Tills man förlorar sitt kontrakt om BRF eller Hyresvärd inte tillåter sådan uthyrning.
Tråden handlar om ägarlägenheter.
1 gillning
Ah förlåt 
en ejerlejlighed i Sverige. Got it!
Är i en liknande situation som du, med lite fritt kapital över från andra bolag som man gärna hade satt i arbete med den hävstång som fastigheter erbjuder. Kanske borde vi starta en grupp för att utbyta tankar/idéer eller kanske till och med undersöka möjligheten att saminvestera? 
Hej @tdr ledsen att jag missat detta sedan tidigare…
Har bara snabbt hunnit läsa genom fram till detta inlägg. Och inte detaljkollat kalkylerna.
- Det är än större skillnad i skatt ut i handen. Då det vid en ägarlägenhet gäller samma sak som för ett småhus vid privatuthyrning. Så räkna istället i det exemplet 24% kapitalskatt över 50.000 kr. Det är inte så skatteregeln ser ut. Men det 20 % schablonavdraget på hela hyran skapar den effekten. Dvs att du betalar 30% skatt på 80 % av hyresbeloppet som överstiger 50 kkr. => 24%
Till näringsverksamhetens fördel har du dock avdragsrätt på kostnader. Samt i småhus (och borde även gälla ägarlägenheter, men osäker!) så har du även 2% avskrivning. (Som dock återförs vid försäljning).
-
Rätt. För de allra flesta är det bättre vid en uppskalning att göra det i AB.
-
Ja, och det är också därför vi jag med Main Home alltid förordar att man börjar privat. Då det ger så mycket större avkastning. Då de flesta som gör det köper lite nyare. Alt bygger ut sitt småhus.
Några andra kommentarer.
Att sälja som privatperson till annan är även lägre skatt än i näring. Förutom under vissa omständigheter. Det inte är någon skatt vid försäljning mellan AB av vissa fastigheter. Detta är inte mitt expertområde dock.
Flera av de jag känner som köper BRF eller Ägarlägenhet för uthyrning använder sig ändå av den kostnadsbaserade uträkningen och ofta runt 3-4 %.
Anledningen till det är att de köper nyproduktioner. Vilket de då ser som att de borde ligga enligt presumtionshyra, vilken i själva verket motsvarar en marknadshyra vid uppstartstiden.
De tar givetvis risken som du beskriver med att få återbetala en ev oskälig del av hyran. Men då hyran skall jämföras med motsvarande hyror på motsvarande lägenheter i motsvarande område. Vet inte jag någon som fått detta prövat.
Med detta sagt vill jag inte verka för oskäliga hyror!
Utan skulle rekommendera dig att hitta någon mellanväg mellan kostnadsbaserat samt presumtionshyrenivån i statistiken för att hitta rätt.
Det bästa hade givetvis för alla varit om det fanns offentliga uppgifter på alla hyror mm på en plats i ex en mobilapp. Då hade alla kunnat jämföra sina hyror för att se om de är oskäliga mm. Men bl.a. hyresgästföreningen har inte varit positiva till det förslaget när jag lyft det i den offentliga debatten…
En sak jag läste längre upp i dina inlägg var din tolkning om när man blev betraktad som näringsverksahet. Vår tolkning samt de jurister jag haft kontakt med på ex hyresgästföreningen är inte av uppfattningen att alla lägenheter plötsligt blir betraktade som näring så snart du skaffar mer än en.
Här hänger inte civilrättsliga samt skatterättsliga reglerna ihop. Och du kan ha en lägenhet i Civilrättslig privatuthyrning men skattemässig näringsverksamhet samt tvärt om.
Och du kan även äga flera uthyrningar privat. Där en är enligt Privatuthyrningslagen rent civilrättsligt samt resterande är enligt jordabalken.
3 gillningar
Stort tack för dina många värdefulla olika kommentarer, uppskattas enormt!
Ett litet axplock av dina kommentarer som jag tyckte var extra intressanta.
Det är än större skillnad i skatt ut i handen. Då det vid en ägarlägenhet gäller samma sak som för ett småhus vid privatuthyrning. Så räkna istället i det exemplet 24% kapitalskatt över 50.000 kr. Det är inte så skatteregeln ser ut. Men det 20 % schablonavdraget på hela hyran skapar den effekten. Dvs att du betalar 30% skatt på 80 % av hyresbeloppet som överstiger 50 kkr. => 24%
Nytt för mig att effektiv kapitalskatt blir 24% i det här läget, det tackar vi för! Tror dock jag räknade lite fel på skatten tidigare dock eftersom jag utgick efter driftnetto. Förstår jag det rätt att man beskattar 30% på 80% av hyresintäkten (oavsett utgifter)? I mitt fall räknar jag på 120 000 kr per år i hyresintäkter och då borde skatten bli (120 000 - 50 000) * 80% * 30% = 16 800. Blir det rätt då skattemässigt om man hyr ut enligt privatuthyrningslagen?
Flera av de jag känner som köper BRF eller Ägarlägenhet för uthyrning använder sig ändå av den kostnadsbaserade uträkningen och ofta runt 3-4 %.
Anledningen till det är att de köper nyproduktioner. Vilket de då ser som att de borde ligga enligt presumtionshyra, vilken i själva verket motsvarar en marknadshyra vid uppstartstiden.
