Uthyrning av ägarlägenhet via AB

Vardags- och privatekonomi Företagande och aktiebolag
#1

Hej och tack för ett bra forum!

Jag är i färd att köpa en ägarlägenhet via AB och undrar vilken hyra som är skälig / max att ta ut vid uthyrning samt relaterade frågor såsom moms.

Jag avser att köra långtidsuthyrning med hyreskontrakt och ej AirBnB (eller andra sätt som kan liknas vid hotellverksamhet).

Frågor:

  1. Bolaget ska registreras för F-skatt, dock ej som momspliktig verksamhet. Rätt?
  2. Vilken hyra är skälig / Max som kan tas enligt gällande regler / ej riskera att bli återbetalningsskyldig?

Lägenheten är belägen inom Stockholms kommun och kostar ca 3.5 miljoner (exklusive lagfart och pantbrev) med ca 1500 kr i månadsavgift till samfällighet.

Tack på förhand!

1 gillning
#2
  1. ja, uthyrning av bostäder är ej momspliktig verksamhet.
  2. Kan inte svara. Googlade Hyresnämnden. De tar hand om hyresrätt och bostadsrätt. Ditt fall gäller inte.

image
image976×209 12.8 KB

image
image930×393 21.7 KB

1 gillning
#3

Tack för svar när det begav sig @Chachacha.

Jag försöker återuppliva den här tråden igen med fokus på tidigare fråga 2 och ny fråga 3.

Samma förutsättningar som förut gäller där jag äger en ägarlägenhet via AB.

  1. Kan jag ta ut hyra enligt kostnadsbaserad kalkyl (kapitalkostnad och driftkostnader) som generellt sett innebär en högre hyra, kontra en hyra baserad på bruksvärde (hyreslagen?) ?
  2. Jag förstår det som att besittningsskydd som standard gäller om det inte avtalas bort separat. När behöver även hyresnämnden ge sitt godkännande i regel när man avtalar bort?

@JakobMainHome eller någon annan kunnig?

Tack på förhand!

#4

Nej, hyreslagen är det som gäller. Du kan hyra ut en privatägd bostad enligt Lag om uthyrning av egen bostad (“Privatuthyrningslagen”) men då får den inte ägas av ett AB.

“Hyreslagen” är kapitel 12 i Jordabalken. Det är §45 och §45a som avgör. Lättast har du nog om du kan luta dig mot §45a punkt 2 c:

Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. I följande fall gäller överenskommelsen även utan sådant godkännande.

[…]

  1. Överenskommelsen träffas för en tid om högst fyra år från det att hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning, om
    […]
    c. i fråga om en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, hyresvärden ska bosätta sig i eller överlåta fastigheten.
    […]
    Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till överenskommelser som avses i första stycket 2.

Vad jag kan se så finns det ingen möjlighet att avtala bort besittningsskydd för en lägenhet som hyrs ut av ett företag. Du måste äga den privat.

På ren svenska alltså: Du kan avtala bort besittningsskyddet om hyresavtalet är tidsbegränsat till max 4 år. Du ska använda ett av dessa formulär för att avtala bort besittningsskyddet: Förordning (2005:1148) om vissa överenskommelser enligt 12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken Svensk författningssamling 2005:2005:1148 t.o.m. SFS 2009:208 - Riksdagen
De giltiga anledningarna att säga upp i förväg är om du tänkt bosätta dig i lägenheten eller överlåta den till någon annan.

1 gillning
#5

Hyreslägen gäller för hyresrätter. En ägarlägenhet är något annat och den blir inte en hyresrätt för att du väljer att hyra ut den. Hyresnivån borde sättas på samma sätt som för bostadsrätter. Se dock även artikeln nedan.

