Köpa fastighet för uthyrning?

Har nu dykt upp möjlighet att köpa en mindre fastighet till lågt pris i vårat närområde (gångavstånd)

Utgångspris är precis under 1 miljon.

Friskrivning på hela såklart…

Är intresserad av om det är “värt” att skaffa en fastighet för uthyrning? Har läst om privatuthyrning och det blir lite krångligt vad jag förstått det så vi måste använda det själv del av året vilket gör det inte lika smidigt. Optimala hade varit att hyra ut det tillsvidare.

Någon som gjort liknande?

Har inte gjort det, men går i liknande tankar.
1 miljon låter relativt billigt, hur säkert är det att du får det uthyrt?

Just med en egen fastighet på det viset kan ju en hel del kostnader dyka upp. Jag själv siktar på / letar efter lägenheter med äganderätt istället. Mindre att ta hand om och mindre som kan gå sönder.

Varför skulle ni behöva använda det själva? Vad jag vet finns inget som helst hinder att hyra ut det tillsvidare.

Är det en bra fastighet som du “garanterat” får uthyrt tillsvidare är det i min mening den absolut bästa investeringen du kan göra, du hittar inte något annat med bättre avkastning än att hyra ut fastigheter - Förutsatt att du lånar 85% av vad fastigheten kostar.
Planerar du att köpa fastigheten utan lån är det bättre att ha pengarna på börsen.
Det är hävstången från belåningen som gör det värt att hyra ut bostäder i min mening. Det finns ju dock ett “Problem” här, och det är enligt mina försök på att räkna ut vinst etc är att all vinst kommer gå åt till amortering av lånet dom första 2-3 åren innan du amorterat ner nog för att få ett cashflow av det.

Jag anser att man ska göra såhär om man vill in i fastighetsbranschen:

  1. Låna så mycket man kan
  2. Köpa en fastighet för att hyra ut
  3. Amortera aggressivt på lånet 3-5% per år, beroende lite på omständigheter.
  4. När belåningsgraden kommer ner så lånar man upp igen och köper en till fastighet, och fortsätter amortera aggressivt hela tiden.

Du får 0 cashflow på det här viset, men nettoförmögenheten ökar otroligt snabbt. Behöver du sen få loss cash så säljer du en av fastigheterna.

Nåja… Det va mina 2 cent, hoppas det hjälper lite med tankarna! :slight_smile:

1 gillning

Är det ett dödsbo? I så fall är det vanligt med friskrivning. Annars skulle jag fundera på varför den säljs med friskrivning och om det innebär en risk för dig.

I övrigt instämmer jag med @SebastianB .

1 gillning

@nhb Korrekt att det är ett dödsbo. Därför väldigt lockande att köpa.

Självklart kör vi belåning för att få hävstång!

Det är högt tryck på hyres i vår kommun och det ligger bra till så inte orolig att inte få det uthyrt.

@SebastianB Problemet med att hyra ut tillsvidare är just om man ska köra det som privatuthyrning om jag läst rätt.

Fint!

Vad jag vet så ska det inte va några som helst konstigheter. https://lawline.se/answers/skillnad-pa-uppsagning-vid-tillsvidareavtal-och-tidsbestamt-hyresavtal
Om jag förstått saken rätt så om du bara hyr ut ett boende (1 lägenhet / 1 hus) så gäller privaturhyrningslagen och bör således inte vara några problem alls.

Hyr du ut flera bostäder ses det som näringsverksamhet och då gäller andra regler.

Om jag inte är helt ute och cyklar så i fallet där du har 2 bostäder du hyr ut så kommer den du hyr ut först att gälla under privatuthyrningslagen och den andra kommer gå som näringsverksamhet, och således ha andra regler.

Toppen om det är så!

@JakobMainHome ni har skrivit om att det är privatuthyrning just när det används del av året till eget bruk. Korrekt?

1 gillning

Kan du utveckla lite tydligare hur du tänker? Med hård amortering, hävstång och med upplåning. Det hela bygger väl på att bostadsmarknaden måste stiga samtidigt? :blush:

Sitter nämligen själv på två bostadsrätter var av en hyr jag ut.

