Köpa bostad för uthyrning via eget bolag eller som privatperson (privatuthyrning)?

Vardags- och privatekonomi Bostad, bolån, boende och liknande
#1

Hej,

Vi har följande scenario. Man funderar på att köpa en ägarlägenhet för investeringssyfte (dvs. för att hyra ut samt investera kapital i bostaden).

Antingen köper man bostaden privat eller genom ett företag. Låt oss säga att man har ett nystartat eget bolag (AB) som har konsultverksamhet som huvudverksamhet och som genererar någon inkomst. Ett alternativ är att låta bolaget köpa bostaden.

Fördelarna man ser med det är (1) att man kan använda inkomsten i bolaget (efter 20% bolagsskatt) för att köpa (en del av) bostaden istället för att ta ut pengarna enligt de skattereglerna som gäller för fåmansföretag, (2) hyresinkomsten hamnar i bolaget som man kan sedan ta ut som utdelning från bolaget.

Vad kan det finnas för nackdelar med att låta bolaget köpa bostaden istället för att köpa det privat? Jag har läst om kravet att man som privatperson ska betala en marknadsmässig hyra till sitt företag (om inte så beskattas man för bostadsförmån) - men detta borde gälla endast om man själv bor i bostaden eller hur? Dvs. inte om man hyr ut den.

En annan fråga är hur man tar lån då i företagets namn för att köpa bostaden? Låt oss säga att man har kontantinsatsen i cash. Resterande delen av köpeskillingen (85%) kommer dels direkt från bolagets vinst (efter skatt) och dels från bolån som tas på företaget. Hur funkar det att ta lån på företaget? Är det enklare att få bolån som privatperson (obs, andra bolånet i detta fall) eller som ett litet företag? Vad ska man tänka på med en sådan affär?

#2

Har för mig att det är olika stämpelskatt, avdragsmöjligheter och reavinstbeskattning också.

2 gillningar
#3

Bra fråga. Jag skulle rekommendera kontakta @JakobMainHome och Isabelle på MainHome. Det är dem jag brukar vända mig till med den här typen av frågor.

2 gillningar
#4

Ja, stämpelskatten är 4.25 % istället för 1.5 % :slight_smile:

2 gillningar
#5

Ja, just det. Sedan mitt inlägg insåg jag också att lagfarten är högre om företag köper samt att hyresinkomsterna har faktiskt lägre beskattning om man äger bostaden privat (i alla fall med den inkomsten jag räknade med).

2 gillningar
#6

Tack för tips Jan! Jag har till och med lyssnat på det poddavsnittet så borde ha tänkt på dem :slight_smile:

#7

Att ett nybildat AB får lån till 85 procent av värdet är ingen självklarhet. Som privatperson har man ett personligt ansvar om det uppstår problem. Detta saknas i ett AB.

1 gillning
#8

Tack, bra poäng! Tror ni att man kan låna 85% som privatperson med tanke på att det blir andra bolånet (förutsätt man har bra ekonomi och utrymme för det)? Jag misstänker att räntan kan vara något högre kanske.

#9

Jag tror rent generellt att en eventuell hyresgäst ges starkare skydd och diverse tolknings företräden om du hyr ut i AB kontra att hyra ut privat.

#10

Hej @Anna88

Många frågor är svåra att svara på utan ett bredare resonemang om helheten i din ekonomi mm. Då det alltid görs en individuell bedömning. Och som @Nestor skriver, är det ingen självklarhet att få låna i bolag. Då flera banken inte vill stötta investerande i BRF, Ägarlägenheter och Småhus (typkod 220). Som en investering för uthyrning i bolag.

Frågan angående den marknadsmässiga hyran och bostadsförmån. Gäller som du antar om du själv använder lägenheten och tar ut en för låg hyra. Men det kan även gälla om du äger en lägenhet i ditt AB som inte är uthyrd. Och du skulle kunna använda den för boende eller fritidsändamål.

Lån i företagets namn. Du går till företagsbanken och Banken gör då en total kreditbedömning av affären, ditt AB och oftast även dig som person. Innan de ev beviljar lånet.
Du kan behöva gå till flera olika banker och pitcha din affär. Innan någon bank nappar. Pga flera bankers inställning till denna typ av investering som jag nämnde ovan.

I slutänden tackar banken nej alt ger dig ett förslag som kan variera i ränta, krav på säkerhet samt belåningsnivå.
Har du väl ett löfte kan du använda dig av det för att säga till nästa bank att du fått ett lånelöfte, oavsett hur bra det är. Och be dem matcha det. Du behöver dock inte säga vad de skall matcha innan de gett sitt bud.

