Jag önskar få era tankar på mina funderingar gällande fastighetsinvesteringar.
I dagsläget hyr jag ut in del av de fastigheter jag har i linje med privatuthyrningsreglerna.
Idag har jag 3 fritidshus och 1 attefallshus som jag hyr ut privat kortare perioder, dock minst en boende mer än 3 månader men inte mer än 10 månader för att undvika att riskera momspliktig verksamhet och beskattning som näringsfastighet. De ger alla ca 25% i avkastning / år mot vad vi investerat i dem.
Samtliga hus används av mig eller närstående periodvis.
Nu funderar jag på vad som vore mest ekonomiskt framåt… Då jag får loss ca 700 tkr från en pågående byggnation av ett fritidshus så finns lite olika möjligheter. Kan även sälja befintliga hus och få loss mer pengar men ser hellre att de finns i olika fastigheter och ger intäkter tills lönsammare investeringar dyker upp.
1. Köpa fler fritidshus på skilda områden och försöka hyra ut dem på liknande sätt genom privatuthyrning, kanske ha min respektive som uthyrare så jag inte själv har allt för många bostäder på Airbnb/Blocket etc. Förstår att detta kan bli svårt skattetekniskt med för många hus men i dagsläget bor vi på skilda orter och kan sprida ut husen på ett rimligt sätt.
2. Har ett erbjudande om att köpa 3 st parhus nära intill varandra som hyrs ut till permanentboende, detta blir då antingen enskild firma alternativt ett AB, fördelen med detta tänker jag skulle vara att kunna skala upp uthyrningen ytterligare framöver. Men vet jobbet med permanentboende, risken med fel boende, svårt att vräka personer, lägre total-intäkt jämfört med privatuthyrning.
Nackdel med överskott från enskild firma då jag kommer få skatta bort mycket eftersom jag redan har ett bra heltidsjobb.
Nackdel Aktiebolag då jag isåfall inte kan ta ut lön så länge jag har heltidsjobb av samma anledning som ovan, utan då blir pengarna kvar i bolaget.
3. Köpa renoveringsprojekt, t.ex. moduler och göra om till attefallshus och sälja privat.
4. Värdepapper, inget alternativ just nu. Har tidigare handlat en del med aktier & fonder som gått bra men ger mer stress för mig än fastigheter och är för dåligt insatt för att vilja placera just nu.
Där jag bor är inte huspriserna jättehöga och jag äger fler fastigheter ihop med familjen som gör att det går relativt smidigt att få bolån.
Sedan spelar så klart andra aspekter in, framtida planer med respektive etc. men rent ekonomiskt vore intressant att se hur ni resonerar?
Kanske är det en fördel att framöver ha ett AB där man hyr ut till momspliktig verksamhet och då kan göra inköp i form av byggmaterial för renoveringar, värdeökande åtgärder etc…
Vet att inget här är någon typ av passiv inkomst då jag själv åkt 100-tals gånger till boende med toa-problem, läckor, etc…på tidigare uthyrningsprojekt.
Förstår om det finns mycket frågetecken här men det speglar även mina tankar
Oavsett skulle jag rakt av säga: Skapa AB.
Det du beskriver om att lön fastnar i företaget är bara delvis sant. De pengar du i nuläget använder som free-float är samma pengar som skulle vara “fast” i företaget. Dessa pengar skulle kunna användas fritt till att investera eller renovera egna tillgångar.
Eget företag ger även möjligheten precis som du nämner att investera i utrustning som kanske även hjälper på hemmaplan = egenvinning.
Gällande lönen kan du om du inte tar ut vinst i form av lön, ta ut delar av den i aktieutdelning för att sedan när du känner för om X antal år gå i “pension”, dvs officiellt jobba 100% på ditt egna företag och ta ut det i lön för att maxa sociala bidragen med allt det innebär.
Gällande själva frågan skulle jag nog rekommendera permanentboende som diversifiering mot dina existerande halvuthyrningar. Mindre underhåll och alldeles för uppskrämt med “hyresgästen från helvetet”. Tror att Rika Tillsammans har en podcast om det. “att investera i fastiheter” eller dyl.
