Jag och min sambo har en längre tid haft liknande tankar som de anledningar som beskrivs längst upp i denna artikel och har även kollat runt och räknat en del på olika fastigheter. Vår tanke är att vi ska bo i den fastighet som vi köper (vilket jag tolkar även var Jans idé) och hyra ut i form av privatuthyrning eller genom näringsverksamhet.
Nu till mina frågor….
Om man driver det som en näringsverksamhet och själv bor i huset så har jag tolkat det som att man antingen blir förmånsbeskattad eller får betala hyra till sitt eget bolag. Vad är för- nackdelarna med ett sånt upplägg?
I vår första kalkyl så räknade vi enbart utifrån bolagets perspektiv. Hur skall man då se på hyran för oss personligen? Som en ren kostnad eller som en investering i bolaget? Eller är det bättre att inte ta med den egna hyran i kalkylen?
Fråga riktad till Jan och andra med ev liknande erfarenhet:
Som jag förstått så har ni inte gått denna väg (alltså att köpa en fastighet som ni både hyr ut och bor i) och jag är lite nyfiken på vad som har avgjort det beslutet?
Det är extremt förmånligt i Sverige med privatuthyrning. Du vill nog satsa på det här i första hand.
För att jag gillar inte den typen av “problem” som det hade fört med sig. Jag kan dock direkt räkna upp flera av mina nära vänner som har gjort det. Dessutom i centrala Malmö vilket enligt mig är helt galet med tanke på bostadspriserna. Men de älskar småpillet, de älskar sina hyresgäster och bor gratis. Så jag har verkligen inget emot det, tvärtom. Det passar bara inte min och Carolines livssituation och våra värderingar.
Du väljer inte själv utan det är storleken på fastigheten som avgör.
Har huset tre lägenheter eller mer så blir det näringsverksamhet, antingen som enskild firma eller i aktiebolagsform.
Har huset två lägenheter, så blir det privat uthyrning. Rent teoretiskt skulle du kunna köpa huset via ett AB, men med nuvarande skatteregler är det helt ointressant.
Hej, skakar liv i den här gamla tråden då rubriken passar min fråga. Skall deklarera vår brf lgh i fjällen som till del varit uthyrd via förmedlare. Dvs vi frontar inte några skidgäster utan allt sköts via gästbolaget i området. Vi får en total nettoersättning per månad av bolaget. Skatteverket har information om att om har man många korta uthyrningar så kan det liknas vid hotellverksamhet och skall momsbeläggas. Kan vi se förmedlingsbolaget som en enda hyresgäst och därmed undvika detta? Eller skall vi betala moms oavsett? Hur gör andra som hyr ut lgheter och hus i fjällen?
Mvh
Hur många eller korta har inte så stor inverkan, regeln är att om det är mer än en och uthyrningstiden är kortare än 4 månader per hyresgäst.
Dessutom så skall bostaden vara uthyrd mer än 112 dagar.
Förmedlingsbolaget kan nog inte räknas som en hyresgäst, eftersom deras roll är hyresvärd.
Hyr inte ut fjällstuga men fritidshus i Stockholms skärgård, jag har sett till att hålla mig under 112 dagar.
Hmm, står att svaret skall vara ja på samtliga frågor för momskrav och så är det ju inte för oss, verkar ju nästan för bra för att vara sant
Du ska registrera dig och betala moms om du svarar ja på alla de här frågorna:
Hyr du ut din möblerade bostad i ditt eget namn, alltså med dig själv som hyresvärd?
Ligger bostaden i Sverige?
Hyr du ut bostaden mer än 112 dagar på ett år?
Hyr du ut bostaden till olika hyresgäster under året, och i högst fyra månader till varje hyresgäst?
Marknadsför du din uthyrning till dygnspris eller veckopris eller erbjuder du tjänster som till exempel städning, byte av sänglinne och annan gästservice?
Har du tagit ut, eller tänker du ta ut, mer än 80 000 kronor exklusive moms i hyra (89 600 kronor inklusive moms) under beskattningsåret?
Kommer hyran, tillsammans med intäkter från omsättning i annan verksamhet, att överstiga 80 000 kronor exklusive moms under beskattningsåret?
