Det stämmer inte. Frågan här handlar om äganderätter och att Skatteverket ska godkänna. För bostadsrätter tillkommer att föreningen ska godkänna. Där föreslås vissa uppluckringar men det är ändå oklart hur det verkligen ska bli.
Iom att utredningen inte vill uppmuntra till ”spekulation” lär villkoren inte bli alltför generösa. Enstaka föreningar som haft väldigt petiga krav hittills lär dock tvingas rätta sig i ledet.
Frågan handlar om strategier och övergripande idéer som kan vara smarta. Detta förändras inte jättemycket med det nya förslaget, iallafall är det min tolkning. Just att man kan hyra ut två bostäder är den tydligaste och mest väsentliga skillnaden. För bostadsrätter blir det nog fler skillnader. Att schablonavdraget ska höjas är också väsentligt.
Här kommer ett försök kring min tolkning av privatuthyrningslagen i syfte att kunna optimera min uthyrning, samtidigt som jag återkommande kan nyttja den för eget eller närståendes bruk. Vidare ett sätt där jag samtidigt säkerställer att min ägarlägenhet fortsätter klassas som privatbostad för att fortsätta beskattas i inkomstlaget kapital.
Bakgrund:
Då är frågan vad händer vi utgången av 2025 ifall tröghetsregeln trätt i kraft redan? (Får man ens någon “notis” om det?)
Ja, då är min tolkning att om tröghetsregeln trädde i kraft 2024 kommer vid utgången av 2025 en bedömning göras för att avgöra om ägarlägenheten skall betraktas som näringsfastighet eller privatbostad.
Samtidigt om det blir en bedömning, då kan jag hävda att jag har avsikt att använda den inom överskådlig framtid (ca 3 år) och ändå behålla den som privatbostad.
Gränsdragningen mellan privatbostads- och näringsfastighet
https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2025.2/2718.html
“Vid blandad användning i tiden kan exempelvis ett fritidshus anses som en privatbostad även om den under större delen av året är uthyrd till utomstående. Detta under förutsättning att den under någon del av året eller de närmaste åren används av ägaren eller närstående. Det finns inget krav att det egna användandet måste omfatta viss minsta tidsrymd (RÅ 1998 not. 38).”
RÅ 1998 not 38
https://lagen.nu/dom/ra/1998/not/38
“Såvitt framkommit har makarna M. avsett att använda och även faktiskt utnyttjat sin fastighet Floåsen 4:270 två veckor under vart och ett av beskattningsåren 1991 och 1992. Mot bakgrund härav måste fastigheten anses utgöra en privatbostadsfastighet. Överklagandet skall således bifallas. - Kammarrätten upphäver länsrättens dom och fastställer skattemyndighetens beslut att beskatta fastigheten Floåsen 4:270, såvitt avser taxeringsåren 1992 och 1993, i inkomstslaget kapital”
Jag vill gärna fira jul/nyår typ varannat år i min ägarlägenhet. Tänker att jag vill nyttja den ca v52-02 vartannat år. Då borde jag helt vattentätt och skatterättsligt korrekt kunna ha lägenheten uthyrd 23 av 24 månader och lägenheten fortfarande ska betraktas som en privatbostad, samtidigt som jag kan avnjuta min ägarlägenhet som fritidsboende ett par veckor per kalenderår.
Kontenta enligt mig om man vill optimera sin uthyrning och samtidigt återkommande kunna nyttja sitt boende och fortsätta beskattas i inkomstslaget kapital:
Tacksam om någon kan köra “djävulens advokat” mot mig och säga till om jag missuppfattat eller förbisett något - den här allmänna uppfattningen som verkar finnas om två kalendermånader per år kan omöjligen stämma/gälla!
Det vore relevant att klargöra vilka av de här uppgifterna som är kollade med Skatteverket.
Jag är också inne på år tre av min uthyrning och har inte fått något meddelande från Skatteverket heller.
Inget avstämt med Skatteverket, bara egen tolkning baserat på Vägledning beskriven av Skatteverket och hänvisning till domen.
Tror du man kan få ett rakt 100% säkert svar av Skatteverket om man ställer frågan ungefär som formulerat i denna mailtråd?
Vad är din tolkning av min tolkning? 
Tyvärr är att ha rätt och få rätt inte samma sak.
Så sätter en nitisk tjänsteperson på Skatteverket klorna i ditt fall och “tycker du gjort fel” så kan uppförsbacken vara både dryg, lång och dyr och inte ens säkert att du någonsin “får” rätt ens om du drar ditt mål till prövning.
Så något 100% svar du kan lita på, eller ANVÄNDA, vid en framtid tvist finns nog tyvärr inte.
Jag köper det, men det här är så himla luddigt. Vad är rätt till 100%? Hur kan det inte finnas ett tydligt regelverk? Det är otroligt mycket som är öppet för tolkning, samt flera om/men—scenarion.