I pod-avsnittet med Mainhome togs det här med besittningsrätt upp. Som jag minns det var det olika regler för det första objektet du hyr ut och övriga. I övrigt finns reglerna i länken nedan:
http://www.hyresavtal.nu/besittningsskydd-bostad/avstaende-fran-besittningsskydd/

1 gillning
#6

Nyfiken på varför du valt att hyra ut som AB och inte som privatperson? Privat uthyrning borde var a mer gynnsamt skattemässigt samt betydligt lägre lagfart.

#7

Tack för senaste svaren @emilv och @JesseX. Minst sagt intressant detta, men samtidigt lite oroväckande att äga en fastighet (eller flera) för uthyrning via AB, dels ur perspektivet hur hög hyra man potentiellt kan/får ta, men även ur perspektivet besittningsrätt.

Behöver skriva av mig själv för att “tänka högt” känner jag. Först några antaganden på hur jag har uppfattat saker som diskuterats här och liknande man hört eller läst om.

Med fastighet menar jag när jag hyr ut ett objekt som jag äger direkt eller indirekt, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt. I mitt fall har dock siktet varit inställt på specifikt ägarlägenhet.

  1. Antingen hyr man ut med stöd av privatuthyrningslagen, annars gäller 12 kap Jordabalken och indirekt Hyreslagen.
  2. Privatuthyrningslagen gäller vid första uthyrningen och om man äger fastigheten som fysisk person (privatperson). Utöver det behöver andra kriterier uppfyllas som t.ex. att man avser att använda fastigheten delvis för eget bruk, riktlinje om ca 10 månader per år. För andra uthyrningen som privatperson gäller 12 kap JB. Hyr man ut fler än två fastigheter i egenskap av privatperson anses man bedriva uthyrning i näringsverksamhet och då gäller 12 kap JB för alla fastigheter man äger.
  3. Om man hyr ut en fastighet som man äger via AB betraktas det alltid som näringsverksamhet och då gäller 12 kap JB
  4. När 12 kap JB gäller så måste man ta ut en skälig hyra enligt bruksvärdesprincipen, dvs. likvärdig hyra mot vad en motsvarande lägenhet hade kostat att hyra i första hand baserat på t.ex. ort, storlek och andra faktorer. Utöver detta går det typ inte (vissa undantag vid t.ex. rivningskontrakt mm.) att avtala bort besittningsrätten.
  5. När privatuthyrningslagen gäller kan man ta ut hyra enligt en kostnadsbaserad kalkyl (kapitalkostnad och driftkostnader), dvs. generellt (och speciellt i storstäder där man binder större kapital) ta ut högre i hyra utan knas. Utöver detta gäller besittningsrätt inte som standard, alternativt relativt enkelt att avtala bort det med separat handling.

@Kicki
I mitt scenario vill (ville?) jag på sikt äga flera ägarlägenheter för uthyrning och det är därför jag sneglar på ett upplägg via ett AB för att på sikt kunna livnära mig på detta “på riktigt”, dvs. kunna ta ut skälig lön upp till brytgräns och för överskott sedan ta utdelning enligt gällande regler.

Detta då jag har gjort en “exit” och har ett kapital över och ser en fin möjlighet till hävstång med hjälp av belåning. Jag visste redan på förhand att det inte är lika gynnsamt skattemässigt kontra att hyra ut t.ex. en (1) ägarlägenheter som man äger privat enligt konstens alla regler när privatuthyrningslagen gäller.

Besittningsrätten är inte det som skrämmer mig mest, utan det är att jag inte kan ta ut så pass hög hyra jag skulle kunna ta och som personer skulle vara villiga att betala. Utan att ha grävt närmare så gissningsvis pratar vi grovt ca 30-50% lägre hyra, vilket såklart påverkar kalkylen enormt då jag haft siktet inställt på Stockholm.

Återigen om ni har andra insikter att dela med er / kan skjuta ner mina antaganden är ni välkomna :slight_smile:

#8

Här kommer ett konkret exempel man kanske kan använda som grund för vidare diskussioner avseende hyressättning där man tillämpar en kostnadsbaserad kalkyl vs bruksvärdesprincipen.

