i första hand.
Så sammanfattningsvis förstår jag, och håller med, din bankman som är tveksam till din kalkyl.