Tack för din input!
Tänker likadant där med att kunna återinvestera vinsten i ett AB på ytterligare projekt/renoveringar, men ser jag på vad jag får ut handen som en “extra” inkomst att kunna spendera på vad jag vill så försvinner ju mycket både i vinstskatt och sedan i lön+sociala avgifter och sedan inkomstskatt. För det du skriver om att ta ut i aktieutdelning går väl inte om jag inte plockar ut X i lön ?
Bra tanke med diversifiering i uthyrningen med permanentboende, dock känns det som att det måste skalas upp till minst 10lgh el. dylikt för att det ska ge några pengar i jämförelse med att ha parhus som kan kosta lika mycket i drift/underhåll.
Ska leta upp podcasten, tack!
Finns 2 regler för utdelning för fåmansföretag. Huvudregeln och förenklingsregeln.
Förenklingsregeln ger: “Beräkning av gränsbelopp enligt förenklingsregeln: 187 550 kronor × Antal ägda aktier vid ingången av året ÷ Totalt antal aktier vid ingången av året + Sparat utdelningsutrymme från förra året × 103,23 %”
Vilket jag personligen tolkar som att den ej är kopplad till någon lön.
Huvudregeln ger: “Omkostnadsbelopp × 9,23 % + ett lönebaserat utrymme + sparat utdelningsutrymme från förra året × 103,23 %.”
Vilket jag förstått beror på hur mycket som betalats ut i lön.
Notera att jag ej äger AB och är bara lätt påläst.
Finns även ett bra avsnitt om detta jag personligen lyssnade på nyligen.
Diversifieringen i mitt huvud handlar mer om underhåll än annat egentligen. Vissa långtidshyresgäster flyttar in i lägenheten och hör inte av sig på 5år. Medan jag kan tänka mig att kort-uthyrningar har mer handpåläggning med allt från bokning till slitage?
Efter lite efterforskning tror jag dessvärre det alltid finns ett löneuttagskrav vilken meddelar nedan:
"För att få använda det lönebaserade utrymmet ska du som äger kvalificerade andelar ta ut en lön som inte understiger det lägsta av:
- Alternativ ett: summan av sex inkomstbasbelopp plus fem procent av den kontanta lönesumman, eller - Alternativ två: 9,6 inkomstbasbelopp. För att få räkna med det lönebaserade utrymmet för utdelning under 2023 måste du alltså ta ut en lön under 2022 på:
*- 426 00 kronor ökat med fem procent av den kontanta lönesumman i företaget eller - 681 600 kronor.
Skatt är ett jäkla gissel… kommer aldrig undan
Ska lyssna avsnittet, tack för tipset !
Angående långtidsuthyrning har du absolut en poäng där, får väga det emot att ha korttidsboende som kan generera mer pengar under en begränsad tid som du skriver kräver mer
Det vore intressant att veta lite mer om din uthyrningsmodell för fritidshus. Jag undrar över följande:
Vilken del av Sverige pratar vi om? Typ södra Norrland eller liknande alltså.
Vilken prisklass har de hus du köpt in?
Vilka grundkrav har du ställt på boendena?
Är efterfrågan kopplad till sommarsemester, vintersemester och/eller annat?
Hur många veckors uthyrning har du budgeterat för per år?
Städar alla gäster själva eller har du någon annan lösning?
Jag har inte tänkt bli “konkurrent” direkt men det vore intressant att få en bild av själva segmentet du verkar i, eftersom det ändå verkar fungera. Det är intressant med sådana exempel att benchmarka mot. Sedan behöver jag så klart hitta min egen modell i slutänden och chansen att jag ska lyckas lika bra som du är nog krasst sett rätt låg.
Blandat, ett hus fick jag ärva som var värt noll och ingenting men där vi drog in el, vatten, avlopp och satte ett attefallshus på tomten, ligger fint vid en liten sjö. Satsar på lägre standard men lägre intäkter där. Ett parhus som kostade ca 1 Mkr som då består av 2 skilda fastigheter, ligger nära en industri som har mycket konsulter + avskilt i skogen för sommargäster (perfekt kombo enligt mig)
Ett annat hus för 500 tkr, alltså inga stora pengar vi pratar om.
