Bra poäng, tack igen. En kommer långt med KISS-principen, ibland ska man inte komplicera det i onödan eller överanalysera för mycket 
1 gillning
Ett inlägg delades upp till ett nytt ämne: Privatuthyrning: Kan man undvika tröghetsregeln genom att sälja huset vart annat år?
Ett inlägg delades upp till ett nytt ämne: Rätt att man blir momsskyldig vid privatuthyrning som man tjänar mer än 80.000 kr per år på?
Kommer här med en uppdatering sedan mitt förra inlägg i den här tråden i augusti 2023. Jag tillträde min ägarlägenhet under sept-23 och har sedan nov-23 haft den för långtidsuthyrning.
Samma hyresgäster bor fortfarande kvar och det har fungerat väldigt smidigt. Uthyrning via Qasa som tar ca 5% av hyran och jag får pengarna utbetalda den 25:e varje månad. Jag är väldigt nöjd med mina hyresgäster och skulle gärna vilja låta dem fortsätta hyra lägenheten efter utgången av 2024 och då jag har 3 månaders uppsägningstid (behöver agera senast 2024-09-30 i så fall) i egenskap av hyresvärd läste jag om denna tråd för att refresha mig själv, och passade även på att slänga ett öga hos Skatteverket på nytt.
Det verkar som att en ny utgåva av " Gränsdragningen mellan privatbostads- och näringsfastighet" kom ut i mars 2024 och i vanlig ordning dyker nya frågor upp i huvudet. Jag har inte cross-chekat mot äldre utgåvor för att se exakt vad som är nytt, men känslan är att det är minst lika bra förutsättningar likt tidigare, om inte bättre.
Länk till utgåva hos Skatteverket:
https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2024.3/2718.html
Här kommer några utdrag från artikeln och mina tankar/frågor.
Under rubrik “Enfamiljshus och ägarlägenhet” och med perspektivet användning i tiden. Det står fritidshus, men även applicerbart på ägarlägenet.
Vid blandad användning i tiden kan exempelvis ett fritidshus anses som en privatbostad även om den under större delen av året är uthyrd till utomstående. Detta under förutsättning att den under någon del av året eller de närmaste åren används av ägaren eller närstående. Det finns inget krav att det egna användandet måste omfatta viss minsta tidsrymd (RÅ 1998 not. 38)
Tankar/kommentarer:
- Fortsatt tvetydigt då “större delen av året” inte definieras
- Samtidigt kan man välja att tolka “under någon del” i samband med nyttjandet av ägaren eller närstående som 1 dag i teorin om man vill vara optimistisk, eller Mainhome’s tumregel 2 månader om glaset är halvtomt
- Det mest intressanta är det sista som står, dvs. att det egentligen inte finns något krav att det egna användandet måste omfatta en viss minsta tidsrymd OCH även det vaga någon del av året eller de närmaste åren
Under rubrik “Bedömningstidpunkt”
En bostads karaktär som privatbostad ska prövas varje år. Föreligger vid prövningstillfället förändringar i förhållandena ska omklassificering göras. Ett undantag från denna princip är tröghetsregeln.
Även om fastigheten används för uthyrning så är bostaden fortfarande en privatbostadsfastighet om det kan visas att avsikten är att använda den för eget boende inom exempelvis ett år.
Den omständigheten att bostaden varit uthyrd eller stått tom under en längre tid hindrar inte att den kan anses vara privatbostad. Det avgörande är om ägaren eller närstående i ett sådant fall har för avsikt att använda bostaden för permanent- eller fritidsboende. Det räcker inte med enbart ett påstående av ägaren om vilken avsikten är. Det måste också framgå, t.ex. av ägarens familje-, tjänste- eller andra förhållanden, att bostaden inom överskådlig tid kommer att bebos av ägaren eller av någon närstående till ägaren. Det är t.ex. inte tillräckligt om ägaren uppger att avsikten är att hans yngre barn ska flytta in i bostaden i vuxen ålder (prop. 1989/90:110 s. 500 och 645, prop. 1990/91:54 s. 189−191).
Vad som kan anses som överskådlig tid måste bedömas från fall till fall. Generellt kan sägas att ju längre tid det är fråga om desto starkare blir kraven att ägaren tydligt visar sin avsikt. Normalt bör enligt Skatteverkets uppfattning inte längre tid än de närmast kommande tre åren anses som överskådlig.
Det är först när någon avsikt att använda den privat inte kan visas och fastigheten utan att ta hänsyn till tröghetsregeln borde ha klassificerats som näringsfastighet som tröghetsregeln träder in, se nedan under rubriken Tröghetsregeln.
Tankar/kommentarer:
- Vågar man känna att de är lugnt att hyra ut ända till utgången av 2025 med tanke på det fetstilta i ett av utdragen? Sen först efter det träder tröghetsregeln in som kan ge ytterligare tid?
Under rubrik “Tröghetsregeln”
Har under kalenderår 1 omständighet inträffat, exempelvis avflyttning, och föreligger i princip förutsättningar vid utgången av det året för att räkna bostaden som näringsfastighet, görs ingen sådan omklassificering vid utgången av detta kalenderår och ej heller vid utgången av kalenderår 2 om förhållandena då är liknande. Först vid utgången av kalenderår 3 tas slutlig ställning till om förhållandena fortfarande påkallar en omklassificering.
