Bo gratis / Tjäna pengar på ditt boende | Om privatuthyrning

Om skatteparadiset privatuthyrning med Jakob och Isabelle

#Samarbete. Den här artikeln är ett samarbete med Main Home AB och kan vara sponsrad eller innehålla uppmärkta sponsrade länkar. Läs mer om våra noga utvalda samarbeten i vår annonspolicy.

Dagens avsnitt handlar om privatuthyrning av sin bostad och är ett samarbete med Jakob och Isabelle som driver MainHome. De är ett par vänner till mig och Caroline som är riktigt duktiga på hur man kan tjäna pengar på sitt boende och kanske till och med kan bo gratis. Dagens tankespjärn är att det till och med kan vara värt att sälja sina fonder och aktier då privatuthyrning – om man har möjligheterna – kan ge uppemot 20 – 70 % avkastning om året på eget kapital.

Upprinnelsen till dagens avsnitt var att Jakob och Isa var hemma hos oss och hälsade på och vi kom in att prata om privatuthyrning, hur skattemässigt förmånligt det är (Isa kallar det till och med för ”Skatteparadiset privatuthyrning”) och hur stor skillnad det faktiskt kan göra för de människor som har möjligheten.

Inspirationen slog till och vi gick ner och satte oss i studion. Eftersom det var lite spontant kunde Caroline inte vara med i avsnittet. Vi testade även att live-sända för första gången så det kan vara lite märkliga kommentarer även om vi har försökt klippa det rent. I avsnittet pratar vi bl.a. om:

  • Möjligheterna som privatuthyrning innebär
  • Hur mycket pengar man kan tjäna och hur de har gjort
  • Att man kan bo gratis på många olika sätt
  • Hur avkastningen på eget kapital kan bli uppemot 20-70 % på årsbasis
  • Hur det kan vara värt att ta från sina aktier och fonder och investera i sin bostad
  • Attefallshus och hur man kan tänka kring renovering / tillbyggnad
  • Korttidsuthyrning (AirBnb) vs långtidsuthyrning?
  • Vanliga misstag (framförallt kring byggregler)
  • Hur beskattningen fungerar och de fallgropar som finns där
  • Hur man kan tänka kring uthyrning till sitt företag
  • Hur Jakob aldrig hade köpt ett enfamiljshus i fjällen utan kört två-familj
  • Uppsidor och nedsidor med privatuthyrning
  • Hur enkelt och svårt det är att hitta hyresgäster
  • Om hyreslagen och privatuthyrning
  • och mycket mer…

Jag har taggat avsnittet som ett samarbete eftersom Jakob och Isa har ett företag som arbetar med dessa frågor även om ingen ersättning har utgått för avsnitt. Bättre vara på den säkra sidan än inte. De har däremot en del läsvärda länkar på sin hemsida för dig som vill fördjupa dig ännu mer:

Jag hoppas att du uppskattar det här avsnittet som är ett lite annat sätt att tänka kring sitt boende. Det var många saker som jag i alla fall inte hade tänkt på. Framförallt är jag nördig kring resonemangen kring hur man kan investera sina pengar mest effektivt. Just att fundera kring var mina pengar gör mest nytta är alltid spännande.

Om man har förutsättningarna så kan man nästan alltid få en bättre avkastning på att göra ”specialinvesteringar” som är unika för en själv än vad man kan få i en fondrobot. Det vill säga att kan jag investera i att skapa möjlighet för privatuthyrning där just jag bor och dessutom låna till det, så kommer det i princip alltid slå en fondrobot eller en global indexfond. Förhoppningsvis är du, precis som jag, förhoppningsvis förvirrad på en ny nivå. ?

Många hälsningar,
Jan och Caroline

PS. Jakob och Isabelle har lovat svara på frågor i kommentarerna, så om det är något du undrar, bara kör på! DS.

Lyssna på artikeln som ett poddavsnitt

Precis som vanligt så kan du lyssna på hela den här artikeln som ett poddavsnitt via din poddspelare. Avsnittet finns där poddar finns t.ex. iTunes, Acast, Spotify eller SoundCloud. Du kan även titta på den tillhörande videon via Youtube.

Transkribering av hela avsnittet

Nedan följer en full transkribering av hela veckans avsnitt för dig som hellre läser!

—START TRANSKRIBERING—

Jan: Varmt välkomna, Jakob och Isabelle. Ni är ju ett par vänner till mig sedan flera år tillbaka och ni har en lång bakgrund inom det här med att bo gratis och tjäna pengar på sitt boende. Men det är inte det ni har gjort från början, utan Jakob du har en lång karriär inom försvarsmakten som officer.

Du har jobbat mycket med logistik och ledning och du sitter i styrelsen för Företagarna i Göteborg och jobbar mycket engagerat för ett bättre samhällsklimat och jobbar tillsammans med politiker och mycket lobbying.

Avsnitt med Isabelle och Jakob från MainHome.se

Jan: Isabelle är entreprenören som har gjort allt från att ha drivit frisörsalong till att ha en redovisningsbyrå och driva ett fastighetsbolag. Nu har ni bolag Main Home tillsammans där ni tar er egen kunskap och erfarenhet av att bo gratis och hjälper andra. Det här är egentligen inget samarbete, men jag säger alltid att det är ett samarbete för att safe:a marknadsföringslagstiftningen. Så, det är ett samarbete mellan RikaTillsammans och Main Home AB och då kan vi prata om allt möjligt.

Jag ville spela in det här avsnittet för jag fick ett mail av Jakob för några veckor sedan när vi planerade att ni skulle komma och hälsa på och då skrev du så här i signaturen:

En sjuksköterska kan gå ned 20% i arbetstid

En pensionär kan höja sin pension med 25%

En Företagare kan få 85 000 kr mer i bolaget per år

Jag tycker att det var världens bästa mailsignatur. Kan du inte ge lite kontext? Hur kommer det sig att ni började med det här att bo gratis och tjäna pengar på sitt boende?

Jakob: Det var för att vi flyttade ihop och Isabelle var ju ekonomikunnig. Jag är bara mattenörd och då jobbade jag som logistikchef. Vi flyttade ihop och jag har två barn, så vardagslogistiken måste fungera. Det skulle vara nära till barnens mamma och alla de här sakerna och jag kunde redan bo där jag bodde. Men vi blev störtförälskade, köpte hus fyra månader efter vi träffades första gången och då föreslog Isabelle att om vi har en uthyrning då kan du bo kvar där även om vi går isär.

Isabelle: Vi kan väl vara ärliga. Det var att jag inte ville bo i ditt hus. Jag kände att jag ville bo mer lantligt så att jag kunde gå ut med hunden och så på ett annat sätt. Vi bor precis utanför Göteborg, så det är kostligt att bo där. Och skulle det bli så som Jakob beskrev då att vi blev jättekära och sedan så funkar det inte när man väl bor ihop, då vill inte han behöva rycka upp barnen och försöka leta efter något nytt, utan då är det bra om det boendet funkar för honom och barnen själva.

Och det är inte så himla lätt att hitta en villa utanför Göteborg där du bor lika billigt som i det radhuset du redan bodde i och hade haft i några år. Så om vi skulle kunna bo så som jag ville då behövde det finnas ett komplement där för att det skulle vara görbart för Jakob själv sedan. Jag safe:ade ju också och behöll mitt hus.

Stor flexibilitet med flera boenden

Jakob: Ja, vi hade varsin reträttväg. Jag kunde bo kvar och hon kunde få flytta hem till sitt.

Isabelle: Ja, vi är ju inte 20 längre så man ville inte stå på bar backe och undra vad som hände.

Jan: Min mamma är ju ett av våra största fan och hon lyssnar på alla avsnitt. Hon träffade en man för 10 år sedan och de har hus 500 meter från varandra, men hon känner ändå att ibland så vill hon kunna gå hem till sig, trots att hon bor hos honom.

Jakob: Det vill Isabelle fortfarande. Vet du vad hon precis har gjort? Vi har hyresfritt i en av våra lägenheter just nu, som är en fristående lägenhet på tomten. För att det ska hamna i privat uthyrning så måste jag eller mina närstående bo i huset en del utav året och vi har även ett gammalt ombyggt garage.

