Privatuthyrningsstrategier

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Jag funderar på att köpa ett till hus och hyra ut det. Det bygger då på att jag kan hitta ett förhållandevis bra hus till bra pris. Just nu framstår det inte som omöjligt.

Jag noterar att man för att hyra ut privat behöver ha huset som privatbostad, inte näringsfastighet.

Om jag köper ett hus och börjat hyra ut det privat kan jag göra det i två år. Vid ingången av år 3 gör Skatteverket en bedömning av om jag kan fortsätta med privat uthyrning eller om huset ska bli näringsfastighet. Därefter görs årliga prövningar av möjligheten till fortsatt uthyrning. Skulle omklassning krävas kan jag ändå hyra ut i två år till som privatbostad innan omklassningen sker.

Jag kommer att jobba utomlands i perioder och detta bör möjliggöra privatuthyrning. Jag kan alltså teoretiskt hyra ut i två år, åka utomlands i några år och sedan komma tillbaka. Detta upplägg gör att jag kan hyra ut i (minst) 2 + antalet år utomlands + 2 år utan att Skatteverket blir missnöjda.

Alternativet som angetts av bl.a. Mainhome är att hyra ut huset 10 månader per år och ha huset tomställt i två månader (fejkad egen användning). Det skulle då logiskt vara det man behöver göra senare för att hålla igång privatuthyrningen, om jag nu inte vill ombilda huset till näringsfastighet.

Ett alternativ kunde kanske vara att efter en längre uthyrning låta huset vara outhyrt en period och då göra olika renoveringar. Sedan kanske man kunde göra samma modell igen. Eventuellt kunde man komplettera med lite Airbnb, åtminstone för att utnyttja den skattefria uthyrningen.

Finns det fler varianter eller aspekter av detta? När jag frågat Skatteverket är de lite vaga men säger samtidigt att prövningen av att ha huset kvar som privatbostad inte är extremt hård eller petig.

2

Kommer du anlita någon som “fastighetsskötare” när du befinner dig för långt ifrån huset för att praktiskt kunna ta hand om problem som uppstår ?

3

Det jag har gjort hittills har varit tre saker:

  1. Skriva in i hyresavtalet att enklare reparationer förväntas skötas av hyresgästerna.
  2. Besöka huset varje gång jag är i Sverige och vid behov fixa saker då. Jag har gjort ett antal insatser vid dessa tillfällen. Jag har kommit till Sverige med viss regelbundenhet.
  3. Anlita hantverkare vid några tillfällen. När något behövt bytas ut har jag köpt detta innan på nätet och hyresgästen har plockat upp paketet.

Detta har nu byggt på att huset är mer lättskött och att vi gjort en hel del renoveringar innan. När allting tidigare var mer slitet gick saker oftare sönder. Nu har allting hållit ganska bra.

Om jag skulle köpa ett hus till slulle det vara ett grannhus av samma modell. Jag skulle då kunna se till båda husen parallellt och även ha koll på hur allt fungerar.

4

Vid utgången av år 3 och inte ingången tolkar jag det som att bedömningen görs mha tröghetsregeln. Bara en detalj, men lika bra att förtydliga det :slight_smile:

Jag har en separat tråd där jag försöker bli klok kring hur länge jag kan fortsätta hyra ut, men jag tror det här är extremt luddigt och väldigt få som har praktisk erfarenhet av detta och därav brist på svar.

Imo väldigt löjligt med denna byråkrati när jag hyr ut och betalar skatt och bara vill göra rätt för mig.

Vi får hoppas saker blir tydligare från 1 juli 2026.