1 gillning

Först och främst, jag kan ha otur ibland när jag tänker och kanske får någon siffra fel! Men jag skall försöka komma med ett konkret exempel, när jag räknade på detta sist så räknade jag på något lägre ränta (2-2.5%), så jag justerar upp det nu för att se om det fortfarande går ihop! För att ta ett konkret exempel så utgår jag från min egna bostadsrätt.
Värdering: 3.400.000, avgift till föreningen: 2875.

Med dessa siffror och räknat på en ränta med 4% ser matten ut ungefär såhär.
Med ett värde på 3.400.000 och avgift på 2875 får man rimligtvis ta ut en skälig hyra om 14200/månad.
3.400.000 *0.04 = 136.000
136k/12 = 11.333
11333+2875 = 14.200~

Av de här 14200 så har man en avgift på 2875 och räntekostnad på 6743 efter avdrag.
Alltså totala kostnader på 9618 / månad.
14200-9618 = 4582/månad i vinst.

4582*12 = 55k~ vinst per år med ett investerat kapital på 510.000 (15% kontantinsats), ungefär 10.7% avkastning på investerat kapital.

Om man nu ska göra rätt för sig vilket jag tycker man ska (!) och betalar skatt på detta så när man hyr ut BR får man göra avdrag för 40.000.
Vinsten man behöver skatta på före avdraget är (14.200-2.875)*12 = 135.900
Då behöver man alltså betala en skatt på 30% av 95.900 = 28770.
Så vinsten slutar då på ungefär 26.230/år = 5.1% avkastning på investerat kapital.

Angående att bostadsmarknaden måste stiga så ja och nej. Jag räknar med en prisökning på 2% per år för att matcha inflationen vilket jag tror är rimligt över tid, alltså ingen realvärdeökning. Med detta har man ytterligare 68.000/år vinst, vi får alltså i teorin en hävstång på inflationen också.
Helt plötsligt är vi uppe i 96.770/år vinst = 18.9% på investerade 510.000!

Nu skiljer sig siffrorna väldigt mycket på en bostadsrätt och en ägarlägenhet dock, vilket är varför jag letar efter ägarlägenhet istället!
Största skillnaden med ägarlägenhet är hur mycket skatt man betalar på vinsten, man får göra ytterligare ett avdrag där på 20% av den totala hyresintäkten vilket är 20% av 170.400 = 34.080.
Då betalar vi helt plötsligt bara skatt på 95.900-34.000 = 61.900 vilket blir 18.570 / år och har isåfall en avkastning på 36.430 per år istället för 26.230, efter skatt.
Ihopslaget då så har vi alltså 36.430 + 68.000 = 104.430 vinst per år = 20.4% på investerade 510.000.

Med detta får vi alltså ett netto cashflow på ungefär 3000/månad även fast den egentliga vinsten över tid är betydligt högre. Här kommer den aggressiva amorteringen in i bilden, med 85% belåning kommer man behöva amortera 2%, eller 3% beroende på ekonomin ser ut i övrigt.

Men räknat på 2% så kommer man behöva amortera 4800/månad och behöver således plocka lite pengar ur egen ficka för att täcka detta dom första åren. Men om man har en slant över att amortera extra med och säg att man amorterar 3% per år (7200/månad) så kommer det ta 5 år att amortera ner till 70% gränsen så att man bara behöver amortera 1%, när detta händer får man helt plötsligt ett positivt kassaflöde in varje månad på 1600kr efter alla omkostnader. (Räknat utan hyreshöjning om 2%~ per år och utan att ha räknat på att räntekostnaden sjunker varje månad pga amorteringarna).

Nu blev det väldigt mycket text och jag kanske formulerat någonting konstigt eller fått någon siffra fel, men jag hoppas det ger en lite bättre bild av hur jag tänker! :slight_smile:

3 gillningar

Nu är jag inte expert på just privat uthyrning, men jag tror att du måste hålla koll på skillnaden mellan skatterätt och civilrätt här. Jag TROR att för att det skattetekniskt ska räknas som privat uthyrning så måste du bo i huset del av året.