JM ligger i framkant vad gäller att bygga ägarlägenheter och har flera projekt i gång. Ett av projekten ligger i Älvsjö (Stockholm) och heter Älvsjö Loft.

I länk nedan finns en lägenhet som kostar 3 840 000 kr och har en samfällighetsavgift på 1440 kr. “Alla” kostnader ingår i samfälligheten med undantag för varmvatten samt IP-telefoni, bredband och TV.

https://www.jm.se/stockholm-lan/stockholm-kommun/alvsjostaden/alvsjo-loft/21306/

Kostnadsbaserad kalkyl:

  • Driftkostnad 1440 kr (jag bortser från kostnader som inte ingår i samfällighetsavgiften som kan läggas på utöver hyran baserat på faktisk förbrukning och kostnad)
  • Kapitalkostnad (3 840 000 * 4%) / 12 = 12 800 kr
  • Hyra som kan tas ut blir således 14 240 kr / månad, varav driftnetto 12 800 kr / månad (jag förenklar och räknar inte med att avsätta till underhåll mm. närmaste åren då det är nyproduktion).

Kalkyl vid belåning (70%):
I exemplet ovan räknar jag med att jag belånar 70%, dvs. 2 688 000 kr. Sedan betalar jag kontant 1 152 000 kr, 163 200 kr för stämpelskatt vid lagfart (4.25% köp via AB) samt 53 760 kr för pantbrev (2% av lånat belopp). Vidare antar jag att lånet fås mot 2% ränta och med 2% amorteringstakt. Har ännu inte undersökt möjlighet till ränteavdrag via AB eller motsvarande/likvärdig bokföringsteknisk variant som kan göra kalkylen ännu bättre.

Total investering: 3 840 000 + 163 200 + 53 760 = 4 056 960 kr
Varav eget kapital investerat: 1 152 000 + 163 200 + 53 760 = 1 368 960 kr

Amortering per månad: 53 760 / 12 = 4 480 kr
Räntekostnad per månad: 53 760 / 12 = 4 480 kr
Driftnetto: 12 800 kr
Kvar efter räntekostnad: 8 320 kr
Direktavkastning: (8 320 * 12) / 4 056 960 = 2.46%
Direktavkastning på eget kapital: (8 320 * 12) / 1 368 960 = 7.29%

Amortering påverkar kassaflödet men inte resultatet, så har ej med det.
Vidare har jag inte räknat med någon fastighetsskatt då nyproduktion är befriad från detta första 15 åren.

14 240 kr / månad är kanske lite magstarkt att ta ut, då får man vara extra noga med vilken typ av hyresgäst som söker. Tar man istället ut en månadskostnad på säg 12 000 kr blir ändå direktavkastningen på EK 5.33%.

Jag har inte hunnit undersöka närmare vad skälig hyra skulle vara enligt bruksvärdesprincipen, men jag är rädd att den hamnar flera tusenlappar under ens 12 000 kr.

Med reservation för att jag skrivit on-the-fly. Kommentera gärna mitt räkneexempel om ni tycker att jag tänker/räknar rätt, eller allmänt. Vidare såklart om ni vet vad skälig hyra enligt bruksvärdesprincipen skulle kunna vara för den här lägenheten. Antar att det borde finnas diverse statistik att leta fram som jag själv ska försöka hitta sen.

Tack på förhand!

#9

Jag bor själv i radhus i nordvästra Stockholm. Det är ett stort radhus på tre våningar och 167 kvm. Jag har gångavstånd till tunnelbanan och är alltså inte beroende av bil. Det är flera radhus i området som köpts upp som investeringsobjekt och hyrs ut till ganska höga hyror. En granne hyr ut ett mindre radhus på runt 90 kvm för 20 tkr i månaden. Jag vet inte exakt hur uthyrningen ser ut och fungerar i praktiken men i fråga om avkastning är det verkligen inte dåligt, om han också har objektet uthyrt mer varaktigt. För några år sedan kunde ett sådant hus köpas i halvrisigt skick för 2 mkr. Idag tror jag att 3-3,5 mkr är mer realistiskt.