5
  1. Högst problematisk rent juridiskt: Vad är enklare reparationer? Vill du att hyresgästen gör en reparation men blir dålig och orsakar skada, vems fel är det? mm.
  2. Har du räknat in ditt jobb i avkastningen?
  3. Är du säker på att hyresgästen vill göra detta åt dig? Hade jag betalt hyra hade jag förväntat mig att hyresvärden sköter det annars kunde jag lika bra köpt något själv.
6

Jag skrev i kontraktet att det handlar om att byta förbrukningsartiklar och liknande, inte installationer. En av dem som har bott i huset jobbar inom byggbranschen så han klarade av att fixa saker. Det kan handla om dörrhandtag som inte funkar som de ska, byta lampor eller andra enklare grejer.

Är något oklart är det ju bara att skriva i Messenger så svarar jag de flesta tider på dygnet. Det är inte så att jag förväntar mig att uthyrningen ska sköta sig själv utan ett visst engagemang från mig ingår i paketet.

De gånger jag anlitat hantverkare för att lösa saker har det föregåtts av en felsökning ledd av mig på distans. Iom att jag vet hur allt i huset fungerar kan jag göra sådant.

Jag har dragit tydliga gränser i själva tillämpningen så något oklart har det i praktiken aldrig handlat om. Den enda gången som vi hade ett ärende i en gråzon anlitade jag en bekant som kom dit och fixade det hela ordentligt. Hyresgästerna var nöjda eftersom lösningen blev bra och de helt slapp bry sig.

Detta fungerar med ett visst mått av förtroende med i bilden. Hyresgästerna hade jag trots allt fått rekommenderade. Hade det varit någon helt random person som poppat upp på Facebook marketplace skulle jag nog inte ha valt den här modellen, iallafall inte utan vissa ytterligare arrangemang.

7

Lättast är väl att göra det till näringsverksamhet, hyra ut och betala skatt. Då är det nog inga problem alls?

8

Här är det svar jag fick från Skatteverket tidigare:

”Hej,

Skatteverket gör en bedömning i utgången av varje år i fråga om fastigheten ska klassas som en privatbostad eller näringsfastighet. Det är vid ingången av tredje året av uthyrningen som bostaden kan klassas om till en näringsfastighet om man inte kan påvisa att man har en avsikt att nyttja bostaden framöver. Vi gör då en bedömning i det enskilda fallet och det är då upp till dig att bevisa din avsikt. Jag skickar med detta mejl en länk där du kan läsa mer om gränsdragningen mellan privatbostad och näringsfastighet.

https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2025.2/2718.html”

När jag frågade lite mer detaljerat fick jag detta svar:

”Hej,

En inkomstdeklaration kan omprövas i fem år från det år man deklarerar om det kommer fram nya uppgifter som kan påverka ett tidigare beslut. Normalt sett räcker det med en avsikt att inom överskådlig tid använda en fastighet för privat bruk för att den ska räknas som en privatbostad. En bedömning görs från fall till fall.”

Min fråga gällde om den specifika bedömningen gällande privatfastighet kunde omprövas eller inte. Det skulle kunna ge en skattechock om en omprövning plötsligt gjordes retroaktivt.

Jag tolkar svaret som att kravet inte är så högt ställt och att någon extremt petig prövning inte görs. Skulle jag komma med nya svar senare skulle de alltså förändra bilden framåt, inte retroaktivt. Jag skulle alltså fortfarande ha två år med intäkter enligt privatuthyrning och möjlighet att sälja fastigheten om jag vill slippa konvertering till näringsfastighet.

9

Man betalar skatt ändå. När jag bor utomlands kan jag, som jag tolkar det, skjuta på frågan om näringsverksamhet ganska länge utan problem. Det påverkar totalbilden på ett väsentligt sätt.

10

När jag läser på Skatteverkets sida verkar man behöva använda huset själv till 50% för enfamiljshus och 40% för tvåfamiljshus. Vad innebär till övervägande del?

Om du har klassificerat det fel kan de säkerligen begära skatt retroaktivt?