Tack för det tydliga svaret!!

1 gillning

Angående regler för uthyrning, kolla gärna här:

eller pinga in @JakobMainHome som är med i avsnittet ovan och riktigt duktig på frågorna (han har både egna fastigheter och hyr ut privat).

Jag är också intresserad av att få klarhet i detta. Jag tror också efter egen efterforskning att man ska bo i den egna villan 2 månader per år för att det ska gå enligt privatuthyrningslagen. Frågan är om det är tillräckligt lätt att hitta en ny hyresgäst för ca 6-10 månader åt gången. Vi räknar med att använda huset på sommaren i 2 månader och kan då skifta om för ny hyresgäst.

@JakobMainHome kan du hjälpa oss få klarhet i ovan? Tar ju två minuter för dig. :slight_smile:

2 gillningar

Är banker intresserade av att finasiera lån till ytterligare en bostad om man har 70% belåningsgrad på sitt egna boende?

Om ja, så ser jag detta som en stategi framöver om bostadspriserna sjunker. Att ges möjligheten till att köpa en bostad på rea men istället för att själv sälja på botten att kunna hyra ut tills marknaden återhämtat sig.

Har tyvärr ingen erfarenhet av detta. Men det går väl såklart bra så länge du har en inkomst för att täcka bolånen för bägge bostäderna plus alla omkostnader.
Banken räknar inte med hyresintäkter för den ena som en inkomst, utan bara på dina inkomster.
Jag själv har funderingar på att göra så och köpa 2-3 billigare lägenheter i utbyte mot min relativt dyra. Alternativt köpa genom mitt AB, då är det nog lättare att få köpa flera på det viset.

Ping @janbolmeson @SebastianB @Jonatan_H @Fugelsangs @Fnorrbart @Owl @nhb @Dio

Tack Jan och Jonatan för inspelet.

Som nämns i tråden på ett ställe måste man skilja på SKATTE-rättsligt och CIVIL-rättsligt, vad gäller privatuthyrning och beskattning.

Beroende av:

  • VEM som äger
  • AVSIKTEN med boendet
  • VAD som ägs
  • VEM som NYTTJAR boendet
    -HUR boendet nyttjas

Så kan uthyrningen hamna civilrättsligt i privatuthyrning och skatterättsligt i näringsverksamhet, men även tvärt om.

Så i detta fallet måste man hålla isär dem.

Har inte läst det som hänvisas till på Lawline. Men det jag uppfattar fån inläggskommentaren som länkat till sidan. Så uppfattar jag det som att det handlar om det civilrättsliga (Vilket är det Lawline oftast skriver om) och Det som står på Sveriges Domstolar hänvisar också till det civilrättsliga.

För att något skall falla under privat uthyrning rent skattemässigt krävs att:

  • Att det ägs privat
  • Att det är ett boende som är en lägenhet eller en småhusenhet med 1 till 2 lägenheter.
  • Att jag eller mina skattemässigt närstående bor i bostaden del av året. Och då på minst 50% om det bara är en lägenhet och minst 40% om det är 2 lägenheter.
  • Alt att jag har för avsikt att använda den privat eller för mina skattemässigt närstående inom en begränsad tid. Vilket då kan (men inte måste) berättiga dig till vissa undantag vad gäller att falla in i närings beskattningen.

Detta kan ni läsa mer om här:

Kommentar:

  1. Del av året är en bedömning från skatteverket i det enskilda fallet. Och här finns rättsfall som säger att 2 v är ok för att få det i privatuthyrning ett ett fall. Samt att 6 månader inte är tillräckligt i ett annat fall.