En variant som några grannar valt är att “knoppa av” den nedersta våningen i de stora husen så att den blir en egen bostad med egen ingång. Det finns allmänt rimliga förutsättningar för att göra så men förutsätter så klart en ombyggnad. Jag tror inte att de delat upp fastigheten i formell mening utan enbart stängt trapphuset. I teknisk mening är alltså de som bor på nedre plan inneboende.

Jag funderar på att kanske köpa ett hus av den större modellen och hyra ut det som två lägenheter eller flera uthyrningsrum. Just nu uppfattar jag prisnivån som lite hög men det kan ju komma variationer i samband med kriser och annat. Iom att jag huvudsakligen skulle finansiera köpet med lån skulle börshumöret inte spela så stor roll.

En poäng för mig personligen vore att jag själv bor i området. Att se till huset och fixa saker skulle alltså gå förhållandevis enkelt. Jag har bott här i några år och lärt mig hur husen fungerar. Det hela är ett självbyggesprojekt från början och flera av grannarna är äldre som själva byggde sina hus. Man lär sig mycket genom att diskutera med dem. Den kunskap jag förvärvat kopplat till mitt eget hus och olika åtgärder som vi gjort skulle alltså vara tillämpbart även på hus nr 2.

1 gillning
#10

Jag har tittat närmare på vad skälig hyra skulle tänkas vara enligt bruksvärdesprincipen och kommer väl fram till lite olika nivåer baserat på olika resonemang och källor, men här kommer ett enkelt exempel med statistik från SCB.

Enligt statistik för nybyggda hyresrätter år 2020 i flerbostadshus är Förhandlad bruksvärdeshyra i snitt 2 224kr per kvm och år i Storstockholm (alla kommuner i Stockholms län). Eventuellt kan Presumtionshyra som ligger på 2 353kr tillämpas, men jag tar det lägre. Älvsjö bör kunna betraktas någorlunda som en bra motsvarighet till snittet, t.ex. dyrare än t.ex. Spånga-Tensta, men billigare än Södermalm.

42m2 * 2 224 / 12 = 7 784 kr

Ca 8 000 kr / månaden för aktuell lägenhet enligt bruksvärdesprincipen bör man förhoppningsvis kunna ta utan att råka ut för tråkigheter ifall hyresgästen vill jäklas enligt Hyreslagen om man hyr ut en lägenhet i egenskap av AB.

Om man däremot hyr ut i egenskap av privatperson kan man som bekant ta ut en högre hyresnivå om man uppfyller villkor för privatuthyrningslagen. Enligt statistik från Qasa (tjänst för uthyrning av bostäder) ligger medianhyran för ett 1:a på 9 979 kr i området Liljeholmen, Hägersten, Älvsjö. Då det är en nybyggd lägenhet och en stor 1:a (kan göras om till “mini” 2:a) tycker jag man istället kan utgå efter 75:e percentil vilket ger 11 775 kr, trots att Liljeholmen är mer attraktivt och räknas in i samma område.

Ca 12 000 kr / månaden för aktuell lägenhet enligt marknadshyra / fri hyressättning bör man kunna ta ut och det bör fortfarande finnas en rimlig efterfrågan av skötsamma hyresgäster.

Vi snackar ca 50% skillnad vilket såklart slår enormt på kalkylen, lägg därtill till att reglerna är förmånligare skattemässigt om man kan tillämpa privatuthyrningslagen.

Källor nedan. Slänger också med en rapport från Ramboll avseende vad marknadsmässiga hyresnivåerna skulle bli i ett scenario med fri hyressättning som jag tyckte vad läsvärd.