11

Regeringen har nyligen gjort en utredning som kommit fram till att man ska kunna hyra ut två bostäder utan att det ska klassas som näringsverksamhet. Lagen kommer börja gälla 2026. https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/statens-offentliga-utredningar/2025/05/sou-202565/

1 gillning
12

Någon som vet vilka skäl som ev krävs?

13

Är du säker på att de har ändrat just den delen? Menar du att man framöver obehindrat kan hyra ut utan att riskera att det klassas som näringsfastighet? Fantastiskt i så fall med extremt låg skatt och speciellt då man får göra schablonavdrag på respektive bostad
T.ex så blir skatten på två uthyrda bostäder man tar 10.000 st/månad väldigt låg. Om jag räknat rätt blir det 33600 kr per år och det ger ett överskott på strax över 200.000 per år efter skatt.

14

Detta är en utmärkt poäng. I avsnittet med Mainhome tas det upp att man skulle kunna hyra ut tio månader om året och att det skulle räcka. Dock var det, såvitt jag förstår det, en egen tolkning som de gjort och inget som hade verklig grund.

Detta skulle innebära att min modell med uthyrning kopplad till boende utomlands skulle vara fortsatt vettig medan den ”fejkade” modellen som Mainhome förespråkat skulle ha fått underkänt av Skatteverket.

Ett möjligt alternativ är förstås också att hyra ut via Airbnb. Där är efterfrågan i Stockholm åtminstone periodvis hög. Det gäller fler månader än sommaren men inte hela året. En komplikation skattemässigt är dock att man kan anses bedriva ”hotelliknande verksamhet” och den vägen både beskattas som näringsverksamhet och betala moms.

Detta framstår för mig som utmärkta argument för ett uppfölljningsavsnitt med Mainhome. @janbolmeson. Helt säkert har de bra koll på hur man bör tänka och agera.

15

Exakt. Det är just detta som gjort att jag börjat tänka på att ev. köpa ett hus till.

16

Nej, så är det ju inte. Däremot krävs det uppenbarligen att man kan redovisa en rimlig ambition att använda bostaden för eget bruk inom rimlig tid. Att bo utomlands är uppenbart ett sådant skäl. Det är min tolkning men jag kan inte se utrymme för någon annan tolkning.

I den nya utredningen nämns ”framtida behov” också som ett rimligt motiv. Jag skulle alltså kunna köpa ett boende till mina barn att bo i när de studerar. Före och efter att de har studerat skulle jag dock kunna hyra ut helt lagligt på ett mycket förmånligt sätt.

17

Självklart är det så men det är svårt att bevisa en felaktig avsikt retroaktivt. Jag kan ju ha planerat att använda bostaden men fått ändrade planer.

Detta håller förstås inte i evighet men för en första prövning vore det ok.

Jag testade att låta ChatGPT ta fram strategier. Det gav inga riktigt nya insikter men ändå en modell att hålla sig till.

Vilka möjliga vägar kan jag välja för att kunna motivera för Skatteverket att tillåta Privatuthyrning under tio år?

ChatGPT sade:

För att motivera för Skatteverket att få använda reglerna om privatuthyrning (även kallat “uthyrning av privatbostad”) under mer än de vanliga fyra åren, behöver du visa att uthyrningen fortfarande faller inom ramen för privatbostadsändamål och inte ska räknas som näringsverksamhet eller som en näringsfastighet. Det är inte så att det finns en absolut maxgräns på fyra år enligt lag – det är snarare att uthyrning under lång tid, regelbundet eller i flera bostäder kan tolkas som näringsverksamhet, vilket gör att andra skatteregler gäller.

Här är möjliga vägar och argument du kan använda för att motivera uthyrning i upp till tio år som privatuthyrning:

:white_check_mark: 1. Personlig användning – du äger bostaden som privatbostad

Visa att bostaden du hyr ut fortfarande är en privatbostad enligt definitionen:

  • Du äger fastigheten som privatperson (inte genom bolag).
  • Du har inte köpt bostaden i syfte att hyra ut (t.ex. ingen spekulation).
  • Bostaden används eller är avsedd att användas för boendeändamål av dig eller närstående.