Beroende på din egen ekonomiska situation, möjlighet till medlåntagare, om du även har en anställning utöver ditt AB mm. Så finns även alternativet att köpa privat och driva i enskild firma.
Om privatuthyrningsbeskattningen inte går att tillämpa. Kan du även köpa och först använda dig av privatuthyrning och därefter övergå till enskild firma. Beroende på hur du väljer att hyra ut.
Till skillnad från vad många säger, så kan det tom vara mer gynnsamt i vissa situationer, att driva i just enskild firma. Om du själv äger ditt AB och det är därifrån du har din huvudsakliga inkomst.
Anledningen till det är möjlighet att minska total beskattning under uthyrningsperioden samt vid försäljningen. Samtidigt som man kan skatteplanera mellan ABt och sin Enskilda firma. Samt att man då under en period även kan ha privatuthyrning som är absolut lägst beskattning.

Ev nackdel med AB. Enda nackdelarna jag ev ser med förvärv och uthyrning i AB är:

  • En möjlig högre beskattning. Beroende av din övriga ekonomi.
  • Att det ibland blir dyrare redovisning (Detta gäller inte dig i detta fall då du redan har AB. Här får du istället högre kostnad för redovisning genom en extra EF)
  • Lagfarten som du tidigare nämnt
  • Att dina hyresgäster garanterat får besittningsrätt i din första egna uthyrning. Vilket du kan undvika i privatuthyrning.
  • Oftast sämre lånevillkor vid de första fastighetsförvärven. I jämförelse med privatägt.

Ledsen om jag väckte fler frågor än vad jag gav svar på. Men är så många delar som inte går att svara på kortfattat och generellt.
Jag tycker du i grunden resonerar klokt kring varför du ser fördelen att investera i ABt samt ditt låneupplägg. Det viktigaste är att du får till förvärvet och uthyrningen. Var det senare ligger spelar mindre roll i det långa loppet för din totalekonomi. Om du är en ekonomisk person som ev planerar att göra fler förvärv längre fram.

/Jakob, Main Home

4 gillningar
#11

Hej Jakob,

Tack för ett utförligt svar! Jag uppskattar verkligen att du tog dig tid att resonera kring mina frågor.

Efter att jag har läst ditt svar och läste på lite ytterligare så lutar jag faktiskt mot att det är mer fördelaktigt (i vårt fall) att äga fastigheten privat, framförallt pga beskattningen. Lite bakgrund - vi är två i hushållet och vår huvudinkomst kommer från anställningar, inkomsten från AB:n är inte vår huvudsaklig inkomstkälla. Vi kan dessutom inte ta ut pengar från AB:n utöver gränsbeloppet enligt förenklingsregeln utan att det beskattas som lön med högsta marginalskatt.

Jag har några ytterligare funderingar kring privatuthyrning av bostad. Hoppas att det är okej att jag ställer dem här.

Bolån
Vi har utrymme att låna beloppet (85%) som krävs för att köpa bostaden privat. Jag har dock hört från andra att man inte ska lägga fram till banken att man köper lägenheten för investeringssyfte (uthyrning) för att lättare få lån. Man ska istället argumentera att bostaden är för övernattning då och då, eller för sina barn i framtiden. Vad har ni för erfarenhet gällande bolån för investeringsbostad? Blir räntan mycket sämre då?

Beskattning
Jag förstår att det är fördelaktigt att hyra ut privat då 40 000 kr är skattefritt samt man kan göra olika avdrag och sedan gäller 30% skatt. Men detta verkar gälla om man själv utnyttjar lägenheten då och då också. Reglerna verkar inte vara så konkreta. Hur lång tid kan man faktiskt hyra ut lägenheten utan att det klassas om från privatbostad till näringsfastighet?

Uthyrning
Bostaden i fråga är en nyproducerad etta utanför tullarna i Stockholm men väldigt nära tunnelbanan och pendeltåget.

  • Är det bättre att låta en förmedlingsfirma hyra ut lägenheten eller ska man hyra ut själv?
  • Ska man hyra ut möblerad eller omöblerad?
  • Ska man ”låta” hyresgästen betala driftskostnaderna (dvs. att de inte ska ingå i hyran) så att de inte ingår i hyresintäkterna när man beräknar skatt på dem?

Som du säger är det viktigast att faktiskt få till förvärvet och uthyrningen. Det vore intressant att höra hör ni tänker kring frågorna om privatuthyrningen.