Då hyr vi bara ut dem 10 månader per år, fast i praktiken ungefär 20 månader i sträck. Så 10 månader första året och 10 månader andra året. När vi har uppehåll där mellan hyresgäster då så måste vi använda den själv. Nu passar Isabelle direkt på att flytta ut och ha kontor där ute.

Isabelle: Ja, det är så jäkla nice att jag kan gå ut till mig. Då tar jag bara nyckeln och stänger igen dörren.

Jan: Jag tänker vi ska prata om det här för på er hemsida har ni en webbkurs där ni pratar om skatteparadis och privatuthyrning. Jag gissar att ni har vissa tankar om det där. Men när träffades ni?

Jakob: Vi träffades fredag vecka 4 år 2014. Vi köpte hus till sommaren och flyttade in 3:e december 2014. 15:e december började vi hyra ut Isabelles gamla hem och på juldagen flyttade vi in Isabelles redovisning i huset och det var väl i Mars någon gång som uthyrningsdelen i garaget var renoverad, så då kunde vi börja hyra ut.

Under den perioden gick mina barns mamma bort och det gjorde att vi behövde vara hemma ännu mer, men innan de här tre månaderna så hade vi redan en plan för det. Det var redan bestämt. Hade vi inte haft det då hade nog inte det här hänt.

Men i och med att vi hade det och jobbade på det samtidigt som vi kunde vara hemma och så fick vi hyresintäkterna, så det liksom vägde upp för uteblivna intäkter. Efter tre eller fyra månader märkte vi att vi hade mer pengar på kontot nu än innan och det var både hyresintäkterna och att vi var två vuxna människor med utgifter på ungefär 6 500 kronor. Så vi hade 13 000 i boendekostnader innan och sedan gick vi ner till noll.

Man kan bo gratis på många olika sätt

Jan: Jag hittade en stor artikel i GP där ni blev intervjuade. Men kan ni inte berätta hur ni har gjort? Ni bor ju gratis, så hur har ni gjort? Sedan vet jag att ni säger att man kan bo gratis på många olika sätt. Att det är allt från uthyrning till solceller, så kan ni förklara hur ni har gjort för de som aldrig har lyssnat på er förut? Hur har ni gjort och hur kan man göra?

Jakob: Vi har gjort det på ett par olika sätt, men för att förenkla det så kan man säga att det bästa sättet, eller det mest lönsamma sättet, är om man har ett hus som man antingen delar upp eller bygger ut till ett tvåfamiljshus. Man måste inte bygga den andra delen lika stor som den första delen, men det finns fördelar i att bygga en lite större lägenhet.

Men det räcker med en liten lägenhet på 20 kvadratmeter tillsammans med ett stort hus. Så det är ett sätt. Fördelen med att bygga en större lägenhet är att då kan jag få in andra typer av hyresgäster.

Jan: Måste man bygga nytt eller kan man bygga om? Hur funkar det?

Jakob: Man kan bygga om, men när man bygger om och när man delar upp ett hus från ett enfamiljshus till ett tvåfamiljshus, oavsett om man bygger ut det eller delar av det, så krävs det antingen en bygganmälan om man delar av huset helt och hållet eller ett bygglov om man bygger ut mer än 15 kvadrat. I båda fallen, när jag gör den ombyggnationen, då gäller nybyggnationsregeln.

Det är egentligen en av de största fallgroparna enligt den feedback som vi har fått från ett antal följare och kunder. De har missat att de behöver ha en viss rumshöjd för att skapa brandavskiljning och ljudavskiljning. Därav kan du bygga om ditt befintliga hus, men då måste du tänka på att du får rätt rumshöjd framförallt.

Jan: När jag och Carro flyttade in i vårt hus så var vi t.ex. här i källaren och här är det inte väldigt högt i tak, inte ens två meter. Då hade jag en tanke att man kunde hyra ut för det är en stor källare, men ni tyckte inte det. Vi la ner den idén ganska snabbt. Om du skulle sammanfatta det i tre punkter? Om man har ett befintligt så kanske man kan hyra ut ett rum eller hyra ut, men det är viktigt att man uppfyller kraven.

Jakob: Jag kan göra det med en inneboende och då behöver jag inte följa reglerna. Alltså, jag kan ju hyra ut en del av mitt boende utan att dela upp det i två lägenheter. Då kan jag hyra ut upp till 50% av mitt boende. Men om jag delar upp det i två lägenheter då skapar jag ett eget boende för de som hyr och fördelen med det är att då kan jag bo i 40% och hyra ut 60% av boytan.

Det viktigaste att tänka på om man ska dela sitt hus är att man försöker dela upp det uppifrån och ner. Om du tänker dig hur branden stiger, så är det lättast att isolera i sidled. När jag isolerar för brand så handlar det om gips eller material, alltså det är byggnation och det tar plats. Eftersom jag har krav på rumshöjd, om jag då ska isolera för brand i taket så tar det av rumshöjden i de flesta hus. Det gäller även ljudisolering. Någon som bor på övervåningen hörs mycket mer än de som bor på andra sidan väggen. Så det är lättast då.

Om attefallshus

Jan: Om man inte vill ha någon inneboende och inte kan dela upp huset, för det hade t.ex. varit svårt här hos oss, då funderar jag på det här med attefallshus och det här nya konceptet med bolundare. Kan du ge en kort förklaring?

Jakob: Attefallshus är upp till 25,0 kvadratmeter.

Isabelle: Ja, viktig att man specificerar den där nollan. Det fick vi erfara. De råkade bygga lite för stort hemma hos oss, så de fick minska huset genom att flytta den ena väggen där vi inte hade badrum och köksdelen. Det var ganska lätt att flytta på vardagsrumsväggen och sedan fick vi trycka in husknutarna så att de blev infällda i ytterpanelen istället för att sticka ut.

Jakob: Det kan man se på en del attefallshus om man köper färdigproduktion. Då kan de ha kantskivor i plåt för det du mäter är mellan hörnen och då blir yttermåttet 25,0. Felet som de här hade gjort var att de hade satt grunden till 25 kvadratmeter och sedan kommer allting annat utanpå.

Jan: Detta är inte min hemmabana, men det är inget konstigt med ett attefallshus som är typ kök och badrum och dusch?

Isabelle: Precis, det är som en liten lägenhet.

Jan: Min studentkorridor var ju 21 kvadrat och jag bodde där i fem år och trivdes hur bra som helst.

Jakob: Så det är andra alternativet då. Attefallshus med 25 på utsidan, ungefär 21-22 på insidan och sedan kan du ha upp till fyra meter högt från medelmarknivå. Om du ställer dig rakt på marken så blir det ofta en vanlig rumshöjd och ett vanligt sovloft. Du kan få två våningar.

Jan: Vilka är det som hyr?

Isabelle: Jag skulle säga att det är mestadels singlar eller unga par och vanliga workers. För oss är det många som har jobbat på Volvo som kanske vill testa och bo lite mer på landet, eftersom vi inte bor mitt i stan.

Jan: Jag tänker att detta säkert hade funkat för mig som bor i centrala Malmö, men du menar att det också funkar på landet?

Isabelle: Vi bor ju knappt en mil från Göteborg och det finns inga lägenheter i Göteborg.

Jan: Det är spännande. Ibland har man mycket fördomar även om man inte kan någonting.

Jakob: Vi är två och en halv kilometer från närmsta busshållplats, men alla kan ha bil och parkera hos oss om de vill. Jag elcyklar också in till centrala Göteborg på 30 minuter.

Olika sätt att tjäna pengar på

Jan: Om man då ska tjäna pengar på sitt boende så är det egentligen två spår, eller är det tre spår?

Jakob: Det tredje kan vara att du bygger om eller en komplementbyggnad på tomten. Det kan vara ett garage eller en annan byggnad. Antingen att du bygger om den eller att du lägger till en våning. Beroende på hur mycket du bygger till och så vidare… Det blir bygglov oavsett, eftersom du förändrar användningsområdet för den byggnaden.

Jan: Parallellt med detta är det spåret att äga en fastighet, men då bor man inte i den själv.

Jakob: Nej, men du kan ha det som privatuthyrning också, men då behöver du bo där två månader av året.

Isabelle: Vi har en sådan fastighet som ligger utanför Borås där det är två lägenheter. I somras stod en tom och den är precis 40% av boytan, så då valde vi mellan att antingen försöka hyra ut den på korttidsuthyrning som Airbnb, eller så hade vi kunnat använda den som sommarhus och plockat in den i privatuthyrning igen.