Ärligt talat har de inte varit tänka som uthyrnings-projekt från början utan jag har bara sett att det funnit ett högre marknadsvärde i dom än vad jag köpt för, sedan blev det en bonus att det var relativt lätt att hyra ut när vi inte vistas där.
Men om jag skulle leta projekt nu skulle grundkraven mer ligga på miljö och placering än funktion och teknik eftersom vi löser sådana saker själva.
Sommar i huvudsak.
Inget specifikt antal, jag kollar på föregående år och försöker förbättra det, från början var målet enkom att täcka alla kostnader/lån i husen.
De städar själva.
Tänker att det mesta går att hyra ut för rätt peng… sedan går saker sönder etc, just nu ska vi få på solpaneler på ett hus för att minska kostnaderna.
Hoppas du hittar något kul projekt
Anledningen till att jag trillade in på tråden från början är egentligen att jag har samma tankar som @Anonym, någon gång i framtiden. Lite av samma anledning till varför jag också tittat in på ovanstående punkter och förslag jag lagt fram. Så kul att höra.
Vilken plattform använder du för att hyra ut?
Hur gör du med nycklar osv?
Är det mest tyska hyresgäster eller iom det sydliga läget?
Tittar själv på Norrland, så även här behöver du inte känna risken för konkurrens!
@janbolmeson Jag tycker att det vore en toppenidé att försöka hitta någon person liknande @Osten att intervjua om “lönsam uthyrning av fritidshus”. Säkert finns det olika segment och det kan vara svårt att täcka in alla. Att bara få en idé om lägen, inköpspriser, hyresnivåer, driftkostnader, arbetsinsats, praktisk hantering och sådana saker tycker jag vore guld värt. Min utgångspunkt är alltså att köpa ETT fritidshus och försöka göra något bra av det ekonomiskt. Teoretiskt skulle man förstås kunna köpa en flera alternativt samarbeta med andra uthyrare. Om en viss region är både trevlig och “lukrativ” vore det ju vettigt. För mig vore det dock relevant att få en bild av det ekonomiska.
Först bolagsskatt sedan kan du ta ut ca 200.000 av den framskattade vinsten som utdelning som du sedan beskattar privat med ca 20%. Så ja dubbelbeskattning…
Spännande! Kul med likasinnade, det flesta i min omgivning undrar vad jag “ska med alla projekt till”
Jag använder mest Airbnb och Facebook-grupper för uthyrning, ibland hör dock företag av sig privat och vill hyra direkt vilket jag naturligtvis uppskattar mest.
Nyckelskåp med kodlås (Kommer ha Yale - lås på ett pågående projekt för att se hur det funkar att styra från mobilen) Tycker dock nyckelskåp funkar utmärkt, lite undangömt.
Väldigt blandade hyresgäster, majoriteten är nog faktiskt tyskar eller danskar, har allra minst svenskar, av någon anledning har svenskarna flera gånger varit de mest krävande också
Haha spännande, går du i planer kring långtidsuthyrning i AB då eller vad tänker du?
Smickrande! Tycker också ett sådant segment vore intressant, även om jag själv kanske inte är den mest erfarna
Hade gärna sett någon från skatteverket med som kan förklara varför i helv… deras regler ska vara så luddiga, känns som att hela den instansen bygger på att man ska göra bort sig och få straffskatt
Själv älskar jag excel till husköp/ div. investeringar. Vad stoppar jag in i form av pengar/tid kontra vad får jag ut på sista raden, och allt där emellan som du nämner…
Tänker att det säkert skiljer på hur mycket tid man själv vill lägga ner på uthyrningen och att det styr lite ekonomin och typen av projekt.
Alltså, mina tankar är väldigt luddiga och mer i drömmar stadiet än mycket annat. Någon gång om 5-8 år kanske finns möjlighet då jag för tillfället inte ens bor i Sverige men blev lite (extra) inspirerad av tidigare nämna avsnitt med han som köpt, renoverat och hyrt ut. De kombinerar dessutom lite FIRE-mentaliteten och egenföretagande, vilket skiljers sig hårt från hur vi lever nu med 2 fulltidsjobb.