Jag har köpt en ägarlägenhet som jag får tillträde till under september månad. Äger den som privatperson och jag hyr idag inte ut några andra objekt. Jag har förstått att beskattning enligt privatuthyrningslagen gäller när jag hyr ut en privatbostad som nyttjas av mig eller närstående. Vidare har jag förstått att så länge man hyr ut den till utomstående max 10 kalendermånader per år, dvs. “sparar” 2 kalendermånader per år för att bostaden ska kunna nyttjas av mig själv (eller närstående), så är privatuthyrningslagen med tillhörande förmånlig beskattning tillämplig.
Med tillhörande förmånlig beskattning syftar jag på skattefritt upp till 50.000 kr / år och över det kapitalbeskattning.
Har även förstått att man kan “tweaka” uthyrningen för en längre period, t.ex. uthyrning från 1 mars 2024 till sista oktober 2025 och på så vis ha den uthyrd 20 månader i sträck, då jag “sparat” 2 månader under vardera år.
Nu till min fråga. Jag får som sagt tillträde till min ägarlägenhet nu under september. Hur bör jag tänka kring uthyrning för resten av 2023? Om vi leker med tanken att jag tillträder lägenheten 1 oktober för enkelhetens skull, då kvarstår endast 3 kalendermånader av 2023. Måste/bör jag då vänta med att börja hyra ut lägenheten till 1 december och kan då hyra ut till senast sista oktober 2024 (om jag inte vill “hacka upp” i flera uthyrningar), eller finns det någon annan regel jag kan ta hänsyn till för att optimera uthyrningen utan att gå miste om 2 av 3 månader detta år?
Följer upp min egen fråga med en liten tanke. Kan det vara så enkelt att “del av året” där riktlinjen är 2 kalendermånader (1/6) på ett år kan översättas till 1/6 av 3 månader (oktober-december), dvs. en halv månad räcker som “hyresfritt”, eller om man vill säkra upp ännu mer så kanske det är okej att börja hyra ut från 1 november istället för 1 december givet tillträde räknat från 1 oktober? Grymt om @JakobMainHome eller någon annan som kanske sitter på kunskap kring detta kan dela med sig.
Har ni uthyrning via förmedling. Ex Skistar i Sälen. Gäller beskattningen på den den inkomsten som du får ut efter förmedlingen. Men i övrigt gäller samma sak och det räknas som korttidsuthyrning även om ex Skistar skött allt.
Däremot gäller Momsfriheten på 80 kkr per ägare. Då även kapitalbeskattningen fördelas per ägare. Dvs att om ni är ett par blir det momsfria beloppet 160 kkr.
Vill bara passa på att bump:a tråden (hoppas det är ok!) och se om någon råkar veta svaret på min tidigare kanske något kluriga fråga / har erfarenhet av detta?
Jag får som sagt tillträde till min ägarlägenhet nu under september. Hur bör jag tänka kring uthyrning för resten av 2023? Om vi leker med tanken att jag tillträder lägenheten 1 oktober för enkelhetens skull, då kvarstår endast 3 kalendermånader av 2023. Måste/bör jag då vänta med att börja hyra ut lägenheten till 1 december och kan då hyra ut till senast sista oktober 2024 (om jag inte vill “hacka upp” i flera uthyrningar), eller finns det någon annan regel jag kan ta hänsyn till för att optimera uthyrningen utan att gå miste om 2 av 3 månader detta år?
Kan det vara så enkelt att “del av året” där riktlinjen är 2 kalendermånader (1/6) på ett år kan översättas till 1/6 av 3 månader (oktober-december), dvs. en halv månad räcker som “hyresfritt”, eller om man vill säkra upp ännu mer så kanske det är okej att börja hyra ut från 1 november istället för 1 december givet tillträde räknat från 1 oktober?
Lägg ett mejl till @JakobMainHome vet att han tyvärr inte hänger så mycket i forumet som vi andra hade önskat. Han är bättre på att ta semester och odla trädgård än vad jag är.
Tänk på att en del av informationen i RT-avsnittet är inaktuell, så även på Main Homes hemsida. Det har skett en del förändringar. Utgå från informationen på SKV, den är bra och ganska tydlig.
Inte på rak arm, va ett tag sen jag lyssnade. Men Bla 112 dagar ändrades juni 2022. Det finns regler för före 30 juni 2022 och efter 1 juli 2022 på SKV kring moms.
Bäst är nog att läsa på SKV och om man behöver hjälp med att tolka så kan man ju fråga forat. Så är det med alla poddar/trådar, saker förändras och blir inaktuella. Man har ju ett ansvar själv.