Jan: Det ska vi prata om och det handlar bara om skatten. Det är därför det är så viktigt. Eftersom vi har börjat nysta i det där nu, kan du berätta om skatteparadiset Sverige och privatuthyrning?

Isabelle: Ganska många hyr ut svart vilket Skatteverket har märkt och lösningen på det är att höja gränsen för när det räknas som svartuthyrning och så blir det fler Svenssons som inte gör fel. Så det har man gjort.

Du kan hyra ut en lägenhet som du har hemma på tomten, som vi har, 10 månader om året och då kan du ha upp till 50 000 skattefritt om året där.

Och det är per byggnad, så för oss då, som har byggt ut vårt hus med en lägenhet till, det är en byggnad med 50 000 skattefritt. Sedan attefallen, en egen byggnad, det är också 50 000 skattefritt. Det är väldigt fördelaktigt och allt som är över det är i snitt 24% kapitalskatt på.

Jakob: Och det är just kapitalskatt, så det hamnar inte ovanpå din vanliga lön, vilket är bra för väldigt många som gör det här. De kanske har en plånbok som hade hamnat närmare statlig skatt.

Jan: Är det som en bugg i systemet? Kommer Skatteverket stänga till det när de kommer på detta?

Isabelle: Alla skatteregler har ett syfte och det finns en tanke med att de finns. Du vill gynna eller missgynna någonting.

Jakob: Vi är all for skatteplanering. Då gör du två saker: du gör det som är lägst beskattat och normalt sett, om vi bortser från arbete då, så är det det staten vill gynna. Det vill säga att jag gör det som politiker tycker är det bästa. Nummer två är att då får jag mer pengar över.

Maxa värdet på huset i Sälen

Jan: Absolut. Många tycker att skatterna i Sverige är så höga, men det är inte riktigt sant. Du får mycket tillbaka. ISK är unheard of i många länder så det var verkligen ingen beef här kring skatten.

Men bara för att repetera: 50 000 skattefritt per byggnad. Så har jag ett attefall och ett garage och en till del av huset så kan jag ha upp till 150 000 skattefritt?

Isabelle: Ja, men då ska det också vara skäligt att du faktiskt använder de här fristående byggnaderna en del av året själv. Vi har tusen syskon, nej men Jakob har fyra och jag har sex stycken. Så det måste ändå godkännas av Skatteverket, att det är rimligt att du faktiskt använder dem en del av året. Men absolut den som du har ihop med ditt hus, den är alltid ok så länge den inte är för stor. Alltså, det som sitter ihop med ditt egna hus.

Jakob: Vi tycker om att åka skidor så en bra investering för oss hade varit att köpa ett tvåfamiljshus i Sälen. Då hade vi kunnat använda den ena för lite sommar- och vintersemester och sedan hade vi kunnat hyra ut den resten av säsongen plus den andra lägenheten. Då hade vi haft privatuthyrning till säsongarna på lång tid hela tiden och korttidsuthyrning av den andra när vi inte använde den själv. Det hade varit en bra affär för oss.

Isabelle: Ja, det behöver inte vara på din tomt där du bor hela tiden.

Jan: Det är så intressant för det här har jag aldrig tänkt på. Visst har man pratat om att det hade varit coolt med ett hus i fjällen, men inte att man kan utnyttja privatuthyrningsreglerna.

Jakob: Jag skulle aldrig skaffa någonting om jag inte kunde göra det. Aldrig. Det skulle jag inte göra. Då hyr jag hellre den veckan jag är där.

Jan: Jag har många kompisar som bara har köpt ett hus och sedan hyr de ut det när de inte är där. Hur beskattas det?

Isabelle: Då är de ändå där ibland, så det är egentligen samma sak. Men du har möjlighet att ha en lägenhet till som du inte nyttjar ö.h.t., men du får ändå ha den i privatuthyrning också. Då får du dubbelt. Om jag har bara har en och så använder jag den ibland själv, då kan jag gå plus minus noll på den eller så att jag inte behöver betala driften själv. Men har jag en modul till då som sitter ihop där det ofta den som genererar vinst.

Jan: Jag har en kompis som är en av Sveriges bästa jurister i sitt område och han säger att hans byrå är full service 24 timmar om dygnet förutom på helgen och sedan har han en Batman-karriär på kvällarna och nätterna. Då utvecklar han och säljer fastighetsprojekt i fjällen. Det visade sig att han har sålt 200 lägenheter i svenska fjällen för 600 miljoner.

Han sa att normalt sett är säsongen för att sälja fastigheter i fjällen helt död efter sportlovsveckorna. Han säger att det brukar vara helt dött 10:e juni, men nu hade han samma rusning som under värsta sportlovsveckan. Så det där med att ha ett hus i fjällen kanske bara blir större, eller så var det Corona. Men Jakob, du reagerade ganska starkt där, var det något mer du tänkte där?

Olika sätt att skatteplanera på

Jakob: Det du la till var att de hyr ut det när de inte är där och det tycker jag är en hygienfaktor. Men jag hade nog velat få ut lite till.

Jan: Har ni något annat case? För nu har vi pratat om er men det är så lätt att tänka att ni är ju sådana supermänniskor båda två.

Isabelle: Vi hade ett spännande där de hörde av sig till oss och sa oj, vi tror att vi har köpt ett hyreshus och det hade de inte förstått. Så egentligen var det registrerat som en vanlig villa, men byggt så att det var tre lägenheter i den. Det insåg de efter ett tag och hörde av sig till oss och då fick vi räkna på det tillsammans med dem om det var värt att ta bort den ena lägenheten och införliva de kvadratmetrarna så att det blir två lägenheter, eller är det värt att ha kvar det så och faktiskt registrera om det.

Jan: Om man driver det som ett riktigt hyreshus då blir det näringsverksamhet med hälften i skatt.

Isabelle: Ja, de hade ju vanliga löner och så utöver.

Du kan skatteplanera på ett bra sätt även där, men det vanligaste är att personer köper det privat och sedan lägger man in det i en enskild firma. Då blir det väldigt mycket skatt.

Isabelle: Det som de hade gjort, som var fördelaktigt för dem, var att de hade renoverat ganska mycket. Vi räknade ut att om vi lägger över det till en enskild firma istället och gör rätta av flera år tillbaka så blir det inte så överdrivet taskigt.

Jan: Jag tror att många som lyssnar på det här undrar vad uppsidan är. Visst, jag kan ta 50 000 skattefritt men de pengarna ska ändå in. Hur svårt är det? Vad tjänar den genomsnittliga som hyr ut ett attefallshus?

Jakob: Jag har en standardkalkyl och brukar säga att lägenheten kostar 800 000 att bygga, ungefär hälften går till material och hälften går till arbete. Det stämmer inte på ett attefallshus men det spelar ingen roll, för ett attefallshus ger inget rotavdrag. Det gör det om jag bygger ut mitt hus. Attefallshuset eller lägenheten har jag 5 000 i hyra för, jag belånar fastigheten till 75% med 2% ränta.

När jag då har betalat skatt och räntor på det så får jag ut ungefär 25% avkastning på insatt kapital för attefallshuset per år. Alltså 25% av byggvärdet. Om vi är ett par som gör det här och bygger ut till ett tvåfamiljshus då ligger upp emot 70% på eget insatt kapital, eftersom jag har kunnat få 100 000 i rotavdrag när jag byggde den byggnationen. Plus att där kan jag hyra ut 12 månader om året och få det i privatuthyrning, medans det bara är 10 månader för attefallshuset.

Jan: Jag känner mig inte så jävla smart idag. Det är så himla mycket nytt. Vi spice:ar till livet. För de som bor i det här attefallshuset eller i sådan här lägenhet, vad kan de betala? Vad är rimligt?

Jakob: Vi har en skatteredovisningsbyrå och vi driver Main Home och vi måste ta skäliga hyror. Vi hade kunnat ta mer än 5 000 för attefallshuset. Inne i centrala Göteborg så vet jag att det finns ett attefallshus som hyrs ut för mellan 12 000-15 000 i månaden. Det tycker jag är på gränsen.

Jan: Jag har också hört att det kan kosta 9 000 i Stockholm.