Bra info. Ger ju även lite moraliskt stöd ifall man hyr ut nyproduktion som privatperson
Kul att du är i en liknande sits! Jag gick häromdagen med i en grupp på Facebook där Fastighetsinvesteringar, saminvesteringar mm diskuteras. Det är en privat grupp som tar emot nya medlemmar, och det finns säkert flera liknande. Vill dock inte skriva namnet på den gruppen här med risk för att bryta mot några regler!
Ja det blir rätt med 16800.
Det beror av att man alltid beräknar skatten på 80% av hela hyresintäkten. Men att man sedan även får ett schablonavdrag på upp till 40.000 kr.
40.000 / 0,8 = 50.000.
Uträkningen har alltid sett lika dan ut vad jag vet. Men man har med tiden höjt schablonavdraget till nuvarande 40.000 kr
Varför jag skriver upp till 40.000 är för att man aldrig kan få tillbaka på skatten pga privatuthyrning.
Finns politiska partier som talat om att höja det ytterligare. Vilket jag avrått dem, då det troligtvis bara skulle höja hyrorna ytterligare. Och skattereglerna är redan de bästa vi har i Sverige. Det är inte det som är avgörande för att fler skall börja hyra ut.
Avseende BRF och Ägarlägenhet är det alltid svårt att göra en jämförelse mot ex bruksvärdeshyror. Då det inte är lika vanligt att de ligger i samma områden med motsvarande standard mm. Än värre är det med villor, del av villor eller attefallshus.
Jag kan själv tycka att det är svårt att sätta en skälig hyra. Men min erfarenhet är att man även kan skapa sig andra problem såsom betalningssvårigheter, ökat slitage, sämre yrkesrelation, större kravställning mm vilket ofta leder till ökad omsättning på hyresgäster samt minskad trivsel om man pressar upp hyrorna för mycket.
Minskad trivsel skapar mig merarbete och energitapp.
Så jag brukar resonera såhär:
Jobbar man inte för trivsel och en just hyresrelation så kommer det ta både av min tid och energi och då är det oftast inte värt pengarna.
De bästa hyresrelationerna är dem man inte märker. Utan där hyra och räkningar bara kommer enligt avtal. Och de bor där länge utan behov av större stöd med vaktmästeri
1 gillning
Utdelning beräknades lite fel här.
Rättelse 2022-06-06
Jag hittar inte källan till nedan påstående (det om 60% och okvalificerat ägande) hos Skatteverket längre så ta inte det jag skrev som sanning. Jag börjar fundera på om jag sent någon natt har blandat ihop det med: När är en bostadsrättsförening eller ett bostadsföretag ett privatbostadsföretag? | Rättslig vägledning | Skatteverket
Om aktiebolag har 60% eller mer i intäkter från uthyrning av t ex hyreslägenheter så räknas hela bolaget automatiskt som ett bolag där aktierna är s k okvalificerade. Det medför att du kan dela ut obegränsad mängd av vinsten till 25% (efter att bolagsskatten dragits). Det skulle i teorin alltså kunna vara väldigt attraktivt att få in minst 60-65% från hyresintäkter och 35-40% från något-annat-som-annars-belastas med vanliga 3:12-reglerna. T ex konsultande.
En annan sak som missats i denna tråd är K3-reglerna. Något förenklat innebär K3-regelverket att du kan skriva av delar av fastigheten på olika tid, s k komponentavskrivning. T ex att taket skrivs av på säg X år, vattenledningarna på Y år, ytterväggar på Z år, etc. Det medför förstås lite mer merarbete, men också intressanta skattemöjligheter. I kombination med rätt timade renoveringar av de olika komponenterna, så de får ny avskrivningslivslängd, så kan det medföra att din bolagsskatt varje år skrivs ned till nära 0 eftersom dina (ev fiktiva) utgifter kvittas mot dina hyresintäkter. Är du duktig på att själv fixa mycket, eller åtminstone upphandla renoveringar billigt (baltiska byggarbetare kanske?), så kan det bli en väldigt bra affär.
Några länkar om K3:
1 gillning
När vi ändå är (var) inne på ämnet:
Hur ser SKV på privatuthyrning av ägarlägenhet, och när anser de gränsen gå för näringsverksamhet? Bör vi precis som vid småhus räkna på 10 månader/år?
Ja, skv jämställer småhus och ägarlägenheter i sina skatteregler. Så jag resonerar på samma sätt där.
Hej
uthyrningen räknas inte som inkomst av näringsverksamhet om:
du själv bor i del av fastigheten eller du “har för avsikt” att flytta till den uthyrda lägenheten. Praxis: att ha för avsikt men inte flytta in brukar hålla upp till en fördröjning av flytten upp till 24 månader!
Privat uthyrning är till synen mer fördelaktigt skattemässigt och även 1,5% lagfart istället för 4%, absolut, men:
De som väljer att köpa ägarlägenheten via AB startar alltid ett dotterbolag och låter
dotterbolaget köpa lägenheten. Sedan finns skattetekniskt det olik vägar att gå för att inte betala mer än bolagsskatt på lite drygt 20%.
Den stora vinsten kommer om du hittar ett företag som köper lägenheten. Då säljer du dotterbolaget och inte lägenheten. En sådan bolagsförsäljning är skattefri inom koncernen, om det skulle bli vinst efter försäljningen.