Uthyrning utav radhus

Spara och investera
1

Hej!

Är ny som medlem, men hoppas på lite idéer ifrån er om det kan vara ett bra köp eller om jag ska satsa på större hyreshus med en gång?

Har en tanke om att köpa ett/två radhus privat (utan lån till en början då banken tjabbar lite för mycket med mig) som ligger ”under samma tak” för uthyrning. Skillnaderna är inte så pass stora så jag knappt behöver räkna annorlunda för att få ut en direktavkastning.
Dessa radhus ligger förövrigt i en kommun runt 25k invånare

Såhär tänker jag:
De båda radhusen säljs för 1100’000kr styck.
Intäkter 108’000kr/år.

Fastighetsskatt ~7000kr
Försäkring vet jag inte vad den kan hamna på (4000kr?)
Hyresgästen står för egen hemförsäkring.
Underhåll ~12000kr/året (båda radhusen är i fint skick).
Skatt på intäkter 14000kr
Drift tot 37’000kr

108’000-37’000= 71’000kr /vinst om året på ett radhus. Missar jag något här?

Är det en vettig affär för en avkastning på ca 6,5% på mina pengar?
Tanken är att belåna upp fastigheterna (60% belåning) inom snar framtid när jag byter bank för en bättre hävstång
Bostäderna ligger ca 30% lägre än för 2 år sedan.

Kommer att äga dessa privat till en början men eventuellt ”föra” över dessa till en enskild firma på sikt. Jag har redan pengar på placerade på annat än fastigheter idag, så tips kring placeringar undanbes.

Ser fram emot era sågningar och synpunkter! :hugs:

Mvh Knugen

2

Det var nyligen en lång tråd om underhållskostnader på hus.

Det beror ju på vilken horisont du tänker dig, men räcker 1000kr i månaden verkligen i underhåll?

3

Nej det gör det inte, särskilt inte om nån annan ska slita på grejerna.

4

Gällande underhåll så håller jag med. Jag undrar också över uppvärmning. Det påverkar en hel del.

Jag har själv funderat över att köpa ett större radhus där jag bor och göra om det till ”studentkorridor”. Om man tänker sig sex rum med 5000 kr/styck i hyra så är det inte så dåligt. Gemensamt kök och badrum, tvättstuga och trädgård med uteplats.

Jag var för några år sedan på besök i ett hus där ägaren gjort något liknande. En våning i en stor villa var omvandlad till ”studentkorridor” och ägaren med familj bodde på de två våningarna under. Det kändes som ett trevligt ställe.

3 gillningar
5

Alternativkostnad =ränta. Räkna ca 4% sen 30% skatt på det. Ca 30000kr/år.

12000kr/år i underhåll låter lågt i genomsnitt om man tänker långsiktigt. Innebär ju 240000kr/20år. Det ska då täcka service/reparation/utbyte för både kök, badrum (x2?), värmesystem, tak, fasad, ytskickt, dränering, avlopp/vattenstammar, akutbesök av hantverkare, självrisker försäkringsärenden osv.

Antar att hyresgästen ska betala för både EL och VA?

Hur tänker du kring ev snöskottning, gräsklippning, rensa stuprännor, småfix? Vem gör det och vem betalar i så fall för det.

Beroende på vad taxeringsvärdet är så kan fastighetsskatten vara lite högre.

Resor kolla till huset?

Vad är din TID/BESVÄR värt?

Risk att huset SJUNKER i värde?

Kostnader ev period då det inte står uthyrt?

Risk för struliga hyresgäster?

Upplåst belåningsutymme för dig själv där du kanske ska bekosta din egen bostad?

Redan med din ursprungskalky hamnar du ”bara” på 6,5%.

Din ursprungsfråga: är det en vettig affär? Nej, inte om du ser till att justera kalkylen, och sen värdera även övriga parametrar om det är tänkt som en ren neutral ekonomisk investering. Sen kan det finnas andra värden/fördelar eller att du har en värdefull kompetens eller husen en inneboende potential. Då kan det vara annorlunda.

4 gillningar
6

Detta förefaller på beskrivningen vara en verksamhet dvs. enskild näringsverksamhet och inget du kan “föra över” senare efter behag.

7

Jag tänker att det ska räcka för vitvaror, ommålning etc.
Såsom renovering utav kök, badrum eller tak inkluderar såklart inte i dessa pengar.
Kanske är lite tilltaget ändå… :thinking:

8

Hur länge har du tänkt äga fastigheterna ?
Slitna fastigheter med renoveringsbehov riskerar sämre värdeutveckling.