25-70% avkastning på eget kapital

Jakob: Det tycker jag låter hyfsat skäligt. Det finns ett sätt som du räknar ut hyran på, men om du tar mer än så kan du inte bli straffad för det av olika anledningar ändå, vilket gör att reglerna inte efterföljs. Men regeln är att du tar kapitalvärdet för fastigheten du ska hyra ut gånger en skälig avkastningsränta. När man införde reglerna sa man, tror jag, 2% ovanför statslåneräntan, som låg några procent då.

Nu ligger statslåneräntan på minus men det har inte följt med i den där instruktionen, så man pratar fortfarande om 3-4% av kapitalvärdet. Sedan får du också lägga till kostnaderna du har för driften eller underhållet. I början har du inget underhåll så då handlar det kanske mer om ett schablonvärde. Sedan delar du allt det där på 12 månader och så får du en hyra.

Isabelle: Fast det är ingen hyresgäst som klagar i efterhand. Sedan har jag som hyresvärd i privatuthyrningslagen rätt att säga upp dig utan skäl, plus att om du går till hyresnämnden så kan du aldrig få retroaktivt att du behöver betala. Det är lite fult då att utnyttja det med så oskäliga hyror. 15 000 – 16 000 för 21 kvadrat kan jag tycka är lite väl. Jag hade inte ens haft de pengarna.

Jakob: Enligt kalkylen, får jag ut 25-70% avkastning på eget kapital med 5 000 i månadshyra. Då kanske man kan vara nöjd med det, även om man gillar att maxa. Vi är mycket för det här att det måste fungera till en helhet och om du tar för hög hyra eller alldeles för många månader i deposition då får du bara de människorna som är desperata. Problemet är att det kanske inte är de du vill ha som hyresgäster. Du kanske vill ha en hyresgäst som har en ok ekonomi över tid. Om du pressar personen så att de hamnar i en ekonomiskt jobbig situation då skapar du ett problem.

Isabelle: Då får de också känslor kring att du är greedy och då är de inte så försiktiga med dina grejer. Det skapar andra problem.

Uppsidor och nedsidor med privatuthyrning

Jakob: I webbutbildningen pratar vi mycket om pengar. Det är så mycket godhetsknarkande kring att skapa en uthyrning och hyr ut till en hemlös eller någon som inte har en bostad. Eller, under flyktingkrisen var det mycket det. Vi jobbade väldigt mycket med kommuner eller försökte påverka dem att bredda och prata om helheten.

De kan inte bara prata om en grupp av uthyrning för att hyra ut till en främmande människa är det svåraste ni kan få folk att göra. Det är mycket lättare att hyra ut till grannens pojk som flyttar hemifrån. Nummer två är att ni måste berätta om helheten och avkastningen på pengarna, men när det handlar om godhetsknarkande så vill man inte prata om det. Om det inte finns en ekonomi i det så blir det inte hållbart.

Jan: Finns det fler uppsidor? Nu har vi nämnt låg beskattning upp till 50 000 och jag kan hyra ut för 5 000 i månaden i 10 månader, så det blir 50 000 kronor, och sedan kanske vi kommer till specialreglerna som man ska tänka på och vanliga misstag. Om vi tittar på nedsidan av det här, vad är det man offrar? Jag har fått in lite läsarfrågor här nu i livesändningen och innan gällande om man inte gillar den som bor där till exempel. Vad är nedsidorna?

Jakob: Om man inte gillar den som bor där så kan jag säga upp den personen när jag vill och då har den personen upp till fyra månader, så tre månader från nästkommande månadsskifte på sig att flytta. Vill den personen flytta för att den inte trivs med dig så har den en månads uppsägningstid från nästa månadsskifte. Det vill säga, den kan flytta relativt snabbt och då står du där och behöver en ny hyresgäst.

Men i ett attefallshus där man måste ha två månaders fritt så behöver man inte ha den stressen. Så det kan vara en nedsida, men jag kan alltid säga upp hyresgästen. Sedan offrar du en liten bit av din tomt och många säger att de inte vill ha grannarna så tätt inpå och därför handlar det om att skapa avskildhet.

Visst, jag kanske inte trivs med den personen jag hyr ut till men jag hyr inte ut den till för att vi ska umgås. Hemma har vi delat av. Vi har inga fönster i de riktningarna eller så har vi frostat glasen. Vi har avskärmande staket eller väggar, så vi möter bara hyresgästen på garageuppfarten och där möter jag alla mina andra grannar också. Men här har jag valt mina grannar. Så det är väl skillnaden.

Isabelle: Eftersom man får välja sin hyresgäst så brukar man vara nöjd med den.

Är det svårt eller enkelt att hitta hyresgäster?

Jan: Är det svårt eller enkelt att hitta hyresgäster?

Isabelle: Det är lite olika. När jag sätter ut annonser i Göteborg eller om det är ute i Säve som är lite längre från stan, kanske en halv mil, och sedan har vi utanför Borås då, det är mest off om man säger, då får jag kanske 100 mail, varav 20 svarar på mitt svar och sedan kanske det är 15 som vill komma. När jag bestämmer datum och hör av mig igen så kanske det är fem som har glömt eller inte kan komma, så då är det 10 som säger att de kan komma och sedan dyker det upp fem.

Jakob: Och det är bra siffror. Om du vill ha en lägenhet till privatuthyrning se bara till att komma på visningen.

Isabelle: Kom dit och säg att du kan betala tre månader i deposition och jag kan flytta in när det passar er. Då kommer de att älska dig.

Jakob: Det är inte nödvändigtvis så att man söker den mest välbetalda hyresgästen. Den kanske kommer flytta relativt snabbt. Visst, det är klart att man uppskattar någon som har ett jobb eller som är student, så är det för de flesta, men att man är trevlig och välskött, gör det de säger, passar tider, håller avtal.

Vanliga missuppfattningar kring privatuthyrning

Jan: Vad är vanliga missuppfattningar kring privatuthyrning?

Isabelle: En klassisk grej är att du tror att du ska umgås. Men vilka brukar umgås med sina grannar?

Jakob: Den vanligaste myten är att det är riskfyllt eller att alla hyresgäster är dåliga. Alltså, att det är förknippat med stora risker. Nu har vi flera uthyrningar och det gör en både känsligare och mindre känslig i olika situationer, men det är klart, om det händer någonting så har vi försäkringsbolag i Sverige. Försäkringar täcker väldigt, väldigt mycket. Vi kan ta depositioner upp till tre månader.

Jag skulle inte rekommendera mer än tre månader även om jag gärna hade velat ha sex till 12, för min säkerhets skull. Men då sätter jag dem i skiten och det är inte positivt.

Sedan är det mesta lagreglerat. Om de inte städar då kan jag skicka en räkning när de flyttar. Sedan har vi Kronofogdemyndigheten. Om du får problem så kanske du inte får dina pengar med en gång, men om du har tid att vänta lite då är det ganska safe. Vi har ett väldigt bra skyddsnät.

Jan: Jag tänker att vi snart ska gå in på läsarfrågorna för det har kommit in en hel del. Är det någonting annat? Ni har ju tittat på väldigt många hus, inte bara mitt hus. Vad ser ni är vanliga misstag eller möjlighet som folk inte ser?

Jakob: Det är byggreglerna.

Jan: På mitt hus var det för lågt till tak och det behövdes också två utgångar från varje ställe. Antingen genom fönster eller dörr. Vad är det mer?

Jakob: Det är det det mynnar ut i. Det är oftast rumshöjden. För en nybyggnation ska det vara 2,40 i rumshöjd, med sedan behöver inte det vara hela lägenheten. Det finns 2,10, 2,30, 1,90. Badrum och förrådsdelar kan vara lägre, så allt behöver inte vara i full höjd. Det går att kombinera med lite nybyggnation så det är oftast lösbart om man tänker så här.

Jan: Ja, istället för att tänka vertikalt, att vi har en våning och de har en våning.

Jakob: Ja, sluta med det. Men om du köper ett enplanshus så kan du lyfta taket och lägga till en våning ovanpå om planen säger det.

Jan: För att sammanfatta här så är det takhöjd och brandregler. Det andra misstaget är att man ska tänka horisontellt med två delar istället för två våningar. Är det något mer?

