Risken med att säga att man bor där 2 månader om året, UTAN att bo där alls är väl att man kan åka på ett bakslag pga olaglig privatuthyrning. Tex att hyresgäst hävdar besittningsrätt, att avtalet är olagligt och bara fortsätter bo där gratis.
Du behöver nog ha lite extra sätt att få ut folk om du kör med regelvidriga kontrakt.
Tex möjlighet att stänga av el på vintern osv. ?
Sen kanske en lite större buffert om du åker på den beskattning som du olagligen i så fall undviker.
Efter att ha trasslat in mig i alla dessa regler är det en rätt snabb slutsats för egen del att välja ett annat land för uthyrning av fastigheter
Jag är inte så orolig på det här sättet. Att se till att använda de tomma rummen med viss regelbundenhet vore inte så svårt.
Jag tror att reglerna skulle behöva bli mer fördelaktiga och, framför allt, konsekventa innan jag sjösätter något sådant här på riktigt. Visst tänjande på gränser, precis som med Mainhomes modell, är rimligt men det måste vara begränsat.
Jag skulle använda betydligt högre avkastningskrav än 3-4%. 5-8% hade jag kört på, beroende på hur lättuthyrt det är. Du får tänka på att värdet på huset antagligen kommer skadas mer av att ha hyresgäster än om du själv bodde där.
Jag håller i princip med. Dock vore det intressant att höra mer om hur de som “gör detta på riktigt” tänker. Jag får en känsla av att det är mycket lättare att “hyra ut lönsamt” i t.ex. Skåne än i Stockholm. Detta kanske är helt fel men det vore ändå intressant at få en tydligare bild av. Nordvästra Stockholm, där jag bor, är av allt att döma den “mest lönsamma” delen av Stockholm. Detta beror på att huspriserna där är lägre än på annat håll och hyresnivåerna varierar inte i samma grad.
Bra iallafall med återgång till den egentliga frågan, istället för alla juridiska utsvävningar. Jag tror som sagt inte att nuläget givet är “slutstationen” när det gäller regler. I en del andra länder är det här med privatuthyrning en mycket större grej än i Sverige. Rimligen är detta kopplat till mer liberala regler. Om man nu som (M) med flera partier vill införa så kallade frihetsreformer så vore en ytterligare liberalisering helt rimlig. Om målet dessutom är att skjuta hyresregleringen i sank så vore det ett logiskt steg. Detta skulle kunna jämföras med arbetskraftsinvandringen som Reinfeldt liberaliserade kraftigt. Där var ju ett viktigt syfte att undergräva fackets inflytande.
Om en stor grupp människor redan bor i bostäder med “marknadshyror” och inte lider fruktansvärt av detta blir det svårt att göra gällande att gynnandet av en mindre och tydligt priviligierad elit ska vara något väldigt avgörande för att upprätthålla “rättvisa” och “rimliga villkor”.
Jag skulle alltså kunna tänka mig att vi, iallafall hypotetiskt, kan få en ökad möjlighet till privatuthyrning. Det skulle i sin tur kunna bidra till ökande priser, i synnerhet av sådana objekt som är lämpliga för uthyrning. Samtidigt lär det ta några år för marknaden att komma i balans där så en omvärldsspaning på dessa regler kan vara en vettig grej. När något förändras lär det komma “ett fönster” när man kan göra bra köp.
Att hyra utomlands och inte omfattas av skatte-och privatuthyrningslagen förutsätter då väl att du inte är bosatt i Sverige eller vistas stadigvarande i Sverige?
Ett hus med 6(?) lägenheter man själv inte bor i är ju definitionsmässigt ett hyreshus och inte ens egen privatbostad. Att gnälla om att man inte får hyra ut detta skattefritt är ju bara tramsigt.
Oavsett hur smarta upplägg RTare tror sig komma på är detta öppet mål, det är en näringsverksamhet.
Att äga fastigheter som näringsverksamhet är inte alls självklart förknippat med massor av skatt som många här verkar tro.
Du har en poäng som sagt. Just därför framstår det som smart att hålla span på den här möjligheten. Om andra länder kan ha en mer liberal lagstiftning så borde väl det gå i Sverige också? Regeringen är uttalat positiv till att göra privatuthyrning enklare.
Vi har både höga bostadspriser och generösa ytor per boende jämfört med andra länder. Byggandet håller samtidigt på att kollapsa. Det känns som att det finns en tydligt ”lågt hängande frukt” här.
Ett kollektiv består inte naturligt av lägenheter. Det finns befintliga boenden av den typ jag skissar på. Normalt bygger det då på att ”hyresvärden” också bor i huset. En hypotetisk modell vore att behålla ett ”eget rum” i huset. Det skulle gå att använda det på ett rimligt sätt. Det skulle minska uthyrningspotentialen med ett rum.
Att man kallar en hyresfastighet för “kollektiv” ändrar inte de faktiska omständigheterna. Att påstå att ens fru bor i detta “kollektiv” gör det inte heller. Detta är trams.