:small_blue_diamond: Lagrum: Inkomstskattelagen 2 kap. 8 § – en bostad är privatbostad om den är avsedd att användas av dig eller närstående för permanent eller fritidsboende.

:white_check_mark: 2. Ingen näringsverksamhet – passiv och tillfällig uthyrning

Motivera att uthyrningen inte bedrivs i vinstsyfte och inte är näringsliknande:

  • Du hyr ut endast en eller två bostäder.
  • Du hyr ut under en längre tid, men det är enstaka uthyrning – inte en verksamhet.
  • Du använder inte uthyrningen för att bygga kapital, köpa fler objekt eller expandera.

:small_blue_diamond: T.ex. du hyr ut din gamla bostad medan du bor utomlands/arbetar på annan ort.

:white_check_mark: 3. Tydlig dokumentation av syftet med uthyrningen

Visa syftet med uthyrningen:

  • Tillfällig flytt, utlandsvistelse, arbete på annan ort.
  • Inväntar pensionsflytt tillbaka till bostaden.
  • Gemensam bostad med make/maka, men du bor själv någon annanstans tillfälligt.

:page_facing_up: Förbered gärna ett personligt brev till Skatteverket där du redogör för:

  • Bakgrunden till uthyrningen.
  • Ditt framtida avsikt med bostaden.
  • Att du inte bedriver någon ekonomisk verksamhet med syfte att göra vinst.

:white_check_mark: 4. Fortsatt uppfyllande av villkoren för schablonbeskattning

Privatuthyrning beskattas som kapitalinkomst med:

  • 40 000 kr i skattefritt schablonavdrag per bostad/år.
  • Avdrag för den del av hyran som motsvarar din egen kostnad (ex. avgift till bostadsrättsförening eller driftkostnader för småhus).
  • Endast den del av överskottet som överstiger detta beskattas med 30 % kapitalskatt.

Du kan motivera att du fortsätter att deklarera enligt dessa regler, och att uthyrningen inte uppfyller kännetecken för näringsverksamhet (som självständighet, vinstsyfte och varaktighet i kombination).

:warning: När riskerar uthyrningen att räknas som näringsverksamhet?

Skatteverket kan omklassificera till näringsverksamhet om:

  • Du hyr ut flera objekt samtidigt eller återkommande.
  • Du köper bostäder specifikt för att hyra ut dem.
  • Du har uthyrning som regelbunden inkomstkälla.
  • Uthyrningen är yrkesmässig och varaktig, enligt kriterierna i IL 13 kap. 1 §.

Då beskattas du i inkomstslaget näringsverksamhet med högre skattesats och utan schablonavdraget.

:pushpin: Tips för att förstärka din motivering till Skatteverket

  • Håll dig till enstaka uthyrning.
  • Skriv ett förklarande brev om din situation.
  • Visa att bostaden är och förblir en privatbostad.
  • Redovisa korrekt i deklarationen varje år.
  • Undvik andra inkomster från uthyrning eller andra fastigheter.

Vill du att jag hjälper dig skriva ett exempelbrev till Skatteverket där du motiverar varför du vill fortsätta hyra ut bostaden under 10 år?

18

Enligt vad jag kan utläsa ur tidningsartiklar så är det så, men så länkade jag ju utredningen också för den som vill veta exakt vad som gäller.

19

Det där med att använda bostaden för eget bruk är väl för bostadsrätter, där man måste kunna motivera att man får fortsätta äga trots att man inte bor där för att föreningen ska godkänna uthyrningen. Ett hus behöver du inte ha ambition att bo i.

20

Då förstår jag inte riktigt varför du startar en tråd om vad som gäller om du köper ett hus till, det som kommer gälla när du köpt ett hus till är ju den nya lagen, inte allt det du hänvisar till som gäller idag?