Isabelle: Det jag har märkt när vi utbildar projektledare är att det på något sätt ofta låser sig i fantasin. Så som här då, det gick inte med källaren och då blev det ingen uthyrning. Men du skulle kunna ha förrådsdelen och badrummet i källaren och så bygger du bara ut en liten del till åt något håll. Man fastnar ofta i att man har en bild av hur man vill ha det och när det inte går så tar fantasin slut. Det är du inte ensam om. Det är så vanligt.

Jan: Ja, så var det för mig. Men vi har en aupair så nu har vi satt in en brandutgång i tvättstugan som inte var där, till följd av det ni sa. Men du har helt rätt att man skulle kunna bygga ut. Den tanken har inte ens slagit mig.

Var kreativ för att tjäna pengar på boendet

Jakob: I webbutbildningen lägger vi ganska stor fokus på byggdelarna. Dels för att visa varför man inte kan bygga på vissa sätt. Byggreglerna är till för att vi ska få bra boende som vi trivs av att leva i och mår bra av. Men hur gör vi när vi ska spåna fram idéer i våra företag eller på kickoffen? Då tar vi en massa post-it och ritar mängder av alternativ och bara slänger ut dem.

Gör likadant om du ska skapa en privatuthyrning. Hur skulle jag kunna göra här? Jag skulle kunna höja taket, skulle kunna bygga det där borta eller göra det.

Sedan kan du få mängder av alternativ och börja kartlägga. Vilka delar av huset använder jag? Vissa säger att där kan man inte gå in för man har så mycket lådor där, eller jag kan inte börja med det här ännu eftersom jag inte har städat garaget ännu. Alltså, bygglov eller bygganmälan tar 20 veckor så jag tror du hinner städa garaget om vi bara bestämmer att det är där vi ska bygga.

Jan: Vi har ett stort hus men det är dum planlösning, så vissa rum använder vi inte.

Jakob: Men ni har ju jättehög rumshöjd. Här hade det varit jättelätt.

Jan: Eftersom detta är en spontaninspelning är inte ens Carro här, så det skulle bli en stor överraskning. När är detta lämpligt och när är det olämpligt?

Jakob: Har du jävligt mycket pengar så behöver du inte göra det. Det jag tycker är konstigt är att normen är att inte göra det.

Isabelle: Jag skulle kunna tycka att det är väldigt bra att göra det när man har familj som vi har. Att man kan hitta ett sätt där inte båda behöver jobba 100%, så att man får lite mer tid för barnen och de här åren man ändå har.

Sedan skulle jag också säga om man vill skilja sig, speciellt som kvinna, och har möjlighet att behålla huset så kan man ändå bo kvar utan att få dålig ekonomi. Som min mamma, hon bor kvar i den fastigheten där vi växte upp och hon är själv i ett jättestort hus och nu har hon gått i pension och hon tjänar inte jätte, jättebra.

Jakob: Det är inte så lätt att få lån när du väl har gått i pension. Jag skulle rekommendera att om jag inte har gjort det för att mina barn ska kunna flytta ut så kan det vara läge fem eller tio år innan jag går i pension för att kunna ha råd med det. Sedan är det inte alltid så lätt.

Isabelle: Det var så min mamma började. Hon började med lite uthyrning och nu har hon ökat. Hon kan tycka att det är lite mysigt att pyssla med och att det är folk i huset på ett annat sätt också för att inte känna sig så ensam.

Jakob: De flesta äldre som vi kommer till där handlar det inte jättemycket om ekonomin, utan att de vill kunna bo kvar i huset för ju äldre jag blir så blir det desto mer tryggt att kunna bo kvar i samma område. Men de inser att de inte behöver hela ytan och sedan är det ganska skönt att veta att det är någon i huset. Men vår äldste Felix, när han gick i nian så bodde han fyra månader själv i vårt attefallshus. För vi behövde bo där själva en period.

Om hyreslagen och privatuthyrningslagen

Jan: Civilrättsligt har ni varit inne på att om det inte är i anslutning till huset så får jag bara hyra ut 10 månader om året. Stämmer det?

Jakob: Du får hyra ut hur länge du vill, men för att få det skattemässigt i privatuthyrning så måste du eller närstående bo där en del av året. Det finns ingenting som egentligen säger 10 månader. Det är vi som gör det för att när vi samtalade med Skatteverket så hade de en väldigt flummig formulering om slott och herrgårdar.

Då tyckte vi att det vore lämpligare med ett exempel med ett hus och ett attefallshus med uthyrning till studenter. Därav säger vi 10 månader. Så när de säger att du hyr ut ett attefallshus till studenter under terminerna och använder det själv resten av tiden, då tolkar vi det som 10 månader. Summan har ingenting med skattereglerna att göra, utan det är själva perioden.

Jan: Är det någon annan grej som är civilrättsligt eller skattemässigt viktig?

Isabelle: Jag skulle säga civilrättsligt pratar vi hyreslagen och privatuthyrningslagen som är avstegen från den vanliga hyreslagen. De viktiga grejerna är att den inte har besiktningsrätt om du har en hyresgäst. Den lagen gäller din första uthyrning som du har i privat regi. För att göra det tydligt för tittarna: om jag har en lägenhet och hyr ut bara den, då är det min första privatuthyrning.

Skit samma vilken skatteklass den hamnar i. Den hyresgästen har ingen besiktningsrätt. Skaffar jag en till och nummer ett har bott där hela tiden, jag börjar hyra ut en lägenhet till, den här räknas inte civilrättsligt som privatuthyrning, så den lyder under vanliga hyreslagen.

Jag kan inte säga upp den när som helst och allt det där. Nu bor båda där och då flyttar ettan bort, den som flyttar in där blir min hyresgäst nummer tre och då gäller vanliga hyreslagen igen. Då har jag min första, andra och tredje. Det enda sättet att bryta det på är att när den har flyttat så måste den här flytta bort också och då börjar det om från början.

Läsarfråga från Fredrik: ”Vilka typer av boende/boendesituationer har ni hyrt ut och hur har det fungerat?”

Jakob: Vi har hyrt ut vårt eget, korttids privatuthyrning. Första gången vi gjorde det hade de haft så roligt. Värsta festen. De hade spytt och rökt inomhus så då tänkte vi att det här gör vi aldrig igen. Det kunde inte vara en bilden vi hade av att hyra ut kort tid på Airbnb. Så då har vi hyrt ut ett par gånger till och det har funkat.

Så det är bäst att man kollar referenserna, men Airbnb har försäkringar och en rutin för när det går snett. Sedan har vi privatuthyrning i attefallshus eller ett tvåfamiljshus. Vi har haft privatuthyrning i en extern stuga. Idag har vi ett ombyggt hus så vi skulle kunna sälja det som villa men det är i näringsverksamhet.

Vi har valt att driva fastighetsbolaget i enskild firma. Det är jättelitet med tre uthyrningar, men för oss är det det bästa. Många säger att om man ska ha fastigheter så ska man ha aktiebolag och inget annat är bra, men då säger jag lyssna inte på den personen för den har ingen koll.

Du måste titta på det specifika fallet hur din ekonomi ser ut och så vidare. Privatuthyrning är oftast det absolut bästa och det enklaste att komma igång med. Vi har enskild firma av två anledningar. Dels för att det gör att vi kunde ha mycket högre belåning, det vill säga lättare att komma igång.

Isabelle: Bankerna är lite mer kinkiga med att låna ut till AB för att köpa fastigheter. 65% kanske de lånar ut och så behöver du hosta upp 35% själv. Om du köper en fastighet privat så, vad har vi, 85%?

Olika skatter för olika bolagsformer

Jakob: Så vi köpte privat och hyr ut som en enskild firma. Nummer två för oss handlar om att vi inte är anställda, utan vi har ett varsitt eget aktiebolag, så vi kan välja om vi tar ut lön eller ej. När den här enskilda firman börjar gå med vinst efter renoveringsavdrag och så, då beskattas det som lön.

Plus att eftersom vi inte arbetar så mycket där så kan det dessutom klassificeras som en passiv näringsverksamhet och då minskar egenavgiften med det som normalt skulle läggas till pension, kan man säga. Därav är det bättre för oss med egen firma.

Jan: Om jag går till en vanlig redovisningsbyrå, då kommer de inte kunna det här?

Isabelle: Nej, vanliga redovisningsbyråer jobbar med bolag på ett annat sätt. Det här är mycket mer blandat med privat. Det här är någonting vi har fått lära oss.

