Jag hittade den här artikeln (se länk nedan) och tycker att den är intressant. Det är tydligt att det finns ett växande utbud av objekt att hyra i andra hand. Många har svårt att ta de förluster som en försäljning skulle utlösa och väljer att hyra ut istället. Detta skapar då samtidigt möjlighet att hyra till en lägre kostnad än vad det skulle kosta att köpa.
En annan dimension av samma fråga är att det finns bostäder som är lätta (och “ekonomiskt smarta”) att hyra ut och andra som inte alls är det. Denna uppdelning är i min värld fundamental. Efterfrågan finns främst i vissa segment och det gör att uthyrning av många objekt riskerar att bli en förlustaffär. I min värld är även en uthyrning som “täcker kostnaderna” en förlustaffär. Man bör ju kunna räkna hem en viss avkastning för att uthyrning alls ska vara vettigt. Även om avkastningen är låg innebär den ändå att du får viss kostnadstäckning för slitage, täckningsbidrag för långsiktiga kostnader osv.
Jag noterade att Jesper nr. 2 i FIRE-avsnittet nyligen har fått till sin FIRE genom uthyrning av bostäder. Jag har tänkt i samma banor själv även om syftet inte primärt skulle vara FIRE. Om priserna dippar tillräckligt hårt och länge kanske det blir möjligt för mig att köpa en bostad “i lönsam form” framöver. Det är inget jag aktivt planerar för men jag inser att det är en realitet.
Jag hyr själv ut mitt hus idag. Huset är inköpt med uthyrning i åtanke. Att det skulle vara lätt att hyra i ut huset i (förhoppningsvis) lönsam form var ett viktigt kriterium för mig när jag köpte huset. Min nettoavkastning av uthyrningen räknat på totalt kapital är 3,1% räknat på nuvärde och 4,1% räknat på inköpspris. Jag har då räknat med min faktiska hyresnivå och dragit av skatt, samfällighetsavgift och försäkring. Bolåneräntan inkl. avdrag ligger på 3,2% Lite hävstång finns alltså.
Jag skulle ha kunnat ta 10-20% ut högre hyra under vissa förutsättningar men jag prioriterade att få till uthyrning. Med bättre förberedelse hade jag lättare kunnat “optimera” huset för uthyrning. Som det blev nu dök en möjlighet att jobba utomlands upp tidigare än planerat och då fanns inte så mycket tid.
När jag tidigare kalkylerat med att köpa in ett extra objekt, optimera det för uthyrning och hyra ut har jag kalkylerat med betydligt högre avkastning än den jag rent faktiskt har nu. Huvudidén där har varit att köpa ett större hus (av samma modell som jag bor i själv) och göra om det till “studentkorridor”. Med sex rum och en månadshyra på 5000 kr per rum skulle det bli ganska bra. Om jag räknar på samma värden som jag har själv idag skulle min avkastning på totalt kapital med full beläggning i tolv månader bli 4,6% beräknat på nuvärde (dagens förmodade köpeskilling) eller 6,1% med mitt inköpspris (vad jag köpte mitt hus för 2013.
Man kan så klart tycka att jag gjort en mer eller mindre bra affär, att mitt sätt att planera varit “smart på riktigt” eller iallafall hyggligt. Jämfört med många andra som hyr ut idag är det iallafall helt klart inte så dåligt. Det som i praktiken gör det “smart på riktigt” för mig här och nu är att jag har bostadsförmån utomlands. De kostnader jag har för huset i Sverige skulle jag haft iallafall och hela hyresintäkten efter skatt blir därmed “en bonus”. Om jag räknar på det sättet blir avkastningen 3,8% med av det totala kapitalet räknat på nuvärdet eller 5,0% räknat på min köpeskilling. Denna matematiska akrobatik skulle jag dock inte kunna upprepa om jag köpte ett hus nr 2. Där skulle driftkostnaden bli en tillkommande kostnad vilket den alltså inte är för mig nu.
Jag skulle gärna vilja lära mig mer om vad ni andra som tjänar pengar på bostadsuthyrning har för räknemetod och avkastningskrav. Om jag förstod Jesper nr 2 så var hans utgångspunkt att han är händig och inriktad på att göra större renoveringsarbeten själv. Det är egentligen inte jag och den absoluta merparten av renoveringarna har vi gjort med hantverkare. Nettoeffekten av min uthyrning blir i någon mening att jag får tillbaka den stora summa som jag totalt plöjt ner i olika renoveringsprojekt.
Eftersom jag bor i ett “standardhus” med normala mått på allt och “en dos av tråkighet” i sig är renoveringarna inte överdyra. Med ett äldre hus med “snickarglädje” och mer av karaktär i sig skulle renoveringarna helt säkert blivit betydligt mer komplicerade och betydligt dyrare.
Jag tycker ändå att idén om att köpa ett hus nr 2 är lite rolig. Jag kanske skulle göra slag i saken?
Att jag då bor några hundra meter bort och enkelt kan gå över och fixa saker vid behov underlättar mycket. Alla standarder är också samma som jag har hemma och alla mått också. Alla lösningar som jag redan hittat på skulle jag alltså kunna implementera direkt där också. Det skulle bli enkelt med det praktiska. Sedan skulle jag rimligen inte ha full beläggning hela tiden så den där toppavkastningen skulle nog få dras ner lite.
Jag förstår att det finns juridiska aspekter av den här frågan. Huvudpoängen med inlgget är dock inte att jag vill bli ifrågasatt på den grunden. Jag är medveten om ungefär hur förutsättningarna ser ut. Däremot är det intressant att höra om andras tankesätt. Om de har uppnått “juridisk perfektion” eller “något som fungerar” ser jag som lite underordnat. Ibland kan lite lätt provisoriska lösningar vara enklare.