Tror till och med det finns ett krav om “huvudsaklig dygnsvila” eller liknande. Så inte ens att skriva sig där utan att spendera huvudtiden av dygnsvilan där funkar. (Vilket en del politiker verkar ha lite svårt att förstå som är skriven på lustiga ställen…)
Hej, jag funderade också mycket på att köpa någonting med 2-3 bostadsenheter i Skåne. Jag har lära mig att räkna på det via biggerpockets men man måste ibland anpassa vissa saker till hur det är i Sverige. Det som är viktigt i en kalkyl är att ta med en årlig kostnad för små fix, kanske 5% av totalhyran, en kostnad för stora saker som händer sällan typ takbyte, 5% av hyran och vakans. Kanske en månad per år. Sen dra av driftkostnader och finansieringskostnader. Nu borde man ha positivt cashflow annans ska man inte fortsätter. Men om det är positivt, borde man göra en 10år prognos där man även ta hänsyn till amorteringen, ökning av hyran och värdeökning av fastigheten. Baserat på det kan man räkna it avkastningen. Sen är det bra att man ha avkastningsmål för att se om fastigheten är en bra investering. Kanske 5% cashflow eller minst 2000kr per enhet för att det ska vara värd det att titta noggrant på det. Om man google räkna på hyresfastigheter finns det en excel mall som är ganska bra tycker jag.
Att “privatlagstiftningen” är utformad för att gynna de som hyr ut del av där man SJÄLV bor är toppen och fungerar ju redan ganska bra och förmånligt idag!
Däremot är knappast tanken med en eventuell översyn att de reglerna ska “liberaliseras” så att det skapas mängder av “semiprivata hyresfastigheter” som därmed ska vara lika skattegynnade som ovan nämnd privat uthyrning.
Vill man hålla på med näringsverksamhet och hyra ut till många så finns ju redan ett regel/skatteverk att förhålla sig till för det.
Återigen är detta inget vi gör. Modellen som Mainhome har hittat på med 10 månaders uthyrning är inte korrekt i meningen att någon bor i huset de återstående 2 månaderna. Det är en konstruktion. Om vi skulle ha ett rum i huset som vi rent faktiskt använder, även för regelbunden övernattning, så skulle det inte vara någon stor sak. Det är en annan konstruktion. Jag ser fortfarande att den här “lösnngen” ligger framåt i tiden. Reglerna skulle behöva bli tydligare och mer konsekventa innan detta framstår som en bra idé. Jag är dock inte främmande för att det kan komma att ske.
Bara som en parentes pratar min sambo ofta om att hon önskar sig “något eget” och det här kunde ju vara ett fullt möjligt sätt att åstadkomma det på. Jag tror inte man ska vara så kategorisk i allt detta. Visst tänjande på regler är tänkbart men rent mygel är inte något att rekommendera. 10-månadersregeln är ett utmärkt exempel på det.
Nej, de skulle inte behöva vara “lika skattegynnade”. Det är inte alls poängen. Däremot skulle de kunna vara förenklade i den meningen att man inte behöver göra om ett hus till en hyresfastighet eller ha ett aktiebolag. Att det skulle skapas massor av “semiprivata hyresfastigheter” uppfattar jag som ett helt normalt koncept i mer allmän mening men sannolikt skulle de ha någon egen skattemässig lösning i så fall. I många länder finns sådana här möjligheter redan idag. Det skulle fortfarande vara privatuthyrning men i en annan form än att hyra ut egen bostad.
Poängen är inte heller att nödvändigtvis satsa på “studentkorridorsidén”. Jag har grannar som redan idag hyr ut sina hus och då hela huset till en hyresgäst i taget. De bor alltså inte där alls utan har köpt hus som rena uthyrningsobjekt. Jag vet ingenting om deras formella status. Jag funderar lite löst på om det vore möjligt att via Skatteverket kunna få veta om de hyr ut som privatuthyrning, svart eller på något annat sätt. Jag är inte främst intresserad av att sätta dit någon utan mer att kunna se vad som fungerar för andra. Som sagt är min bild att visst tänjande på regler kan vara möjligt men det ska inte handla om något rent mygel.
Yes, det var min nästa tanke, att bara hyra ut som näringsverksamhet. Men, jag tror tyvärr din hyresgäst får fulla rättigheter att bo där, oavsett hur bra den betalar räkningarna osv. Att hyra ut som näringsverksamhet är inte bara en fråga om en skatterabatt. Det handlar även om en annan typ av uthyrning avtalsmässigt om jag fattat rätt.
Jag tänker mig att det ändå är lättare, smidigare samt mer fördelaktigt att hyra ut som privatperson med ett privat avtal i vissa andra EU länder, men jag har bara koll på enstaka.
Vi funderade på att behålla fastighet i Sverige vid flytt utomlands för uthyrning. Planen blev till slut istället att vi valde att inte längre äga fastighet i Sverige, dvs flytta ut utan väsentlig anknytning och bli begränsat skattskyldiga. Vi begränsar oss till att besöka som turister på sommaren istället.
Det var det jag menade med ”regler”. Det finns säkert massor av regler annat än hur den ekonomiska vinsten beskattas.
Bygglovstekniska
Besittningsrätt
Marknadsmässiga hyresnivåer
Försäkringsmässiga
VA-tekniska
Ventilationskrav
Brandsäkerhet
Utrymmningsvägar
Tillgänglighetsanpassning
Ansvarsbitar om någon gör sig illa
Osv.
Det är lite det här som är min poäng. Om man inte gör om rum till lägenheter utan mer har det som ett kollektiv så blir ingenting särskilt svårt. Sedan finns det givetvis risker och “issues”. Man behöver ha en tanke på hur de ska hanteras och säkerställa att ha lagen på sin sida.
Jag tänker att poängen med uthyrningen skulle vara att få “normal” avkastning via driftöverskottet och sedan “överavkastning” via värdeökningen på lång sikt.