Jan: Om ni har frågor, maila Isabelle. Du har ju en redovisningsbyrå. Jag har alltid sagt att alla borde ha ett AB och en enskild firma borde man inte få förrän man har haft ett AB i 10 år och visat att man klarar av det. Men nu säger ni att det inte är helt sant och jag kan inte ens argumentera mot det.

Isabelle: Om det hade varit mer likvärdigt hos banken till exempel, då tror jag kanske att vi hade lagt det i ett AB. Det vet jag inte. Men det är också annan skatt när du säljer fastigheten sedan. Det är också ganska billigt, 27% istället för 22%, som du har när du säljer din villa.

Jakob: Om du ska sälja i aktiebolaget så är det antingen att du säljer inuti aktiebolaget och du har bolagsrätt om du får vinst eller så får du sälja hela aktiebolaget med kapitalbeskattning på 30%. Så det är olika.

Isabelle: Du hade ju en fråga om vi hade velat ha ett fastighetsbolag; ja tack! Om banken hade gått med på det så hade vi varit jätteglada. Jag hade gärna haft fler fastigheter.

Jan: Folk säger att det är så dyrt med fastigheter nu. Ser ni fortfarande att det är affärer att göra?

Jakob: Ja, det är det. Jag har ju konsultationer kring detta varje vecka. De flesta som kontaktar oss vill skapa sin första privatuthyrning eller jag skulle väl säga att de flesta är på nästa steg, eller att de inte kan eller inte vill ha det hemma utan istället köpa någonting för att hyra ut och då blir det en näring. Det är det absolut vanligaste.

Det man också ska tänka på är att fördelarna med att skapa det i privatuthyrning är att om man ska ha en redovisningskonsult eller någon som gör det här, vad kostar det per år? Det finns absolut fördelar med det för då kan du få hjälp med skatteplanering och så vidare och sådant hjälper vi till med, men det kostar ju mellan 10 000-30 000.

Alla investeringar har sina problem

Jakob: Där sparar du pengar privat också. För att återgå till hans fråga så har vi egentligen uthyrning i form av allt från vägg i vägg till Borås, som är en och en halvtimma bort. Känslan när det händer någonting hemma jämfört med en och en halvtimma bort är att man kan fixa det direkt när det sker hemma.

Men om det händer något i Borås då känns det desto jobbigare. Det blir lite extrajobb och det är alltid bättre att ta det med en gång. Och det som sker hemmavid får du reda på mycket snabbare medans det som sker långt borta kanske man får veta när det är för sent och har blivit ett större problem.

Isabelle: Vi hade ett exempel där de hörde av sig precis när det hade blivit långhelg. De var väldigt upprörda och hade ett problem som de ville att vi skulle lösa för att det redan hade hållit på i en vecka, men de hade inte sagt något.

Jan: Jag har en tes och ni får säga vad ni tycker, men att man måste gilla den typen av problem som ens investering för med sig. Jag gillar inte fastigheter för jag är inte så duktig och tycker inte att det är så kul med hantverkare och att göra grejer.

Däremot gillar jag att investera aktier men det är många som inte gillar det eftersom det kan vara -30% på tre veckor. Men det är ett bättre problem för mig än att det är någon som ringer till mig från Borås. I am sorry to say it, men absolut. Måste man ha ett hantverksintresse? Ska man ha renoverat och bytt fönster?

Jakob: Det finns väl en fördel i att man inte har tummen mitt i handen, speciellt om man investerar i saker som har några år på nacken. Jag är bondson och har inga problem med att rensa avlopp. Det har ju att göra med min bakgrund. Det är klart jag inte uppskattar att rensa avlopp, men det ger mig perspektiv i livet och jag har inget problem med att fixa något hantverksmässigt. Men sedan kan man också köpa in tjänster från andra men då får man ha med det i beräkningen.

Fråga från Ivan: ”Har ni någon erfarenhet av boende utomlands?”

Isabelle: Nej.

Fråga från Neven: ”En fråga skulle kunna vara kring hur mycket kapital man låser för att ha det extra utrymmet och om sedda pengar hade kunnat jobba på alternativ plats?”

Jan: Om jag får svara utifrån det jag har lärt mig här när jag lyssnar på er så om jag kan få mellan 25-70% avkastning på det kapitalet som jobbar så är det svårt att hitta alternativa investeringar som är bättre.

Isabelle: Jakob har skrivit ett jättebra blogginlägg om det som vi kan länka till, som handlar om huruvida det är värt att sälja sin pengamaskin för att bygga det här och få hyresinkomster under en tid och faktiskt öka ditt sparande och vad blir skillnaden då jämfört med om du bara hade behållt pengarna. Den är fantastiskt bra.

Jakob: Då jämför jag de tre olika alternativen som vi alltid jämför. Jag har kanske ett kapital på 100 000 – 300 000 och ett månadssparande på 1 000 kronor i månaden. Om det är de 200 000 jag behöver för att skapa uthyrningen, kontantinsatsen, dels så kan jag ofta belåna upp fastigheten igen till samma nivå och då kan man tycka att det är riskfyllt att låna och betala 2% ränta till 8% avkastning på indexfonder, då tycker man det.

Men jag anser att man kan göra det. Om jag därefter får en hyresintäkt på 5 000, kanske över 4 000 efter räntor och skatt, och har ett sparande tidigare på 1 000 kronor då kan jag kanske lägga 3 000 och fortfarande få en större guldkant i vardagen. Då är du uppe på betydligt större summor ganska snabbt.

Jan: Jag håller helt med och detta handlar verkligen om att tänka på vart pengarna kan jobba bäst. Tricket är att inte trilla i den fällan som jag själv trillade i och det är att jämföra pengarna som jobbar, alltså mina pengar, jag behöver inte räkna avkastning på bankens pengar för det har ju banken redan tagit hand om.

Isabelle: Ja, så länge du räknar bort räntan, så att du får din nettovinst. Men det inlägget är jättebra för där kan man verkligen få en bild av hur man kan göra. På ett halvår eller ett år så är det färdigbyggt och igång och då kan man lägga tillbaka pengarna.

Fråga från Johan Söderros: ”Fråga om tips på försäkringar, funderar på att hyra ut hus och segelbåt.”

Jakob: Jag kan inte vara på segelbåt, men annars kan du använda din vanliga hemförsäkring, men du ska ringa försäkringsbolaget och beskriva precis vad du har gjort. Det enda försäkringsbolaget jag vet har en speciell privatuthyrningsförsäkring är IF. Det kan man Googla på, men jag tror att det är ett tillägg på deras vanliga hemförsäkring.

Isabelle: Jag kan också tipsa om att när vi var på Länsförsäkringar och skulle lägga om våra försäkringar på mitt gamla hus, stugan som jag hyr ut, som jag hade på Folksam. Då sa Länsförsäkringar att de inte kunde matcha det som var där, så det kan vara värt att titta på. Den inkludera extra saker.

Fråga från Anna Henningsson:

”Åtstramade regler för personer som bor i hyresrätt och vill hyra ut samt kan vara svårt i bostadsrätt. Finns det några möjligheter och vad hade ni velat se för förändringar?”

Jakob: Det är inte lagligt att hyra ut för högre än hyran. Det enda du får lägga på är 10-15% för möblemanget. Så hyresrätt går bort. Och du får inte heller behålla en hyresrätt för att flytta till något ägt boende och hyra ut hyresrätten, som en del gör. I alla fall inte allmännyttiga bolag. Du kan bli av med kontraktet då.

Bostadsrätt, där finns det i stadgarna ofta det här med ett år, men nu är jag inte expert på de reglerna men här om året ändrade man reglerna så en bostadsrätt kan i princip inte neka dig. De kan tro att de kan neka dig, för det var så lagen var innan, men de har egentligen väldigt svårt att neka dig.

Ett tips kan väl vara att om jag köper en bostadsrätt och min tanke är uthyrning av den, att jag klarlägger det från början eller kollar att det är ok att köpa den som juridisk person till exempel, för då har ju redan föreningen tagit de tankarna att det går att hyra ut.

Isabelle: Jag skulle också ha kollat om det faktiskt blev en bra affär. Det är svårt att få bostadsrätten till att bli en bra affär med avgiften och allting.