Jag har lite olika tankar och planer i mitt huvud. Mest lukrativ tänker jag mig att kortare hyror är. Har hört många som mer eller mindre finansierar deras boende genom att hyra ut deras bostad någon helg nu och då, främst under högtider. Men det innebär också mest administration och arbetsinsats. Med en mindre familj som jag har, kan det bli ganska bökigt, så uthyrning av det egna boendet är mer eller mindre uteslutet.
Personligen sitter vi i nuläget 2vuxna och 2 barn i en 3a på 70m2, det är trångt. Vi drömmer lite lätt om att hitta något mindre hus att hyra ett tag. Gärna med trädgård av enklare slag. Så något sådant ser jag framför mig som alternativ att rikta in mig mot för långtidsuthyrning, fast kanske mer mot yngre par utan barn. Dvs ett hus på ca 80m2, 3 RoK. Tillräckligt stort för ett kontor/gästrum som sedan kan göras om till barnrum om det tillkommer någon extra och inte ger dem panik att flytta. Lite framtidssäkrat iaf. Med mindre trädgård och en hyressättning som matchar stans m2/hyra. Eftersom det är hus tillkommer allting runtom dem själva (dvs el internet & uppmärmning mm.).
Problemet där är ju att hitta projekt som fungerar och område som passar då det antagligen måste vara relativt nära någon stad (vilket drar upp priserna), själklart ha ström och rinnande vatten och antagligen höghastighetsinternet.
Denna idé tror jag främst på.
Drömm-idén är att ha ett eget byggprojekt ute i skogen som på något vis kombinerar de bekvämligheter vi är vana med i dagsläget, men ger en känsla av att vara riktigt ute i skogen. Hur f*n man nu lyckas med den kombon? Skulle isf vara ett hobbyprojekt som i efterhand återfinansierar det. Tyskarna skulle älska det!
Jag förstår inte riktigt resonemangen här. Det verkar vara någon sorts hopblandning av frågor kopplade till att hyra ut och att själv hyra.
Jag har tidigare hyrt ut mitt hus via Airbnb. Jag har då både provat att hyra ut ett rum på andra våningen och att hyra ut hela huset, när vi varit bortresta.
Uthyrningen av rum fungerade sådär. Det berodde främst på alltför stor ”variation” gällande gästerna. Jag hade en idé om vilken typ av gäster jag ville hyra ut till och försökte marknadsföra rummet på ett sätt som skulle matcha den målgruppen. Jag hyrde exempelvis ut till utländska studenter som kom för att skriva tentor på det närliggande universitetet. Dock gjorde det låga priset att vi även lockade till oss gäster av helt fel kategorier, med konstiga förväntningar etc.
Uthyrningen av hela huset har generellt varit problemfri. Det har då byggt på att en städerska kommit dit mellan uthyrningarna. Hon har då bytt lakan i alla sängar, lagt fram fräscha handdukar etc. Jag har införskaffat ett lager av allt sådant.
De främsta problemen har varit kopplade till hur olika saker fungerande. Man behöver en husguide på 10-15 sidor med detaljerade förklaringar av allt, gärna med foton på varje pryl.
Om jag förstår saken rätt så vill @Osten gärna använda privatuthyrning för att det är ekonomiskt fördelaktigt. Skatteverket har dock tydliga begränsningar här. Jag uppfattar inte dessa som otydliga. Avsnittet med Mainhome tar ju upp många av de gränsdragningar som gäller här.
Krasst sett är Skatteverkets regler uppbyggda för att gynna uthyrning av permanentbostäder. Genom att sänka skatten ska fler uppmuntras att hyra ut när de åker bort en period. Samtidigt gäller dessa regler alla boenden, både permanent- och fritidsboenden. Förmodligen är det för att gränsdragningen mellan dessa inte är knivskarp. Syftet med reglerna är dock inte att öka lönsamheten i att hyra ut fritidsboenden till turister. Det är dock en bieffekt.
Skulle isf vara ett hobbyprojekt som i efterhand återfinansierar det. 
Tyskarna skulle älska det!