9

Det verkar lite konstigt att bortse från de saker som verkligen kostar något att renovera. Kök, badrum, tak, stambyten, el och värmesystem är ju de dyra bitarna. Ommålning och fix av ytor är jämförelsevis billigt.

10

Jag tänker att förutom att man får ett löpande överskott ska det även finnas andra uppsidor i affären. Dom uppsidorna ska vara rejäla bra affärer.

Man får fundera på olika scenarier där “om det här händer” eller “kan man utveckla så här”. Om det sedan inte faller ut så har man åtminstone ett driftnetto.

Samtidigt får man väga in katastrofscenarier.

Och när man räknat fram och tillbaka och inser att det inte är en bra affär… Så kör man.

11

Jag tror att värdeutvecklingen behöver vara en viktig del av den totala affären. Att köpa till rät är pris är viktigt.

Det är också viktigt att kunna göra olika renoveringar till vettiga priser. Man kan ha någon kontakt med ”firman på byn”, ett gäng pålitliga polacker eller liknande. Att hela tiden behöva leta upp nya firmor är förknippat med risk och potentiellt höga kostnader.

12

Fundera också på om du vill ta det sociala ansvaret som granne och medlem i eventuell samfällighet. Städdagar, årsstämma, grannsamverkan, snöskottning, osv.

I mitt område är det en som hyr ut sitt hus rumsvis. Han tjänar nog bra men det är en belastning för området i helhet.

2 gillningar
13

Förstår vad du menar. Men att lägga undan för allt detta så går de aldrig ihop?
Inga fel på varken tak, fasad, kök eller badrum (besiktigade) så tekniskt sett håller de i 20? år till.

Tanken är att köpa för att behålla om inget oförutsett händer.
Den kostnaden för de dyra utgifterna tar jag förmodligen lån på då.
Att räkna på driftkostnaderna är svårt i mitt tycke.

14

Bor 10min ifrån radhuset.
Att skotta snö, klippa gräs eller sköta om rabatter gör hyresgästen (150kvm tomt med ca 60kvm gräs).

1 gillning
15

När jag pluggade så bodde en del vänner i studentrum i villa med gemensamt kök.

Det var väldigt omtyckt och högt tryck.

1 gillning
16

Jag kan inte bedöma hur länge saker håller. Allting har en teknisk livslängd. Du borde hålla noga koll på exakt byggår för de saker vi pratar om. Om grejerna är 30 eller 40 år gamla påverkar din kalkyl mycket men förmodligen inte inköpspriset alls. 10 eller 20 års kvarvarande livslängd är stor skillnad.

17

Du kan givetvis välja att blunda för underhållskostnader eller lämna det åt ”framtida Knugen”, men faktum är att om du vill få en sanningsenlig bild av drift- och underhållskostnader måste du titta på just kostnader, inte utgifter. Och även om du inte behöver ta några tunga utgifter varje månad eller ens varje år så kommer det en dag när de måste ske. Ekonomerna brukar prata om avskrivningar, t ex kan du tänka att ett nytt fint badrum kostar 250’ och håller i 25 år, då bör du skriva av kostnaden med 10’/år. I praktiken och för dig som ägare blir det ju ett antal liknande avskrivningar du måste rulla varje månad även om det bara är en mental bokföring.

Jag har en väl underhållen och renoverad villa på ca 200m2.
I denna räknar jag grovt med underhåll och renoveringsfond på 3-4’/månad. Och då gör jag det mesta själv förutom VVS och el. Ska man dessutom leja bort interiört/kosmetiskt underhåll och fasadskötsel drar det iväg mer.

2 gillningar
18

Två fd kollegor hyrde ut sina hus i samband med utlandsuppdrag. Herregud vilka tragikomiska berättelser som uppstod i samband med detta. Det strulade med precis allt. Hur kul är det att vara på andra sidan jordklotet och få ett meddelande från grannen att ens ytterdörr stått vidöppen ett längre tag mitt i smällkalla vintern? Jag tror att struliga personer är klart överrepresenterade vid privatuthyrning. Ändå verkar dom ha bra referenser, märkligt.

1 gillning
19

Jag är helt övertygad om att detta stämmer.

1 gillning
20

Kändes nästan för enkelt om jag ska vara ärlig. Vet du hur jag skulle gå till väga för en eventuell ”flytt”?
Köpa fastigheten på nytt med en stämpelskatt och lagfart igen?