Statistik från SCB:

Qasa marknadshyror i Stockholm:

Rapport från Ramboll:

#11

Här kommer också en liten kalkyl som jämför “pengar i fickan” om man hyr ut som näringsverksamhet (gäller alltid via AB) eller som fysisk person och tillämpar privatuthyrningslagen. För att kunna hålla sig inom privatuthyrningslagen bör man vad jag förstått hålla sig till att max hyra ut 10 månader per kalenderår, och därför kommer jag räkna hyresintäkterna på 10 månader när jag tillämpar privatuthyrningslagen. Förutsätter vidare att lägenheten är uthyrd 100% av sin tillgängliga kapacitet.

Kalkyl privatuthyrningslagen
Intäkt/månad: 12 000 kr
Kostnad/månad: 1 440 kr
Intäkt/år: 120 000 kr (12 000 * 10)
Kostnad/år: 17 280 kr (1 440 * 12)
Driftnetto/år: 102 720 kr

Första 50 000 kr är skattefria. Överskjutande belopp (52 720) beskattas med 15 816 (30%).

Pengar i fickan / år: 86 904 kr (102 720 - 15 816)

Sen är det ju en bonus (beroende på hur man ser det) att lägenheten är ledig 2 månader per år och kan nyttjas av en själv eller närstående.

Kalkyl näringsverksamhet
Intäkt/månad: 8 000 kr
Kostnad/månad: 1 440 kr
Intäkt/år: 96 000 kr (8 000 * 12)
Kostnad/år: 17 280 kr (1 440 * 12)
Driftnetto/år: 78 720 kr

Bolagsskatt på 20.6% ger 62 504 kr (78 720 * 0.794) tillgängligt för utdelning. Givet 3:12 regler och 20% skatt för att få ut pengarna är fickan har vi kvar (62 504 * 0.8) 50 003 kr. Tar ej hänsyn till eventuella avskrivningar eller andra avdrag man kanske kan göra. Om någon har insikt i detta är ni mer än välkomna att kommentera.

Pengar i fickan / år: 50 003 kr

Räknar jag fel eller är det verkligen så här mycket förmånligare när man kan tillämpa privatuthyrningslagen?

Det är ju helt sjukt för att uttrycka det milt. Lägg därtill till eventuella besvär med besittningsrätt som tillkommer vid uthyrning i egenskap av näringsverksamhet och högre stämpelskatt (4.25% istället för 1.5%) på lagfart/köpeskillingen.

Däremot är det ju en game changer att man troligtvis kan belåna upp till 70% när man bedriver näringsverksamhet via AB, medan det är desto tuffare att få till det i egenskap av privatperson då banker inte gillar “spekulation”, även om man kanske kan vara lite kreativ med att nyttja eventuellt obelånat utrymme i sin “riktiga” fastighet där man bor för att få lite hävstång åtminstone.

Några slutsatser

  • Löjligt mycket mer lönsamt (74%) att hyra ut genom att tillämpa privatuthyrningslagen om man räknar med att fastigheten är obelånad i båda scenariona
  • Om man vill skala upp uthyrningsverksamheten bör AB vara den rätta vägen att gå med hänsyn till hävstång med belåning.
  • Om man bara tänkt hyra ut 1 (eller två om man kör varsin på sig själv och t.ex. sin fru/man) bör man inte köra AB

Tankar/kommentarer?

#12

Kompletterar här i separat inlägg kalkylerna från föregående inlägg med direktavkastning (DA) där vi antar att vi nyttjar belåning för AB. Mer detaljer om köpeskilling och andra förvärvskostnader framgår i ett tidigare inlägg. Antar att lånet fås mot 2% ränta.