Att slaviskt inte hyra ut 2 månader per kalenderår, hur vet vi ens att det är rätt? Det kan väl likväl finnas en nitisk person på SKV som inte heller tycker det är rimligt.
Min poäng är att det inte verkar finnas någon som vet. Även om man frågar Skatteverket har jag förstått att det på inget vis är bindande vad de svarar.
Mitt resonemang jag har fört i mitt första inlägg för idag ser jag inget som talar emot. Om du eller någon annan ser det får ni gärna peka på det och försöka skjuta ner mitt case. Jag förstår att även om ingen kan skjuta hål på det så är det ingen garanti givetvis.
Jag kan inte göra någon sådan tolkning. Du behöver bryta ner frågan i några olika delfrågor och skicka in.
Vissa frågor har tydliga svar, andra inte. Det viktiga är att bli klar över den första kategorin.
Om du formulerar frågorna som du gjort här får du inga bra svar. Frågorna behöver ställas på ett mer neutralt sätt.
Det är helt 100% så att två månader per år som ”tillräcklig egen användning” inte skulle duga. Skatteverket resonerar över huvud taget inte så. Alla former av ”symbolisk” användning av bostaden kommer att ge underkänt.
Det som är väsentligt för Skatteverket är att det finns ett tydligt och uppenbart eget ändamål med bostaden, inte den exakta omfattningen på detta. Detta bör betyda något av följande:
Sedan kan man fuska till det med olika påhittade historier men det är då kvaliteten på historien som är det väsentliga, inte omfattningen. Du förväntas också agera i linje med din påhittade historia. Den kommer att dokumenteras och följas upp.
Tack för din input, men jag vill nyansera lite utifrån vad både Skatteverket och rättspraxis faktiskt säger. Jag tycker ditt påstående att “det är helt 100% så att två månader per år inte skulle duga” är väl magstarkt och en övertro på din egen tolkning.
Du skriver att ”återkommande användning av släktingar från utlandet” kan utgöra tillräckligt eget ändamål. Men hur är det mindre symboliskt ur ett Skatteverksperspektiv än att ägaren själv nyttjar lägenheten några veckor per år?
Det är ju i själva verket mer symboliskt att hänvisa till släktingars hypotetiska besök än att ägaren faktiskt själv vistas där några veckor varje år. Eligt Skatteverket och RÅ 1998 not 38 är det faktisk användning – inte konstruktion – som avgör.
Den som lutar sig mot utländska släktingars möjliga framtida besök bör rimligen granskas hårdare än någon som regelbundet firar jul i sin egen lägenhet.
Vidare angående påståendet att det skulle vara tillräckligt att säga att “barnen kanske behöver boendet när de blir äldre”. Det är faktiskt ett exempel på en ogiltig avsikt enligt Skatteverkets egna riktlinjer.
I deras rättsliga vägledning, med hänvisning till prop. 1989/90:110, står det uttryckligen:
“Det är t.ex. inte tillräckligt om ägaren uppger att avsikten är att hans yngre barn ska flytta in i bostaden i vuxen ålder.”.
Framtida boendebehov för barn, utan konkret plan eller tidshorisont, godtas inte. Det är definitionen av en symbolisk eller vag avsikt, vilket du ju tidigare själv hävdade att Skatteverket aldrig accepterar.
Att det pågår en utredning om att eventuellt mildra reglerna för uthyrning till närstående är en annan sak, men gällande rätt idag är tydlig: barnens eventuella behov i framtiden är inte en giltig grund för att klassificera bostaden som privatbostad.
Så om vi ska hålla oss till rättspraxis, då är faktiskt två veckors eget julfirande betydligt mer substantiellt än en spekulativ framtid för minderåriga barn.
Jag tror vi båda egentligen vill samma sak (göra rätt för oss, följa lagen och betala rätt skatt). Det handlar inte om att “fuska till något”, utan om att förstå var gränserna faktiskt går enligt lag, praxis och Skatteverkets tolkningar. Så länge man agerar i god tro, med verklig användning och dokumentation, tycker jag det är rimligt att man också får den skattemässiga klassificering som lagen faktiskt tillåter.
Det är väl bättre att kolla de här sakerna med Skatteverket än att sätta igång en debatt baserad på gissningar.
Min poäng är att det inte finns någon formel utan att det är intentionen som är det centrala. Sedan kanske någon har hittat på en ovanligt trovärdig berättelse som gör att just två månader utan hyresgäst får godkänt. Jag utgår här ifrån att alltsammans bara är fejk och att det handlar om simulera ett eget behov.
Skulle en massa personer börja använda samma smarta berättelse skulle den sannolikt få underkänt eller följas upp mer noggrant. Det är därför ingen bra idé att dela med sig av sin smarta modell, om man nu har en.