Hälsningar,
Anna

1 gillning
#12

Hej @Anna88
Tacka @janbolmeson som pingade mig…

Bolån
Håller med om det du hört. Det beror på att banken inte får ge “bolån” i spekulationssyfte. Som ett köp för uthyrning räknas som. Då bryter de mot sina regler de godkänt när de själva lånat in pengarna i sin tur.
Vill du ändå säga det föreslår jag att du går till en företagsbank. Och ja, då blir räntan lite högre.

Beskattning
I dessa två inlägg beskriver jag beskattningen samt hur man kan hantera det:

Ägarlägenhet och småhus / Attrfallshus har samma skatteregler vid uthyrning

Uthyrning

  • Det finns både bra och dåliga förmedlingsbolag. Jag skulle själv inte använda det om lägenheten låg nära. för mer än att få tag på en viss kategori av hyresgäst. Finns flera bolag som har bra kontakt med större arbetsgivare som söker lägenheter åt sina anställda. Då kan det vara en fördel.
    Det kan även vara fördel med förmedlare om man har korttidsuthyrning och inte vill sköta den själv. Allt om det är stor omsättning i uthyrningen.

  • Möblerat. Min uppfattning är att de flesta vill hyra utan möbler om de är privatpersoner. Men att företag ofta vill hyra möblerat om det skall användas som pendlingslägenhet åt anställda.
    Hyr man ut möblera bör du hyra ut med relativt få möbler. Då kan hyresgästen komplettera med lite eget och sätta en egen prägel.

  • Mest lönsamt är oftast kallhyra. Dvs att hyresgästen själv betalar för faktisk förbrukning. Annars så skall du skatta på även värme, el osv. Skriver mer om det i detta inlägg:

mvh
Jakob

#13

@JakobMainHome

Hej Jakob,

Ursäkta, det var jag som missade att tagga dig. Tack @janbolmeson för att du uppmärksammade detta! Ledsen för långsamt svar (vi fick ett nytillskott i familjen för 2 v sedan :slight_smile:).

Tack återigen för ett grundligt svar! Vilka bra information och tips - tack att du delar med dig! Mycket att fundera kring. Jag har också läst dina inlägg som ger väldigt bra vägledning och kommer säkert läsa dem flera gånger till :slight_smile:

Privatuthyrningsreglerna låter väldigt fördelaktiga bortsett från kravet att man inte kan hyra ut bostaden utan uppehåll. Jag undrar om det kan anses vara privatuthyrning om man hyr ut till en veckopendlare som utnyttjar lägenheten mån-fre och man själv använder lägenheten som övernattningslägenhet på helgerna. Har ni sett liknande upplägg som blev godkänd av SKV?

Jag tycker att det låter smidigast att äga bostaden privat men frågan om hur man hyr ut bostaden verkar vara lite mer krånglig. Din poäng om att driva i enskild firma låter också väldigt intressant, jag har inte tänkt på det faktiskt men kommer undersöka det alternativet lite närmare.

Vi är så taggade nu att investera i fastighet! :grinning_face_with_smiling_eyes:

Mvh,
Anna

#14

@Anna88

Kul att ni är taggade!

Jag skulle inte säga att det är krångligare att göra det privat. Då du slipper andra delar som redovisning och besittningsrätt.
Men vill poängtera igen att det viktigaste är att komma igång och inte alltid ägandeform mm. Och man kan även ha olika upplägg för olika fastigheter.

Det du beskriver med veckopendlare skulle jag tolka som att det då blir korttidsuthyrning. Vilket innebär att du slipper besittningsrätt. Samt att de då egentligen hyr per dag / vecka.

Det kan absolut vara ett alternativ!

Och om du då använder det själv på helger mm. Så kan det funka som privatuthyrning.

Dock blir beskattningen lite annorlunda. Om ni får hyresintäkter på över 50 kkr (alt 60 kkr om ni äger det ihop). Och samtidigt hyr ut mer än 112 dagar per år (16v).

I grunden ser beskattningen lika dan ut som vid långtidsuthyrning med schablonavdrag och kapitalbeskattning. Men överstigs ovan gräns. Så tillkommer även 12 % moms på hela hyresintäkten.
Pga att detta då räknas som att det konkurrerar med hotell och vandrarhemsverksamhet.

Jag har hjälpt andra som är mycket nöjda med det upplägget.

Stort lycka till :slight_smile:

Jakob

1 gillning
#15

Hörde att om detaljplanen tillåter kan man bygga källare under attefallshus så då I praktiken kan ha 30+30(+10 med loft). Ja än mer nedåt men det räcker nog med ett källarplan. Nån som gjort eller känner till detta i mer detalj?

1 gillning