Kalkyl Näringsverksamhet (AB)
Förvärvskostnad: 4 056 960 kr (3 840 000 + 163 200 + 53 760)
Varav eget kapital investerat: 1 368 960 kr (1 152 000 + 163 200 + 53 760)
Lånebelopp: 2 688 000 kr (70% av köpeskillingen)
Räntekostnad per år: 53 760 kr
Driftnetto: 78 720 kr
Driftnetto (inkl. räntekostnader) i kr: 24 960 kr (78 720 - 53 760)
Driftnetto (inkl. räntekostnader) i % på EK: 1.8% (24 960 / 1 368 960)

Har förstått det som att det går att göra ett ränteavdrag på 30% på räntekostnaden, men att det kvittas mot bolagsskatten, så inte helt jämförbart med hur det fungerar för en privatperson rent skattetekniskt. Potentiella ränteavdraget är 16 128 kr (53 760 * 0.3).

Bolagsskatt bör bli 5 142 kr (24 960 * 20.6%) och vi kommer inte kunna nyttja hela det potentiella ränteavdraget, skatten bör därför bli 0 kr.

Kvar efter bolagsskatt 24 960 kr.

I fickan efter 20% vinstutdelning enligt 3:12-reglerna: 19 968 kr.

Då har jag inte ens tagit hänsyn till årlig amortering på 53 760 kr med en amorteringstakt på 2%, eller t.ex. redovisningskostnader.

Slutsatsen är väldigt enkel, det går inte att få ihop kalkylen.

Hur gör egentligen alla som vill tjäna pengar på fastigheter i större skala? Snitthyran i landet skiljer ju sig inte i närheten av lika mycket som bostadspriserna kan man ju lugnt konstatera. Jag antar att man får leta sig utanför Storstockholm för att kunna hitta väsentligare billigare objekt med där man kan ta ut nästan lika höga hyror, eller i alla fall mer proportionerligt mot förvärvskostnaden. Då får man kanske ha siktet inställt mot radhus med äganderätt och som gärna värms upp med fjärrvärme. Behövde nog bara få det svart på vitt känner jag, men återigen rätta mig gärna om jag har fel i mina beräkningar eller andra orimliga antaganden.

Kalkyl privatuthyrningslagen
Förvärvskostnad: 3 951 360 kr (3 840 000 + 57 600 + 53 760)
Varav eget kapital investerat: 1 263 360 kr (1 152 000 + 57 600 + 53 760)
Lånebelopp: 2 688 000 kr (70% av köpeskillingen)
Räntekostnad per år: 53 760 kr
Driftnetto: 102 720 kr
Driftnetto (inkl. räntekostnader) i kr: 48 960 kr (102 720 - 53 760)
Driftnetto (inkl. räntekostnader) i % på EK: 3.88% (48 960 / 1 263 360)

Här får vi dock tillbaka ett ränteavdrag på 16 128 kr (53 760 * 30%) och då blir netto istället 65 088 kr (DA 5.15%) med 70% belåning.

Lite simuleringar nedan med 2% ränta och efter ränteavdrag.

DA mot EK 0% belåning: 2.64%
DA mot EK 30% belåning: 3.13%
DA mot EK 50% belåning: 3.76%
DA mot EK 55% belåning: 4.00%
DA mot EK 70% belåning: 5.15%
DA mot EK 85% belåning: 8.16%

För att dra en parallell till aktier och FIRE-rörelsen så brukar man ju prata om 4%-regeln. Med 55% belåning är det förenklat likställt, men givetvis mer jobb att vara hyresvärd än att plocka utdelningar från en aktieportfölj.

Till skillnad från kalkylen med näringsverksamhet så går den här kalkylen ihop, men tycker fortfarande inte den är tillräckligt bra.

Tankar/kommentarer?

#13

Jag har också noterat att privatuthyrningslagen medför förbättrad lönsamhet. En idé jag funderar lite löst på är att skaffa ett hus till, låta min sambo skriva sig i det huset och sedan hyra ut rum där. Vi skulle alltså på pappret vara särbo. Iom att hus nr 2 skulle ligga i samma området som hus nr 1 (där vi bor idag) skulle det vara hanterbart i praktiken. Det här är ingenting jag står i begrepp att göra “här och nu” utan det är mer en fundering inför framtiden.