Vi genom Main Home hade mycket kontakt med Skatteverket runt 2015-2016 och diskuterade hur de beskrev detta på sin hemsida. Så rekommenderade vi dem att göra ändringar. Vilket resulterade i att de beskrev vad som gällde vid uthyrning av ett attefallshus. (Som fungerar på samma sätt som en ägarlägenhet, ett småhus och till del för en bostadsrätt eller hyresrätt)

I det exemplett skrev de att om du hyr ut till studenter på terminerna och använder själv på sommaren är det privatuthyrning men om du hyr ut attefallshuset året runt är det näringsverksamhet.

För att förenkla detta har vi därefter beskrivit detta med att du kan hyra ut ett attefallshus eller ett fristående hus, ägarlägenhet, bostadsrätt eller hyresrätt 10 månader om året (dvs 2 terminer) om du själv eller närstående nyttjar bostaden de andra 2 månaderna. Då beskattningen är kopplad till kalenderåret och inte till någon speciell del av året.

  1. I räkneexemplen i denna tråd, upplever jag det som att ni räknat på Privatuthyrningsbeskattning fast det enligt min mening borde vara Näringsbeskattning.

  2. Man kan göra fastighetsaffärer på flera olika sätt och det kan ge en fantastisk värdeökning med inflationen, främst pga att fasta tillgångar normalt ökar i värde vid inflation och att lån minskar i kostnad och omfattning pga inflation.

Så jag ställer mig inte emot den affärsmodellen som nämns ovan i tråden.

Det jag dock tycker att man först behöver tänka på är varför investerar jag just i fastigheter och vilket är mitt mål och varför. Därefter fundera över vilken av nedan alternativ som passar mitt mål och varför bäst.

  • Privatuthyrning dvs att både äga och hyra ut privat
  • Äga privat men hyra ut i näring
  • Äga i bolag och hyra ut i näring

Alla 3 har olika förutsättningar, har helt olika skatteeffekter och passar olika personer i olika sammanhang.
Man kan göra alla alternativen, eller bara fokusera på någon av dem. Och vad som är bäst beror både av dina individuella förutsättningar och på ditt vanför.

Hoppas inte detta tog bort intresset för att investera i fastigheter!
Ville bara bidra med några saker. Så ni inte räknar på fel förutsättningar. Det har vi alla gjort från tid till annan :slight_smile:
Och vill hellre att alla lär av våra misstag istället för att göra för stora egna. Då fastigheter både kan innebära stora lån och ibland oförutsedda risker. Och då är det bra med marginaler.
Själv är jag ex väldigt nöjd över att vi härom året valde att sänka vår belåningsgrad till mellan 50-60 % i olika fastigheter (Vi började med 100%)
Så att vi idag både har större marginaler att göra bra affärer när marknaden förändras. Samt inte påverkas lika negativt pga ränteökningar och stegrande inflation…

@janbolmeson du känner mig bättre än att det bara tar mig 2 minuter att beskriva hur något är eller hur jag tänker :wink:

3 gillningar

Stort tack för din feedback!

Angående sista punkten: Det står “Alt”, betyder det att om sista punkten är uppfylld så behöver man inte bo 50% själv i objektet?

Säg att man har en privat villa som man bott i som egen huvudbostad i många år, sen väljer att i framtiden bara bo där 2 månader på sommaren. Kan man då hyra ut privat i 6-10 månader per år (mellan somrarna), då man har för avsikt att använda den nästa sommar?

Spelar det någon roll om man är bosatt i Sverige eller inte för detta ?

Nu börjar det bli intressant.

Stort tack för bra och utförligt svar!

Var och kollade idag på fastigheten och elen är hemmasnickrad så mesta av innerväggar behövs tas ner för att fixa ny el mm. Får bli en fundering om det är “värt” det men känns just nu som det kräver mer tid än vad vi har.

Kommer absolut hålla koll på andra objekt i närheten!

1 gillning

Det du beskriver funkar.

Den sista punkten handlar om att det finns avsteg som kallas den “frivilliga tröghetsregeln” som gör att man vid ett tillfälle kan ha en längre period uthyrd.

Vilket innebär att man kan hyra ut 2-nästan 3 år i sträck i privat uthyrning vi väldigt enstaka tillfällen.
Typ vart 6e år…

1 gillning