Jag har lyssnat igen, inte så mycket som har förändrats men iaf
-momsregler har förändrats
-Attefall/bolundare är 30m2
-Lite otydligt så säger man schblonavdraget är 50 tkr. Det som gäller är 40 tkr +20% av intäkt upp till 50tkr för småhus och ägarlägenhet. Andra regler för tex BRF, endast schablonen.
Tack @Taskedenditmankommer för att du kikat lite. Momsplikt som gäller om man hyr ut mer än 112 dagar per år gäller då vid korttidsuthyrning, t.ex. AirBnB.
I mitt fall vill jag initialt köra på långtidsuthyrning och då är inte de reglerna applicerbara. Det jag söker efter är en definition av vad “del av året” som man ska nyttja boendet själv (eller närstående) innebär så att man faller inom ramen för privatuthyrningslagen ur ett skattemässigt perspektiv. SKV nämner inget alls om detta.
Vill minnas att MainHome egentligen heller inte fått någon definitiv klarhet kring det, utan en känsla att 10 kalendermånader per år är ok med hänvisning till terminsuppehåll för studenter (eller något liknande).
SKV har en däremot en jättebra räknesnurra för hur mycket skatt man ska betala när det väl faller inom ramen för privatuthyrning. Den är för småhus och ägarlägenhet förenklat att man betalar 24% skatt på alla intäkter över 50 tkr per kalenderår.
Om någon har personlig erfarenhet kring hur man bör tänka eller hur man själv tänkt första kalenderåret man ägt sitt boende (småhus eller ägarlägenhet) som man har hyrt ut är ni mer än välkomna att dela mer er
Före 30 juni 2022 gäller ovan. Det är andra kriterier efter det datumet. Detta gäller ju inte dig men, iaf.
Som du säkert sett skriver SKV:
"En privatbostad kan bara ägas av en fysisk person, alltså en privatperson.
Du eller dina närstående ska använda eller ha för avsikt att använda bostaden.
Bostaden ska användas för permanent boende eller som fritidsbostad.
En bostad som inte räknas som privatbostadsfastighet räknas som näringsfastighet."
Jag kan inte hitta något om “del av året” och dom 10 månaderna är som du skriver något som Mainhome tagit som egen tumregel. Det är den citerade texten ovan från SKV som gäller.
Men om du läser vidare kring näringsfastighet så vill jag tro att du faller under tröghetsregeln. Läs mer om det här:
Så du borde ha två år på dig att fundera ut nästa steg.
Tack igen för din kommentar. Intressant fångat med tröghetsregeln från privatbostad till näringsfastighet. Du är en klippa!
Har läst igenom den och försöker bli klokare. Lite om mina tankar och tolkningar nedan.
För privatbostadsfastighet som ska övergå till att bli näringsfastighet finns en tröghetsregel. Regeln innebär att en fastighet kan ha kvar sin karaktär av privatbostadsfastighet under en tvåårig övergångsperiod, trots att det finns förutsättningar att klassificera den som näringsfastighet.
Tröghetsregeln är inte tvingande. Fastigheten kan omklassificeras tidigare om ägaren vill och om det finns skäl för detta.
Jag har inte för avsikt att omvandla den till näringsfastighet på egen anmodan, så jag vill tro att detta även gäller om SKV anser att näringsverksamhet bedrivs (att jag hyr ut mer än “del av året”). Bara så detta inte av någon anledning gäller bara om man vill omvandla på eget initiativ, men av någon anledning till tillämpa tröghetsregeln.
Om regeln tillämpas kan bostaden bedömas som privatbostad det år förändringen sker och året därpå. Säljs bostaden det andra året efter förändringen kan den ses som en privatbostad även för försäljningsåret.
Jag tillträder under september. Jag tänker att jag då borde kunna börja hyra ut från 1 oktober istället för att vänta till 1 november. Dock har jag nog inte två år på mig att fundera ut nästa steg av texten att döma, men i alla fall fram till 31/12-24? Det borde ju också betyda att jag kan köra långtidsuthyrning med en hyresgäst för perioden 2023-10-01 - 2024-12-31, och sedan nyttja den privat (eller närstående) jan-feb 2024 och sedan hyra ut 1 mars 2024 - 31 oktober 2025 om man utgår efter tumregeln (uthyrning 10 månader per kalenderår är ok) från MainHome?