1 gillning
#14

Hyresmarknaden är sedan länge hårt reglerad i Sverige.
Staten/lagstiftaren försöker motverka försök att runda hyresregleringen.
Med en helt fri hyressättning skulle din affärsidé ha mycket svårare att nå lönsamhet.

1 gillning
#15

Den aspekt som inte tagits upp här är ju dygnsuthyrning via Airbnb. Under pandemin har det för många varit en relativt dålig affär men tidigare var det en guldgruva. Det förutsätter naturligtvis en viss hantering med städfirma. Jag har själv hyrt ut mitt permanenta boende via Airbnb, både hela boendet och ett rum. Jag uppfattar dock att Airbnb mer och mer går mot att fokusera på professionella uthyrare och objekt som hyrs ut permanent.

Jag har kommit med många förslag om olika förbättringar gällande Airbnb:s sajt. Det har då handlat om saker som skulle underlätta för privatuthyrare. Det mesta av det som genomförts i form av förbättringar har dock varit inriktat just på professionella uthyrare.

Om det handlar om lägenheter i rätt läge och storlek så går det att räkna med efterfrågan under hela året.

#16

Du gör ju 1,8% vinst på eget kapital?

#17

Du tänker för att kunna hyra ut utan begränsning på ca 10 månader per år?

Du får gärna utveckla detta då jag tänker att det är tvärtom. Med en helt fri hyressättning har man möjlighet till högre hyra och fortfarande ha efterfrågan, speciellt i Stockholm. På andra orter bör inte påverkan bli lika stor alls.

Utdrag från tidigare länkad rapport från Ramboll:

Resultaten i denna rapport visar att hyresnivåerna i genomsnitt skulle öka med 52
procent i Stockholms stad i ett scenario med fri hyressättning

Intressant, jag har inte hunnit reflektera över huruvida det skulle vara mer lönsamt att hyra ut via AirBnB. Om man behöver slåss mot påtvingande låga hyror i ett relativt attraktivt läge borde ju AirBnB ge högre lönsamhet om man får snurr på uthyrningen.

Får nog ta och kika närmare på det vid tillfälle och eventuella andra konsekvenser, t.ex. när man klassas som hotellverksamhet och behöver börja betala moms.

Visserligen, men sedan tillkommer ju t.ex. bank- och redovisningskostnader som jag inte tagit hänsyn till i kalkylen. Är man snitsig (borde inte vara allt för krångligt om man sätter sig in i det) kan man ju sköta den löpande redovisningen själv och sedan behöver man ju inte heller en revisor.

I den här inflationstakten och stundande stigande räntor dröjer det dock nog inte länge innan man kan få den avkastningen på ett sparkonto.

Vill även reservera mig för att jag är osäker på om jag har tänkt / räknat rätt gällande ränteavdraget i AB, så om någon kan validera det är det tacksamt.

1 gillning
#18

Det är garanterat en helt annan lönsamhet i Airbnb-uthyrning. Det är därför som många fastighetsägare konverterar sina hyresrätter till lägenhetshotell. Det är också garanterat långsiktigt mer lönsamt att köpa en hyresfastighet än enstaka lägenheter. Värderingen av hyresfastigheter är ju styrd av hyresregleringen.

Min egen modell skulle handla om att hyra ut rum i huset. Med sex rum som hyrs ut för 5000 kr/ styck i månaden vore det inte så svårt att få en bra lönsamhet i det hela.

#19

Med en helt fri hyressättning så hade du haft konkurrens. Du hade fått betala ett annat pris på lägenheten, till exempel. Wallenstam hade säkert köpt upp varenda ägarlägenhet.

1 gillning
#20

Håller också med angående korttidsuthyrning likt Airbnb. Men korttidsuthyrnings så kan du i princip sätta din egen hyra. Tillgång/efterfrågan som styr. Med bra läge kan du ta väldigt bra betalt.

1 gillning