Den nya utredningen medför en del förtydliganden och förenklingar. Vissa av dessa handlar om privatuthyrning i allmänhet och vissa om vilka regler som BRF:er får ställa upp. Jag har så långt uppfattat att ”barns framtida behov” handlar just om BRF:er. Det finns rimligen inget hinder att hyra ut ett småhus som är tänkt för barns framtida behov idag. Dock tror jag inte att det skulle möjliggöra längre uthyrning än de normala fyra åren.
Jag håller med om att intentionen kan spela roll i klassificeringen, speciellt om du faktiskt inte nyttjar boendet själv (eller närstående). Varje fall måste bedömas utifrån sina faktiska omständigheter. Det är också därför det är viktigt att ha både faktisk användning och dokumentation, inte bara “en bra berättelse”.
Däremot tycker jag det är olyckligt att automatiskt utgå ifrån att andras upplägg är “fejk” eller “påhitt”. Det går att agera helt korrekt inom lagens ramar även om man har optimering i åtanke, vilket inte är samma sak som att simulera behov. Skatteverket själva anger ju som sagt i sin vägledning att användning under någon del av året eller de närmaste åren kan räcka för privatbostad, och rättspraxis stödjer det. Det är faktisk användning, inte omfattningen, som avgör. Jag uppfattar det som intention kommer först i spel om du faktiskt inte nyttjar boendet.
Jag förstår att det går att fråga Skatteverket direkt, men deras svar är i regel hänvisningar till lagstiftningar, praxis och vägledning. Därför tycker jag forumdiskussioner är värdefulla, med en förhoppning om att dela med sig av sina tolkningar eller ännu bättre praktisk erfarenhet. Oavsett vad tänker jag att diskussionerna förhoppningsvis hjälper oss förstå gråzonerna där bedömningar faktiskt sker.
Jag vill också understryka att jag inte har någon intention att fejka mitt nyttjande. Jag planerar att faktiskt använda bostaden själv med viss regelbundenhet, exempelvis under jul/nyår. Därför ser jag inga problem med att vara transparent med mina tankar eller resonemang.
Att förstå hur reglerna fungerar och diskutera öppet kring dem handlar inte om att kringgå lagen. Det handlar om att agera korrekt inom ramarna, med god förståelse för vad som gäller. Det tycker jag vi båda verkar sträva efter.
Det som har redogjorts för tidigare på forumet har handlat om att hyra ut tio månader om året och ha ett fiktivt behov för övriga två månader. I praktiken skulle det handla om att bara ha boendet tomt som regel. Det är alltså inget specifikt antagande från mig att alla eller de flesta skulle ha det här så.
Det går inte att fråga Skatteverket i allmän form ”vad som gäller”. Däremot kan du presentera ditt tänkta användande och fråga om det sannolikt skulle vara tillräckligt.
Sedan är ju frågan också vad som i praktiken är målet. Det kan handla om:
Skatteverkets bedömning kan sannolikt variera beroende på hur du frågar. Om det handlar om en garanterat vattentät metod för att hyra ut på obestämd tid lär de inte vilja ge något tydligt svar.
Väcker liv i denna tråden igen då jag fick en tanke att räkna på ev framtida köp av hyresfastighet. I den nya lagen används begreppet lägenhet. Vet ni huruvida det likställs med en hel hyresfastighet? Dvs jag kan köpa ett småhus med 4 lägenheter och ändå använda privatuthyrningslagen? Om inte så blir det svårt att undkomma näringsverksamhet tänker jag.
Nej, hyresfastigheter har ingenting med privatuthyrningslagen att göra. Privatuthyrningslagen handlar i praktiken om:
Potentiellt kan den utsträckas till att även gälla ”andraboenden” såsom övernattningslägenhet eller ”extrahus” som används emellanåt. Detta är dock sådana gränsfall som Skatteverket sannolikt skulle kunna följa upp mer noggrant. Gällande lägenheter finns också begränsningar som följer av olika regelverk.
Privatuthyrningslagen är tänkt för boenden som man använder själv till viss del. Hur detta egna användande ska definieras och motiveras är lite luddigt.
Det kan helt säkert gå att köpa/bygga om ett boende så att det blir optimerat utifrån villkoren i privatuthyrningslagen. Detta skulle vara potentiellt smart men förstås bli känsligt för eventuella ändringar eller nya tolkningar från Skatteverket. Om det är uppenbart att en viss lösning tillkommit av mer byråkratiska skäl är det sannolikt att Skatteverket skulle vilja granska denna.
Nej. Ett hus med fler än två lägenheter är aldrig ett småhus enligt Skatteverket och kan aldrig vara ett privatboende, och är således alltid näringsverksamhet.
Misstänkte det. Ser att en del fastigheter inretts som två större lägenheter. Detta skulle då vara ok enligt privatuthyrningslagen?
Ett hus med en eller två bostäder som saknar lokaler räknas som ett småhus, även om du hyr ut hela eller delar av det.
Under en begränsad tid, ja. På mer långsiktig basis, tveksamt.
Ok! Någon som har en bra kalkylator där det går att räkna på skillnaderna i skatt vid uthyrning?