Jakob: Men vad vi vill se för förändringar: vi vill få bort skattefällan, så vi skulle vilja att har du en separat byggnad på tomten så skulle vi vilja att den går att hyra ut året runt i privatuthyrningsbeskattning. Det är en jätteenkel regel för politikerna att ändra. Det kan finansministern göra idag utan att ens gå till riksdagen. Det är bara en tolkning. Så det är jättelätt att göra Magdalena Andersson, om du lyssnar på detta.

Nummer två: jag skrev ett debattinlägg på bostadspolitik.se i våras där vi föreslår att man bör införa ett ”flitbidrag”. Vi har rotavdraget för att göra tillbyggnader, utbyggnader och ombyggnader, men ett attefallshus kan jag inte få något rotavdrag för att bygga för att det är en nybyggnation.

Men jag kan få rotavdrag för att bygga ut en helt ny lägenhet. Det här skiljer sig då. Samtidigt är det så att om jag är en ensamstående som har sämre ekonomi kan jag max få 50 000 för att bygga några lägenheter. Är jag två stycken kan jag få 100 000. Nu när bostadsmarknaden sviktar då vill vi att våra byggarbetare ska bygga så bra saker som möjligt istället för altaner.

Inför då ett flitbidrag på 150 000 som inte är knutet till hur många som äger fastigheten, utan knutet till själva tomten och knutet till att du bygger en extra lägenhet, oavsett om det är attefallshus. På en byggnation för 600 000 får du tillbaka 150 000 i momsen, så det är ett nollsummespel. Jag har skrivit ett blogginlägg och visat att staten skulle tjäna någonstans mellan 260 000 – 270 000 per lägenhet utan att behöva lämna ut en spänn. Det är en no brainer. Flit står för fastighet med lägenhet i tillägg.

Vad offrar man för att bo gratis?

Fråga från Anna Henningsson:

”Vad känner ni att ni har fått offra?”

Isabelle: Jag känner att det var en ganska stor uppoffring att flytta från stugan eller mitt gamla hem. När vi är där ibland, mellan hyresgäster, så slås vi båda av hur mysigt det är. Men det är inte så att vi har flyttat från slott till koja.

Jakob: Vi har offrat en liten del av tomten. Det har vi kunnat lösa med annat. Jag gillar att odla och då har vi fått en odlingslott precis utanför tomten.

Isabelle: Vi har också varit duktiga med att bygga ut på våran del. Så det är inte så att vi känner att vi har lagt alla pengar på lägenheterna och bor på en liten skruttdel.

Jakob: Men vi la pengarna på det som gav intäkter först och därefter satsar vi på vårt eget.

Isabelle: Vad vi har offrat jämfört med vad vi har fått, det är ingenting. Den friheten vi har att kunna jobba när vi vill med vad vi vill, för att vi inte behöver gå till jobbet båda två. Det är så mycket mer värt än den där delen på tomten som vi ändå inte använde.

Korttids-, vs långtidsuthyrning

Fråga från Robin:

”Det hade varit intressant att jämföra korttidsuthyrning typ Airbnb, där man kan tjäna mer pengar under korta perioder, versus långtidsuthyrning. Vad tänker ni om det?”

Isabelle: Det är lite mer jobb med korttidsuthyrning. Du behöver vara tillgänglig på ett annat sätt, du behöver följa upp, även om du hyr ut veckovis och inte bara en eller två dagar. Sedan ska man svara på annonser och hantera frågor som vart finns närmaste Ica och alla möjliga konstiga frågor man får i forumet. Vi hade det ett par månader i Borås och jag tyckte att det var ganska mycket mer jobb. Det ligger vid en sjö så det är lite mysigt.

Jakob: Jag tycker att det är en bra inkörsport rent generellt. Testa, du får erfarenheter. Det är ett bra sätt att börja innan man kanske bygger ut, men du kommer också lära dig att korttidsuthyrning är ett jobb.

Fråga från Tomas Rask:

”Är det någon risk att det fungerar när flera personer är skrivna på samma adress utan att dela hushåll att de börjar räknas som sammanboende enligt sambolagen?”

Jakob: Ingen aning.

Jan: Det har pågått en diskussion på Patreon medan vi har pratat och de frågar hur ni ser på uthyrning till vänner. De vill gärna bo med vänner, men att ta betalt av vänner känns som en källa till konflikt, varpå någon skriver att hyra ut till vänner utan att ta betalt är en källa till konflikt.

Isabelle: Vi har hyrt ut till kompisar, det har vi, och jag har även kompisar som har velat komma och titta och sedan valt att inte hyra för de tyckte att det var för litet eller så. Det jag tänker att du gör som vän är att du är schysst om de får första tjing.

Om jag säger att du kan få hyra hos mig och få tillgång till en lägenhet utan att jag har lagt ut den till alla möjliga, det är det snälla. Men jag är inte så snäll att jag också säger att jag bidrar till ditt boende. Om jag kan få 7 000 för den här lägenheten och jag har hyrt ut den för det i flera år, då tänker jag inte hyra ut till dig för 5 000 för att du är min kompis. Det är samma som att jag skulle ge dig 2 000 i månaden.

Jan: Min policy i andra områden är att kompispris innebär att man betalar mer, faktiskt. Om vi är kompisar då kan du betala mer.

Isabelle: Om en kompis skulle fråga om kompispris då undrar jag vad det är för kompis egentligen. Jag tycker det schyssta är att någon kan få en extra visning eller jag kan visa dig före jag lägger ut den.

Jakob: Jag har också blivit kontaktad av flera som vill bo tillsammans. Att det är familjer som undrar hur det går till. Då är det allt från att köpa ett hus tillsammans, där man delar och många gånger har det varit att det kanske är en familj som har det ganska gott ställt och den andra familjen har det lite knapert, och då brukar mitt råd vara att om ni ska köpa allt tillsammans se då till att ni har juridiska papper så att ni vet hur ni ska göra om någon skiljer sig och allt det där.

Jag känner att det är en större risk till konflikt. Att det snarare är en mindre risk till konflikt ifall man gör så att de ena äger och de andra hyr. Och som Isa säger, är det tillräckligt snällt att man ger sina kompisar första tjing. Man får vara tydlig med att det är en affärsuppgörelse. Jag kan snacka med våra hyresgäster men om de vill prata om uthyrningen då bokar jag en tid. Det hanterar jag som business.

Isabelle: Ibland kan de ta sig friheter på ett annat sätt när de är kompisar och börjar ändra på saker. Då är det lite svårare att säga till.

Fördelar att ha kontoret hemma

Jan: Kontor hemma, är det något man ska tänka på?

Isabelle: Yahoo! Det finns ett blogginlägg om det också, hur mycket vi faktiskt har tjänat på att flytta hem kontoret.

Jakob: 170 000 extra i handen per år.

Isabelle: Jag hade ett kontor mitt i stan till min redovisningsbyrå och jag hade ingen dyr hyra, absolut inte, jag hade 4 000 i månaden på den, så det var väldigt förmånligt. Men trots det, när vi flyttade hem det och jag slapp betala de 4 000 till någon annan och slapp ha bilen på en garageplats och betala kanske 1 300 i månaden för det, vi behövde inte ha två bilar längre.

Jag kunde också betala hyra till mig själv istället och vi la det på 3 000 för att det ska vara skäligt. Man kollar lite runt vad man kan hyra för i närheten och så tar man det marknadsmässiga priset. Då betalar man 30% i skatt från första kronan men det är ändå det allra billigaste sättet för dig att få ut pengar för ditt AB. När du räknar ihop skillnaden blir det hur mycket pengar som helst.

Jan: Ett tips som jag fick från min redovisningskonsult, som jag inte har agerat på för jag inte vill ha några gråzoner utan att allt ska vara supervitt, är att jag har flera bolag. Skulle flera bolag kunna hyra kontor hemma hos mig?

Isabelle: Ja, absolut kan de göra det, men då behöver de också ha ett eget kontor då. Jag och Jakob delar ett kontor men när vi startade Main Home så jag tyckte att han också kunde betala lite hyra. Vi splittade på de 3 000 så det blev 1 500 var. Sedan kan det vara att du hyr ut den här studion till exempel och den kan du hyra ut till ett fast pris per tillfälle, så det kan vara vad hade det kostat dig att hyra en annan studio med liknande setup i närheten? Säg att det hade kostat 1 000 kronor gången, då kan du ta tusen gånger gången här också, oavsett i vilket bolag det gäller.

