Kompletterar här i separat inlägg kalkylerna från föregående inlägg med direktavkastning (DA) där vi antar att vi nyttjar belåning för AB. Mer detaljer om köpeskilling och andra förvärvskostnader framgår i ett tidigare inlägg. Antar att lånet fås mot 2% ränta.
Kalkyl Näringsverksamhet (AB)
Förvärvskostnad: 4 056 960 kr (3 840 000 + 163 200 + 53 760)
Varav eget kapital investerat: 1 368 960 kr (1 152 000 + 163 200 + 53 760)
Lånebelopp: 2 688 000 kr (70% av köpeskillingen)
Räntekostnad per år: 53 760 kr
Driftnetto: 78 720 kr
Driftnetto (inkl. räntekostnader) i kr: 24 960 kr (78 720 - 53 760)
Driftnetto (inkl. räntekostnader) i % på EK: 1.8% (24 960 / 1 368 960)
Har förstått det som att det går att göra ett ränteavdrag på 30% på räntekostnaden, men att det kvittas mot bolagsskatten, så inte helt jämförbart med hur det fungerar för en privatperson rent skattetekniskt. Potentiella ränteavdraget är 16 128 kr (53 760 * 0.3).
Bolagsskatt bör bli 5 142 kr (24 960 * 20.6%) och vi kommer inte kunna nyttja hela det potentiella ränteavdraget, skatten bör därför bli 0 kr.
Kvar efter bolagsskatt 24 960 kr.
I fickan efter 20% vinstutdelning enligt 3:12-reglerna: 19 968 kr.
Då har jag inte ens tagit hänsyn till årlig amortering på 53 760 kr med en amorteringstakt på 2%, eller t.ex. redovisningskostnader.
Slutsatsen är väldigt enkel, det går inte att få ihop kalkylen.
Hur gör egentligen alla som vill tjäna pengar på fastigheter i större skala? Snitthyran i landet skiljer ju sig inte i närheten av lika mycket som bostadspriserna kan man ju lugnt konstatera. Jag antar att man får leta sig utanför Storstockholm för att kunna hitta väsentligare billigare objekt med där man kan ta ut nästan lika höga hyror, eller i alla fall mer proportionerligt mot förvärvskostnaden. Då får man kanske ha siktet inställt mot radhus med äganderätt och som gärna värms upp med fjärrvärme. Behövde nog bara få det svart på vitt känner jag, men återigen rätta mig gärna om jag har fel i mina beräkningar eller andra orimliga antaganden.
Kalkyl privatuthyrningslagen
Förvärvskostnad: 3 951 360 kr (3 840 000 + 57 600 + 53 760)
Varav eget kapital investerat: 1 263 360 kr (1 152 000 + 57 600 + 53 760)
Lånebelopp: 2 688 000 kr (70% av köpeskillingen)
Räntekostnad per år: 53 760 kr
Driftnetto: 102 720 kr
Driftnetto (inkl. räntekostnader) i kr: 48 960 kr (102 720 - 53 760)
Driftnetto (inkl. räntekostnader) i % på EK: 3.88% (48 960 / 1 263 360)
Här får vi dock tillbaka ett ränteavdrag på 16 128 kr (53 760 * 30%) och då blir netto istället 65 088 kr (DA 5.15%) med 70% belåning.
Lite simuleringar nedan med 2% ränta och efter ränteavdrag.
DA mot EK 0% belåning: 2.64%
DA mot EK 30% belåning: 3.13%
DA mot EK 50% belåning: 3.76%
DA mot EK 55% belåning: 4.00%
DA mot EK 70% belåning: 5.15%
DA mot EK 85% belåning: 8.16%
För att dra en parallell till aktier och FIRE-rörelsen så brukar man ju prata om 4%-regeln. Med 55% belåning är det förenklat likställt, men givetvis mer jobb att vara hyresvärd än att plocka utdelningar från en aktieportfölj.
Till skillnad från kalkylen med näringsverksamhet så går den här kalkylen ihop, men tycker fortfarande inte den är tillräckligt bra.
Tankar/kommentarer?