Om det inträffar något som gör att bostaden inte längre ska räknas som privatbostad, ska den ändå räknas som privatbostad under det kalenderår ändringen inträffar samt det följande året, om inte ägaren begär annat.
A äger och bor i ett småhus. Den 1 juli år 2019 flyttar han därifrån och hyr ut det till någon som inte är närstående till honom. Kalenderåren 2019 och 2020 ska småhuset klassificeras som privatbostadsfastighet om inte A begär omklassificering. Först kalenderåret 2021 görs bedömningen av om omklassificering ska göras med hänsyn till förhållandena vid utgången av år 2021.
Tankar/kommentarer:
- Vi utgår efter exemplet och byter ut “flyttar därifrån” till “köpt och tillträtt ägarlägenhet”. Jag tillträdde 2023 och då skall ägarlägenheten klassificeras som privatbostadsfastighet under 2023 och 2024. Först vid utgången av 2025 ska eventuell omklassificering (om jag inte kan påvisa att jag har för avsikt att använda lägenheten inom överskådlig tid = 3 år för eget bruk eller närståendes) ske.
- Med tanke på ovan, kan jag känna mig trygg att fortsätta hyra ut till t.ex. 2025-10-31 och på så vis utgått efter Mainhome’s tumregel om 2 månader istället för “del av året” för att vid utgången av 2025 inte ens bli föremål för att börja tillämpa tröghetsregeln?
Jag vill inte riskera att lägenheten klassas om till näringsfastighet och gå miste om beskattning enligt privatuthyrningslagen. Hur länge tolkar ni att jag kan låta nuvarande hyresgäster bo kvar? Jag tolkar det som att jag kan känna mig:
- 100% trygg om jag låter dem hyra fram till 2024-11-30
- 99% trygg om jag låter dem hyra fram till 2024-12-31
- ~80% trygg om jag låter dem hyra till 2025-10-31
- ~50% trygg om jag låter dem hyra till 2026-10-31
Vill man snälltolka allt låter det ju t.o.m. som att man vid utgången av 2025 ser att jag fortfarande hyr ut (underlag skickas automatiskt till SKV från Qasa), och då retroaktivt från 1 januari 2025 tillämpas tröghetsregeln. Då kan jag i teorin hyra ut bostaden till t.ex. 2026-10-31 (uthyrd i 3 år räknat från 2023-11-01) och sedan bruka den själv som t.ex. “fritidsboende” sista 2 månader av 2026.
Hyresgästen har själv enbart 1 kalendermånaders uppsägningstid, så inget av ovanstående blir klart kanske aktuellt. Samtidigt bra att veta om jag snabbt ska försöka hitta en ny hyresgäst om/när nuvarande inte bor kvar, eller om jag ska passa på att nyttja lägenheten för eget bruk en del av året.
Värt att nämna är att jag anser mig ha skäl att inom en överskådlig tid nyttja lägenheten själv för eget bruk, eller för närståendes bruk, och som inte har med “mina barn ska flytta in i bostaden i vuxen ålder och därför har jag köpt den” att göra.
Hur länge tolkar ni det som att jag kan fortsätta hyra ut ifall jag skulle vilja fortsätta hyra ut?
Tack på förhand!
1 gillning
Vill bara bump:a tråden och mitt senaste inlägg från 16 juli, hoppas det är okej. Tar tacksamt emot era eventuella kommentarer.
En har ju fått uppfattningen om att man inte kan/får hyra ut flera år i sträck och samtidigt lyda under privatuthyrningslagen, men jag vill ju påstå att det går baserat på mina tolkningar. Utmana gärna mina tankar/reflektioner!
En följdfråga på det här -
Bryts övergången till näringsfastighet om man tar över lägenheten själv under “tröghetsperioden”?
Med andra ord, kan man aktivt förhindra den från att klassificeras om efter att man fått delgivning (sidenote - får man upplysning eller måste man själv ha koll?) om att den skall omklassificeras, genom att flytta “tillbaka” in i lägenheten?
2 gillningar
Bra fråga, hade själv velat veta svaret. Får se om någon annan har kunskap (erfarenhet) kring detta som kan/vill kommentera.
I övrigt värt att nämn att ”Slutbetänkande av Utredningen om enklare privatuthyrning och ändring av presumtionshyror” äntligen publicerats av Regeringen för några dagar sedan.
Verkar som att man bl.a. kommer få hyra ut två bostäder och fortfarande hamna inom privatuthyrningslagen och lagändringarna föreslås träda i kraft 1 juli 2026.
https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/statens-offentliga-utredningar/2025/05/sou-202565/
1 gillning
Någon som har praktisk erfarenhet eller känner till något praktiskt fall av det mytologiska fenomenet tröghetsregeln, där det trätt i kraft och sedan ”brutit övergången”, eller tagit konsekvenserna av detta?
För att vara på säkra sidan är jag rädd att jag annars måste säga upp mina hyresgäster senast per sista juli för att jag ska få tillbaka lägenheten från 1 november och undvika att den klassificeras om till näringsfastighet i utgången av 2025.
Det är enligt lag 3 månader uppsägningstid om hyresvärden säger upp kontraktet vid privatuthyrning.
“Hyresvärden kan som tidigast säga upp avtalet till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen. Detta gäller om parterna inte har avtalat om längre uppsägningstid.”