Jan: Är det något mer man ska tänka på, som separat ingång?

Isabelle: Nej, inte när det är AB. Du behöver bara tänka att det ska vara marknadsmässig hyra.

Jan: Toppen. En bonusgrej, detta är mest ett exempel. Jag satt och käkade lunch med min revisor och en annan kompis och ibland när man sitter och käkar lunch så får man kloka och mindre smarta idéer. Men en grej som vi kom in på, som vi inte har listat ut ännu, är att när man får barn så borde man ge ett aktiebolag till sina barn som doppresent och sedan ackumulerar man en K10:a under de 18 åren som de växer upp. När de är 18 så får de en present med ett utdelningsutrymme på 170 000 gånger 18. Är det möjligt?

Isabelle: Jag tror att det är möjligt rent juridiskt, men frågan är om du tycker att det är värt det. Du behöver ändå tänka att de ska kunna göra någonting med det vinstutrymmet och det är inte så att det är för alla att bli entreprenörer. Det kan vi väl vara överens om. Så det är en liten chansning där då.

Sedan är frågan om man har möjlighet att göra bolagets deklaration och årsredovisning själv varje år, då kan det kanske vara värt det, men ska du leja bort det så är det 5 000 – 10 000 om året. Så då är kapitalet förbrukat innan de hinner fylla fem. Då får de sin första konkurs.

Jan: Fantastiskt stort tack. Om ni som lyssnar har frågor kring privatuthyrning eller de här skattereglerna så driver de MainHome.se och ni har en redovisningsbyrå som heter Bookkeeper, som är specialiserad på just den här typen av frågor. Nu kom det in en fråga från Elisabeth som undrar hur det funkar när man både hyr ut till sitt företag och privatuthyrning besiktningsskyddskatteregler.

Isabelle: Du kan ha både och. Vi har ju det. Ditt egna företag räknas som dig då, eller som närstående kan man säga, så det blir att du behöver ha dem som två olika delar i din deklaration, men det räknas ändå ihop på samma ruta i slutet. Men du behöver räkna det på två olika sätt då eftersom den ena ger de här 50 000 skattefria och den andra gör det inte. Du behöver summera det, men det är fullt möjligt.

Jan: Tack så hemskt mycket, ha en trevlig kväll och tack för uppmärksamheten.

Relaterade artiklar

Om du gillade den här artikeln, då kommer du nog även gilla:

Prenumerera på vårt nyhetsbrev

Genom att prenumerera accepterar du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.

Kommentar, fråga eller fundering? Skriv gärna!

Fyll i dina uppgifter för att kommentera. E-postadressen publiceras ej.

Gravatar ikon för användaren

29 kommentarer finns till denna artikel:

  1. Hej,

    Tack för en bra blogg och podd.

    Gällande aktiebolag som doppresent så är det tyvärr inte så enkelt. Glöm inte bort att det endast är kvalificerade andelar som genererar gränsbelopp enligt 3:12-reglerna och att delägaren eller någon i närståendekretsen måste ha varit ”verksam i betydande omfattning” för att andelarna ska kunna anses vara kvalificerade.

    Dock en intressant tanke och det skulle kunna funka så länge man har någon typ av försäljning vart 5:e år för att hela tiden bryta karenstiden då man ej är verksam. Frågan är dock hur liten denna verksamhet kan vara. Räcker det att sälja ett glas saft vart 5:e år? Det vet jag inte…

    Om kvalificerade andelar
    https://www.skatteverket.se/foretagochorganisationer/drivaforetag/famansforetag/famansforetagochkvalificeradeandelar.4.6efe6285127ab4f1d2580001532.html

    Om begreppet ”verskam i betydande omfattning”
    https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/331734.html

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Anders
  2. Tack för ett mkt intressant avsnitt.

    Två frågor

    Kan man ha fler än en hyresgäst i en privatbostad med flera uthyrningsbara delar/lägenheter i samma hus men utan Attefallshus och att det fortfarande klassas som privatuthyrning (då man själv nyttjar bostadens alla delar del av året, hyr inte ut mer än 60% av bostaden)?
    Eller blir det beskattning som näringsverksamhet så snart man har mer än en hyresgäst?

    Förmodar bostaden fortfarande kan vara privatägd även om uthyrningen bedrivs som en näringsverksamhet.

    Står i begrepp att göra en ombyggnad/tillyggnad med syfte att möjliggöra uthyrning.
    Finns det fördelar att bekosta en tillbyggnad eller ombyggnation med hyror före skatt flera år efter byggnationen om uthyrningen bedrivs som näringsverksamhet?
    Tänker att ett lån tas av en enskild firma eller AB som sedan betalar för ombyggnationen före moms och sedan återbetalas mer hyresinkomster före skatt. Dessutom köpa verktyg mm för att själv utföra delar av arbetet. I en näringsverksamhet kanske även löpande kostnader, renoveringar kan bekostas av hyrorna före skatt?

    Är egen företagare och kan välja att ligga under brytpunkten för statlig skatt.

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Clas
  3. Mycket givande avsnitt
    För 10 år sedan köpte vi en Stadsvilla i södra sverige, Det är flerfamiljshus typ220.

    Det är 3 st lägenheter, vi bor i en lägenhet 170m2 ( mera än 50% av huset) och hyr ut en 1:à och sedan en 5:à som vi hyr ut 4 st rum 10 månaders till studenter.

    Det är ett mycket bra upplägg med ett överskott på 5000:-/ månaden och vi bor gratis.

    Likvärdig hyra ca 9000:-+5000=14000:- x 2 i marginal skatt 28000:- brutto lön, kan man tänka så/ räkna så ?

    Svara
    0
    Gravatar för användaren
    Skånebjörk
  4. Hej! Tack för detta avsnitt! En fråga till er: man pratar om att det är avdrag på 40k per bostad/fastighet. Räknas det per bostad eller fastighet? Dvs om man har ett garage med två våningar och delar av det till två lägenheter. Kan man då dra av per lägenhet eller är det 40k avdrag för hela byggnaden?

    Svara
    1
    Gravatar för användaren
    Dkkl
  5. “ Jan: Är det något mer man ska tänka på, som separat ingång?

    Isabelle: Nej, inte när det är AB. Du behöver bara tänka att det ska vara marknadsmässig hyra.”

    Enligt min revisor så är det inte bara ett krav på separat ingång – det får inte heller finnas någon möjlighet att nå kontoret från bostadsytan inifrån. Dvs man måste gå ut från bostaden och in genom en annan ingång.

    Vem har rätt?

    Svara
    2
    Gravatar för användaren
    Anna
    1. Isabelle kan ha varit lite snabb att svara.

      Vi har inte i något fall varit med om att Skatteverket har ställt krav på någon separat ingång.
      Däremot har de krav på att om utrymmet hyrs av ditt AB så skall det ” vara en avgränsad lokal som bara användas av ditt AB”.

      Vi har ex ett kontor som inte har en extern ingång. Men det används enbart av oss som kontor för företagen, Alla hyllor är fyllda av pärmar mm för företagen och det finns inte plats för någon annan verksamhet i rummet. Där finns det inte heller någon plats för att ta emot några kunder.
      Detta är vårt enda kontor för verksamheterna.

      På det viset är det helt avgränsat.

      Vi hyr utöver det ut delar av vårt hus till våra AB i samband med att vi har möten alt event.
      Då gör vi det enbart för den tiden företagen nyttjar ”lokalen”.

      Det som är viktigt i båda fallen är att hyran är marknadsmässig. Vilket gör att vi har jämfört hyran för kontor med intilliggande kontor. Samt möteslokalen, med intilliggande möteslokaler samt pris för storlek och tid.

      Vårt råd är att vara självkritisk kring hur du defacto använder lokalen. Om du behöver lokalen den tid du hyr den, samt om du även till del använder den privat eller inte.
      Var djävulens advokat och sätt dig själv i den granskandes roll, om det du uppger är rimligt. Skriv därefter kontrakten och sätt hyrorna utefter det.

      Hoppas det var ett lite mer vägledning.

      Svara
      0
      Gravatar för användaren
      Jakob Eriksson Saternus

Fråga, få svar, hjälpa andra, diskutera och träffa likasinnade i vårt forum. Besök